Cour d'appel, 29 mars 2024. 22/00438

ARRÊT N°24/ PC R.G : N° RG 22/00438 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVSA Société [5] C/ [T] RG 1èRE INSTANCE : 19/04321 COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS ARRÊT DU 29 MARS 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 22 MARS 2022 RG n°: 19/04321 suivant déclaration d'appel en date du 12 AVRIL 2022 APPELANTE : Société [5] [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIME : Monsieur [M] [T] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION CLÔTURE LE : 27/04/2023 DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 décembre 2023 devant la Cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Monsieur Laurent FRAVETTE, Vice-président placé affecté à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le premier président Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 15 mars 2024 prorogé par avis au 29 mars 2024. Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière. ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 mars 2024. * * * LA COUR EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié du 28 août 2017 Monsieur [M] [T] a conclu avec la SCCV [5] un contrat de vente en l'état futur d'achèvement afin d'acquérir un appartement et un parking moyennant un prix total de 684.211 euros. L'immeuble devait être livré au plus tard dans le courant du 1er trimestre 2018 sauf force majeure ou cause légitime de suspension de délai. Une pénalité de retard, à la charge du vendeur, de 50 euros par jour de retard sauf causes légitimes de suspension, était prévue à l'acte. Par courrier du 23 juillet 2019, Monsieur [T] a sollicité l'application des pénalités de retard de 50 euros par jour prévues au contrat, mais n'a pas obtenu de réponse. Suivant acte d'huissier du 22 novembre 2019, Monsieur [T] a assigné la SCCV [5] devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins d'obtenir la condamnation de celle-ci à lui payer les pénalités de retard contractuelles et l'indemnisation des préjudices subis des suites du retard. La livraison du bien a eu lieu le 24 février 2020. Par jugement en date du 22 mars 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a statué en ces termes : - CONDAMNE la SCCV [5] à payer à M. [T] [M] : la somme de 34.750 euros au titre des pénalités de retard, la somme de 20.570 euros au titre du préjudice de jouissance, - CONDAMNE M. [T] [M] à payer à la SCCV [5] la somme de 34.210,55 euros, - DEBOUTE M. [T] [M] du surplus de ses demandes d'indemnisation, - DEBOUTE la SCCV PERLE DE L'OCEAN de sa demande au titre des pénalités sur le solde du prix consigné chez le notaire, - ORDONNE la compensation des créances réciproques entre les parties ; Après compensation, FIXE à la somme de 21.109,45 euros, la somme restant à devoir par la SCCV PERLE DE l'OCEAN à M. [T] [M], - ORDONNE à la SCCV [5] de procéder à la reprise des réserves ci-après listées, dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai sous peine d'astreinte de 50 euros par jours de retard : chasse d'eau toilette invités inopérante, bande de raccord de placoplâtre angle de la colonne cuisine plafond (décollement), anomalies pose du parquet enfoncement, anomalies pose de caillebotis en bout de coursive, lasure de protection des coursives, branchement jacuzzi non réalisé, système d'éclairage automatique des coursives et terrasses déficient, joints carrelage des salles de bain mal faits, conduites jardinières arrosage défectueuses, muret terrasse arrière dangereux absence de garde-corps, bâche de protection du jacuzzi ne correspondant pas au modèle, absence de prises électriques sur l'îlot central de la cuisine, absence de volets coulissants extérieurs devant menuiseries alu, remplacement parquet lingerie suite fuite cumulus, plantes jardinières mortes à la livraison à remplacer, baie vitrée du séjour mal fixée, déverrouillage manuelle porte extérieur garage à fournir, griffes et traces sur meubles de cuisine, porte d'entrée sécurisée à vérifier, référencement des fusibles sur disjoncteur. - DIT n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte, - ORDONNE l'exécution provisoire, - CONDAMNE la SCCV [5] à payer à M. [T] [M] la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNE la SCCV [5] aux entiers dépens de l'instance. Par déclaration du 12 avril 2022, la SCCV [5] a interjeté appel du jugement précité. L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 13 avril 2022. La SCCV [5] a déposé ses uniques conclusions d'appelante le 11 juillet 2022. Monsieur [T] a déposé ses uniques conclusions d'intimé le 10 octobre 2022. L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 avril 2023. PRETENTIONS ET MOYENS Aux termes de ses uniques conclusions d'appelante déposées le 11 juillet 2022, la SCCV [5] demande à la cour de : - DECLARER la SCCV [5] recevable et bien fondée en son appel, Y faisant droit, - INFIRMER le jugement rendu le 22 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il a : CONDAMNE la SCCV [5] à payer à M. [T] [M] : la somme de 34.750 euros au titre des pénalités de retard, la somme de 20.570 euros au titre du préjudice de jouissance. DEBOUTE la SCCV [5] de sa demande au titre des pénalités sur le solde du prix consigné chez le notaire, ORDONNE à la SCCV [5] de procéder à la reprise des réserves ci-après listées dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement et passé ce délai sous peine d'astreinte de 50 euros par jours de retard : chasse d'eau toilette invités inopérante, bande de raccord de placoplâtre angle de la colonne cuisine plafond (décollement) anomalies pose du parquet enfoncement, anomalies pose de caillebotis en bout de coursive, lasure de protection des coursives branchement jacuzzi non réalisé, système d'éclairage automatique des coursives et terrasses déficient joints carrelage des Salle de bain mal faits conduites jardinières arrosage défectueuse, muret terrasse arrière dangereux absence de garde-corps, bâche de protection du jacuzzi ne correspondant pas au modèle, absence de prises électriques sur l'îlot central de la cuisine, absence de volets coulissants extérieurs devant menuiseries alu, remplacement parquet lingerie suite fuite cumulus, plantes jardinières mortes à la livraison à remplacer, baie vitrée du séjour mal fixée, déverrouillage manuelle porte extérieur garage à fournir, griffes et traces sur meubles de cuisine, porte d'entrée sécurisée à vérifier, référencement des fusibles sur disjoncteur. CONDAMNE la SCCV PERLE DE L'OCEAN à payer à M. [T] [M] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCCV PERLE DE l'OCEAN aux entiers dépens de l'instance. Statuant à nouveau, In limine litis, - SURSEOIR à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis et enrôlée sous le numéro RG 21/00233 et ce, dans un souci de bonne administration de la justice, Sur les demandes formées par Monsieur [T] : A titre principal, - DEBOUTER Monsieur [M] [T] de l'ensemble de ses demandes comme étant infondées ; A titre subsidiaire, - PRONONCER la compensation entre la créance de Monsieur [M] [T] et la créance de SCCV [5], Sur la demande reconventionnelle en paiement formée par la SCCV [5] : - CONDAMNER Monsieur [M] [T] à payer à la SCCV [5] la somme de 34.210,55 euros TTC au titre du solde du prix de la vente conclue le 28 août 2017, - CONDAMNER Monsieur [M] [T] à payer à la SCCV [5] la somme de 2.052,60 euros au titre de l'indemnité de retard ; - ORDONNER la compensation entre la créance éventuelle de Monsieur [T] et celle de la SCCV [5], En tout état de cause, - DEBOUTER Monsieur [T] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à l'encontre de la société [5], - CONDAMNER Monsieur [M] [T] à payer à la SCCY [5] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance. *** Aux termes de ses uniques conclusions d'intimé déposées le 10 octobre 2022, Monsieur [M] [T] demande à la cour de : - STATUER ce que de droit sur la recevabilité de l'appel ; - REJETER la demande de sursis à statuer formée par la SCCV [5] - CONFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a : Constaté le retard de livraison du bien objet de l'acte notarié ; Constaté que Monsieur [T] n'est aucunement responsable du retard dans la livraison du lot ; Constaté que la défaillance de la société VPRM est antérieure à la signature du contrat de vente ; Constaté le défaut d'information de la SCCV [5], engageant sa responsabilité contractuelle ; Constaté que la SCCV [5] n'a pas remédié aux divers désordres, non-conformité et réserves constatés sur les lots livrés. Condamné la SCCV [5] au paiement de la somme de 34 750 euros au titre des pénalités de retard pour la période allant du 1er avril 2018 au 24 février 2020 ; Condamné la SCCV [5] à indemniser Monsieur [T] de son préjudice de jouissance, soit la somme de 20570 euros pour la période d'avril 2018 à février 2020 ; Ordonné la SCCV [5] à remédier aux désordres et à reprendre les non-conformités et réserves dans un délai de trois mois à compter du jugement à venir sous astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard courant à compter de la signification du jugement ; Ordonné la compensation du solde du prix de vente avec les dommages et intérêts alloués à M. [T] et débouter la SCCV [5] de sa demande en paiement d'un intérêt contractuel d'1% par mois à compter du 24 février 2020 ; Condamné la SCCV [5] à verser à Monsieur [T] la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamné la SCCV [5] à supporter les entiers dépens de l'instance ; - INFIRMER le jugement attaqué en ce qu'il a débouté M. [T] de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral et, statuant à nouveau, CONDAMNER la SCCV [5] à indemniser Monsieur [T] de son préjudice moral, soit la somme de 5.000 € ; - CONDAMNER la SCCV [5] à verser à M. [T] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel et à supporter le coût des entiers dépens d'appel. *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur la demande de sursis à statuer : L'appelante sollicite en appel un sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis et enrôlée sous le numéro RG 21/00233 et ce, dans un souci de bonne administration de la justice. Elle fait valoir que l'intégralité des demandes formées par Monsieur [T] est fondée sur le retard de livraison du bien objet du contrat de VEFA du 28 août 2017. Selon la SCCV [5], les conclusions du rapport d'expertise judiciaire rendu le 31 juillet 2020 mettent en lumière les nombreuses défaillances de la maîtrise d''uvre dans la bonne conduite des missions confiées ainsi que sa responsabilité dans le retard pris dans l'exécution des travaux et par voie de conséquence, dans la livraison du bien de Monsieur [T]. En conséquence, la société [5] sollicite la condamnation de la société BLIN & MISERY à la garantir de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre en raison du retard pris dans l'exécution des travaux et la livraison du bien de Monsieur [T], retard imputable en tout ou partie à la maîtrise d''uvre selon les conclusions de Monsieur [G] ' [E], expert judiciaire. Monsieur [T] réplique que l'appelante n'a pas de mal à développer les faits qui, selon elle, permettrait la mise en 'uvre de la clause de suspension des délais de livraison. Elle n'est pas contrainte d'attendre la répartition des responsabilités par un jugement qui ne statuera que sur le respect ou non des marchés de travaux ou de maîtrise d''uvre, dont les clauses sont bien différentes de celles d'un contrat de VEFA. Or, la faute d'un constructeur n'est pas une cause de suspension des délais de livraison. Le sursis à statuer ne se justifie pas. Ensuite, de nombreux faits invoqués sont totalement étrangers au litige avec les constructeurs, notamment les jours d'intempéries et la liquidation judiciaire d'entreprise. Le sursis à statuer n'aurait dont qu'un effet dilatoire, sans rien apporter à l'appréciation des faits de la cause ni à la critique du jugement rendu. Ceci étant exposé, Vu l'article 378 du code de procédure civile ; Hors les cas prévus par la loi, les juges du fond apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. En l'espèce, la SCCV [5] expose qu'un litige est en cours avec la maîtrise d''uvre alors qu'un rapport d'expertise est déposé depuis le 31 juillet 2020 tandis que ses conclusions ont été déposées au greffe de la cour depuis le 11 juillet 2022. Ainsi, non seulement la procédure en cours, invoquée par l'appelante, a probablement évolué depuis près de dix-huit mois tandis que la solution portant sur les responsabilités de la maîtrise d''uvre n'interdit pas la SCCV de se faire garantir éventuellement par la société BLIN& MISERY. Un sursis à statuer aurait donc pour effet de retarder la présente procédure sans apporter d'éléments essentiels à sa solution, s'agissant de pénalités de retard réclamées par l'acquéreur intimé et du solde des travaux sollicité par l'appelante. La demande de sursis à statuer doit donc être rejetée. Sur les pénalités de retard : Le tribunal a condamné la SCCV [5] à payer à M. [T] [M] la somme de 34.750 euros au titre des pénalités de retard, correspondant à l'application de la pénalité contractuelle de 50 euros par jours de retard du 1er avril 2018 au 24 février 2020, date effective de la livraison. Pour parvenir à cette solution, le jugement retient que le vendeur échoue à démontrer qu'une cause légitime aurait suspendu les délais de livraison pour lesquels il s'était engagé par rapport à M. [T] puisque, dans le cadre du contrat signé le 28 aout 2017, la date limite de livraison, était prévue au plus tard fin du premier trimestre 2018, soit le 31 mars 2018. Les premiers juges ont considéré que tous les aléas du chantier ne peuvent constituer des causes légitimes opposables à l'acquéreur envers lequel le vendeur est tenu par des délais distincts qu'il a lui-même fixés au contrat et qui ne se confondent pas avec ceux fixés aux entreprises intervenantes. La SCCV [5] fait valoir en appel que le retard accumulé sur la réalisation des travaux et par voie de conséquence, sur la livraison du bien de Monsieur [T] est dû à des cas de force majeur ou à tout le moins, à des causes légitimes de suspension du délai de livraison. Elle reproche à Monsieur [T] d'être en partie responsable du retard de livraison dont il se prévaut en ayant fait obstacle à la livraison du lot acquis. Elle invoque dans l'ordre de ses écritures : . A compter d'octobre 2018 et jusqu'en décembre 2018, le mouvement dit « Gilets jaunes », particulièrement actif à la Réunion, qui a grandement ralenti l'avancée des travaux. . L'analyse des relevés météorologiques au cours des mois concernés, révélant 7 jours de pluie en janvier, et 9 jours de nuit ; en février, 9 jours de pluie et 11 jours de pluie la nuit ; en mars, 9 jours de pluie et 8 jours de pluie la nuit. . Au-delà de la période au cours de laquelle les pluies surviennent, il convient d'ajouter le temps de séchage des terrains, sols et matériaux ayant subi les intempéries. . La défaillance caractérisée de plusieurs entreprises intervenantes : Le groupement de maîtrise d''uvre, composé notamment du maître d''uvre BLIN & MISERY et du Bureau d'Etudes Techniques ETBT BIS, les inexécutions contractuelles de la société VPRM REUNION (L'entreprise de VRD a donc interrompu régulièrement ses interventions, causant de ce fait un allongement considérable des délais), les inexécutions contractuelles de la société GTA REUNION, le placement en liquidation judiciaire de plusieurs sociétés intervenant à l'opération de construction. . Le refus de livraison opposé par Monsieur [T] jusqu'au 24 février 2020 alors que son lot était en état d'être livré depuis juin 2019. Monsieur [T] réplique que : . L'appelante fait un décompte des jours d'intempéries entre janvier et mars 2018 (pièce adverse n° 19), qu'elle n'a pas communiqué concomitamment à ses écritures devant la Cour. Ce décompte sera donc écarté des débats. . L'immeuble devait être livré au 31 décembre 2017. Les intempéries postérieures à ce délai contractuel sont sans incidence sur le report du délai de livraison puisque le chantier était déjà en retard, pour d'autres motifs non opposables à l'acquéreur en état futur d'achèvement. . L'appelante n'indique pas concrètement, eu égard à l'état particulier du chantier entre janvier et mars 2018, en quoi les intempéries ont pu être une cause de retard pour le chantier, dont on ignore s'il était hors d'air et hors d'eau à cette date alors que la température entre janvier et mars n'est pas une cause de suspension des chantiers. . La défaillance de la maîtrise d''uvre caractérisée par l'expertise judiciaire, n'est pas opposable à l'acquéreur d'un lot en VEFA, sachant que le groupement de maîtrise d''uvre n'a pas fait faillite, mais a mal exécuté ses obligations contractuelles. . La défaillance de la société VPRM remonte à juin 2017, puisqu'il y est fait état du non-respect des délais contractuels pour la livraison des plates-formes. Or, le contrat de vente a été conclu le 28 août 2017, soit postérieurement à la défaillance de la société VPRM. Aussi, la défaillance étant antérieure à la signature du contrat de vente, elle ne répond pas aux critères énoncés de sorte que la SCCV [5] ne saurait s'en prévaloir. . S'agissant de l'entreprise GTA, les retards qui lui seraient imputables résulteraient de malfaçons de sa part. Il ne s'agit ni d'une mise sous procédure collective ni d'un abandon du chantier. Le retard ainsi pris pour remédier aux malfaçons n'est pas opposable à l'acquéreur puisqu'il s'agit d'une mauvaise exécution du contrat d'entreprise auquel l'acquéreur n'est pas partie et qui n'est en rien extérieur et insurmontable pour le promoteur. . La mise en liquidation judiciaire des sociétés : ETBT BIS le 22.05.2019, GTA REUNION le 22.05.2019, GTA REUNION le 11.09.2019, ELECTRICITE BRABANT SERVICES le 25.02.2020. Ces procédures collectives sont postérieures au délai contractuel de livraison des lots achetés en VEFA par M. [T], à savoir le 31.12.20217. Elles ne peuvent donc constituer des causes de suspension d'un délai qui était déjà écoulé. L'intimé conclut à la confirmation du jugement ayant fixé comme suit le montant des pénalités de retard : Année 2018 : 1er avril au 31 décembre, soit 275 jours x 50 euros = 13 750 euros, Année 2019 : 1er janvier au 31 décembre, soit 365 jours x 50 euros = 18 250 euros, Année 2020 : 1er janvier au 24 février 2020, soit 55 jours x 50 euros = 2 750 euros, pour un total de 34.750 euros. Ceci étant exposé, Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, conclu le 28 août 2017, stipule un délai d'achèvement des travaux au plus tard le 31 décembre 2017 et une livraison au plus tard le premier trimestre 2018, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison Chapitre III de l'acte, pages 31 et 32). Par la même clause, « en cas de retard du vendeur à mettre le bien à la disposition de l'acquéreur, ce dernier aura droit à une indemnité forfaitairement fixée, à titre de stipulation de pénalité, à la somme de 50 euros par jour de retard, sauf survenance de l'une de des causes légitimes énumérées ci-dessous. Selon cette convention, les causes légitimes de suspension du délai de livraison et de report sont : « . Les intempéries prises en compte par les chambres syndicales industrielles du bâtiment où la caisse du bâtiment et des travaux publics, empêchant les travaux ou l'exécution des VRD selon la réglementation des chantiers du bâtiment. . La grève générale ou partielle affectant le chantier ou les fournisseurs. . Le retard résultant de la liquidation des biens, l'admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l'une des entreprises (si la faillite ou l'admission au régime du règlement judiciaire suive dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard, la présente clause produira quand même tous ces effets). . Le retard provenant de la défaillance d'une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fourni par la société vendeur est-ce à l'acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le maître d''uvre du chantier à l'entrepreneur défaillant). . Les retards entraînés par la recherche et la désignation d'une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l'approvisionnement du chantier par celle-ci. . Les retards provenant d'anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d'eau, nature du terrain hétérogène aboutissant à des remblais spéciaux ou des fondations particulières, découverte de site archéologique, de poches d'eau ou de terrassement différentiel, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou des reprises ou sous-'uvre d'immeubles avoisinants) et, plus généralement, tous éléments dans le sous-sol susceptible de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation. . Des injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur. . Des troubles résultant d'hostilités, cataclysmes, accidents de chantier. . Des retards imputables aux compagnies cessionnaires (EDF, PTT, compagnies des eaux, etc.). . Des retards de paiements de l'acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait acceptés de réaliser. . Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu datant égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leurs répercussions sur l'organisation générale du chantier. . Dans un tel cas, la justification de la survenance de l'une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d''uvre. . Le tout sous réserve des dispositions des articles L. 261'11 du code de la construction et de l'habitation et 1184 du code civil. » Pour tenter de s'exonérer de son obligation de livraison à la date convenue, la SCCV [5] verse aux débats vingt-et-une pièces dont la plupart sont relatives à la procédure ayant conduit à l'expertise judiciaire l'opposant notamment à la maîtrise d''uvre et aux entreprises intervenantes sur le chantier, inopposables à Monsieur [T] qui n'est pas directement concerné par le litige entre le Maître d'ouvrage, la maîtrise d''uvre et les entreprises. La pièce N° 5 est la seule pièce concernant Monsieur [T] directement. Il s'agit d'une lettre datée du 13 janvier 2020 aux termes de laquelle, l SCCV [5] lui rappelle qu'il a refusé de réceptionner son lot le 4 décembre 2019, l'invitant à reprendre contact pour fixer une nouvelle date et envisager le paiement du solde du prix de la vente. Ainsi, nonobstant les éléments soutenus dans ses conclusions, l'appelante n'apporte aucune preuve que : . Des intempéries prises en compte par les chambres syndicales industrielles du bâtiment où la caisse du bâtiment et des travaux publics ont empêché les travaux ou l'exécution des VRD selon la réglementation des chantiers du bâtiment. . Une ou plusieurs grèves ont affecté le chantier. . Des retards provenant d'anomalies du sous-sol ont imposé des travaux complémentaires retardant la date d'achèvement des travaux. . Seraient intervenues des injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d'arrêter les travaux. . Qu'il est advenu des troubles résultant d'hostilités, cataclysmes, accidents de chantier. . Des retards sont imputables aux compagnies cessionnaires (EDF, PTT, compagnies des eaux, etc.). . Des retards de paiements ont été le fait de l'acquéreur. Enfin, la SCCV [5] ne justifie pas avoir adressé à Monsieur [T], par l'intermédiaire du maître d''uvre, un courrier l'informant de la survenance d'une des causes légitimes susvisées. . A cet égard, il résulte des allégations de l'appelante que les défaillances d'entreprises sont survenues postérieurement au mois de mars 2018, puisque leur liquidation judiciaire est intervenue respectivement, le 22 mai 2019 pour la société ETBT BIS, le 11 septembre 2019 pour la société GTA REUNION, le 7 novembre 2019 pour la société VPRM REUNION et le 25 février 2020 pour la société ELECTRICITE BRABANT SERVICE. Le fait que l'expert ait analysé les faits de construction pour dire que le délai d'exécution était reporté au 22 août 2018, selon un planning non contradictoire du 3 octobre 2017 (Page 265 du rapport selon l'appelante dans ses conclusions ' Page 8) n'emporte aucune conséquence sur les obligations contractée à l'égard de l'acquéreur le 28 août 2017. En outre, l'appelante ne produit aucun courrier avisant Monsieur [T] de l'éventuel retard de livraison alors qu'il pouvait en avoir conscience dès le mois d'octobre 2017 selon les informations recueillies par l'expert judicaire. Enfin, si le mouvement des gilets jaunes a pu impacter l'économie nationale au cours de cette période, la charge de la preuve de ces perturbations incombe encore à la SCCV [5] qui ne justifie pas non plus avoir averti l'acquéreur de celles-ci. En conséquence, en l'absence de démonstration de la survenance d'une cause légitime de suspension et de report du délai de livraison de l'immeuble acquis par Monsieur [T], outre l'absence de courrier le prévenant de cet événement avant le mois de mars 2018, la SCCV [5] est bien redevable des pénalités de retard prévues au contrat litigieux. Le jugement querellé doit être confirmé de ce chef. Sur le montant des pénalités de retard : Les premiers juges ont calculé les pénalités de retard à partir du 1er avril 2018 jusqu'au 24 février 2020, considérant qu'il s'agit de la date effective de la livraison du bien à Monsieur [T]. La SCCV [5] soutient que la quasi-totalité des appartements a été livrée au moment de l'hiver austral 2019, ainsi que c'était possible pour le lot dont Monsieur [M] [T] a fait l'acquisition. Les échanges ont été nombreux à ce sujet, la SCCV ayant proposé à plusieurs reprises à l'acquéreur de se rendre sur place afin qu'il soit procédé à la remise des clés. A défaut de retour satisfaisant de Monsieur [M] [T], la SCCV [5] lui a adressé le 4 décembre 2019 un courriel afin de programmer la réception du bien. Puis, par courrier recommandé du 13 janvier 2020, la SCCV [5] s'est vu contrainte de relancer Monsieur [T] afin que soit fixée la date d'un nouveau rendez-vous de livraison. Ce premier recommandé n'ayant pas été suivi d'effet, un second lui était adressé le 7 février 2020 en vue d'une livraison le 24 février 2020. Ce n'est qu'à cette date que la livraison a pu être organisée et que l'intéressé a pris possession des lieux. Monsieur [T] affirme qu'à la lecture du tableau fourni par l'appelante, la date de livraison n'a eu lieu que le 24 février 2020. Ce tableau ne fait aucunement mention d'un bien en état de livraison depuis juin 2019. Selon l'intimé, le fait que la plupart des lots aient été livrés entre mars et juillet 2019 ne prouve absolument pas que le lot de Monsieur [T] ait été en état d'être livré durant cette période. Concrètement, l'avancement des aménagements intérieurs et des finitions s'est fait au fur et à mesure en partant des lots du RDC, puis du 1er niveau, sachant que le lot de M. [T] est au dernier étage. Un échange de SMS entre le concluant et le promoteur montre bien que rien n'était fini en juin 2019 (pièce n° 6). Ceci est tellement vrai que certains propriétaires ont été contraints d'accepter la livraison de leur lot en l'état car ils devaient libérer le logement qu'ils occupaient dans l'attente de la livraison, avec l'obligation de supporter toutes les nuisances induites. Par exemple, M. [U] a été contraint de faire intervenir un huissier en mai 2019 pour constater les dysfonctionnements rendant les lieux impropres à une habitation paisible. (pièce n° 7) Monsieur [T] invoque les échanges de courriels établissant que son lot n'était pas en état d'être livré en 2019. Sur ce, Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il appartient à la SCCV [5] de démontrer que le bien acquis par Monsieur [T] état achevé, en état d'être livré et que l'acquéreur s'est opposé à cette livraison sans motif légitime. Le tableau récapitulatif des livraisons des lots de l'immeuble en cause, figurant dans les conclusions de l'appelante (page 13 ' Pièce N° 11) présente la situation de seize lots dont les actes de vente auraient été signés entre le 30 octobre 2017 et le 31 décembre 2019 pour des dates de livraison comprises entre le 30 mars 2019 et le 24 février 2020. Compte tenu des dates très différentes de signature des contrats, les dates de livraison y figurant ne démontrent pas que le lot de Monsieur [T] était livrable avant le 31 mars 2018 alors qu'aucune livraison n'est intervenue avant le 30 mars 2019 selon les informations fournies par la SCCV [5] dans ce tableau. Au surplus, les moyens de défense relatifs à la défaillance d'entreprises chargées des travaux, ainsi que le litige en cours et le rapport d'expertise judiciaire versé aux débats par l'appelante, corroborent clairement le fait que les travaux de construction de l'immeuble ont rencontré des difficultés sérieuses inopposables à Monsieur [T]. Celui-ci a signé le contrat le 28 août 2017, prévoyant une livraison au plus tard le 31 mars 2018. Or, la SCCV [5] n'évoque pas les raisons pour lesquelles l'immeuble na pas pu être livré à Monsieur [T] à cette période, se limitant à affirmer que le lot acquis par Monsieur [M] [T] est en état d'être livré depuis juin 2019, soit plus d'une année après la date contractuellement fixée. L'intimé verse aux débats un proc-s-verbal de constat d'huissier de justice dressé par Maître [I] le 11 mai 2019, confirmant que la résidence de la SCCV [5] est encore en chantier à cette date, que les travaux sont en cours à tous les niveaux de la résidence que les compteurs individuels d'eau ou d'électricité sont encore absents. A cet égard, l'appelante ne verse aux débats que le courriel de la SCCV [5] en date du 4 décembre 2019 (Pièce n° 12) ainsi rédigé : « Pour faire suite au rendez-vous de livraison prévue ce jour à neuf heures sur site pour l'appartement numéro neuf de la résidence [5], de même que lors du premier rendez-vous de livraison courant septembre, pour lequel vous étiez venus avec l'agence est un maître d''uvre de votre choix, vous n'aviez pas souhaité signer le PV de livraison pour des raisons qui vous sont propres, malgré les conseils de l'agence sur place. Ce jour vous refusait également alors que votre appartement est parfaitement livrable. 80 % des acquéreurs ont pris possession de leur logement depuis de nombreux mois. Vos motivations de refus ne sont pas fondées. Il n'y a rien, à part vous-même qui empêché la signature de ce PV de livraison. Pour votre information, le jacuzzi que nous nous vous avons offerts effet livré pour la remise des clés de ce jour, sachez que la SCCV ne pourrait être tenu pour responsable d'un quelconque dommage qui surviendrait après notre rendez-vous car tout était en ordre pour vous remettre les clés ce matin. Nous sommes dans l'attente d'un retour de votre part pour un troisième rendez-vous. Nous tenons à vous rappeler que vous n'étiez pas pressés pour la livraison puisque vous avez votre logement de fonction et que vous l'avez refusé à deux reprises. La SCCV livre les appartements depuis mars 2019. Il ne tient qu'à vous de prendre possession du vôtre. » Monsieur [T] verse aux débats un courrier LRAR en date du 23 juillet 2019 (Pièce N° 2) ainsi rédigé : « Vous m'aviez annoncé, par SMS début juin, une livraison imminente de mes lots de copropriétés numéro 9 et 31. Lors d'une dernière visite informelle ensemble courant juillet, certains éléments restés à finaliser par vos soins, comme notamment la porte de garage du box, le portail d'accès au parking fonctionnel le portillon piéton également, l'installation du jacuzzi, des plaques de bardage en façade absente, les tuyaux de goutte-à-goutte des jardinières non fixés et pendants, les volets des chambres non posés. Peut-être ces éléments sont-ils finalisés désormais ou en passe de l'être. J'ai également relevé des éléments non conformes à la notice descriptive. Je souhaite par les présentes organisées avec vous le rendez-vous concernant la livraison. Je vous informe être hors du département tout le mois d'août (à compter du 31 juillet 2019 pour être plus précis permet parenthèse. En conséquence et afin d'éviter toute convocation pour la livraison pendant mon absence, je souhaiterais que nous arrêtions une date de livraison pour les premiers jours de septembre si l'ensemble des prestations sont réalisées. Le jeudi 5 septembre 2019 à neuf heures vous conviendrait-il ' À toutes fins utiles, je vous précise que les cinq derniers pour cent du solde du prix de vente ont d'ores et déjà été viré en la comptabilité du notaire mais ne seront versées sur votre compte qu'après établissement du procès-verbal de livraison et accord de ma part. Enfin, aux termes de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement du 28 août 2017, il était prévu un achèvement au plus tard le 31 décembre 2017 et une livraison au plus tard le premier trimestre 2018, accompagné d'une stipulation de pénalités de 50 € par jour de retard éventuel, sauf survenance d'une cause légitime de suspension de délai. Je vous prie donc de bien vouloir me justifier des cas de force majeure rencontrée lors du chantier afin que nous puissions arrêter ensemble le montant de l'indemnité. Dans l'attente de votre réponse de la confirmation du rendez-vous. » Il résulte de ces deux documents que Monsieur [T] a bien fait valoir des objections à la livraison du bien dès le mois de juillet 2019, tout en acceptant une livraison dès le 5 septembre 2019 si le bien était en état d'être livré alors que la SCCV [5] ne réfute pas ses constatations du mois de juillet 2019 et qu'elle n'établit avoir proposé la livraison à l'acquéreur qu'à la date du 4 décembre 2019 sans démontrer que les travaux étaient achevés selon les réclamations de Monsieur [T] dans son courrier du 23 juillet 2019. Néanmoins, l'appelante établit qu'elle a convié Monsieur [T] à un nouveau rendez-vous de livraison par LRAR en date du 13 janvier 2020 (Pièce N° 5). Or, Monsieur [T], par l'intermédiaire de son Conseil, a répondu dès le 16 janvier 2020 à l'Avocat de la SCCV [5] (Pièce N° 4 de l'intimé) pour confirmer qu'il était prêt à procéder aux opérations de livraison sans délai. En conséquence, il n'y a pas lieu d'imputer à l'intimé une partie du retard de la livraison du bien immobilier qui n'était pas achevé avant le mois de décembre 2019 et qui pouvait présenter des non-conformités selon le courrier de son avocat en date du 16 janvier 2020. Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a fixé le montant des pénalités à la somme de 34.750,00 euros, correspondant à 50 euros par jour de retard entre le 1er avril 2018 et le 24 février 2020, soit 695 jours. Sur l'indemnisation des préjudices invoqués par Monsieur [T] : Préjudice de jouissance : La SCCV [5] ne répond pas en appel aux prétentions de Monsieur [T] qui plaide pour la confirmation du jugement ayant estimé la perte de chance de disposer de son logement pour la période allant du 1er avril 2018 au 24 février 2020, égale à la moitié de la valeur locative, soit 1.870 € x 22 mois / 2 = 20 570 euros. L'appelante expose en appel, à tort, que l'intimé solliciterait la somme de 37.400 euros au titre d'un prétendu préjudice de jouissance, qui correspond en réalité à un préjudice locatif. Elle soutient que seule peut être indemnisée la disparition d'une éventualité favorable. En l'espèce, la possibilité pour Monsieur [T] de mettre son bien en location n'a pas disparue mais a seulement été reportée. Enfin, Monsieur [T] succombe dans l'administration de la preuve du préjudice qu'il invoque tant dans son principe que dans son quantum. En effet, ce dernier ne démontre pas que le bien acquis aurait trouvé preneur dès le début du second semestre pour un loyer mensuel de 1.870 euros. Ceci étant exposé, Les premiers juges ont parfaitement évalué la perte de chance subie par Monsieur [T] en raison du retard de livraison de son bien immobilier, liquidant les dommages et intérêts à ce titre à la somme de 20.570,00 euros. La valeur locative du bien est justifiée par l'étude locative du cabinet PANURGE, réalisée par Monsieur [D], expert immobilier, retenant une valeur de 1.870,00 euros par mois, toutes charges comprises (Pièce n° 3). Le tribunal, en divisant par deux ce montant a donc largement tenu compte de la probabilité d'occuper un logement identique ou de louer celui-ci qui devait être livré vingt-deux mois auparavant, provoquant ainsi un préjudice direct et certain à Monsieur [T]. En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé de ce chef par adoption des motifs du tribunal. Préjudice moral de Monsieur [T] : Monsieur [T] reproche au jugement dont appel de l'avoir débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral. Il sollicite à ce titre la condamnation de la SCCV [5] à lui payer la somme de 5.000,00 euros en arguant de ses inquiétudes légitimes quant au devenir de son appartement pendant ce délai d'attente. Il plaide que l'insolvabilité de la SCCV en cas de défaillance de celle-ci est une certitude générant indiscutablement une angoisse pour Monsieur [T] qui lui a versé plus de 600 000 euros. De même, Monsieur [T] s'inquiète sur le devenir de son investissement notamment s'agissant de la rentabilité de celui-ci puisque du fait du retard de plus de 18 mois, il n'a pu louer le bien. La SCCV [5] réplique que ces inquiétudes n'ont pas excédé celle inhérentes à tout retard dans une opération de construction de sorte que ce préjudice a déjà été réparé par l'allocation des pénalités de retard forfaitaire contractuelles. Sur ce, Vu les articles 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil ; La longueur excessive du délai d'achèvement des travaux et de la livraison du bien immobilier acquis en VEFA par Monsieur [T], lequel a pu faire constater dès le mois de mai 2019 que la livraison n'interviendrait pas à cette période, soit plus d'un an après la date convenue contractuellement, a pu normalement s'inquiéter des suites de son investissement, eu égard à la fragilité des entreprises intervenantes et qui s'est manifestée en 2019. Ainsi, il a subi un préjudice moral indemnisable à hauteur de 1.000,00 euros. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef. Sur les dysfonctionnements, non-conformités et réserves : Le tribunal a enjoint, sous astreinte, à la SCCV [5] de procéder à la reprise des réserves listées dans le dispositif du jugement. La SCCV [5] sollicite l'infirmation de cette mesure dans le dispositif de ses conclusions. Cependant, l'appelante n'a pas évoqué cette prétention dans la discussion de ses écritures. Or, en application du troisième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé de ce chef. Sur le paiement du solde du prix de vente et les intérêts de retard : Le tribunal a condamné Monsieur [T] à verser à la SCCV [5] le solde du prix de vente en application du contrat, prévoyant que le solde de 5 % du prix total s'élève à la somme de 34.210,55 euros. Il a débouté la SCCV PERLE DE L'OCEAN de sa demande au titre des pénalités sur le solde du prix consigné chez le notaire, estimant que l'acquéreur ne peut être considéré comme défaillant dans son paiement et se voir appliquer des pénalités de retard. La SCCV [5] conclut à la confirmation du jugement sur ce point, considérant que les juges de première instance ont justement fait droit à sa demande reconventionnelle en paiement du solde du prix de vente. Elle réclame en appel le paiement des intérêts de retard sur le solde retenu indûment par Monsieur [T]. Monsieur [T] plaide que le solde du prix de vente se compensera avec les dommages et intérêts dus par la SCCV défenderesse et qu'aucun intérêt de retard ne sera comptabilisé dès lors que la saisie conservatoire se justifiait pleinement au regard de l'existence incontestable d'un retard de livraison dont la SCCV [5] ne peut se dédouaner. Ceci étant exposé, Le montant du solde du prix de vente revenant à la SCCV [5] n'est nullement contesté par les parties. Selon la clause relative aux pénalités de retard, stipulée en page 29, « toute somme formant partie du prix qui ne serait pas payée à son exacte échéance serait, de plein droit et sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure, passible d'un intérêt d'un pour cent (l %) par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Cette pénalité deviendrait exigible le premier jour de chaque mois de retard. » Or, Monsieur [T] prouve qu'il a été autorisé par une ordonnance sur requête du juge de l'exécution du TGI de Saint-Denis de la Réunion (Pièce N° 10) à procéder à la saisie conservatoire de la créance alléguée à l'encontre de la SCCV [5], selon le procès-verbal de saisie délivré le 20 janvier 2020, antérieurement à la livraison du bien le 24 février 2020. Enfin, il est certain que le solde du prix de vente était dû dès le mois de mars 2020, comme le soutient justement la SCCV [5] puisque la livraison était effective le 24 février 2020. Mais le contrat prévoit expressément, que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Cette disposition est conforme aux dispositions de l'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, les premiers juges ont parfaitement retenu que M. [T] ne peut être considéré comme défaillant dans son paiement et se voir appliquer des pénalités de retard. Sur la compensation : Les sommes dues réciproquement par les deux parties se compenseront étant seulement souligné que la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts doit s'ajouter au calcul. Sur les autres demandes : La SCCV [5], partie succombante en appel, supportera les dépens et les frais irrépétibles de Monsieur [M] [T], tels qu'ils seront fixés au dispositif. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCCV [5] de sa demande de sursis à statuer ; INFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a : . Débouté Monsieur [T] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ; CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, CONDAMNE la SCCV [5] à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; DIT que cette somme se compensera avec celles déjà fixées par le jugement entrepris ; CONDAMNE la SCCV [5] à payer à Monsieur [M] [T] la somme de 3.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d'appel ; CONDAMNE la SCCV [5] aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT