Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/11498

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 02 JUIN 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/11498 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD4X5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2021 -Tribunal paritaire des baux ruraux de FONTAINEBLEAU - RG n° 51-19-0003 APPELANT Monsieur [F] [V] [Adresse 7] [Localité 14] Représenté par Me Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN Assisté à l'audience par Me Sara CLAVIER, associée INTIMES Madame [D] [S] [Adresse 4] [Localité 12] Madame [P] [S] [Adresse 5] [Localité 12] Madame [H] [S] [Adresse 5] [Localité 12] Monsieur [K] [S] [Adresse 9] [Localité 10] Monsieur [U] [S] [Adresse 2] [Localité 13] Madame [N] [S] [Adresse 6] [Localité 18] Comparante Monsieur [Z] [S] [Adresse 1] [Localité 11] Comparant Monsieur [J] [S] [Adresse 8] [Localité 16] Madame [M] [S] épouse [B] [Adresse 3] [Localité 17] Tous représentés par Me Flavie MARIS-BONLIEU de la SCP BOUAZIZ- SERRA- AYALA-BONLIEU-LE MEN-AYOUN, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU Assistés à l'audience par Me Tévy KONG, collaboratrice COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président de chambre Anne-Laure MEANO, présidente assesseur Bérengère DOLBEAU, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant un accord verbal intervenu en 2003, Mme [Y] [S] a consenti un bail rural à M. [F] [V] sur une parcelle de terres agricoles située à [Localité 19], cadastrée ZI [Cadastre 15] P dite "[Adresse 20]" pour une superficie de 3ha 69a 60ca, moyennant un fermage annuel de 465 euros. Mme [Y] [S] est décédée le 4 mars 2014, laissant pour héritiers Mme [D] [S], M. [U] [S], Mme [M] [S] épouse [B], Mme [N] [S], Mme [H] [S], M. [Z] [S], M. [K] [S], M. [J] [S] et Mme [P] [S], ci-après désignés "les consorts [S]". Par acte d'huissier signifié le 19 juin 2019, non versé aux débats, les consorts [S] ont donné congé à M. [F] [V] et refusé le renouvellement du bail, avec prise d'effet au 1er janvier 2021, en raison de l'âge du preneur, né le 30 juin 1952 (et non 1932 comme cela ressort de l'extrait d'acte naissance qu'il produit en pièce n°12, qui est bien le sien et non celui de son fils, M. [I] [V], comme l'annonce le bordereau des pièces communiquées). Par déclaration au greffe déposée le 12 août 2019, M. [F] [V] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau aux fins de tentative de conciliation et à défaut, aux fins de voir : - constater la nullité du congé pour retraite délivré le "18" juin 2019, - autoriser la cession du bail au profit de M. [I] [V], - condamner l'indivision [S] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'indivision [S] aux entiers dépens de la procédure, - ordonner l'exécution provisoire du jugement. Par jugement contradictoire entrepris du 13 avril 2021 le tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau a ainsi statué : Valide le congé délivré le 19 juin 2019 par l'indivision [S] à M. [F] [V] avec prise d'effet au 21 janvier 2021 ; Déboute M. [F] [V] de sa demande d'autorisation de cession de bail ; Déboute M. [F] [V] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [F] [V] à payer à Mme [D] [S], M. [U] [S], Mme [M] [S] épouse [B], Mme [N] [S], Mme [H] [S], M. [Z] [S], M. [K] [S], M. [J] [S] et Mme [P] [S] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [F] [V] aux entiers dépens ; Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 25 mai 2021 par M. [F] [V], enregistré sous le présent numéro RG 21/11498 à la chambre 3 du Pôle 4 ; Vu l'appel interjeté le 26 mai 2021 par M. [F] [V], enregistré sous le numéro RG 21/11941 à la chambre 4 du Pôle 4 et sa jonction au présent dossier par mention au dossier du 9 novembre 2021 ; Vu les dernières écritures remises au greffe par lesquelles M. [F] [V], appelant, demande à la cour de : Vu les articles 1719 et suivants du code civil, Vu les articles L.411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, Vu l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime, Recevoir M. [F] [V] en son appel et l'y déclarer bien fondé ; Ce faisant, Infirmer le jugement en date du 13 avril 2021 rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau en ce qu'il a débouté M. [F] [V] de sa demande d'autorisation de cession du bail verbal ; Autoriser la cession du bail de la parcelle de terre agricole cadastrée ZI n°[Cadastre 15] dite "[Adresse 20]" située sur la commune de [Localité 19] d'une superficie de 3ha 69a 60ca, au profit de M. [I] [V] ; Condamner l'indivision [S] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner l'indivision [S] aux entiers dépens de la procédure. Vu les dernières écritures remises au greffe aux termes desquelles Mme [D] [S], M. [U] [S], Mme [M] [S] épouse [B], Mme [N] [S], Mme [H] [S], M. [Z] [S], M. [K] [S], M. [J] [S] et Mme [P] [S], intimés, demandent à la cour de : Recevant les consorts [S] en leurs écritures, les y déclarer bien fondés ; Confirmer le jugement rendu le 13 avril 2021 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau, en toutes ses dispositions ; En conséquence, Débouter M. [F] [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; Le condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Le condamner aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et développé oralement à l'audience et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, la cour fait le constat que, bien qu'elle soit l'un des chefs du jugement critiqué par la déclaration d'appel, la validation du congé délivré à M. [F] [V] par les consorts [S] le 19 juin 2019 n'est plus en débat, celui-ci, dans sa 70ème année, n'argumentant que sur le débouté de sa demande de cession de bail au profit de son fils, M. [I] [V]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé délivré le 19 juin 2019 par l'indivision [S] à M. [F] [V] avec prise d'effet au 21 janvier 2021. Sur la cession du bail au profit de M. [I] [V] : Pour rejeter la demande de cession du bail formée par M. [F] [V], le premier juge a retenu sa mauvaise foi, résultant, d'une part, d'un non paiement régulier des fermages pendant plusieurs années et, d'autre part, une absence d'exploitation de la parcelle donnée à bail. Le tribunal paritaire des baux ruraux a d'abord rappelé que selon l'article L.411-64 alinéa 5 du code rural et de la pêche maritime : "Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L.411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail." Il a aussi rappelé que selon l'article L.411-35 de ce code : "Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. (...)". C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le premier juge, et que la cour adopte, qu'il a retenu que la cession de bail ne peut être envisagée qu'à titre exceptionnel et à l'aune de l'intérêt du bailleur ; que cet intérêt doit être apprécié en fonction de la bonne foi du cédant et de la capacité du cessionnaire à reprendre l'exploitation dans de bonnes conditions et conformément au contrat ; Que la bonne foi du cédant se définit à partir de la façon dont le cédant a exécuté le contrat de bail, le preneur de bonne foi étant celui qui ne commet pas de faute contractuelle ; que la mauvaise foi du preneur le prive de sa faculté de céder le bail ; Qu'en vertu du bail qui lui a été consenti, le preneur est tenu notamment de payer les fermages et d'exploiter et entretenir le fonds donné à bail ; que le preneur qui ne paie pas ses fermages ou les paie régulièrement avec retard doit être considéré comme étant de mauvaise foi ; qu'il en est de même du preneur qui n'exploite pas les terres louées ou entretient mal l'exploitation ; Qu'en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [F] [V] a manqué à son obligation contractuelle de paiement des fermages aux termes convenus dès 2005, ne s'acquittant des fermages au titre des années 2005 et 2006 que le 26 novembre 2007 ; que les fermages et parts de taxe foncière dus au titre de la période 2008 à 2018 d'un montant total de 6.969,93 euros n'ont été réglés qu'à la suite de la signature d'un protocole d'accord intervenu entre les parties le 11 mars 2019 ; que le preneur ne s'est ainsi acquitté d'aucun fermage pendant plus de 10 années sans qu'il ne justifie de la moindre tentative de rapprochement auprès de sa bailleresse avant son décès puis, après l'intervention de ce décès, auprès de ses héritiers si tant est qu'il se trouvait dans l'ignorance du montant des sommes dues annuelles ; Que la mise en jachère de la parcelle donnée à bail , telle que l'allègue M. [F] [V] et qui se définit comme une mise en repos temporaire des terres, ne caractérise pas, en soi, un défaut d'exploitation ; que les photographies annexées au courrier de l'indivision [S] en date du 5 juillet 2017, lesquelles n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part du preneur, témoignent, cependant, non pas d'une mise en jachère des terres mais d'un indéniable défaut d'entretien de la parcelle, et ce depuis un temps manifestement ancien, celle-ci étant envahie par les mauvaises herbes et les ronces ; Que le non paiement des fermages et, en outre, le défaut d'entretien des terres, permettent de caractériser une mauvaise foi suffisante de M. [F] [V] pour justifier le rejet de sa demande d'autorisation de cession de bail au profit de son fils, sans qu'il soit besoin d'aller plus avant dans l'appréciation de la capacité de ce dernier à reprendre le bail et des conditions requises pour autoriser cette cession. Pour la parfaite clarté des débats, la cour ajoute que, contrairement à ce qu'affirme M. [F] [V], l'accord transactionnel conclu entre les parties le 11 mars 2019 s'est refermé dans son objet, au sens des dispositions de l'article 2048 du code civil, qui était de terminer la contestation élevée par M. [F] [V] à l'encontre des consorts [S] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Fontainebleau, par requête du 25 juillet 2017, en reconnaissance de son bail, en occupation illicite du bien loué (par un tiers nouvel exploitant désigné par les consorts [S], ce que ces derniers ne contestent pas), en remise en état du bien et allocation de dommages et intérêts ; Que si cet accord prend en compte l'apurement de la dette locative d'un montant total de 6.969,93 euros au titre de la période 2008 à 2018, il n'interdit en rien aux consorts [S] de soutenir la mauvaise foi de M. [F] [V], caractérisée par le non paiement des fermages pendant plus de 10 années, dans le cadre d'un nouveau contentieux opposant les parties pour la cession du bail du preneur à son fils à la suite du congé donné par les bailleurs à raison de son âge, en référence à un fait juridique qui n'est pas de nature à remettre en cause le contenu et l'exécution de la transaction intervenue et homologuée par jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 8 octobre 2019 ; Que par ailleurs et surabondamment, le procès-verbal de constat dressé le 13 août 2019 produit par M. [F] [V], montrant une culture de tournesols sur la parcelle litigieuse n'est pas de nature à remettre en cause le constat, fait par le premier juge, d'un abandon d'entretien des terres, prétendument mises en jachère, à la date du 5 juillet 2017. La cour confirmera ainsi le jugement entrepris. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable d'allouer aux consorts [S] une indemnité de procédure de 2.000 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris, Et y ajoutant, Condamne M. [F] [V] à payer à Mme [D] [S], M. [U] [S], Mme [M] [S] épouse [B], Mme [N] [S], Mme [H] [S], M. [Z] [S], M. [K] [S], M. [J] [S] et Mme [P] [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [F] [V] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La Greffière Le Président