Tribunal judiciaire, 25 juin 2024. 24/00030

Du 25 juin 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/00030 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YUXQ S.A. HLM NOALIS C/ [X] [Z] Expéditions délivrées à : Me GONDER M. [Z] FE délivrée à : Me GONDER Le 25/06/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] - [Localité 3] JUGEMENT EN DATE DU 25 juin 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats Mme Dominique CHATTERJEE lors du délibéré DEMANDERESSE : S.A. HLM NOALIS - RCS LIMOGES 561 820 481 - [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEUR : Monsieur [X] [Z] né le 01 Janvier 1997, demeurant [Adresse 5] - Résidence [6] - [Adresse 5] [Localité 7] Comparant en personne DÉBATS : Audience publique en date du 30 avril 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par acte introductif d'instance en date du 18 décembre 2023, la SA HLM NOALIS a fait assigner Monsieur [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir : ▸ prononcer la résiliation du bail conclu entre eux pour défaut de paiement des loyers, ▸ ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [Z] et de tout occupant de son chef avec le concours s’il y a lieu de la Force Publique dès l’expiration du délai légal, ▸ condamner Monsieur [X] [Z] au paiement des loyers échus d'un montant de 1804,73 € ainsi que d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec l’indexation, jusqu’à la libération effective des lieux, ▸ condamner Monsieur [X] [Z] au paiement de la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer. La SA HLM NOALIS fait valoir au soutien de ses prétentions que : ▸ elle a consenti au mois de juillet 2020 un bail d'habitation verbal à Monsieur [X] [Z], portant sur un logement situé à [Adresse 5] Résidence [6] à [Localité 7], pour un loyer actualisé de 421,53 € charges incluses, ▸ Monsieur [X] [Z] ne paie plus les loyers de sorte qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer la somme de 1124,86 € le 3 octobre 2023, ▸ il n’a pas pris contact avec son bailleur et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis la délivrance de l’assignation, ▸ la dette s’élève à la date de l’audience à la somme de 2991,30 €, ▸ compte tenu du manquement réitéré de sa locataire à son obligation de paiement du loyer, la résiliation du bail est justifiée. La SA HLM NOALIS expose avoir été contactée le 9 janvier 2024 par une assistante sociale qui lui a expliqué que Monsieur [Z] avait une femme et deux enfants ; que les ressources du couple étaient constituées du RSA, des allocations familiales et du chômage. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Présent à l’audience, Monsieur [X] [Z] a reconnu le montant de la dette locative. Il a indiqué être en recherche d’emploi, il devrait commencer prochainement un contrat de travail en qualité d’intérimaire. Il propose de s’acquitter de sa dette par des paiements mensuels de 100 €. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. Le jugement a été mis en délibéré au 25 juin 2024. MOTIFS : Sur la recevabilité de l’action : Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 19 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 27 février 2024. Le bailleur justifie également avoir signalé le 20 juillet 2023 la situation d’impayés à l’organisme payeur des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. Sur la résiliation du bail : Aux termes de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux en application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements, et les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction. En l’espèce, le défendeur ne conteste pas l’existence du bail qui lui a été consenti par la SA HLM NOALIS, ledit bail ayant au demeurant reçu un commencement d’exécution. Le décompte de créance de la SA HLM NOALIS fait apparaître que les loyers ne sont plus payés depuis le mois de mai 2023. Le défaut de paiement des loyers par le locataire pendant plusieurs mois constitue un manquement grave et réitéré à son obligation qui justifie la résiliation du bail et par voie de conséquence son expulsion. En outre l’article 1229 du code civil prévoit que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. En l’espèce, la SA HLM NOALIS justifie avoir fait délivrer à Monsieur [X] [Z] le 3 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 1124,86 €, malgré lequel Monsieur [X] [Z] ne s’est pas acquitté de cette dette qui à l’inverse s’est aggravée. Dans ces conditions, il convient de dire que la résiliation du bail sera prononcée à compter de la date d’assignation soit le 18 décembre 2023. Sur l’indemnité d’occupation : En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges contractuellement convenus. Monsieur [X] [Z] sera condamné à en payer le montant. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif : Il résulte du décompte versé aux débats par le bailleur qu’il est dû, après déduction des frais de poursuite et des frais de rejet de prélèvement à hauteur de 462,20 € au total, la somme de 2.529,10 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus à la date du 25 avril 2024. En conséquence, Monsieur [X] [Z] sera condamné au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 1804,73 € et du présent jugement sur le surplus. Sur les délais de paiement : Aux termes de l’article 24 V) de la loi du 6 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». En l'espèce, le défendeur qui sollicite des délais de paiement n’a pas repris le versement du loyer courant depuis le mois de mai 2023, il propose de s’acquitter de sa dette locative par des paiements mensuels de 100 € sans justifier être en mesure de régler cette somme en sus du loyer courant, il ne produit du reste aucun justificatif de la perspective d’emploi qu’il allègue ni aucun autre justificatif de sa situation économique et familiale. Pour sa part, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement réclamée par Monsieur [Z] [X]. Sur les demandes accessoires : Monsieur [X] [Z], partie perdante, sera tenu aux dépens. Compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la SA HLM NOALIS la charge de ses frais irrépétibles. En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS : La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, PRONONCE à effet du 18 décembre 2023 la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 5] Résidence [6] à [Localité 7] ; A défaut pour Monsieur [X] [Z] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges selon les conditions contractuelles (421,53 € par mois à la date de l'audience) ; CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à La SA HLM NOALIS la somme de 2.529,10 € au titre des loyers et charges, et indemnités d'occupation échus à la date du 25 avril 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 1804,73 € et du présent jugement sur le surplus ; CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à La SA HLM NOALIS les indemnités d'occupation ci-dessus fixées à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération complète des lieux ; DÉBOUTE Monsieur [X] [Z] de sa demande de délais de paiement ; CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le coût de l’assignation et de sa dénonciation au Préfet de la Gironde ; DÉBOUTE La SA HLM NOALIS de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE