Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/04442

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/04442 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XRC3 N° de MINUTE : 24/00220 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet BSGI SAS, [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811 C/ DEFENDEUR S.C.I. C&M [Adresse 3] [Localité 5] Non représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame [J] [Z], statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 23 Novembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. EXPOSE DU LITIGE La société C&M est propriétaire des lots n°26, 35 et 65 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 6] (93) soumis au statut des immeubles en copropriété. Par exploit du 6 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], à Rosny-sous-Bois (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la société C&M devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes: - 7.067,81 euros au titre des charges courantes impayées, échéance du 1er trimestre 2023 incluse avec capitalisation des intérêts ; - 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - sous le bénéfice de l’exécution provisoire ; - 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Outre les dépens. Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ce dernier ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de la société C&M par la présence de son nom sur la boite aux lettres ainsi que par la confirmation par un voisin, la défenderesse n’a pas constitué avocat. La clôture a été prononcée le 5 septembre 2023 par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 novembre 2023 et mise en délibéré au 8 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété Sur le quantum des charges L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit : - la demande de renseignements afférente aux lots de la société C&M et son l’extrait kbis ; - l’extrait du compte copropriétaire de la société C&M ; - les procès-verbaux des assemblées générales du 30 novembre 2020, 7 avril 2022, 1er décembre 2022 ; - l’extrait du grand libre du syndic pour la période du 01/07/2020 au 30/06/2021 et les appels de fonds ; Il ressort du décompte produit que certaines sommes ne correspondent pas à des charges de copropriété mais à des frais de recouvrement qui doivent faire l’objet d’une demande spécifique si le syndicat des copropriétaires entend solliciter la condamnation de la société C&M. Il convient de déduire les frais de mise en demeure, de relance ainsi que les frais de transmission et les frais d’huissier soit un total de 735,79 euros qui ne correspondent pas à des charges au sens des textes précités. Au regard de ces éléments, il convient de condamner la société C&M à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.332,02 euros (7.067,81 – 735,79) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 février 2023 appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus. Sur la demande de capitalisation des intérêts En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de fixer la date de point de départ du cours des intérêts dans le dispositif de son assignation ainsi que le taux d’intérêt applicable, la demande de capitalisation sera rejetée. Sur la demande indemnitaire En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens. En l’espèce, il ressort des pièces produites que la société C&M ne règle pas régulièrement ni spontanément sa dette à la copropriété. Elle a laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. L’inertie de la copropriétaire défaillante oblige les autres copropriétaires à suppléer sa carence en avançant ses charges à sa place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. L’attitude de la société C&M relève de la mauvaise foi et justifie sa condamnation à des dommages et intérêts complémentaires. Par conséquent, la société C&M sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros. Sur les autres demandes La société C&M, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance. La société C&M sera également condamnée à verser 1.200 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort, Condamne la société C&M à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 6] (93) la somme de 6.332,02 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 février 2023 appel provisionnel du 1er trimestre 2023 inclus ; Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts ; Condamne la société C&M à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 6] (93) la somme de 750 euros à titre de dommages-intérêts ; Condamne la société C&M aux dépens ; Condamne la société C&M à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2], à [Localité 6] (93) la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; La minute de la présente décision a été signée par Madame CARLIER, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIERLE JUGE MADAME SEGHIRMADAME [Z]