Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/02706

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY S.C.I. LES CERISIERS Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/02706 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQ3I N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 08 février 2024 DEMANDERESSE Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], Représenté par son syndic FONCIA [Adresse 5] sis [Adresse 4] représentée par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286 DÉFENDERESSE S.C.I. LES CERISIERS dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Romain BRIEC, Président, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 08 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/02706 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZQ3I EXPOSE DU LITIGE La SCI LES CERISIERS est propriétaire du lot n°239 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré AL[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 149/10000ème tantièmes. Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société FONCIA [Adresse 5], a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI LES CERISIERS, par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 4493,87 euros au titre des " charges de copropriété " arrêtées au 03/02/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure - 1000 euros de dommages et intérêts, avec capitalisation des intérêts - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Par conclusions signifiées le 4 décembre 2023 à étude, le demandeur a actualisé ses demandes comme suit : - 1380,90 euros au titre des " charges de copropriété " arrêtées au 2 décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure - 1000 euros de dommages et intérêts, - avec capitalisation des intérêts - 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Comme dans son assignation, il sera relevé que le demandeur n'effectue aucune demande au titre des frais de recouvrement dans le " par ces motifs " de ses écritures, par référence à l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 décembre 2023. A l'audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de demandes formulées dans ses dernières conclusions signifiées. Il a fait remarquer que sa créance avait diminué depuis l'assignation. Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, la SCI LES CERISIERS n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Le demandeur a été autorisé à communiquer l'extrait Kbis de la défenderesse par note en délibéré au plus tard le 18 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera relevé que le défendeur a produit dans les délais impartis les pièces justificatives suivantes : l'extrait INPI de la SCI, ses statuts, son acte d'achat et la fiche immeuble. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 239, indiquant la répartition des tantièmes (140/10000èmes), l'extrait INPI de la SCI (représentée par ses gérants Madame [O] [P], [U] [F], [G] [F] et [X] [F]), ses statuts, son acte d'achat et la fiche immeuble, établissant la qualité de copropriétaire de la SCI LES CERISIERS, - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 20 septembre 2023, - l'historique du compte du 1er juillet 2022 au 1er décembre 2023 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 1380,90 euros (en ce inclus 1027,23 euros de frais), - les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2023, 22 juin 2022 et 22 novembre 2021 comportant : - approbation des comptes des exercices 2020 à 2022, - vote des budgets prévisionnels 2022 à 2024, - le fonds travaux 2021 à 2023, - vote des travaux ou opérations suivantes : recours à un gardien d'immeuble, remplacement des fontes parking, étiquetage des vannes des pieds de colonne, audit de l'état des colonnes ces appartements, condamnation des vides ordures, retrait des encombrants dans le parking, remplacement de la porte de l'issue de secours (assemblée générale du 11 mai 2023, résolution 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21), réfection de la loge, agrandissement du local à vélos, condamnation des vides ordures (assemblée générale du 22 juin 2022, résolution 14, 15, 16), conservation du poste de gardien d'immeuble, mise en conformité du CPCU (assemblée générale du 22 novembre 2021, résolution 13, 21), - les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés, - la mise en demeure avec AR de payer la somme de 1063,13 euros en principal adressée le 18 août 2022 à la SCI LES CERISIERS (signée le 23 août suivant), la mise en demeure du 12 septembre 2022, - un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2023 valant mise en demeure sur la somme de 2745,71euros en principal, - le contrat de syndic, - les factures de frais de gestion. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1380,90 euros portant sur la période allant du 1er avril 2022 au 1er décembre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023. Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l'article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1027,23 euros. L'ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d'être exigible. La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 353,67 euros (1380,90-1027,23). Conformément à l'article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. Il s'évince de la combinaison de cet article et de l'article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d'absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire. En l'espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la mise en demeure, soit le 23 août 2022. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que la SCI LES CERISIERS présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI LES CERISIERS. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 100 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier. En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 17 mars 2023 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE la SCI LES CERISIERS, représentée par ses gérants Madame [O] [P], [U] [F], [G] [F] et [X] [F], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Adresse 5] : - la somme de 353,67 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er décembre 2023 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2022, - la somme de 100 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement aux dernières écritures signifiées viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 17 mars 2023, CONDAMNE la SCI LES CERISIERS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société FONCIA [Adresse 5], la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE la SCI LES CERISIERS aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Le greffier,Le président.