Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/02957

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Valérie MENARD Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sylvie GOLDGRAB Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/02957 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZP2T N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 22 mars 2024 DEMANDEUR Monsieur [U] [B] [F], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sylvie GOLDGRAB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0054 DÉFENDERESSE Madame [P] [T], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Valérie MENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1354 COMPOSITION DU TRIBUNAL Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 mars 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 22 mars 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/02957 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZP2T EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 4 avril 2017, Monsieur [U] [F] a donné à bail à Madame [P] [T] un appartement à usage d'habitation « à titre de résidence secondaire meublée » situé au [Adresse 1], pour une durée de 6 mois renouvelable par tacite reconduction et un loyer mensuel de 1900 euros outre 120 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [F] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 7 340 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 décembre 2022. Par courrier daté du 26 décembre 2022 et signifié par huissier de justice à étude le 29 décembre 2022, le bailleur a délivré congé à effet au 3 avril 2023. Par acte d'huissier en date du 20 mars 2023, Monsieur [U] [F] a fait assigner Madame [P] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties, et subsidiairement valider le congé délivré par le bailleur pour le 3 avril 2023,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et autoriser le déplacement des meubles laissés sur place aux frais risques et périls du preneur,condamner Madame [P] [T] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 13 400 euros arrêtée à la date de résiliation du bail outre la somme de 7 340 euros au titre des indemnités d’occupation impayées arrêtée à cette même date, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au loyer augmenté des charges, soit 2020 euros par mois jusqu'à libération effective des lieux ,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d'exécution à venir. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [F] rappelle que le bail est soumis aux seules dispositions du code civil et aux dispositions contractuelles, à l'exclusion de la loi du 6 juillet 1989, et expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 19 décembre 2022, et ce pendant plus de deux mois. Initialement appelé à l’audience du 9 juin 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour permettre aux parties de se mettre en état. A l'audience du 15 décembre 2023, Monsieur [U] [F], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 29 560 euros et solliciter en outre la somme de 5912 euros au titre de la clause pénale. Il sollicite enfin le débouté des demandes de la locataire et que l’exécution provisoire soit écartée s’agissant des demandes reconventionnelles de Mme [T]. En réponse aux arguments de la locataire, il indique que la loi du 6 juillet 1989 ne trouve pas à s’appliquer en ce qu’il ne s’agit pas de la résidence principale de la locataire qui réside entre la [3], le domicile de sa sœur à [Localité 4] et ceux de ses compagnons. Il précise qu’ayant bénéficié de la traduction du bail par son épouse, traductrice assermentée en langue russe, Mme [T] en avait parfaitement compris les dispositions. Il précise avoir perçu des virements de la part de M [W] et de Monsieur [V] en règlement des loyers mais que Mme [T] n’a rien versé depuis le mois de septembre 2022. Il conteste avoir perçu des espèces des mains de la locataire et indique avoir établi les reçus manuscrits pour les virements effectués par M [W]. Il indique que les calculs effectués par Mme [T] sont erronés, qu’elle prend en compte des sommes qui n’ont finalement pas été versées ou qui correspondant à un second logement situé avenue Leopold II, studio qu’il avait mis un temps à la disposition de la locataire pour un loyer moindre. Il s’oppose aux demandes reconventionnelles compte tenu de l’inapplicabilité de la loi du 6 juillet 1989 et notamment des règles concernant l’encadrement des loyers. Madame [P] [T], représentée par son conseil, a déposé des écritures auxquelles elle s’est référé oralement et sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de M [F] et à titre reconventionnel : -la condamnation du bailleur à lui communiquer l’intégralité des quittances de loyers depuis le 4 avril 2017 et un décompte locatif actualisé sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, -la condamnation du bailleur à lui communiquer l’ensemble des diagnostics techniques sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, -la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 23 666, 78 euros au titre du trop perçu du loyer pour la période du 1er avril 2020 au 1er novembre 2023 avec intérêts au taux légal, -la capitalisation des intérêts, -fixer le montant du loyer à la charge de la locataire à la somme de 1125, 36 euros hors charges à compter du 1 décembre 2023, -la condamnation du bailleur à lui communiquer ses déclarations de revenus fonciers depuis avril 2017 à ce jour pour le bien litigieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, -la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, Mme [T] indique que le contrat de bail signé le 4 avril 2017 s’analyse en contrat de location de résidence principale non meublée soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, que la demande d’acquisition de la clause résolutoire doit être déclarée irrecevable faute de dénonciation au préfet et que le congé délivré doit être déclaré nul comme non conforme aux prescriptions de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique en outre avoir fait des versements en espèces pour s’acquitter du loyer et être à jour des loyers jusqu’au mois de mai 2023, que faute pour le bailleur de produire un décompte complet comprenant l’ensemble des versements effectués par elle en espèce et par ses compagnons, il ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible. Elle allègue enfin que le loyer prévu dépasse le loyer de référence prévu dans le cadre de l’encadrement des loyers et sollicite le versement du trop perçu. Il est renvoyé aux conclusions des parties visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nature du contrat de bail et le régime juridique applicable En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. En vertu de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale du preneur est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an. Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Dès lors, la destination d'une location n'est pas donnée par les clauses du contrat mais par l'usage qui en est réellement fait par le locataire. En l'espèce, il est constant que Monsieur [U] [F], en sa qualité de bailleur et Madame [P] [T], en sa qualité de locataire, ont conclu un « contrat de location à usage d’habitation, résidence secondaire meublée», la location étant consentie pour une période 6 mois, renouvelable par tacite reconduction par périodes de 6 mois, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1900 euros outre 120 euros de charges. Le caractère meublé de la location est établi par la production de l’inventaire des meubles annexés au contrat de bail du 4 avril 2017 et mentionnant l’ensemble du mobilier présent dans le logement signé par le bailleur et la locataire. Madame [P] [T], qui indique que le logement constitue sa résidence principale, verse aux débats un relevé d’identité bancaire non daté, un procès verbal de dépôt d’acte auprès du registre du commerce et des sociétés du 1er juillet 2022 pour la société TROIS BOUDOIRS mentionnant son adresse au [Adresse 1], les relevés de la taxe d’habitation 2019, 2020, 2021 et 2022 pour l’appartement de l’avenue Hoche et les relevés de la consommation électrique pour 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 à cette même adresse pour une consommation moyenne d’environ 500 euros par an. Toutefois, force est de constater que ces éléments ne caractérisent pas à eux seuls l’établissement de la locataire dans les lieux plus de 8 mois par an. Seul l’avis d’avis 2023 sur les revenus 2022 est versé aux débats ne permettant pas de s’assurer de l’établissement de la locataire sur le territoire national ou à cette adresse plus de 8 mois par an, étant précisé que cette dernière a reçu un courrier recommandé adressé à une autre adresse, au domicile de sa sœur le 10 janvier 2023 et que lors du passage de l’huissier de justice les 19 et 29 décembre 2022, Mme [T] n’était pas présente au [Adresse 1]. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande de requalification du contrat de bail sollicitée par Mme [G] et il ne sera pas fait application du régime juridique de la loi du 6 juillet 1989 à la présente espèce. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En l'espèce, le bail conclu le 4 avril 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (2 mois) pour échapper à l'acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 19 décembre 2022, pour la somme en principal de 7340 euros. Le montant de la dette est contestée par la locataire de même que le décompte annexé au commandement, cette dernière soutenant avoir réglé les loyers en avance jusqu’au mois de mai 2023 notamment via deux chèques établis par M [V] le 24 juin 2022 pour 5890 euros et 5000 euros. Madame [P] [T] conteste le montant des sommes réclamées et allègue en outre avoir effectué des versements en espèce non pris en compte par le bailleur dans son décompte. A titre liminaire, il doit être relevé que Mme [G] ne rapporte pas la preuve de ces versements en espèce. S’agissant des reçus manuscrits versés aux débats, M [U] [F] conteste qu’ils portent sur des prétendus versements en espèces mais sur les virements effectués par M [W] pour le compte de la locataire en titre. Ainsi, il résulte des divers reçus manuscrits versés aux débats que les versements suivants ont été effectués entre les mains du bailleur : - le 17 avril 2017 : 8000 euros pour les loyers d’avril à fin septembre 2017. - que Mme [G] a réglé la location jusqu’au 2 avril 2018, - avoir reçu le loyer du [Adresse 1] jusqu’au 4 avril 2019, - avoir reçu le loyer du [Adresse 1] jusqu’au 4 octobre 2019, - avoir reçu 4180 euros d’acompte le 5 octobre 2019, - la location du [Adresse 1] est payée jusqu’au 3 avril 2022, soit 2440 euros, - avoir reçu 1400 euros pour la réservation de l’appartement de l’avenue Leopold II, (sans lien avec la présente location). Il ne ressort pas de ces reçus que les sommes visées ont été versées en espèces et Mme [T] ne verse aucun élément de preuve, tel que des relevés bancaires attestant des retraits des sommes visées permettant de l’établir. Mme [T] ne rapporte pas non plus la preuve d’un versement de 8400 euros mentionnée dans le reçu du 8 mai 2022 portant sur la réservation de l’appartement de l’avenue Leopold II, ce dernier mentionnant que cette somme « devra » être versée à la remise des clefs sans que ce versement ne soit établi, et surtout cette somme correspondant à un autre logement que celui du [Adresse 1]. Mme [T] indique avoir versé un dépôt de garantie de 8000 euros lors de son entrée dans les lieux qui n’aurait pas été pris en compte, toutefois ce versement de 8000 euros ressort du reçu du 17 avril 2017 dont la lecture permet de déterminer qu’il porte en réalité sur les loyers d’avril à septembre 2017 ainsi que spécifiquement indiqué sur le reçu. Par ailleurs, M [U] [F] ne conteste pas avoir perçu la somme de 5890 euros et de 5000 euros le 24 juin 2022. Mme [T] indique que cette somme devait couvrir les loyers à venir et M [F] impute ces versements aux loyers du studio de l’avenue Léopold II soit 6 mois à hauteur de 1400 euros, 2490 euros au titre des arriérés de l’appartement de l’avenue Hoche et 1400 euros pour l’indemnisation du préjudice dû au départ du studio sans préavis ni état des lieux. Toutefois, en l’absence d’imputation spécifique concernant cette somme, et compte tenu du désaccord des parties sur ce point, il sera considéré que cette somme vient en paiement des loyers du [Adresse 1]. Aucun élément ne figure au dossier s’agissant de la location d’un studio situé avenue Léopold II ni quant aux conditions dans lesquels la locataire l’a intégré puis quitté. Seul le reçu mentionne l’imputation de 1400 euros pour la réservation du studio. Ce reçu non daté a nécessairement été établi avant le 14 mai 2022. Cette somme versée au titre de la réservation de ce studio ne sera donc pas pris en compte s’agissant du bien litigieux. En conséquence, si les sommes réclamées à la locataire dans le commandement de payer délivré le 19 décembre 2022 portent sur la période postérieure à avril 2022 pour débuter au mois de septembre 2022, l’absence de décompte précis retraçant l’ensemble des versements effectués précédemment et l’absence de prise en compte de la somme de 10980 euros versées le 26 juin 2022 au bailleur ne permettent pas de vérifier le montant exact des impayés des loyers. Faute de permettre au juge de vérifier la réalité de la dette de loyer par la production d’un décompte complet et précis, le commandement de payer doit être déclaré nul et sans effet et M [U] [F] sera débouté de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Sur la validation du congé L’article 1103 du code civil dispose que Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des dispositions du contrat de bail signé par les parties le 4 avril 2017, le bailleur peut résilier le contrat à l'expiration du bail ou à chacun de ses renouvellements moyennant un délai de préavis de trois mois. Le congé devra être signifié par à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation. En l'espèce, le bail consenti à Mme [T] pour une durée de 6 mois ans, a été tacitement reconduit depuis le 4 octobre 2019, par périodes de 6 mois et pour la dernière fois le 4 octobre 2022, pour expirer le 3 avril 2023 conformément aux dispositions contractuelles. Le congé du bailleur du 26 décembre 2022 signifié par exploit de commissaire de justice le 29 décembre 2022 a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l'échéance précitée. Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier. Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 3 avril 2023. Madame [P] [T] étant sans droit ni titre depuis le 4 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement Madame [P] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, ainsi que précédemment exposé, Monsieur [U] [F] ne fournit aucun décompte complet démontrant que Madame [P] [T] reste lui devoir la somme de 29 560 euros à la date du 21 novembre 2023. Les éléments versés aux débats ne permettent pas de déterminer une dette de loyer certaine liquide et exigible pour la période antérieure à mai 2023. Dans la mesure où Mme [T] allègue que les loyers étaient payés jusqu’à mai 2023, mais qu’elle ne conteste pas ne pas avoir payé son loyer depuis le mois de juin 2023, elle sera condamnée à payer à M [U] [F] la somme de 14 140 euros correspondant aux loyers et indemnités d’occupation de juin à décembre 2023 inclus (7 x 2020 euros). Madame [P] [T] sera aussi condamné, à titre de provision, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit 2020 euros par mois. Les demandes relatives à la clause pénale prévue au contrat peuvent être réduites d'office par le juge si elles sont manifestement excessives en application de l'article 1231-5 du code civil. Les pénalités liées à la clause pénale sont rejetées. Sur les demandes reconventionnelles S’agissant de la demande de production des quittances de loyer, le bailleur ne faisant courir l’absence de paiement du loyer qu’à compter du mois de septembre 2022, il lui sera enjoint de communiquer à locataire l’ensemble des quittances de loyer pour la période avril 2017 à août 2022, sans qu’il n’y est lieu de prononcer une astreinte. En l’absence de base légale fondant cette demande, Mme [T] sera déboutée de sa demande de communication des diagnostics techniques. Le régime de la loi du 6 juillet 1989 ne trouvant pas s’appliquer à la présente espèce, Mme [T] sera déboutée de sa demande en remboursement de trop perçu de loyer basée sur le régime de l’encadrement des loyers. Le bail étant résilié depuis le mois d’avril 2023 à la suite du congé, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande en fixation du loyer, ni à la demande de communication de des déclarations de revenus fonciers depuis 2017. Sur les demandes accessoires Madame [P] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [F] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Madame [P] [T] de sa demande de requalification du bail en bail portant sur la résidence principale non meublée soumis à la loi du 6 juillet 1989, DEBOUTE Monsieur [U] [F] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [P] [T] d'un congé relatif au bail conclu le 4 avril 2017 et concernant l’appartement situé au [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 3 avril 2023, ORDONNE en conséquence à Madame [P] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [P] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à Monsieur [U] [F] la somme de 14 140 euros, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échues du 1er juin 2023 au 15 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse; DEBOUTE Monsieur [U] [F] de ses demandes au titre de la clause pénale prévue dans le contrat, CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à Monsieur [U] [F] une indemnité mensuelle d’occupation, à titre de provision, d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 2020 euros), à compter du 16 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), ENJOINT Monsieur [U] [F] à verser les quittances de loyer pour la période du 7 avril 2017 au 31 août 2022, DEBOUTE Madame [P] [T] de sa demande au titre de l’astreinte, DEBOUTE Madame [P] [T] de sa demande de communication de diagnostics techniques, DEBOUTE Madame [P] [T] de sa demande de restitution de trop perçu de loyer pour la période du 1er avril 2020 au 1er novembre 2023, DEBOUTE Madame [P] [T] de sa demande de fixation de loyer, DEBOUTE Madame [P] [T] de sa demande de communication de déclarations de revenus fonciers depuis 2017, CONDAMNE Madame [P] [T] à verser à Monsieur [U] [F] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [P] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, REJETTE le surplus des demandes, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection