Cour d'appel, 25 juin 2024. 23/03332

25/06/2024 ARRÊT N° 309/2024 N° RG 23/03332 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PWSO EV/KM Décision déférée du 31 Août 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 23/02087) C.BIJAOUI [O] [P] C/ S.A. ICF ATLANTIQUE SA D'HLM CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [O] [P] [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Karine BRIENE de MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2023-7441 du 06/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMEE S.A. ICF ATLANTIQUE SA D'HLM [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Isabelle ASSOULINE-SEROR, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président délégué par ordonnance modificative le 15/04/2024 E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Par acte du 12 juillet 2016, la SA ICF Atlantique a donné à bail à M. [O] [P] un logement conventionné à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] et par acte du 1er août 2016, elle lui a donné à bail un parking situé [Adresse 2] de la même rue. Le 9 janvier 2023, la bailleresse a adressé au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. PROCEDURE Par acte du 15 mars 2023, la SA ICF Atlantique a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé afin de solliciter : - la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, - son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux, d'une provision de 1752,95 € représentant les loyers et charges impayés, au jour de l'assignation, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, - sa condamnation au paiement des entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer en application de l'article 696 du code de procédure civile et de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance réputée contradictoiredu 31 août 2023, le juge des référés a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 12 juillet 2016 et le 1er août 2016 entre la SA ICF Atlantique et M. [O] [P] pour le logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] et le garage (n°40), sont réunies à la date du 10 mars 2023, - ordonné en conséquence à M. [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour M. [O] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ICF Atlantique, pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné M. [O] [P] à verser à la SA ICF Atlantique, à titre provisionnel la somme de 2100,56 € au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 1er juin 2023, mensualité de juin 2023 incluse), - condamné M. [O] [P] à payer à la SA ICF Atlantique, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 mars 2023 dont l'arriéré est déjà liquidé, pour le futur, l'indemnité courra du 1er juin 2023 jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi avec revalorisation dans les mêmes conditions que le loyer, - condamné M. [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa signification à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - condamné M. [O] [P] à verser à la SA ICF Atlantique, une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 20 septembre 2023, M.[P] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES M. [P] dans ses dernières conclusions du 9 mai 2024 demande à la cour, de : ' ordonner le rabat de la clôture au jour des plaidoiries, ' débouter la société ICF Atlantique de l'ensemble de ses demandes contraires aux présentes, ' infirmer l'ordonnance de référé du 31 août 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse dans toutes ses dispositions, Statuant a nouveau, - juger qu'il n'y a pas lieu de prononcer l'expulsion de M. [O] [P], lequel a quitté les lieux le 10 avril 2024, - juger que M. [O] [P] pourra s'acquitter de sa dette locative de 857,99 € en 12 mensualités, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, - juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens. La SA ICF Atlantique dans ses dernières conclusions du 7 mai 2024 demande à la cour de : - ordonner le rabat de la clôture intervenu le 06 mai 2024, - infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse le 31 Août 2023 en ce qu'elle a : - ordonné à M. [O] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, Statuant de nouveau - constater le départ volontaire de M. [P], - juger qu'il n'y a plus lieu à ordonner l'expulsion de M. [P], - fixer le montant de la dette locative à la somme 1 874,56 € , - condamner M. [P] à verser à la SA ICF Atlantique à titre provisionnel la somme de 1 874,56 € conformément au compte du locataire sortant , ' autoriser M. [P] à s'acquitter de sa dette sur 12 mois à compter du prononcé de la présente décision, sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil , ' condamner M. [P] payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' condamner M. [P] aux dépens de l'instance. Conformément à l'accord des parties, la clôture de l'instruction a été reportée au 13 mai 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS M. [P] fait valoir que : ' il a quitté les lieux le 10 avril 2024 de sorte qu'il n'y a plus lieu d'ordonner son expulsion, ' le décompte produit par la bailleresse doit être expurgé des frais qui lui sont imputés qui correspondent aux dépens et que le dépôt de garantie doit être déduit dans sa totalité du solde dû, ' sa situation professionnelle s'étant améliorée il sollicite des délais de paiement. La SA ICF Atlantique oppose que : ' le montant de la dette de M. [R] s'élève à 1874,56 €, ' elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement sur 12 mois. SUR CE L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l'article 24 de la même loi le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, les baux des 12 juillet et 12 août 2016 comprennent une clause résolutoire en leur article 9 conformément aux articles sus-visés. La bailleresse a fait délivrer au locataire le 9 janvier 2023, un commandement de payer la somme principale de 2242,53 € visant les clauses résolutoires insérées dans les baux. A défaut pour M. [P] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit de deux mois de la délivrance du commandement, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés juge de l'évidence ne peut donc que constater la résiliation des baux . La décision déférée doit donc être confirmée ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, ordonné le départ et à défaut l'expulsion du locataire qui n'était pas encore parti et l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à son départ. Cependant, M. [P] ayant quitté le logement il n'y a plus lieu d'ordonner son expulsion. Il résulte de l'historique de compte produit par la SA ICF Atlantique que figurent en débit des sommes de: 260,95 €, 220,74 €, 13 €, 150 € et 126,98 €. Malgré les contestations du locataire, la bailleresse n'a pas estimé nécessaire de préciser à quoi correspondent ces sommes mentionnées comme étant des frais de poursuite, ne pouvant être inclus dans le principal dû. Dès lors, il convient de déduire le total de ces frais soit 771,67 € du montant réclamé. De plus, il résulte du bail que M. [P] a versé un dépôt de garantie de 409 € pour le logement et 20 € pour le garage qui n'ont été que partiellement déduits du montant réclamé ce que conteste le locataire. La bailleresse n'a pas répondu sur ce point alors qu'il lui appartient de justifier des sommes qu'elle réclame au titre des réparations locatives. En tout état de cause, il résulte de l'état des lieux de sortie produit par M. [P] que celui-ci porte la mention «en bon état» pour la plupart des postes examinés, les différentes traces ou tâches partielles relevées ne justifiant pas de retenue au regard de la vétusté applicable puisqu'il n'est pas prétendu que le logement a été donné neuf et que le locataire est resté presque huit ans dans les lieux. En conséquence, il doit être fait droit à la demande du locataire de déduire la somme de 244,90 €. Dès lors, M. [P] doit être condamné à verser à la SA ICF Atlantique : 1874,56 - (771,67+ 224,90) = 857,99 €, par infirmation de la décision déférée. L'article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la SA ICF Atlantique s'associe à la demande de M. [P] de régler sa dette en 12 mensualités, il doit donc être fait droit à cette demande selon des modalités prévues au dispositif. L'équité commande de confirmer la décision sur l'article 700 du code de procédure civile, et de rejeter la demande présentée en cause d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine: Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a - condamné M. [O] [P] à verser à la SA ICF Atlantique, à titre provisionnel la somme de 2100,56 € au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 1er juin 2023, mensualité de juin 2023 incluse), Statuant à nouveau et y ajoutant: Constate que M. [O] [P] a quitté les lieux, Condamne M. [O] [P] à verser à la SA ICF Atlantique à titre provisionnel la somme de 857,99 €, Autorise M. [O] [P] à se libérer de sa dette à compter de la signification du présent arrêt par 11 versements mensuels de 72 €, le 12ème devant apurer le solde, Condamne M. [O] [P] aux dépens d'appel, Rejette la demande présentée par la SA ICF Atlantique au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER M.DEFIX