Cour d'appel, 23 mai 2024. 21/03775

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 23 MAI 2024 (n° , 1 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03775 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDFZP Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2020 - Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 18/08672 APPELANTE S.A.S. [H] ET CIE , agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 4] [Localité 6] Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 Assistée par Me Arnaud BOURIANT, avocat au barreau de PARIS, toque : T11, substitué à l'audience par Me Yves VIVIEZ DE CHATTELARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1259 INTIMÉS Monsieur [F] [K] né le 15 août 1953 à [Localité 11] (Maroc) [Adresse 1] [Localité 6] ET Monsieur [G] [K] né le 06 Avril 1948 à [Localité 11] (Maroc) [Adresse 3] [Localité 7] ET Madame [C], [P] [K] épouse [T] née le 30 décembre 1942 à [Localité 11] (Maroc) [Adresse 8] [Localité 7] ET Monsieur [J] [O] [K] né le 24 juin 1946 à [Localité 11] (Maroc) [Adresse 2] [Localité 5] Représentés tous par Me Michael DAHAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0031 Assistés à l'audience par Me Hélène PEREZ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0662 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été plaidée le 07 Mars 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Florence PAPIN, Présidente Mme Valérie MORLET, Conseillère Madame Anne ZYSMAN, Conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Valérie MORLET, Conseillère dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Ekaterina RAZMAKHNINA, greffier, présent lors de la mise à disposition. *** Faits et procédure Au décès de Monsieur [V] [W], le 30 juin 1992, l'immeuble qu'il possédait, situé [Adresse 9] à [Localité 10] (Seine Saint-Denis), a été transmis : - en totalité en nue-propriété et à hauteur de 3/16ème en usufruit à Madame [X] [U], épouse [Z], fille d'un premier mariage de Monsieur [W], - en usufruit à hauteur de 13/16ème à Madame [R] [B], née le 22 décembre 1920, veuve en premières noces de Monsieur [A] [K] et veuve en secondes noces de Monsieur [W]. Madame [W], par acte du 10 juillet 2009, et Madame [Z], par acte du 20 juillet 2009, ont confié à Monsieur [D] [H] (cabinet [H]), administrateur d'immeuble, des mandats de gestion du bien immobilier pour une durée d'une année, renouvelable par tacite reconduction. Madame [W] est décédée le 25 mai 2016 à l'âge de 96 ans, laissant pour lui succéder Messieurs [G], [F] et [J] [K] et Madame [C] [K], épouse [T]. En suite de ce décès, Madame [Z] a récupéré l'entière propriété du bien. La SAS [H] & Cie, créée le 2 septembre 2016, est venue aux droits du cabinet [H]. La société [H] & Cie a par acte du 16 juillet 2018 assigné Monsieur [G] [K] devant le tribunal de grande instance de Paris en paiement de la somme principale de 20.671,58 euros, représentant selon elle le solde de gestion dû. L'instance a été enrôlée sous le n°18/8672. La société [H] & Cie a ensuite, par actes des 17 et 27 décembre 2018 et 2 janvier 2019 assigné Messieurs [F] et [J] [K] et Madame [T] aux mêmes fins devant le même tribunal. Le dossier a été enregistré sous le n°19/557, joint au précédant selon ordonnance du 11 mars 2019. * Le tribunal, devenu tribunal judiciaire, par jugement du 14 décembre 2020, a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par Messieurs [K] et Madame [T], - rejeté l'ensemble des demandes présentées par la société [H] & Cie, - condamné la société [H] & Cie à payer à Madame [T] la somme de 1.599,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2019, - condamné la société [H] & Cie à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 1.599,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2019, - condamné la société [H] & Cie à payer à Monsieur [G] [K] la somme de 1.599,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2019, - condamné la société [H] & Cie à payer à Monsieur [F] [K] la somme de 1.599,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2019, - rejeté la demande de Messieurs [K] et Madame [T] en paiement de dommages et intérêts, - condamné la société [H] & Cie aux dépens, - condamné la société [H] & Cie à payer à Madame [T] la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société [H] & Cie à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société [H] & Cie à payer à Monsieur [G] [K] la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société [H] & Cie à payer à Monsieur [F] [K] la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire La société [H] & Cie a par acte du 24 février 2021 interjeté appel de ce jugement, intimant Messieurs [K] et Madame [T] devant la Cour. * La société [H] & Cie (cabinet [H]), dans ses dernières conclusions n°2 signifiées le 13 octobre 2021, demande à la Cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes qu'elle présentait et l'a condamnée à payer la somme de 1.599,86 euros à chacun des défendeurs ainsi que la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du « CPC » à chacun des défendeurs et aux dépens, Et statuant à nouveau, - condamner in solidum Messieurs [K] et Madame [T] à lui payer la somme de 20.671,58 euros avec intérêt au taux légal à compte de la mise en demeure du 10 mai 2017, - ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'un an, - déclarer les consorts [K] irrecevables en leur appel incident sur la prescription, le montant des loyers et leur demande de dommages et intérêts, En conséquence, - confirmer le jugement entrepris sur ces points, - débouter les consorts [K] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires, - condamner in solidum les consorts [K] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du « CPC » en sus des entiers dépens, Les consorts [K], dans leurs dernières conclusions signifiées le 23 juillet 2021, demandent à la Cour de : - dire prescrites les demandes de la société [H] & Cie, Subsidiairement, - débouter la société [H] & Cie de toutes ses demandes, fins et conclusions, - les recevoir en leurs écritures, les y dire bien fondés et les accueillant dans leur demande reconventionnelle, - dire leur action non prescrite, - confirmer le jugement entrepris, Y rajoutant, - condamner la société [H] & Cie au paiement des loyers dus à Madame [R] [W] jusqu'au jour de son décès le 25 mai 2016, soit 10.142,78 euros à parts égales entre eux, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure formée par les conclusions régularisées le 18 avril 2019 en première instance, - condamner la société [H] & Cie à leur payer le montant des travaux effectués dans l'appartement du 1er étage gauche de l'immeuble géré, effectués malgré l'interdiction expresse qui lui a été faite, soit 40.000 X 13/16 = 32.500 euros HT (39.000 euros TTC) à partager entre eux quatre, à titre de dommages et intérêts, - condamner la société [H] & Cie au paiement, à leur bénéfice et pour chacun d'entre eux, de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société [H] & Cie aux entiers dépens de première instance et d'appel. * La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 13 décembre 2023, l'affaire plaidée le 7 mars 2024 et mise en délibéré au 23 mai 2024. Motifs A l'instar des premiers juges, la Cour observe le caractère particulièrement confus des conclusions des parties. Sur la recevabilité des demandes des parties Les premiers juges ont observé que le cabinet [H] avait assigné les consorts [K] par acte du 16 juillet 2018 (premier acte délivré au premier des cohéritiers de Madame [B]) et qu'il se trouvait donc prescrit en toutes ses demandes au titre de créances exigibles avant le 16 juillet 2013. Constatant que l'ensemble des créances alléguées par l'administrateur de bien étaient nées postérieurement à cette date, ils n'ont donc pas retenu la prescription de ses demandes. Ils ont examiné au fond les demandes reconventionnelles des consorts [K] « en paiement de dommages et intérêts au titre des travaux réalisés en 2011 ». Le cabinet [H] constate que les consorts [K] concluent à la prescription de ses demandes sans pour autant solliciter l'infirmation du jugement qui a écarté cette prescription. Il considère ensuite que les demandes reconventionnelles des intéressés devaient être présentées dans les cinq ans suivant le 12 ou 19 mars 2012 et que, présentées par conclusions signifiées le 18 avril 2019, elles sont prescrites. Les consorts [K] évoquent incidemment dans la motivation de leurs conclusions la prescription des demandes du cabinet [H] sans aucun développement à ce sujet et ne demandent pas l'infirmation du jugement sur ce point, mais sa confirmation. Sur ce, L'irrecevabilité est une fin de non-recevoir qui sanctionne, sans examen au fond, un défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée (article 122 du code de procédure civile). Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer article 2224 du code civil). 1. sur la prescription des demandes du cabinet [H] Le cabinet [H] appelle le paiement de créances au titre du compte de gérance pour la période du 1er avril au 25 mai 2016 (frais de nettoyage et d'entretien des mois de février à mai 2016, honoraires de gestion des mois d'avril et mai 2016, frais d'eau, d'électricité, d'assurance et de taxe foncière pour la période d'avril à mai 2016, travaux de pose de détecteurs de fumée le 4 avril 2016, dépose d'une cheminée le 13 janvier 2015, travaux dans un appartement réalisés en 2014/2015 selon la facture du 16 mars 2015, travaux dans un appartement en 2015 selon facture du 31 décembre 2015, remplacement d'un ballon d'eau chaude et d'un joint le 22 mai 2016, intervention dans un appartement le 9 mars 2016). Les premiers juges ont en conséquence à bon droit écarté la prescription des demandes du cabinet [H], qui a assigné Monsieur [G] [K] par actes du 16 juillet 2018 et les autres consorts [K] par actes des 17 et 27 décembre 2018 et 2 janvier 2019 et ne présente aucune demande au titre de créances de plus de cinq ans à ces dates. Ces derniers, d'ailleurs, n'énoncent aucune prétention aux fins d'infirmation au dispositif de leurs conclusions, seules sur lesquelles la Cour doit statuer en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les consorts [K] à l'encontre du cabinet [H]. 2. sur la prescription des demandes des consorts [K] (a) Les consorts [K] exposent qu'au « cours du dernier mois » (sans précision de date), le cabinet [H] n'a procédé à aucun règlement de loyers dus et de sommes diverses (non identifiées) jusqu'à la date du décès de Madame [W] à hauteur de 10.142,78 euros. La lecture de la demande présentée au dispositif de leurs conclusions permet de comprendre qu'elle concerne les loyers dus par l'administrateur de biens au 25 mai 2016. Les intéressés ayant présenté une demande de condamnation à paiement devant les premiers juges par conclusions signifiées le 18 avril 2019, celle-ci n'est pas couverte par la prescription quinquennale et est recevable. Aussi, ajoutant au jugement qui n'a pas statué sur cette demande pourtant présentée en première instance, la Cour dira les consorts [K] recevables en leur demande en paiement de la dite somme de 10.142,78 euros. (b) Les consorts [K] ont également présenté aux premiers juges, non par ces conclusions du 18 avril 2019, mais dans leurs dernières conclusions signifiées le 28 juillet 2020, une demande de condamnation du cabinet [H] à leur payer la somme de 39.000 euros correspondant au « montant des travaux effectués dans l'appartement du 1er étage gauche de l'immeuble géré, effectués malgré l'interdiction expresse qui lui a été faite ». Par courrier du 14 mars 2012, le cabinet [H] a indiqué à Madame [W] être dans l'obligation de prévoir des travaux dans l'appartement du premier étage à droite (et non à gauche). Par un courrier du 19 mars 2012, la mère des consorts [K], Madame [W], a demandé au cabinet [H] « de ne pas effectuer les travaux de rénovation du 1er étage », sans précision sur l'appartement concerné, ni référence au courrier de l'administrateur. Une facture de la SARL MDK laisse apparaître que l'entreprise a effectué des travaux de rénovation de l'appartement du premier étage à gauche avant le mois de mars 2015 (devis du 1er août 2014 et facture du 16 mars 2015 de 40.909 euros HT, soit 45.000 euros TTC). Ainsi, quand bien même il n'est pas établi que Madame [W], aux droits de laquelle viennent les consorts [K], avait connaissance de travaux prévus dans l'appartement du premier étage gauche dès 2012, mais alors que ceux-ci ont été exécutés fin 2014/début 2015, l'action engagée aux fins d'indemnisation de travaux réalisés sans autorisation au mois de juillet 2020, plus de cinq ans après, se trouve prescrite et, partant, irrecevable. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a reçu et examiné la demande de dommages et intérêts des époux [K]. Statuant à nouveau de ce dernier chef, la Cour dira les intéressés irrecevables en leur demande de dommages et intérêts, pour cause de prescription. Au fond, sur les demandes en paiement réciproques des parties Les premiers juges ont, à défaut d'éléments, considéré que le mandat de gestion du cabinet [H] avait été renouvelé jusqu'au décès de Madame [W]. Ils ont ensuite considéré que l'administrateur ne justifiait pas du caractère urgent ou nécessaire des travaux effectués dans les appartements, ni de l'accord de Madame [W], et n'ont retenu que les travaux d'entretien non contestés (à hauteur de 10.973,41 + 819,50 = 11.792,91 euros), somme due par les consorts [K]. Les premiers juges ont enfin estimé que le cabinet maître d''uvre restait redevable des loyers encaissés au profit des consorts [K] à hauteur de 19.849,17 euros, laissant un solde de 8.056,25 euros, soit la somme, au prorata des parts de Madame [W] dans l'indivision en usufruit à hauteur de 13/16ème, de 6.399,46 euros à répartir en quatre parts. Le cabinet [H] critique le montant de sa créance retenu par les premiers juges. Il rappelle l'existence d'un mandat donné par Madame [W], dont les consorts [K] sont les ayants-droit, admet avoir encaissé 19.849,17 euros pour le compte de l'indivision qu'il doit reverser aux consorts [K], mais fait valoir une créance de 45.291,11 euros (au titre de frais de de nettoyage et entretien de l'immeuble, électricité, assurances, et honoraires de gestion). Aussi estime-t-il, après application de la quote-part successorale des consorts [K] (13/16ème), que ceux-ci lui sont redevables de la somme de 20.671,57 euros. L'administrateur reproche aux premiers juges d'avoir déduit de sa créance le montant de travaux non urgents alors qu'il entrait dans sa mission de faire réaliser ce qu'elle jugeait convenable aux intérêts des mandants pour éviter la vétusté de l'immeuble, et d'avoir inversé la charge de la preuve, estimant qu'il appartient aux consorts [K] qui contestent l'utilité des travaux d'en prouver l'inutilité, ajoutant qu'avant son décès, seule Madame [W] (et non Monsieur [G] [K]) pouvait contester ses actes. Les consorts [K] critiquent les conclusions du cabinet [H], considérant qu'il procède par simples affirmations et sans preuve. Ils réclament, outre des dommages et intérêts en réparation d'un préjudice causé par la réalisation de travaux sans l'accord de leur mère (demande jugée irrecevable par la Cour), le paiement de loyers et autres sommes à hauteur de 10.142,78 euros. Sur ce, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi (articles 1134 du code civil en sa version applicable en l'espèce, antérieure au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations). L'article 1315 ancien - 1353 nouveau - du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 1. sur le mandat de gestion Le mandat de gestion confié par Madame [W] à Monsieur [H] (cabinet [H]) le 10 juillet 2009, mandat n°156, est venu remplacer « le mandat n°93 du 01/10/1995 ». Il a été conclu pour une durée d'une année, renouvelable par tacite reconduction. La pièce n°16 produite aux débats par le cabinet [H], copie non signé d'un courrier adressé le 29 octobre 2001 à Madame [Z], faisant état d'une lettre adressée à Madame [W] (dont la copie n'est pas communiquée à la Cour) et par lequel l'administrateur indique qu'il ne peut plus « en effet, assurer le tôle de "tampon" entre locataire, Mme [W] et [Madame [Z]] », ajoutant que « son coup de téléphone de ce matin a été la goutte qui a fait déborder le vase' », ne peut en aucun cas suffire à établir la réalité d'une démission signifiée à Madame [W]. Il n'est justifié d'aucun courrier en ce sens adressé par pli recommandé à l'intéressée. Les échanges entre le cabinet [H] et Madame [W] ou Monsieur [G] [K] postérieurs au 29 octobre 2011 confirment l'absence de démission de l'administrateur, ou de dénonciation de sa part de son mandat. Les premiers juges ont en conséquence, faute d'élément, à juste titre considéré que le mandat du cabinet [H] avait été renouvelé jusqu'au décès de Madame [W] le 25 mai 2016, date à laquelle Madame [Z] est devenue pleinement propriétaire de l'immeuble. 2. sur la demande en paiement du cabinet [H] Le cabinet [H], au terme d'un compte-rendu de gérance du 30 juin 2016 pour le compte de Mesdames [W] et [Z] concernant la période du 1er avril au 25 mai 2016, fait état de loyers perçus pour le compte de ses mandataires de 19.849,17 euros, et de dépenses engagées à hauteur de 45.291,11 euros, laissant un solde en sa faveur de 25.441,94 euros, soit une somme due par les consorts [K], à proportion des parts de leur mère Madame [W] dans l'indivision en usufruit de l'immeuble (à hauteur de 13/16ème), de 25.441,94 X 13/16 = 20.671,57 euros. Le notaire des consorts [K], après le décès de leur mère, a rempli la déclaration de succession à adresser aux services fiscaux (direction générale des finances publiques), et a à ce titre déclaré, sur les indications de l'administrateur, un « solde débiteur, au jour du décès, du compte de Madame [W], auprès du Cabinet [H] (') dont la personne décédée était usufruitière, soit la somme de 20.671,58 € ». La déclaration successorale ainsi remplie et produite aux débats n'est pas datée ni signée, et il n'est pas justifié de son envoi effectif aux services fiscaux. Elle ne peut en aucun valoir acceptation sans discussion par les consorts [K] de la créance alléguée par le cabinet [H] à leur égard. (1) sur les sommes dues par le cabinet [H] aux consorts [K] L'article 3 du mandat de gestion confié au cabinet [H] prévoit que celui-ci a le pouvoir, notamment de recevoir « toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d'occupation, ('), ces fonds étant déposés sur le compte du cabinet (') ». Le cabinet [H] ne conteste pas devoir aux consorts [K], au titre des loyers et charges perçus pour le compte de leur mère sur la période du 1er avril au 25 mai 2016 et au prorata des droits de celle-ci dans l'indivision de l'usufruit de l'immeuble, la somme de 19.849,17 X 13/16 = 16.127,45 euros. Les consorts [K] réclament quant à eux le paiement de loyers et autres sommes (dont ils ne précisent pas la nature) à hauteur de 10.142,78 euros, au titre d'une demande qui été déclarée recevable, car non prescrite. Le tribunal n'a pas statué sur cette demande, pourtant présentée en première instance. Ajoutant au jugement, la Cour ne peut cependant déterminer, en l'absence de toute information et de tout élément probant apporté par les intéressés au soutien de leur demande, si cette somme est incluse dans la somme précitée de 19.849,17 euros évoquée par le cabinet [H], ou s'il s'agit de loyers non comptabilisés par l'administrateur. Les consorts [K] n'établissement pas la réalité d'une créance supplémentaire de loyers de 10.142,78 euros. Les consorts [K] seront en conséquence déboutés de leur demande en paiement de ladite somme présentée contre le cabinet [H] au titre de loyers dus et la Cour tiendra compte de la seule somme que le cabinet [H] reconnaît leur devoir au titre des loyers et charges perçus. (2) sur les sommes dues par les consorts [K] au cabinet [H] L'article 11 du mandat de gestion confié au cabinet [H] stipule que celui-ci avait notamment le pouvoir, « en général, [de] faire tout ce que le mandataire jugera convenable aux intérêts du mandant, promettant d'avoir le tout pour agréable et le ratifier, et en particulier les travaux urgents ». Monsieur [G] [K] a le 12 novembre 2010 adressé un courrier au cabinet [H], aux termes duquel il indique : « peut être pourrions nous ralentir certains travaux, les échelonner dans le temps et valider ensemble un schéma de principe ». Il a par courrier du 5 novembre 2013 rappelé la « petite retraite » de sa mère, Madame [W] alors âgée de 93 ans, et a indiqué à l'administrateur qu'il comptait sur lui pour « n'envisager aucuns autres travaux sans [son] accord ». Monsieur [K] n'était certes pas le mandant de l'administrateur, mais il agissait avec évidence dans l'intérêt de sa mère, née en 1920 et alors âgée de plus de 90 ans, sans que cela ne puisse lui être reproché. Le cabinet [H] réclame en l'espèce le paiement de la somme totale, avant proratisation, de 45.291,11 euros au titre de frais de nettoyage et d'entretien, de ses honoraires, des frais d'électricité, d'eau et d'assurances et frais divers (provision pour taxe foncière) et au titre de « travaux non récupérables » et de « travaux récupérables ». Il n'apparaît pas que les consorts [K] contestent devoir régler, au profit du cabinet [H], les sommes appelées au titre des frais de nettoyage et d'entretien de l'immeuble, des honoraires de l'administrateur, ni des frais d'électricité, d'eau et d'assurances ou encore de la provision pour la taxe foncière de 2016, représentant la somme totale de [(750,37 X 4) + 1.190,95 + 28,25 + 1.222,90 + 2.179,28 + 2.093,07] X 13/16 = 7.894,20 euros. Il en est pris acte. Les consorts [K], en revanche, s'opposent au paiement de la somme réclamée au titre de travaux. Le cabinet [H] sollicite en premier lieu, de ce chef, le paiement de diverses sommes relativement modestes : - 580,84 + 135,34 = 716,18 euros, pour l'installation de 11 + 2 = 13 « DAAF [Détecteurs Avertisseurs Autonomes de Fumées] en parties privatives », - 858 euros pour le « remplacement d'un ballon d'eau chaude dans l'appart. de Mr [N] au 3° étage », - 93,50 euros pour le « remplacement d'un joint cloche GENERIT dans l'appart. de M [N] 3° étage », - 88 euros au titre de l'« interv. du 09/03/16. refixation de la cloche du mec ». Aucun devis n'est communiqué, aucune facture n'est produite aux débats justifiant des dépenses ainsi exposées. Mais les consorts [K] ne contestent pas l'installation de ces détecteurs, obligatoire, ni la pose d'un ballon d'eau chaude et les travaux de plomberie dans l'un des appartements au profit du locataire. Ces frais, « convenables aux intérêts du mandant » selon les termes du mandat, sont ainsi à juste titre mis à leur charge à hauteur de la somme totale de (716,18 + 858 + 93,50 + 88) X 13/16 = 1.426,49 euros. Le cabinet [K] réclame également le paiement des sommes, avant proratisation, de 1.111 euros au titre d'une « dépose de cheminée du 1er étage gauche. interv. du 13/01/2015 », de 27.000 euros au titre du « solde Trvx de Rénovation de l'appartement du 1er étage gauche » et de 5.708,50 euros au titre de « Trvx de rénovation de l'appartement du 4ème étage gauche ». Concernant les travaux de l'appartement du premier étage gauche, l'administrateur ne justifie ni d'un devis, ni de la nécessité - et encore moins de l'urgence - des travaux et de la dépose de la cheminée dans l'intérêt de Madame [W]. Il ne démontre pas avoir soumis les travaux entrepris à l'accord de la mandante, ni avoir obtenu son accord. Il verse aux débats la facture de la société MDK du 16 mars 2015 concernant la rénovation dudit appartement pour un prix de 40.909 euros HT, soit 45.000 euros TTC, laissant entendre que les travaux ont été réalisés, malgré la demande précitée de Monsieur [K] dans l'intérêt de sa mère, de voir valider les travaux à entreprendre. Concernant les travaux du quatrième étage gauche, le cabinet [H] produit aux débats la facture du 31 décembre 2015 de la SARL Magramer Multi-Services (MMS) pour un prix de 9.735 euros HT, soit 10.708,50 euros TTC. L'administrateur ne justifie pas du devis pour ces travaux et n'établit pas leur caractère urgent ni même indispensable dans l'intérêt de Madame [W]. Il n'est ainsi pas démontré que l'installation électrique, notamment, n'était pas conforme aux normes applicables et ait nécessité une reprise. L'administrateur ne prouve pas non plus avoir sollicité l'accord de Madame [W] pour lesdits travaux, ni celui de son fils, Monsieur [K], ni l'avoir obtenu. Le cabinet [H] ne peut donc réclamer les sommes appelées au titre des travaux relatifs aux appartements des premier étage gauche et quatrième étage gauche et sa demande à hauteur de la somme totale de (1.111 + 27.000 + 5.708,50) X 13/16 = 27.478,34 euros doit être rejetée. *** Il apparaît au terme de ces développements que le cabinet [H] est redevable, envers les consorts [K], en leur qualité d'héritiers de Madame [W], de la somme de 16.127,45 euros au titre des loyers et charges perçus, et que les consorts [K] sont redevables de la somme totale de 7.894,20 + 1.426,49 = 9.320,69 euros. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a retenu un solde de 6.399,44 euros au profit des consorts [K] et condamné le cabinet [H] à payer à chacun d'entre eux la somme de 6.399,44 ÷ 4 = 1.599,86 euros. Statuant à nouveau de ce chef, la Cour retiendra un solde dû au profit des consorts [K] de 16.127,45 - 9.320,69 = 6.806,76 euros, et condamnera le cabinet [H] à payer à chacun d'entre eux la somme de 6.806,76 ÷ 4 = 1.701,69 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2019, date de la signification des conclusions des intéressés portant première demande de paiement. Sur les dépens et frais irrépétibles Le sens de l'arrêt conduit à la confirmation du jugement en ses dispositions relatives aux frais et dépens de première instance, mis à la charge du cabinet [H]. Ajoutant au jugement, la Cour condamnera le cabinet [H], qui succombe en son recours, aux dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Au regard des demandes de chacune des parties et de leurs écritures, l'équité commande que chacune d'entre elles garde la charge des frais exposés en cause d'appel et non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs, La Cour, Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Messieurs [G], [J] et [F] [K] et Madame [C] [K], épouse [T], à l'encontre de la SAS [H] & Cie et en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance, Infirme le jugement en ses autres dispositions, Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant au jugement, Dit Messieurs [G], [J] et [F] [K] et Madame [C] [K], épouse [T], irrecevables en leur demande de dommages et intérêts, pour cause de prescription, Dit Messieurs [G], [J] et [F] [K] et Madame [C] [K], épouse [T], recevables en leur demande en paiement de la somme de 10.142,78 euros au titre de loyers dus, mais, au fond, les en déboute, Condamne la SAS [H] & Cie à payer, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2019, les sommes de : - 1.701,69 euros à Monsieur [G] [K], - 1.701,69 euros à Monsieur [J] [K], - 1.702,69 euros à Monsieur [F] [K] - 1.701,69 euros à Madame [C] [K], épouse [T], Condamne la SAS [H] & Cie aux dépens d'appel, Dit que chacune des parties gardera la charge de ses propres frais irrépétibles d'appel. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,