Tribunal judiciaire, 21 mars 2024. 23/02365

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Adresse 4] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 5] REFERENCES : N° RG 23/02365 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM4E Minute : 24/275 S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 150 C/ Monsieur [O] [G] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 mars 2024 ; Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier; Après débats à l'audience publique du 11 janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. HLM CDC HABITAT SOCIAL, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du VAL D’OISE D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [O] [G], demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé à effet au 15 septembre 2014, la SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SA d’HLM EFIDIS, a donné à bail à Monsieur [O] [G], un logement, situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 331.69 euros, outre les provisions sur charges. Par lettre du 11 avril 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a saisi la caisse d’allocations familiales de l'existence d'impayés de loyers. Par acte d'huissier du 7 avril 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [O] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1242.17 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 31 mars 2023. Par acte d'huissier du 3 novembre 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [O] [G], au paiement des sommes suivantes:◦ 1074.25 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,◦une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux loués,◦1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,◦les entiers dépens,ordonner l'exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée le 6 novembre 2023 à la préfecture de [Localité 6]. L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 11 janvier 2024. A l'audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa demande à la somme de 1074.25 euros au 1er janvier 2024. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Monsieur [O] [G], n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Monsieur [O] [G], a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [O] [G], à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [O] [G], régulièrement assigné à étude, ne comparait, et n'est pas représenté à l'audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 mars 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [O] [G], assigné à étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de [Localité 6] le 6 novembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA CDC HABITAT SOCIAL le 11 avril 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet au 15 septembre 2014, du commandement de payer délivré le 7 avril 2023 et du décompte de la créance que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1074.25 euros actualisée au 1er janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [O] [G] le 7 avril 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 juin 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2014 à compter du 8 juin 2023. Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [G] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire ; que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 juin 2023, Monsieur [O] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [G] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 avril 2023 et de notification à la préfecture et de saisine de la CAF. Il convient également de le condamner à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 septembre 2014 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Monsieur [O] [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 juin 2023, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [O] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1074.25 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 1er janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, CONDAMNE Monsieur [O] [G] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de Janvier 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE Monsieur [O] [G] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [O] [G] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 avril 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales, DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, LE GREFFIER LE JUGE