Cour d'appel, 07 mars 2024. 22/04012

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/04012 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IUZ4 ID -NR TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AVIGNON 24 novembre 2022 RG:18/002216 S.A.R.L. PALAZZO IMMOBILIER C/ S.C.I. D2L Grosse délivrée le 07/03/2024 à Me Frédéric Gault à Me Vincent Puech COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 07 MARS 2024 Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Avignon en date du 24 novembre 2022, n°18/002216 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre Mme Delphine Duprat, conseillère M. Nicolas Maury, conseiller GREFFIER : Mme Audrey Bachimont, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 05 février 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2024. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : La Sarl PALAZZO IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 7] [Localité 3] Représentée par Me Frédéric Gault de la Selarl Riviere - Gault Associés, postulant, avocat au barreau d'Avignon Représentée par Me Jean-Louis Riviere, plaidant, avocat au barreau d'Avignon INTIMÉE : La SCI D2L, immatriculée au RCS d'Avignon sous le n° 532 096 252, représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 1], [Localité 6] Représentée par Me Vincent Puech de la SCP Gasser - Puech - Barthouil - Baumhauer, plaidant/postulant, avocat au barreau d'Avignon ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 07 mars 2024, par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Le 15 juin 2017 M.[O] [A] (ALFOCIM) a confié à la Sarl Palazzo Immobilier un mandat de recherche exclusif d'un immeuble éligible monuments historiques dans le secteur d'[Localité 6] jusqu'à 3 000 000 euros . Le 3 août de la même année, il a signé une offre ferme d'achat de l'immeuble '[Adresse 8] propriété de la SCI D 2 L au prix de 1 200 000 euros net vendeur valable jusque fin septembre 2017. Le 3 juillet 2018 la Sarl Palazzo Immobilier a assigné la SCI D2L devant le tribunal judiciaire d'Avignon, pour avoir paiement au titre d'un mandat de vente confié par cette société de l'indemnité compensatrice forfaitaire de 120 000 euros prévue. M.[A] est intervenu volontairement à l'instance. La SCI D 2 L représentée par son co-gérant M.[M] [P] a selon acte authentique du 8 juillet 2019 vendu à la SCI Le Vernet dont celui-ci était également le gérant : 'à [Adresse 8] le volume n°1 dont la description est la suivante : Locaux d'habitation (immeuble à usage principal de terrain d'assiette d'un ensemble immobilier et de toutes constructions susceptibles d'y être édifiées comprenant - des tréfonds et locaux d'habitation de 171 m² - des tréfonds de 84 m² - des locaux d'habitation de 86m² cadastrés section DH n°[Cadastre 4] [Adresse 8] pour une superficie de 00ha02a55ca' au prix de 500 000 euros. Par la suite, la SCI Le Vernet a revendu ces locaux à M.[Z] [J], gérant de la Sarl La Cour d'Honneur qui louait précédemment à bail commercial une partie de cet immeuble cadastrée section DH n°[Cadastre 5] pour 00ha07a05ca (restaurant et cuisine, jardin et dépendances) qu'il a acquise par le même acte, le tout au prix de 2 100 000 euros. Par jugement contradictoire du 24 novembre 2022 le tribunal : - a débouté la Sarl Palazzo Immobilier de l'ensemble de ses prétentions, - a débouté M.[A] de ses demandes, - a débouté la SCI D2L de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - a condamné la Sarl Palazzo Immobilier à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - a condamné la Sarl Palazzo Immobilier aux dépens. Le tribunal a estimé que la demanderesse ne rapportait pas la preuve de l'existence d'un mandat que lui aurait confié la SCI D2L, ni d'actes de gestion ratifiés par celle-ci qui en tiendraient lieu. La Sarl Palazzo Immobilier a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 13 décembre 2022. Au terme de ses conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023 elle demande à la cour : - de confirmer le jugement en qu'il a : - accepté en droit le principe du mandat tacite, - débouté la SCI D2L de ses demandes, - de le réformer en qu'il : - l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions et de sa demande de frais irrépétibles de première instance, - l'a condamnée à payer à la SCI D2L la somme de 1 500 euros sur ce fondement, Et y ajoutant - de juger l'existence d'un mandat tacite, - de juger qu'il existe des actes de gestion ratifiés tacitement par la SCI D2L qui emportent l'existence d'un mandat de vente, - de juger que cette SCI s'est rendue coupable de manoeuvres dolosives et frauduleuses à son détriment justifiant l'allocation de dommages et intérêts complémentaires ci-après précisés, A titre principal sur le droit à commission - de juger qu'elle a rempli ses obligations contractuelles, par conséquent faire application des stipulations du mandat du 9 juin 2017 et dire qu'elle a droit à la commission stipulée de 120 000 euros, - de condamner la SCI D2L à lui verser cette somme à titre de commission d'agence, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2018 date de la mise en demeure, A titre subsidiaire sur l'application de la clause pénale - de juger qu'un mandat établi le 9 juin 2017 a été conclu entre elle et la SCI D2L, que ce mandat a été confirmé et ratifié par celle-ci, est valable, et qu'elle a rempli ses obligations contractuelles Par conséquent, - de faire application des stipulations de ce mandat et juger que la SCI D2L n'a pas rempli ses obligations contractuelles, que dès lors elle-même a droit à une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération de 120 000 euros prévue, - de condamner la SCI D2L à lui verser la somme de 120 000 euros à titre d'indemnité compensatrice augmentée de intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2018 date de la mise en demeure, A titre infiniment subsidiaire sur la perte de chance de bénéficier de la commission et l'indemnisation des peines et tracas Vu l'article 1240 du Code civil, Vu la rupture abusive des pourparlers, Vu le caractère sérieux des offres d'achat tant de M.[A] que de M.[J], Vu le travail effectué par M.[B] pour son compte en pure perte, - de condamner la SCI D2L à lui verser les sommes de - 60 000 euros en réparation de son préjudice né de sa perte de chance de bénéficier de sa commission contractuelle, - 10 000 euros en réparation des peines et tracas occasionnés par son comportement fautif, En tout état de cause - de condamner la SCI D2L à lui payer les sommes de - 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et intention frauduleuse à la seule fin de l'évincer de son droit à commission, - 15 000 euros en application de l'article 700 en ce compris les frais irrépétibles de première instance et d'appel, - de condamner la SCI D2L aux entiers frais et dépens de l'instance et d'appel en ce compris le PV de constat du 20 avril 2019, - de rejeter toutes demandes contraires. Au terme de ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 avril 2023 la SCI D2L demande à la cour : Vu l'absence de mandat écrit, Vu les dispositions de la loi Hoguet du 02 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972, Vu les articles 1353 et 1359 du Code civil, - de confirmer le jugement sauf à le réformer uniquement sur la demande de dommages et intérêts présentée par elle, En conséquence - de débouter la Sarl Palazzo Immo de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions d'appel, Sur appel incident - de réformer partiellement le jugement qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts et compte tenu du caractère abusif de la présente procédure, de condamner la Sarl Palazzo Immo à lui payer une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, - de condamner la Sarl Palazzo Immo à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - de la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle prétend qu'elle n'a jamais confié la vente de son immeuble à la Sarl Palazzo Immo et qu'aucun mandat n'a été signé en ce sens ; que cette société ne rapporte la preuve de ce mandat ni au regard de la loi Hoguet (mandat écrit et préalable obligatoire) ni au regard du droit commun (preuve par écrit sous signature privée ou authentique au-delà d'un certain montant) ; elle prétend d'ailleurs que la Sarl Palazzo Immo a commis un faux et soutient l'absence de tout acte de ratification d'un mandat tacite. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. MOTIVATION *sur l'existence d'un mandat de vente Les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) s'appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à 1° l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis.(...) La Sarl Palazzo Immobilier, exerçant aux [Localité 3] ([Localité 3]) une activité d'agence immobilière, ne conteste pas entrer dans le champ d'application de cette loi, dont l'article 6 prévoit 'I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l'article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu'il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat : (...) En outre, lorsqu'une convention comporte une clause d'exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s'engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties. Les dispositions de l'article 1375 du code civil leur sont applicables. Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Toutefois, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d'argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l'article 1er avant qu'une opération visée au même article n'ait été effectivement conclue et constatée. La clause prévue à cet effet est appliquée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.' Pour dire que la Sarl Palazzo Immobilier ne pouvait se prévaloir de l'existence d'un tel mandat le tribunal a noté que le projet de mandat adressé à la SCI D2L était différent de celui dont elle réclamait l'application ; que par ailleurs ni l'un ni l'autre ne figuraient au registre des mandats de celle-ci ; qu'enfin et en toute hypothèse aucun n'était signé par le propriétaire des lieux. L'appelante n'excipe pas des dispositions de cette loi en cause d'appel, mais soutient que la sanction du non-respect de son formalisme est sanctionné par une nullité relative pouvant être couverte par l'existence d' actes de gestion accomplis sans mandat ou par la constatation d'un accord même non signé. Il lui incombe en conséquence de rapporter la preuve de l'existence de tels actes de gestion ou d'un tel accord. Elle produit selon elle 'un ensemble de preuves cumulatives justifiant le mandat qui avait été donné à M.[B] pour (son) compte' : - un mandat rempli et enregistré sous le n° 113 établi le 9 juin 2017 (pièce 1) : ce document, intitulé 'mandat de vente sans exclusivité' consiste en un formulaire ne comportant que la signature du prétendu mandataire. Par ailleurs ne figure au dossier que la copie du registre des mandats de la Sarl Palazzo Immobilier, sur laquelle il est tout de même possible de constater que la ligne du mandat n°113 a été corrigée, à la différence de toutes les autres, pour comporter le nom de 'M.[O] [A] [Adresse 2] : Recherche : Immeuble éligible monuments historiques [Localité 6]', ce qui ne constate en tout état de cause pas l'existence d'un mandat de vente entre la SCI D2L et la Sarl Palazzo Immobilier (pièce 40) - le fait que les associés de la SCI D2L auraient remis les clés de l'immeuble à M.[B] : Il est produit à cet égard (pièce n°8) la copie d'un courriel adressé par Alizé Diagnostics le 24/03/2018 à 14 : 31 à Palazzo Immo et le texte d'un courriel non signé ainsi rédigé : 'Monsieur [B] Vous m'avez demandé d'effectuer une actualisation des diagnostics au [Adresse 8] Le 23 sept vous m'avez ouvert le bâtiment afin de débuter le travail. Je vous ai demandé de laisser les clés au restaurant afin de finir ma mission. J'y suis retourné le 28 septembre et suivant le dossier de diagnostic a été transmis à la société DEL et au notaire le 18 octobre le 11 octobre vous m'avez demandé d'effectuer un DTG et ensuite un état de divison, pour cela vous m'avez transmis les éléments en votre possession afin de déterminer les lots le 28 octobre par téléphone et SMS j'ai demandé à mr [J] si il possédait les plan de son lot à ce jour je n'ai pas eu de réponse(...)'. Le fait que M.[B], gérant de la Sarl Palazzo Immobilier, ait pu être en possession des clés de l'immeuble [Adresse 8] ne démontre pas que le propriétaire de cet immeuble les lui a confiées en vue de faire réaliser par le cabinet Alizé les diagnostics préalables à une vente. De surcroît, si la SCI D2L a effectivement réglé par chèque le coût de ces diagnostics, ceux-ci ont concerné la seule partie de l'immeuble cadastrée DH [Cadastre 5] soit la partie louée à bail commercial par M.[J]. Il est également produit l'attestation de Mme [U] [D], responsable administrative et financière de la société SP2L de 2013 à 2019 ayant pendant cette période aidé à la tenue administrative de la SCI D2L selon laquelle 'durant sa mission elle a été amenée à être en contact avec M.[K] [B] pour le projet de vente du bâtiment situé [Adresse 8], en transmettant des informations telles que le bail avec 'La Cour d'Honneur' ou les clefs du local.' Cette attestation ne démontre que le fait qu'une société SP2L, non partie à l'instance, a pu à une date indéterminée confier les clés du local loué à M.[B]. Mme [D] a par ailleurs rédigé le 1er août 2017 le courriel suivant à '[K]' (M.[B]) 'Cher [K] je fais suite à votre appel m'informant de la bonne voie pour la vente du bâtiment situé [Adresse 8]. L'offre de vos clients potentiels est de 1 100 000 euros . Suite à votre demande, vous trouverez ci-joint le bail avec La cours d'honneur. Le bâtiment est détenu par la SCI D2L dont les gérants sont [L], [N] et [M].'. Ce courriel ne fait que conforter l'hypothèse selon laquelle si M.[B] avait bien un acheteur, il n'avait aucun mandat du propriétaire dont la société SP2L lui précise l'identité des gérants. - le fait que le propriétaire aurait demandé au mandataire de se mettre en relation avec les notaires L'appelante produit à cet égard divers courriels d'où ne ressort nullement ce fait : .courriel du 12 septembre 2017 (pièce 5) : M.[A] (acquéreur potentiel) confirme transmettre à Me [Y] [E] tous les éléments nécessaires à la préparation de la vente du bien. .courriel du 14 septembre 2017 (pièce 6) : Me [Y] [E] demande à M.[B] les coordonnées de l'acquéreur. .courriel du 20 septembre 2017 : la SCP [I] (Me [F], notaire de la SCI D2L) informe M.[B] qu'elle a demandé à Me [Y] [E] d'informer M.[A] que le propriétaire vendait au locataire en place. .courriel du 21 septembre 2017 : M.[A] fait part à M.[B] de son étonnement et de son mécontentement. .courriels des 11 et 25 octobre 2017 (pièce 14) : l'étude [F] demande à M.[B] de se rapprocher des parties ( sans précision ) pour savoir si le rendez-vous de principe en son étude avec l'étude de Me [T] pour 'signer le compromis de vente' pour le 25 octobre à 17h30 leur conviendrait. .courriel du 21 décembre 2017 (pièce 16) : M.[A] se rapproche de M.[P] et met la Sarl Palazzo Immo en copie cachée ( cc ). Aucun de ces courriels ne démontre l'existence d'un mandat tacite entre la SCI D2L et la Sarl Palazzo Immobilier. .procès-verbal de constat d'huissier du 20 avril 2018 (pièce 24) : ce procès-verbal constate des échanges intervenus par SMS entre M.[M] [P], gérant de la SCI D2L et M.[B] entre le 25 juillet 2017 et le 1er février 2018, et entre M.[C] [W], co-gérant de la même société, et M.[B]. Si ces échanges démontrent à l'évidence que M.[B] entretenait des relations d'affaires avec la SCI D2L (la réponse 'Ok' de M.[M] [P] au SMS de M.[B] du 5 décembre 2017 'Bonjour [M] si j'ai des cadeaux à faire pour Noel est ce que je peux les mettre en compte ' Merci. [K]'), et même que le 19 juillet 2017 M.[W] a répondu 'ok je le cherche' au message suivant de M.[B] :'Bjr [L] j'ai eu [M] qui est d'accord pour vendre, je vais essayer de prendre une offre.Peut tu me faire parvenir une copie du permis stp.' et 'tu peux demander à Levallois une copie' au message 'pourrais tu me faire passer une copie du bail de vernet stp', ils ne suffisent pas à démontrer autrement que par les propres affirmations de M.[B] ( 'je pense que maintenant il est temps de formaliser tes engagements' 'j'ai eu [M] qui est d'accord pour vendre') l'existence d'un mandat tacite. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point et la Sarl Palazzo Immobilier déboutée de ses demandes relatives à son droit à commission et subsidiairement au paiement d'une clause pénale. *sur la faute de la SCI D2L et la demande d'indemnisation d'une perte de chance de bénéficier de la commission et l'indemnisation des peines et tracas L'appelante soutient que la SCI D2L d'une part a utilisé son savoir-faire et l'évaluation du bien effectué par elle en qualité de professionnel de l'immobilier pour convenir d'une vente avec un tiers non intéressé par le mandat liant les parties et matérialiser l'entente entre les associés sur le prix, d'autre part a mis en place un savant montage avec la création d'une SCI Le Vernet de manière à la spolier de son légitime droit à commission, d'où il est résulté pour elle une évidente perte de change de bénéficier de son droit à commission ainsi que d'importantes peines et tracas. Selon l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La Sarl Palazzo excipe de la rupture abusive de pourparlers instaurés par son intermédiaire entre la SCI D2L et deux acquéreurs potentiels, MM.[A] et [J]. Selon les articles 1112 et 1112-2 du Code civil en vigueur du 1er octobre 2016 au 01 octobre 2018 ici applicables, l'initiative,le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser la perte des avantages attendus du contrat non conclu. Celui qui utilise ou divulgue sans autorisation une information confidentielle obtenue à l'occasion des négociations engage sa responsabilité dans les conditions du droit commun. Pour démontrer la mauvaise foi de la SCI D2L, l'appelante fait référence à plusieurs sommations de communiquer restées infructueuses. Mais ces événements postérieurs à l'acte introductif d'instance ne peuvent caractériser la mauvaise foi de l'intimée dans l'initiative, le déroulement et la rupture de négociations précontractuelles dont la preuve de l'existence lui incombe. Elle s'appuie ensuite sur les documents ainsi obtenus pour soutenir que la SCI D2L a profité de son expertise en matière d'estimation du prix de l'immeuble pour céder un partie de cet immeuble à l'un de ses associés et fait remarquer que la somme du montant des cessions intervenues (500 000 euros pour le 1er et le 2ème étage à la SCI Vernet (M.[P]) et 600 000 euros pour le rez-de-chaussée (M.[J])) correspond exactement au montant des offres fermes d'achat exprimées entre ses mains par MM.[A] (1 100 000 euros). Toutefois, elle ne démontre pas avoir rendu la SCI D2L destinataire de ces offres. Et M.[J] a acquis l'intégralité de l'immeuble pour la somme de 2 100 000 euros et non 1 100 000 euros. En l'absence de faute démontrée il ne peut y avoir lieu à responsabilité. La Sarl Palazzo sera en conséquence par voie de confirmation du jugement déboutée de sa demande formée à titre subsidiaire, ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et intention frauduleuse à la seule fin de l'évincer de son droit à commission. *autres demandes Pour justifier sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, la SCI D2L soutient que l'attitude de la Sarl Palazzo Immobilier et la présence de deux projets de mandats différents caractérisent une intention frauduleuse. Toutefois, le mandat de recherche signé par M.[A] n'a pas été argué de faux par celui-ci, qui y avait seul intérêt, et le mandat de vente litigieux n'étant pas signé par la SCI D2L ne peut pas l'être. Aucun autre comportement fautif n'est articulé à l'égard de la Sarl Palazzo Immobilier et la SCI D2L sera en conséquence déboutée de ce chef par voie de confirmation du jugement. La Sarl Palazzo Immobilier devra supporter les dépens de la présente instance en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité ne commande pas de faire ici application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement. Y ajoutant, Déboute la Sarl Palazzo Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne la Sarl Palazzo Immobilier aux dépens, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,