Cour d'appel, 22 novembre 2022. 20/03386

N° RG 20/03386 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KTEB C3 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT la SELARL CDMF AVOCATS AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 22 NOVEMBRE 2022 Appel d'un jugement (N° R.G. 18/00130) rendu par le Tribunal judiciaire de GRENOBLE en date du 01 octobre 2020 suivant déclaration d'appel du 30 octobre 2020 APPELANTS : M. [U] [W] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] LA S.C.P. [U] [W] JEAN-FRANC [A] MURIEL GIRARDOT JULIEN [W] NOTAIRES ASSOCIES SCP venant aux droits de la SCP [W] [A] GIRARDOT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] représentés par Me Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par Me Cyrielle DELBE, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉE : LA S.C.I. 3 CH prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Me Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE et plaidant par Me Alexis BANDOSZ, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, présidente, Mme Joëlle Blatry, conseiller, M. Laurent Desgouis, vice-président placé, Assistés lors des débats de Mme Anne Burel, greffier DÉBATS : A l'audience publique du 03 octobre 2022, Mme Clerc a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs observations. Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu. FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte notarié reçu le 25 juin 2013 par Me [U] [W], notaire associé de la SCP [F] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot à la Mure (Isère), la SCI 2CH a acquis auprès de M. [Z] [T] et son épouse Mme [B] [K] un ensemble immobilier (terrain, garage et atelier) situé sur la commune de [Localité 4] (Isère), cadastré section [Cadastre 2], moyennant un prix de 60.000€. Suivant acte sous seing-privé du 20 avril 2016 établi par Me [A], notaire associé de la SCP [F] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot, la SCI 3CH a signé avec M.[Y] [V] un compromis de vente portant, après division foncière, sur une partie de la parcelle [Cadastre 2]'; le prix était fixé à 25.000€ et la date de réitération de la vente par acte authentique était prévue au plus tard au 15 juillet 2016. Des conditions suspensives étaient inscrites au compromis, dont celle de la non-révélation par l'état hypothécaire d'une inscription grevant le bien vendu d'un montant supérieur au prix de vente et l'obtention par l'acquéreur, avant le 5 juillet 2016, d'un prêt de 25.000€, à demander avant le 20 mai 2016. Peu de temps avant la réitération, la SCP [F] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot a informé les parties de l'existence d'une difficulté empêchant cette vente, à savoir l'existence d'une inscription hypothécaire prise contre Mme [K] au profit du Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône Alpes grevant le bien AP n°9, sûreté prise en garantie de l'engagement de caution de Mme [K] d'un prêt consenti le 24 mai 2005 à M. [F] [T] et son épouse Mme [H] [M]. La banque informait le notaire ne pas s'opposer à donner mainlevée de cette inscription contre versement de l'intégralité des sommes dues par Mme [K]'; toutefois le conseil de cette débitrice avisait le notaire qu'une procédure était pendante devant la cour d'appel de Grenoble pour voir réduire cette créance. La SCP [F] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot informait en conséquence la la SCI 3CH que compte tenu de cette instance en cours aucune réitération de l'acte de vente n'était possible'et M. [V] a réclamé le 11 octobre 2016 à la SCI 3 CH paiement de la clause pénale de 2.500€ figurant au compromis de vente. Une déclaration de sinistre a été effectuée par Me [A] auprès de son assureur responsabilité professionnelle ,la MMA, et le 20 avril 2017, la Chambre des Notaires de l'Isère a indiqué à la SCI 3CH qu'elle s'engagerait à faire le nécessaire afin d'obtenir la levée de l'inscription d'hypothèque pour le cas où M. [V] serait toujours prêt à acquérir le bien en cause. La cour d'appel dans le litige opposant Mme [K] au Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône Alpes, a rendu le 9 mai 2017 un arrêt fixant la créance de la banque envers Mme [K] au titre du prêt du 24 mai 2005 à la somme de 23.936€ outre intérêts au taux contractuel majorés de 3',15'% sur la somme de 22.368,44€ à compter du 20 septembre 2011. La SCI 3 CH a sollicité en vain auprès de la MMA le versement d'une somme de 28.200€ dans le cadre d'un règlement amiable du litige. Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2017, la SCI 3CH a assigné Me [W] et la SCP [F] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot devant le tribunal de grande instance de Grenoble pour voir leur responsabilité civile reconnue et obtenir leur condamnation à l'indemniser de ses préjudices résultant de leur faute. Par jugement contradictoire du 1er octobre 2020, le tribunal précité, devenu tribunal judiciaire, a': condamné solidairement Me [F] [W] et la SCP [F] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot à verser à la SCI 3CH la somme de 26.676€ [soit 25.000€ pour la perte de chance de renoncer à acquérir un bien grevé d'une hypothèque et 1.176€ au titre des frais de bornage inutilement engagés], débouté la SCI 3CH du surplus de ses demandes, condamné solidairement Me [W] et la SCP [F] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot à verser à la SCI 3CH la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné solidairement les mêmes aux dépens avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Le tribunal a retenu en substance que': le notaire a commis une faute engageant sa responsabilité en omettant de solliciter un relevé de formalité pour l'un des deux propriétaires du bien vendu, le notaire n'est pas admissible à exciper du silence de Mme [T] quant à l'existence d'une inscription d'hypothèque sur le bien vendu pour s'exonérer de sa responsabilité, dès lors qu'il n'établit pas de man'uvres frauduleuses à son encontre et qu'il lui appartenait en sa qualité de professionnel, de rechercher et de découvrir, indépendamment des déclarations ou omissions des parties, l'ensemble des charges et droits grevant l'immeuble concerné, le préjudice de la SCI 3CH s'analyse en une perte de chance de renoncer à son investissement, c'est à dire de ne pas acquérir un bien grevé d'une hypothèque, et doit intègrer les frais du bornage pour procéder à la division parcellaire en vue de sa vente, ces frais étant devenus inutiles. Me [W] et la SCP [U] Mathieu-Jean-Franc Ruchon-Muriel Girardot-Julien Mathieu ont relevé appel par déclaration du 30 octobre 2020 de ce jugement sauf en ses dispositions ayant débouté la SCI 3CH du surplus de ses demandes, à savoir principalement sa demande en paiement de la clause pénale. Dans leurs dernières conclusions déposées le 21 juillet 2021 sur le fondement de l'article 1240 du code civil, Me [W] et la SCP [U] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot-Julien [W] demandent à la cour de': confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI 3CH du surplus de ses demandes formées au titre de la clause pénale et du préjudice subi au titre des frais annexes, infirmer le jugement déféré en ce qu'il les a condamnés solidairement à payer 26.676€ outre une indemnité de procédure de 1.500€ à la SCI 3CH, statuant à nouveau sur ces points, sur l'absence de faute, juger que les vendeurs ont sciemment omis d'informer le notaire sur l'existence de l'inscription hypothécaire, juger qu'en l'absence de cette information, Me [W] n'avait aucune raison de remettre en cause la teneur des éléments fournis par le service de la publicité foncière, juger que Me [W] n'a commis aucun manquement fautif dans l'accomplissement de sa mission lors de la régularisation de l'acte authentique de vente du 25 juin 2013, sur l'absence de préjudice juger que le manquement au devoir de conseil ne peut être indemnisé que sur le terrain de la perte de chance, juger que le notaire ne saurait être tenu pour responsable du défaut de financement de M. [V], juger que la SCI 3CH ne justifie d'aucun préjudice indemnisable au titre de la perte de chance de pouvoir régulariser la vente de la parcelle [Cadastre 2], juger que la SCI 3CH aurait procédé à cette division parcellaire et bornage nonobstant la vente au profit de M. [V], juger que la clause pénale n'a vocation qu'à régir les relations entre les parties, juger en conséquence que Me [W] ne saurait être tenu au paiement de la somme de 2.500€ en application de la clause pénale, seules les parties en étant tenues, juger que la SCI 3CH ne justifie d'aucun préjudice indemnisable par Me [W] et son étude notariale, sur l'absence de lien de causalité juger que cette omission est de nature à rompre tout lien de causalité entre la prétendue faute et le préjudice allégué, en conséquence, juger que la responsabilité professionnelle de Me [W] ne saurait être engagée, débouter la SCI 3CH de l'intégralité de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de Me [W] et de son étude notariale, en tout état de cause, condamner la SCI 3CH à verser à Me [W] et la SCP [U] Mathieu-Jean-Franc Ruchon-Muriel Girardot la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Les appelants font valoir en substance que': Me [W] a procédé à la recherche de l'origine de propriété trentenaire et a requis les services de la publicité foncière afin d'obtenir un état hypothécaire sur la parcelle litigieuse, si l'état hypothécaire délivré ne mentionnait l'existence d'aucune inscription, les vendeurs n'ont fait part d'aucune remarque à ce sujet alors que tant M. [T] que Mme [K] ne pouvaient ignorer l'existence de l'inscription litigieuse, et ont sciemment caché cette information au notaire, il n'est pas démontré que compte tenu des liens familiaux entre les parties, la SCI 2CH ignorait l'existence de cette inscription, ni qu'elle n'aurait pas acquis si l'état hypothécaire avait révélé l'existence de cette inscription, le montant du prix de vente permettant de désintéresser la banque et d'obtenir ainsi la mainlevée de l'inscription, la parcelle litigieuse est vendable, le créancier à savoir le Crédit Agricole ayant été désintéressé par les époux [T] [F] selon jugement du 12 janvier 2021 du juge de l'exécution et la SCI 3CH ne justifie pas de son préjudice annexe. Dans ses conclusions déposées le 2 novembre 2021sur le fondement des articles 1382 du code civil, applicable à la cause, 9, 514, 515, 695, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, la SCI 3CH entend voir la cour': rejeter toutes les demandes des appelants comme mal fondées, confirmer le jugement déféré, en tout état de cause, condamner in solidum la SCP [U] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot-Julien [W] et Me [U] [W] à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner conformément à l'article 699 du code de procédure civile, les mêmes aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL CDMF-Avocats , Me Jean-Luc Médina. L'intimée développe en substance que': le notaire instrumentaire a commis une faute en s'abstenant de solliciter un relevé de formalités auprès du service de publicité foncière pour Mme [T] née [K], alors que le bien vendu était un bien indivis, une telle démarche aurait permis de découvrir l'existence d'une inscription hypothécaire provisoire du 29 novembre 2011 prise à l'encontre de cette dernière au bénéfice du Crédit Agricole Mutuel Sud Rhône Alpes, inscription renouvelée le 9 octobre 2014, le paragraphe concernant la situation hypothécaire est rédigé par le notaire lequel doit dans le cadre de sa mission de sécurisation des actes authentiques, solliciter les états hypothécaires du bien à vendre, et il ne peut se contenter des seules affirmations des parties, son préjudice est en lien de causalité avec cette faute extra-contractuelle commise par Me [W] et consiste dans la perte de chance de ne pas acquérir le bien qui est invendable en l'état, comme n'ayant aucun moyen de contraindre Mme [K] de payer la créance en garantie de laquelle a été inscrite cette hypothèque, le jugement du 12 janvier 2021 ne concernant pas celle-ci ni M. [Z] [T]. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2022. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé que la cour n'est pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de procéder à des recherches que ses constatations rendent inopérantes et doit statuer sur les seules demandes mentionnées au dispositif des dernières conclusions des parties. Sur la responsabilité En droit, le devoir de conseil du notaire, destiné à assurer la validité et l'efficacité des actes, ne comporte pour l'officier public qu'une obligation de prudence et de diligence, et il appartient au client d'établir le manquement du notaire à cette obligation. L'inefficacité de l'acte instrumenté par le notaire n'est susceptible d'engager sa responsabilité professionnelle sur le fondement de l'article 1382 du code civil devenu article 1240, que si elle est la conséquence d'une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d'efficacité impose nécessairement. En l'espèce, il est acquis que Me [W], notaire associé, a omis de réclamer au service des hypothèques un relevé de formalités pour le compte de Mme [B] [K] épouse [T] alors même que le bien immobilier objet de l'acte de vente qu'il était chargé d'établir au profit de la SCI 3CH était la propriété de celle-ci et de son époux M. [Z] [T], s'étant limité à solliciter un tel relevé de formalités pour le seul compte de l'époux. C'est en vain que Me [W] soutient qu'il ne lui appartenait pas de procéder à la vérification du relevé hypothècaire qui lui a été délivré le 27 juillet 2012 en ce qu'il mentionnait l'absence d'une inscription hypothècaire sur le bien à vendre, dès lors que la problèmatique ne se situe pas au niveau des mentions portées dans ce document (qui au demeurant étaient régulières et non erronées en tant que concernant uniquement M. [T]) sinon dans le fait que le notaire n'a pas réclamé un tel relevé pour le compte de Mme [T]. Me [W] n'est pas davantage fondé à exciper d'une réticence dolosive des vendeurs au motif qu'ils n'ont pas révélé l'existence d'une inscription d'hypothèque au nom de Mme [T] sur le bien vendu en ne formulant pas d'observations lors de la régularisation de l'acte de vente sur les mentions portées au nom du vendeur disant qu'à sa connaissance la situation hypothècaire n'était pas modifiée ou encore que le bien ne faisait l'objet d'aucune restriction à sa libre disposition pour quelque cause que ce soit ni d'aucune procédure en cours. En effet, le fait générateur de la responsabilité du notaire réside dans un manquement qui lui est strictement personnel (omission de demander un acte) à l'égard de renseignements juridiques dont il lui appartenait impérativement de vérifier l'existence pour assurer l'efficacité de l'acte de vente qu'il s'apprêtait à régulariser, ne pouvant pas à cet égard se satisfaire des déclarations des vendeurs sur la situation hypothécaire du bien, de telles déclarations ne pouvant pas s'analyser, de par leur objet, en de simples informations d'ordre factuel dont il n'était pas tenu de contrôler la véracité, et donc pouvant se suffire à elles-mêmes . Il est en effet et ,en tout état de cause, rappelé que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur qui par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse. Ainsi, quand bien même Mme [T], concernée par l'inscription d'hypothèque provisoire sur la parcelle [Cadastre 2] opérée par le Crédit Agricole, n'a pas cru devoir en révéler l'existence lors de la régularisation de la vente, cette omission quoique répréhensible et déloyale, n'est pas de nature à exonérer le notaire de sa responsabilité, en ce qu'il lui incombait au titre de ses obligation professionnelles de rechercher si le bien était grevé d'inscriptions d'hypothèques, et qu'une telle recherche qui était de sa compétence, si elle avait été sérieusement diligentée à l'égard des deux propriétaires, était à elle seule déterminante et suffisante. D'ailleurs, en 2016, le notaire Me [A], en charge de la vente entre la SCI 3CH et M. [V], qui avait réclamé un état hypothécaire complet de la parcelle [Cadastre 2] pour le compte des deux époux a ainsi découvert l'existence de l'inscription hypothècaire litigieuse prise au profit du Crédit Agricole. Le jugement déféré est en conséquence confirmé, sans plus ample discussion, en ce qu'il a retenu la responsabilité professionnelle de Me [W] sur le fondement de cette omission, en tant que signant indiscutablement une défaillance dans les investigations qu'il se devait d'initier dans le cadre de la vente d'un bien immobilier appartenant à deux époux'; il est également confirmé en ce qu'il a dit la société civile professionnelle de notaires dont il est l'associé, solidairement responsable avec lui des conséquences dommageables de ses actes. Sur le préjudice Le fait qu'un notaire ait manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte instrumenté n'implique pas nécessairement qu'il en résulte un préjudice'; si le client invoque un préjudice, il doit en rapporter la preuve et l'existence d'un lien de causalité direct et certain avec la faute du notaire, étant précisé que les conséquences d'un manquement à un devoir de conseil ne peuvent s'analyser qu'en une perte de chance, étant rappelé que la perte de chance indemnisable qui consiste en la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procurée cette chance si elle s'était réalisée. Il appartient ainsi à la SCI 3CH de démontrer que l'absence de diligences suffisantes de Me [W] en méconnaissance de son devoir de conseil pour vérifier l'état des inscriptions hypothécaires du bien vendu lui a causé un préjudice et que, sans cette faute, son dommage ne se serait pas produit. La SCI 3CH soutient à cette fin qu'elle a fait l'acquisition d'un bien qui, étant grevé d'une hypothèque au profit du Crédit Agricole, ne peut être revendu, ainsi que Me [W] et Me [A] lui ont signifié dans leur courrier du 22 septembre 2016'; sur l'objection des appelants selon laquelle la revente du bien n'est pas impossible dans la mesure où il suffirait que Mme [B] [T] s'acquitte de sa dette envers le Crédit Agricole, elle objecte à bon droit ne pas disposer de moyen de contraindre celle-ci à ce paiement. Sont sans emport les développements des appelants selon lesquels, en substance, leur compagnie d'assurance aurait pû proposer de rédiger une lettre d'engagement de faire son affaire personnelle de cette inscription d'hypothèque, ou encore qu'ensuite de l'arrêt rendu le 12 janvier 2021 par la présente cour dans l'affaire opposant le Crédit Agricole aux époux [F] [T] (pour le compte desquels Mme [B] [T] s'était portée caution ce qui avait justifié l'inscription de l'hypothèque provisoire à son encontre) cette banque a été désintéressée de sa créance, la radiation des inscriptions d'hypothèques et de privilèges prises de leur chef ayant été corrélativement ordonnée, voire que la SCI 3CH ne justifie pas à ce jour de la persistance de cette inscription litigieuse sur la parcelle AP9'ou encore que l'inscription définitive de cette hypothèque a été refusée le 21 décembre 2017. En effet, ces protestations concernent des événements tardifs et non contemporains de la date de la signature de l'acte authentique par la SCI 3CH et M. [V] prévue au 15 juillet 2016'; c'est ainsi que dès le 9 juillet 2017, la SCI 3CH a notifié à Me [A] que leur acheteur (M. [V]) n'était plus en mesure d'obtenir un prêt, sa situation ayant changé et l'accord de prêt n'étant plus valable, de sorte qu'il se trouvait dans l'incapacité «'maintenant'» d'acheter le bien. Au demeurant, ce dernier avait réclamé paiement à la SCI 3CH de la clause pénale le 11 octobre 2016', signifiant ainsi sa renonciation à la vente , courrier intervenu peu de temps après que ce dernier a été avisé par courrier de Me [W] et Me [A] daté du 22 septembre 2016 de leur impossibilité de régulariser la vente par la SCI 3CH du fait d'une inscription sur son bien d'une hypothèque au profit du Crédit Agricole. A cet égard, est donc sans emport l'allégation du notaire selon laquelle il 'ne saurait être tenu pour responsable du défaut de financement de M. [V]'. En définitive, la SCI 3CH est fondée à conclure avoir subi une perte d'une chance de ne pas contracter la vente du bien litigieux le 25 juin 2013 dont elle ignorait qu'il était grevé d'une hypothèque provisoire mais également celle de pouvoir réaliser la revente du bien litigieux à la date et aux conditions prévues au compromis de vente signé avec M. [V] le 20 avril 2016 en raison de la découverte de l'inscription d'hypothèque provisoire grevant le bien qu'elle avait acquis selon acte de Me [W] du 25 juin 2013 lequel en avait omis l'existence, le lien de causalité entre ces pertes de chance et la faute du notaire étant ainsi démontré. Sans plus ample discussion, le jugement querellé est confirmé sur la condamnation de Me [W] prononcée solidairement avec sa société civile professionnelle de notaire à payer de ce chef à la SCI 3CH une somme de 25.000€, non discutée en appel par l'intimée. Il est également confirmé en ce qu'il a par de justes motifs méritant adoption accédé à la demande en paiement de la SCI 3CH au titre des frais de bornage. Est sans objet la protestation des appelants tendant à faire juger que Me [W] ne saurait être tenu au paiement de la somme de 2.500€ en application de la clause pénale, la SCI 3CH n'ayant pas formé appel incident sur le rejet de cette demande en paiement prononcé par le premier juge. Sur les dépens et les frais irrépétibles Les appelants qui succombent, sont condamnés aux dépens d'appel et conservent la charge de leurs frais de procédure. Ils sont condamnés in solidum à verser à la SCI 3CH une indemnité de procédure d'appel'avec droit de recouvrement conformément à l'article 699 du code de procédure civile ; les condamnations prononcées en première instance du chef des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile sont confimées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire, Confime le jugement déféré, Condamne in solidum la SCP [U] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot-Julien [W] et Me [U] [W] à payer à la SCI 3CH la somme de 2.000€ à titre d'indemnité de procédure en appel, Déboute la SCP [U] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot-Julien [W] et Me [U] [W] de leur demande présentée en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCP [U] [W]-Jean-Franc [A]-Muriel Girardot-Julien [W] et Me [U] [W] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par Madame CLERC, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT