Cour d'appel, 08 février 2023. 18/14043

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2023 N° 2023/ 065 N° RG 18/14043 N° Portalis DBVB-V-B7C-BC7HV [B] [S] [F] [W] [X] [W] C/ [Y] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Florent LADOUCE Me Sylvia STALTERI Me Grégory KERKERIAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN en date du 22 Juin 2018 enregistré au répertoire général sous le n° 11-17-487. APPELANTS Monsieur [B] [S] demeurant [Adresse 1] Madame [F] [W] demeurant [Adresse 1] représentés par Me Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [X] [W] demeurant [Adresse 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/789 du 11/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Sylvia STALTERI, avocat au barreau de GRASSE INTIME Monsieur [Y] [C] né le 04 Octobre 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Grégory KERKERIAN, membre de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Décembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2014, un contrat de bail a été signé entre M. [C] d'une part, et M. [B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] d'autre part, sur un logement situé [Adresse 4]. Le loyer mensuel convenu était de 1200€. Un état des lieux d'entrée est établi le 27 septembre 2014. Par ordonnance en date du 17 mai 2016, le juge des référés du tribunal d'instance de Draguignan a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 25 octobre 2015, condamné solidairement M. [B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] à payer la somme provisionnelle de 9 600euros à M.[C], ordonné l'expulsion de tous occupants de leur chef, et condamné solidairement M.[B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer indexé augmenté des charges, soit la somme de 1 200 euros par mois, jusqu'à libération effective des lieux. Par arrêt en daté du 21 septembre 2017, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé l'ordonnance sus-évoquée en toutes ses dispositions et condamné en outre in solidum, M.[B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] à payer à M.[C] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance. Par acte d'huissier du 16 octobre 2017, M.[B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] ont fait assigner M.[C] devant le Tribunal d'instance de DRAGUIGNAN en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Par jugement rendu le 22 juin 2018, le Tribunal, faute de mise en demeure du bailleur pendant la durée du bail afin de remédier aux désordres, a : DECLARE l'action de M.[B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] recevable ; DEBOUTE M.[B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] de leurs demandes ; CONSTATE la résiliation du bail conclu le 27 septembre 2014 entre M.[C] d'une part, et M. [B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W], d'autre part, sur le logement situé [Adresse 4], par l'effet de la clause résolutoire acquise au 24 août 2015 ; CONDAMNE in solidum M.[B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] à payer à M.[Y] [C] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNE solidairement M.[B]-[S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] à payer à M.[Y] [C] la somme de 14 000 euros (quatorze mille euros) au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'avril 2016, et avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; CONDAMNE in solidum M.[B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] à payer à M. [Y] [C] la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE M. [B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] aux dépens de l'instance ; ORDONNE l'exécutoire provisoire de la présente décision ; Par déclaration au greffe en date du 24 août 2018, M.[B] [S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] ont interjeté appel de cette décision. M.[B] [S] et Mme [F] [W] sollicitent : INFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement du Tribunal d'instance de DRAGUIGNAN du 22 juin 2018 sauf en ce qu'il a déclaré recevable les consorts [S] - [W] à agir ; Statuant a nouveau : A titre principal : CONDAMNER M.[C] à verser aux requérants la somme de 20.800 euros ; A titre subsidiaire : ORDONNER la compensation de cette somme avec toute somme due par les consorts [S] et [W] à M.[C]; En tout état de cause : CONDAMNER M. [C] à supporter les entiers dépens de l'instance ; CONDAMNER M. [C] a régler aux consorts [S] et [W] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ; REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [C]. A l'appui de leur recours, ils font valoir: -qu'un mois et demi seulement après la prise d'effet du bail ils ont adressé au bailleur une liste des problèmes de jouissance rencontrés, en vain, de sorte que les problèmes se sont aggravés et d'autres sont apparus, (fuites d'eaux, débordement de la fosse septique, points d'eau extérieurs dysfonctionnels, non fermeture de certaines ouvertures...) -que pour toute réponse ils ont reçu le 26 mai 2015 un congé pour vente qu'ils ont contesté, -qu'ils ont fait constaté les désordres par huissier le 22 juin 2015, -que le 25 juin 2015, M.[S] se faisait agresser physiquement par M.[C] occasionnant dépôt de plainte, ITT de 6 jours et condamnation pénale. -que par courrier recommandé du 8 juillet 2015 le bailleur signifiait à M.[S] la résiliation du bail et congé sous trois mois pour loyers impayés, -que le logement n'a pas été délivré en bon état d'usage et de réparation et n'a pas été entretenu par le bailleur, -que quand bien même l'état des lieux d'entrée démontrerait que le logement était en parfait état d'usage (état des lieux d'entrée établi le 27 septembre 2014 pour une prise d'effet du bail au 1er novembre suivant), le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et ils démontrent que les désordres ne résultent pas d'un défaut d'entretien mais de non réparation incombant au bailleur, -que le fait qu'ils n'aient pas quitté les lieux suite au congé n'est pas de nature à établir qu'ils étaient satisfaits de leurs conditions de vie, -qu'il ne peut être fait droit à la demande reconventionnelle du bailleur qui ne justifie pas des sommes qu'il demande, -qu'en tout état de cause la compensation doit intervenir. Mme [X] [W] sollicite : INFIRMER en toutes ses dispositions le Jugement du Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN du 22 juin 2018 sauf en ce qu'il déclare Mme [X] [W] recevable à agir Statuant à nouveau : A titre principal : FIXER la date de départ au 14 juillet 2015 CONDAMNER M. [C] à verser à la Requérante la somme de 400 euros. A titre subsidiaire : FIXER la date de départ au 14 septembre 2015 CONDAMNER M. [C] à verser à la requérante la somme de 1200 euros. En tout état de cause : JUGER que Mme [X] [W] n'est redevable d'aucune indemnité d'occupation CONDAMNER M. [C] à supporter les entiers dépens CONDAMNER M. [C] à régler à Mme [X] [W] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du CPC REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [C]. Elle fait valoir: -que le 13 juin 2015 elle a été agressée par son beau père M.[S] qui l'a mise à la porte ce dont elle a informé le bailleur par courriel du 14 juin, -que par LRAR du 18 juin 2015 elle informait le bailleur de son départ, -qu'elle établit par les pièces qu'elle verse qu'elle a quitté le logement le 13 juin 2015, -qu'ainsi la concernant la résiliation du contrat est intervenue le 18 juillet 2015 (zone tendue) ou subsidiairement le 18 septembre 2015, -que le bailleur qui a répondu à son mail était d'accord pour ne pas appliquer la clause de solidarité inscrite au bail, -qu'en tout état de cause la solidarité ne peut être appliquée pour plus de six mois, -que le bailleur quoiqu'en dise l'état des lieux d'entrée n'a pas délivré un bien conforme, qu'il n'est jamais intervenu efficacement pour faire cesser les désordres, qu'il doit des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, -qu'il ne peut lui être demandé d'indemnité d'occupation alors qu'elle n'habitait plus les lieux. M.[C] conclut: A titre principal, CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN en date du 22 juin 2018 sauf sur le quantum des condamnations qu'il conviendra de réévaluer à la somme de 20 000€ correspondant à la période de mai 2015 jusqu'à septembre 2016, date de départ des locataires. Par conséquent, DEBOUTER Mesdames [X] [W], [F] [W] et M.[B] [S] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions. A titre subsidiaire et dans l'hypothèse d'une réformation, DEBOUTER Mesdames [X] [W], [F] [W] et M.[B] [S] de leur demande d'indemnisation du préjudice de jouissance au titre des mois de mai 2016 à septembre 2016, car occupants sans droit ni titre durant cette période. CONDAMNER Mme [X] [W], [F] [W] et [B] [S] à verser la somme de 3.000,00 euros à M. [Y] [C] sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER Mme [X] [W], [F] [W] et [B] [S] à payer les frais et dépens de l'appel distraits au profit de la SELARL KERKERIAN & Associés. Il soutient: -que l'état des lieux d'entrée établit que le bien était en bon état (il n'est pas établi que le bail n'a commencé que le 1er novembre), -que les lettres des locataires de dénonce des désordres sont des lettres simples dont l'envoi et la réception ne sont pas établis, et qui n'établissent pas la réalité des désordres, -que quant aux désordres ressortant du constat d'huissier, ils sont relatifs à la fermeture d'une fenêtre et de la baie vitrée, à l'antenne TV, à la climatisation, à la fosse septique et à la piscine dont l'entretien et la réparation incombe aux locataires, -que les locataires n'établissent pas les fuites alléguées, -que le logement n'a jamais été insalubre, que d'ailleurs les locataires ne l'ont pas quitté suite au congé qui leur a été donné, -qu'en tout état de cause les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis mai 2016, et ne peuvent donc solliciter de préjudice de jouissance postérieurement à cette date, -qu'un préjudice de jouissance ne peut à lui seule justifier du non paiement des loyers. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 novembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur le préjudice de jouissance L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ... et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les intimés, qui prétendent que le logement, objet des présentes, était affecté de dysfonctionnements, qui leur ont causé un préjudice, versent aux débats deux courriers en date des 19 décembre 2014 et 21 mai 2015, dont l'existence est contestée et qui ont valablement été écartés par le premier juge puisqu'il n'est justifié ni de leur envoi ni de leur réception. Par ailleurs, les intimés versent un courrier recommandé du 4 juin 2015 destiné à leur bailleur pour contester la validité du congé donné par ce dernier et qui, en outre, le met en demeure de remédier aux désordres affectant le logement tel que dénoncés par un courrier précité mais sans les citer à nouveau. Enfin, les intimés produisent un constat d'huissier du 22 juin 2015 qui fait état : -d'une baie vitrée qui ne ferme pas dans la véranda, -d'un volet entre le salon et la véranda qui ne fonctionne pas, -d'un pan de la double fenêtre du salon qui ne ferme pas, -de la piscine qui n'est pas sécurisée, -du jacuzzi qui fuit, -du faux plafond du studio qui s'effondre et rend ce dernier inutilisable, -de la balnéo de la baignoire qui ne fonctionne pas, -du pan sud de la première chambre qui est abîmé, -de la télévision qui ne fonctionne pas dans une chambre, -de l'absence de détecteur de fumée. Il résulte du bail qu'il a été signé le 27 septembre 2014 pour une prise d'effet au 1er novembre 2014. Si l'état des lieux d'entrée, qui permet de constater le bon état du logement, a été réalisé le 27 septembre 2014 soit plusieurs semaines avant la prise d'effet du bail, rien n'établit qu'à l'entrée dans les lieux les locataires ont constaté que le logement n'était plus conforme à cet état des lieux. Pour autant le bon état d'usage du logement lors de l'état des lieux d'entrée n'est pas une cause exonératoire de l'obligation du bailleur de délivrer un logement décent. Il appartient alors au preneur de démontrer que les désordres constatés incombent au propriétaire et ne sont pas le résultat d'un défaut d'entretien des lieux. Or les intimés ne justifient pas que les défaut de fermeture ou d'ouverture de baie ou volet, de fuite du jacuzzi ou de non fonctionnement de la balnéo ne ressortent pas de simples réparations locatives. Quant au studio, qui serait rendu inutilisable du fait de l'effondrement du faux plafond, il n'est pas visé au bail et n'apparaît pas sur l'état des lieux d'entrée. Le dysfonctionnement d'une prise télévision dans une chambre relève des réparations locatives. Le simple constat que le pan sud de la première chambre soit abîmé ne permet pas d'imputer ce désordre au bailleur. En revanche, il appartenait à ce dernier de sécuriser la piscine et de fournir des détecteurs de fumée. Le bail ayant été résilié le 25 octobre 2015, par l'effet de la clause résolutoire suite à un commandement de payer les loyers du 24 août 2015 resté vain, le préjudice de jouissance des intimés ne peut être indemnisé que de l'établissement des faits par le constat d'huissier du 22 juin 2015 à la résiliation du bail le 25 octobre 2015, date à laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre. Au regard des désordres invoqués sur une durée de 4 mois, il leur sera alloué la somme forfaitaire de 600€. Sur la demande en paiement du bailleur L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenus occupants sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire au 25 octobre 2015, M.[S] et Mme [F] [W] étaient tenus de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux, soit 1200€ par mois. Retenant que le bailleur fait la preuve de sa créance en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer et un décompte des sommes dues, il convient de condamner solidairement M.[S] et Mme [F] [W] à la somme de 14 400€ de mai 2015 à avril 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, sans faire droit à la demande d'actualisation du bailleur, à défaut pour celui ci de verser un décompte actualisé aux débats. Quant à la demande en paiement du bailleur à l'encontre de Mme [X] [W], il convient d'observer que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 juin 2015 cette dernière a donné congé. Aucune indication concernant un préavis réduit à un mois n'étant précisé dans cette lettre, c'est un préavis de 3 mois, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui est retenu. Ce préavis a commencé à courir à compter du 18 juin 2015, puisque par mails des 14 et 22 juin 2015 le bailleur était informé de ce congé, de sorte qu'il s'est arrêté le 18 septembre 2015. Il n'est pas contesté qu'une cause de solidarité est prévue au bail et il ne peut être retenu, à la lecture des échanges de mails, que le bailleur aurait renoncé à se prévaloir de cette clause. Si la clause de solidarité prévue au bail laisse la co-locataire débitrice des loyers durant les 6 mois qui suivent la fin de son préavis en application de l'article 8-1 IV de la loi ALUR du 24 mars 2014, cette clause de solidarité ne saurait s'appliquer après la résiliation du bail intervenue le 25 octobre 2015. En effet, à cette date le bail n'existant plus, aucune de ses clauses ne peut plus s'appliquer. En conséquence, Mme [X] [W] est condamnée solidairement avec M.[S] et Mme [F] [W] à payer les loyers au bailleur mais uniquement de mai 2015 à octobre 2015 soit sur la somme de 7 200€. Sur les autres demandes La compensation judiciaire est ordonnée. Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M.[S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] sont condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 juin 2018 par le Tribunal d'instance de DRAGUIGNAN, Statuant à nouveau, CONDAMNE M.[C] à payer la somme de 600€ à M.[S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] en réparation de leur préjudice de jouissance, CONSTATE la résiliation du bail conclu le 27 septembre 2014 entre M.[C] d'une part et M.[S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] d'autre part, sur le logement sis [Adresse 4], par l'effet de la clause résolutoire et ce à la date du 24 octobre 2015, CONDAMNE in solidum M.[S] et Mme [F] [W] à payer à M.[C] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, CONDAMNE solidairement M.[S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] à payer à M.[C] les loyers impayés de mai 2015 à octobre 2015, soit la somme de 7 200€, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, CONDAMNE in solidum M.[S] et Mme [F] [W] à payer à M.[C] la somme de 7 200€ au titre des indemnités d'occupation dues de la résiliation du bail au mois d'avril 2016 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, ORDONNE la compensation judiciaire entre les créances réciproques, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, Y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE in solidum M.[S], Mme [F] [W] et Mme [X] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SELARL KERKERIAN & Associés. LA GREFFIERE LE PRESIDENT