Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 23/07588

T R I B U N A L JUDICIAIRE D E D R A G U I G N A N ____________ O R D O N N A N C E D E R É F É R É CONSTRUCTION RÉFÉRÉ n°: N° RG 23/07588 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KALF MINUTE n°: 2024/ 270 DATE: 28 Mai 2024 PRÉSIDENT: Madame Nadine BARRET GREFFIER: M. Alexandre JACQUOT DEMANDEUR Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Christophe DI NATALE, avocat au barreau de GRASSE DEFENDEURS Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] représenté par la SCP EZAVIN-[U] nommée en qualité d’Astriministrateur judiciaire provisoire, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON S.A.R.L. [L] IMMOBILIER Services, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 17 Avril 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. copie exécutoire à Me Alain DE ANGELIS Me Christophe DI NATALE Me Jean-michel GARRY 1 copie dossier délivrées le : Envoi par Comci à Me Alain DE ANGELIS Me Christophe DI NATALE Me Jean-michel GARRY FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES Par acte d’huissier délivré le 24 octobre 2023 M. [K] faisait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sur le fondement des articles 834 et suivants du CPC. Locataire d’un appartement au sein de la copropriété récemment bâtie, il exposait que celle-ci souffrait de vices graves à l’origine de désordres susceptibles de représenter un danger pour les personnes. Un incendie avait été causé par l’installation électrique. Saisi par le demandeur, le juge des référés avait enjoint à la copropriété de procéder à certains travaux par ordonnance en date du 4 janvier 2023, et ce, sous astreinte. Les travaux n’ayant pas été réalisés, Monsieur [K] demandait la liquidation de l’astreinte pour un montant de 71 700 € ainsi que la condamnation de la copropriété à lui verser la somme de 300 € par jour à compter du 1er novembre 2023 jusqu’au jour de l’audience de plaidoirie. Il demandait la condamnation de la copropriété sous astreinte de 500 € par jour : – à faire cesser intégralement le trouble subi, – à réaliser tous les travaux tels que réclamés dans les correspondances de Me Di Natale, – à réaliser tous travaux relativement aux désordres répertoriés dans le constat du huissier de Me [E] du 15 juillet 2022, – à réaliser tous travaux et prendre toutes mesures relativement aux désordres électriques, d’inondations et de mise en sécurité de la copropriété. Il sollicitait la désignation d’un mandataire judiciaire aux fins d’administration de la copropriété dans l’attente de la désignation d’un nouveau syndic avec mission de réunir l’assemblée générale annuelle aux fins de désignation d’un nouveau syndic, la consignation étant mise à charge de la copropriété. Il réclamait 2000 € de frais irrépétibles et la condamnation du défendeur aux dépens. Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2024, en réponse au moyen tiré de la nullité de la signification de l’ordonnance de référé du 4 janvier 2023 soutenu par le syndicat des copropriétaires et par la société Fichet, Monsieur [K] observait que la société Fichet n’avait jamais cessé de se comporter en syndic de la copropriété, en appelant les charges et en informant les copropriétaires de dysfonctionnement des équipements et ce postérieurement à l’expiration de son mandat, qu’elle avait représenté le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés et conclu devant celui-ci sans soulever son défaut de qualité pour assurer cette représentation. Au regard des désordres n’ayant fait qu’empirer depuis le 4 janvier 2023, Monsieur [K] maintenait sa demande de condamnation de la copropriété à faire cesser le trouble subi, à réaliser les travaux notamment concernant les inondations, remontées d’eau et d’eau sale, les désordres électriques, la mise en sécurité des parties communes, les ascenseurs et la production d’eau chaude et plus généralement concernant les désordres répertoriés dans le constat d’huissier de Me [E] en date du 15 juillet 2022. Par acte d’huissier en date du 7 décembre 2023 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] appelait en garantie la société [L] Immobilier Services, syndic de la copropriété ayant représenté le syndicat des copropriétaires devant la juridiction des référés. Désormais représenté par la SCP Ezavin [U], le syndicat des copropriétaires demandait la jonction de cette procédure enregistrée sous le numéro RG 23/86 81 avec l’instance principale. Il était fait droit à la demande à l’audience de référé du 17 avril 2024 avec l’instance principale. Il sollicitait la condamnation de la SARL [L] Immobilier Services à lui verser une somme équivalente au montant de l’astreinte liquidée aux termes de la décision à intervenir au titre de sa responsabilité civile professionnelle, la somme de 2000 € en application de l’article 700 du CPC, et à régler les dépens. À l’appui de ses prétentions le syndicat des copropriétaires observait que la copropriété était une résidence dont la construction avait été commercialisée par la SARL Promobat, société de promotion immobilière, dont le siège social était le même que celui de la société [L] Immobilier Services et dont le gérant Monsieur [L] était commun aux deux sociétés. Le syndicat des copropriétaires observait que les inondations récurrentes et l’irrespect des normes de sécurité avaient été portés à la connaissance du syndic lequel n’avait mis en œuvre ni la garantie dommage ouvrage ni la garantie décennale du constructeur. Il n’avait pas non plus fait convoquer l’assemblée générale destinée à désigner un nouveau syndic après la caducité de son mandat de sorte que le syndicat s’était retrouvé dépourvu de syndic. Il observait qu’il avait été représenté par la SARL [L] dans l’instance de référé précitée. Par principe le syndic était responsable envers le syndicat des copropriétaires de la mauvaise exécution de ses tâches. L’astreinte présentant un caractère personnel, le syndicat des copropriétaires ne pouvait directement l’appeler en garantie mais il sollicitait la condamnation de la SARL [L] à lui payer un montant équivalent à celui de l’astreinte liquidée par le juge des référés. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires persistait dans sa demande de jonction avec l’affaire principale. À titre principal, il soutenait que la signification de l’ordonnance du 4 janvier 2023 était nulle. L’ordonnance impartissait un délai de deux mois après sa signification pour l’application de l’astreinte. La signification de l’acte avait été effectuée à l’adresse lyonnaise du syndic le 13 janvier 2023. Or le mandat du syndic n’avait pas été renouvelé à compter du 28 juin 2022. Le syndicat des copropriétaires n’avait donc pas pu être valablement représenté lors de la procédure, et n’avait pu valablement se voir signifier l’ordonnance entre les mains de la société Fichet qui n’était plus son syndic, ce que M. [K] n’ignorait pas. L’ordonnance n’avait de surcroît pas été signifiée à la société Ezavin [U] désignée administrateur judiciaire provisoire par ordonnance du 30 juin 2023. Il n’y avait donc pas lieu de liquider l’astreinte qui n’avait pu courir faute de signification valable. A titre subsidiaire le syndicat des copropriétaires maintenait sa demande de condamnation de la société [L] à lui verser la somme équivalente au montant demandé. Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2024, la société [L] Immobilier Services demandait la jonction de la procédure avec l’affaire principale. Elle soutenait que le syndicat des copropriétaires ne pouvait valablement l’appeler en cause. Des contestations sérieuses justifiaient le débouté des demandes de Monsieur [K]. N’ayant plus la qualité de syndic depuis le 28 juin 2022 date d’expiration de son mandat, elle ne pouvait avoir reçu valablement la signification en date du 13 janvier 2023 au syndicat des copropriétaires pris à tort en sa personne. Par ailleurs, pendant la période du 28 juin 2022 au 30 juin 2023 le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic soit de la date de l’assignation délivrée par Monsieur [K] le 28 juin 2022 à la date de l’ordonnance rendue le 4 janvier 2023. Cette situation était connue du demandeur. Il s’agissait là d’un motif de contestation sérieuse. Le syndicat des copropriétaires formulait à son encontre une demande non chiffrée visant à être relevé et garanti de toute condamnation au titre de la liquidation de l’astreinte laquelle était une mesure de contrainte à caractère personnel. Il s’agissait de surcroît d’une demande non provisionnelle irrecevable devant le juge des référés. À titre plus subsidiaire la société [L] soutenait que sa responsabilité n’était pas démontrée notamment du fait de l’absence de convocation d’une assemblée générale postérieurement au 28 juin 2022. Par ailleurs, il appartenait au syndicat des copropriétaires d’assumer les travaux préconisés et non au syndic. Elle demandait la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et à régler les dépens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la signification de l’ordonnance de référé du 4 janvier 2023 L’ordonnance de référé du 4 janvier 2023 précisait que l’astreinte s’appliquerait au terme d’un délai de deux mois après sa signification. L’article 654 du code de procédure civile dispose que la signification doit être faite à personne. La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute personne habilitée à cet effet. Ces dispositions ne sont sanctionnées par la nullité que si leur violation a porté grief à la partie qui l’invoque. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. L’article 59 du décret du 17 mars 1967 dispose que les actes de procédure concernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés suivant les cas au syndic ou à la requête de celui-ci. L’ article 65, alinéa 3, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énonce que les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic. Le procès-verbal de signification en date du 13 janvier 2023 indique qu’au siège de la société [L] à [Localité 6], l’acte a été remis à une assistante qui a déclaré être habilitée à recevoir la copie de l’acte et l’a acceptée. Monsieur [K] soutient que la société [L] aurait gardé la qualité de syndic jusqu’à la désignation de la SCP Ezavin -[U], de sorte que la signification serait valable par le jeu d’un mandat tacite ou de la gestion de fait dont l’ancien syndic serait chargé. M. [K] produit plusieurs pièces tendant à accréditer cette thèse et démontrant que la société [L] n’a jamais cessé d’exercer les fonctions de syndic, en appelant les charges de copropriété par courrier du 12 juillet 2023, ou en informant les copropriétaires d’une panne d’ascenseur le 28 mars 2024. Il sera observé que le syndicat des copropriétaires a été assigné devant le juge des référés aux fins de condamnation à effectuer les travaux le 12 août 2022 au siège de la société [L] à [Localité 5] et a constitué avocat, lequel a conclu le 27 septembre 2022. La société [L] n’a donc opposé aucune fin de non-recevoir au syndicat des copropriétaires. Bien plus, elle mentionne dans les conclusions notifiées le 26 septembre 2022 : « Son syndic est la société [L] Immobilier Services pour avoir été élue au cours des assemblées générales en date du 3 décembre 2019 du 28 juin 2021 ». Elle motivait sa demande de rejet de la prétention de Monsieur [K] relative à la désignation d’un mandataire judiciaire en raison de la carence du syndic en contestant toute carence. La société [L] ne saurait donc se prévaloir de l’expiration de son mandat le 28 juin 2022 pour opposer une fin de non-recevoir à l’action en responsabilité dirigée à son encontre par le syndicat des copropriétaires, action relevant du juge du fond. En revanche, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur judiciaire provisoire en vertu de l’ordonnance en date du 30 juin 2023, est bien fondé à s’en prévaloir pour opposer la nullité de la signification de l’ordonnance du 4 janvier 2023 qui lui a été délivrée en la personne de son ancien syndic. Le régime de la copropriété est d’ordre public. Ainsi, une assignation ne peut être valablement délivrée par un syndic n’ayant pas qualité, ce défaut de pouvoir constituant une irrégularité de fond (Cass. 3ème civ., 26 avril 2006). Le fait de notifier un acte d’appel à un syndic de copropriété qui a cessé ses fonctions constitue également une irrégularité de fond. Seule la signification au syndic en exercice ou à l’administrateur régulièrement désigné serait susceptible de régulariser l’appel (Paris 22 mars 2007). A défaut d’avoir signifié l’ordonnance de référé du 4 janvier 2023 à Maître [T] [U], de la SCP Ezavin -[U], administrateur judiciaire provisoire de la copropriété, l’irrégularité de fond qui entache la signification de l’assignation n’a pu être régularisée. Il y a lieu de faire droit à la demande de nullité de la signification de l’ordonnance délivrée au syndicat des copropriétaires. La demande de liquidation de l’astreinte formée à son encontre ne peut qu’être rejetée. Il n’a pas lieu de statuer sur la demande de garantie formée de ce chef à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société [L], cette demande relevant de la responsabilité générale de la société [L] en qualité de syndic à l’égard de la copropriété ne pouvant relever que du juge du fond. Sur la demande de désignation d’un mandataire judiciaire Il a été fait droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire en la personne de Me [T] [U], de la SCP Ezavin-[U] par ordonnance du président du TJ de Draguignan en date du 30 juin 2023 avec mission de réunir l’assemblée générale aux fins de désignation d’un nouveau syndic. Cette mission a été confiée à Mme [U] pour une durée d’un an. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande. Sur la demande de condamnation de la copropriété à exécuter les travaux Les défendeurs ne soutiennent pas que des travaux aient été entrepris pour mettre un terme aux désordres graves constatés par huissier de justice le 15 juillet 2022 et attestés par plusieurs personnes. S’agissant de désordres susceptibles de nuire à la sécurité des occupants et à la salubrité des lieux, ils constituent un trouble manifestement illicite dont Monsieur [K] est fondé à se prévaloir pour solliciter en référé les mesures qui s’imposent pour y remédier, sans préjudice d’une action à l’encontre du bailleur. Le syndicat des copropriétaires, valablement assigné en la personne de Maître [U], sera donc condamné à procéder aux travaux de nature à remédier aux infiltrations et inondations des eaux de pluie et des eaux usées dans les parties communes et privées de la résidence [Adresse 3], à réparer la grille de regard brisée, à mettre en conformité avec les règles de sécurité les réseaux électriques de la résidence, les ascenseurs et à assurer la production d’eau chaude, dans le délai d’un mois suivant la notification de la présente ordonnance. Au terme de ce délai, s’appliquera une astreinte de 150 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, au terme de laquelle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être ordonnée. Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du CPC, le syndicat des copropriétaires représenté par la SCP EZAVIN-[U] nommée en qualité d’Astriministrateur judiciaire provisoire, en la personne de Me [T] [U], est condamné à verser la somme de 1000 € au demandeur. Sur les dépens Le syndicat des copropriétaires représenté par la SCP EZAVIN-[U] nommée en qualité d’Astriministrateur judiciaire provisoire, en la personne de Me [T] [U], est condamné aux dépens de la présente instance. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, Vu les articles 654 et 835du CPC, 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, Constatons la nullité de la signification de l’ordonnance du 4 janvier 2023, Déboutons en conséquenceM. [G] [K] de sa demande de liquidation de l’astreinte prévue en cas d’inexécution des travaux prescrits par l’ordonnance du 4 janvier 2023, Disons n’y avoir lieu à statuer sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire, Condamnons le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 3] » représenté par la SCP EZAVIN-[U] nommée en qualité d’Astriministrateur judiciaire provisoire, en la personne de Me [T] [U], à procéder aux travaux de nature à remédier aux infiltrations et inondations des eaux de pluie et des eaux usées dans les parties communes et privées de la résidence, à réparer la grille de regard brisée, à mettre en conformité avec les règles de sécurité les réseaux électriques de la résidence, les ascenseurs, et à assurer la production d’eau chaude, dans le délai d’un mois suivant la notification de la présente ordonnance, Disons qu’au terme de ce délai s’appliquera une astreinte de 150 € par jour de retard, pendant une durée de trois mois, au terme de laquelle l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte pourra être ordonnée, Condamnons le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 3] » représenté par la SCP EZAVIN-[U] nommée en qualité d’Astriministrateur judiciaire provisoire, en la personne de Me [T] [U], à verser à Monsieur [G] [K] la somme de 1000 € en application de l’article 700 du CPC, Condamnons le syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 3] » représenté par la SCP EZAVIN-[U] nommée en qualité d’Astriministrateur judiciaire provisoire, en la personne de Me [T] [U], aux dépens de l’instance, Déboutons les parties du surplus de leurs demandes. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRESIDENTE