Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/08036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Z] [I] à : Monsieur [F] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Lauren SIGLER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08036 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BCT N° MINUTE : JUGEMENT rendu le 08 février 2024 DEMANDERESSE CDC HABITAT [Adresse 1] représentée par Maître Lauren SIGLER de l’AARPI NMCG AARPI, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEURS Madame [Z] [I] [Adresse 2] comparante Monsieur [F] [J] [Adresse 2] non comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 décembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08036 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3BCT Exposé du litige Par acte sous seing privé du 14 mai 2007, la SAGI, aux droits de laquelle est venue la SNI puis la société CDC HABITAT, a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 541,27 euros et d’une provision pour charges de 162,90 euros. Par actes de commissaire de justice du 24 août 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 410,71 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] le 22 juillet 2022. Par assignations du 5 octobre 2023, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,15 448,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er aout 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 décembre 2023, la société CDC HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 27 novembre 2023, s'élève désormais à 18 747,51 euros. Elle précise que les incidents de paiement remontent à 2019 et que la partie prescrite de la dette locative a été déduite. La société CDC HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Compte tenu du montant de la dette, elle s’oppose à tout délai de paiement. Madame [Z] [I] expose qu’elle a perdu ses parents et que, déboussolée, elle avait tout laisser tomber. Elle indique qu’elle a hérité un appartement de ses parents, estimé à 350 000 euros, et que sa vente permettrait de solder sa dette. Elle précise que ses revenus sont de 1 500 euros et ceux de son conjoint de 800 euros, qu’elle a eu des difficultés en raison des frais de succession qu’elle a dû payer et ajoute qu’elle va reprendre le paiement des loyers. Madame [Z] [I] sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Madame [Z] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [F] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de l’audience, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 24 août 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5 410,71 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 octobre 2022. Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] n’ont pas repris le paiement du loyer courant et ne justifient d’aucune démarche pour être en mesure de régler leur dette malgré la possibilité évoquée à l’audience par Mme [Z] [I]. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 27 novembre 2023, Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] lui devaient la somme de 16 469,14 euros, soustraction faite des frais de procédure et de la partie de la dette locative frappée de prescription. Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022 sur la somme de 5410,71 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 10 038,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 904,59 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 octobre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société CDC HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 mai 2007 entre la SAGI, aux droits de laquelle vient la société CDC HABITAT, d’une part, et Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 25 octobre 2022, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 904,59 euros (neuf cent quatre euros et cinquante-neuf centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 octobre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 16 469,14 euros (seize mille quatre cent soixante-neuf euros et quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2022 sur la somme de 5 410,71 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 10 038,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [F] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 août 2022 et celui des assignations du 5 octobre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. Le Greffier La Juge