Cour d'appel, 07 décembre 2022. 22/01309

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : SCP VALERIE DESPLANQUES SELARL ACTE - AVOCATS ASSOCIES ARRÊT du 7 DECEMBRE 2022 n° : 378/22 - RG 22/01309 n° Portalis DBVN-V-B7G-GSXF DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire d'ORLÉANS en date du 25 mars 2022, RG 21/02275, n° Portalis DBYV-W-B7F-FYB5, minute n° 262/22 ; PARTIES EN CAUSE APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2852 0556 9486 Monsieur [Y] [U] Madame [V] [U] NÉE [D] [Adresse 2] représentés par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat plaidant du barreau de NICE en présence de Me Valerie DESPLANQUES, avocat postulant, SCP VALERIE DESPLANQUES du barreau d'ORLÉANS INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2822 3661 2595 Monsieur [X] [Z] [Adresse 1] représenté par Me Nelsie-Clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE-AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau d'ORLÉANS ' Déclaration d'appel en date du 30 mai 2022 ' Ordonnance de clôture du 27 septembre 2022 Lors des débats, à l'audience publique du 19 octobre 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, conseiller, Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 7 décembre 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte sous-seing privé en date du 8 octobre 2011, les époux [Y] [U] donnaient en location à [X] [Z] un local à usage d'habitation sis à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 380 € outre 53 € de provision sur charges. Par courrier du 5 décembre 2019, [X] [Z] donnait congé pour le 1er mars 2020 à ses propriétaires ; par acte en date du 20 novembre 2020, les bailleurs faisaient sommation à leur locataire d'avoir à payer la somme de 1909,35 € à titre d'indemnité d'occupation, et d'avoir à quitter les lieux. Par acte en date du 20 juillet 2021, les époux [Y] [U] assignaient [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, demandant sa condamnation à quitter les lieux, une autorisation d'expulsion et l'allocation de la somme de 5754,83 € à titre d'arriéré ainsi que le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er mars 2020, d'un montant de 473,02 € jusqu'à la libération complète des lieux. Par un jugement en date du 25 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans disait que le contrat de bail s'est poursuivi après expiration du préavis en raison des intentions mutuelles des parties, que [X] [Z] est locataire du bien à usage d'habitation situé à [Adresse 4], déboutait les époux [Y] [U] de leur demande d'expulsion et de leur demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, mais condamnait [X] [Z] à payer aux époux [Y] [U] la somme de 8595,71 € (décompte arrêté au 1er janvier 2022) au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ce jugement, déboutait [X] [Z] de sa demande relative au diagnostic énergétique et de sa demande d'octroi de délais de paiement, constatait que le logement situé [Adresse 1] est indécent et ordonnait la réduction du montant du loyer à la somme de 317 €, outre charges, suspendait le paiement des loyers découlant du bail à compter du 8 octobre 2020 et jusqu'à parfait achèvement des travaux préconisés par la mairie d'[Localité 3], enjoignant les époux [Y] [U] d'avoir à accomplir ces travaux, condamnant les époux [Y] [U] à payer à [X] [Z] la somme de 2000 € au titre du préjudice subi par le locataire en raison de l'indécence du logement, et déboutait [X] [Z] de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance pour nuisances, disant n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 30 mai 2022, les époux [Y] [U] interjetaient appel de ce jugement. Par leurs dernières conclusions en date du 26 septembre 2022, ils en sollicitent l'infirmation en ce qu'il a dit que le contrat de bail se poursuivait après expiration du préavis en raison des intentions mutuelles des parties, en ce qu'il a constaté que [X] [Z] est locataire du bien, en ce qui les a déboutés de leur demande d'expulsion et de leur demande d'indemnité d'occupation, en ce qu'il a constaté que le logement était indécent et en ce qu'il a ordonné la réduction du loyer, en ce qu'il a suspendu le paiement des loyers découlant du bail et en ce qu'il leur a enjoint d'avoir à accomplir les travaux préconisés par la mairie d'[Localité 3], et en ce qui les a condamnés au paiement de la somme de 2000 € au titre du préjudice subi par le locataire en raison de l'indécence du logement. Ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris pour le surplus, demandant à la cour, y ajoutant, de débouter [X] [Z] de l'ensemble de ses prétentions, d'ordonner son expulsion, de fixer à 474,14 € l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er avril 2020, de condamner [X] [Z] au paiement de la somme de 2844,84 € au titre des sommes dues au 1er juillet 2022, réclamant en outre le paiement de la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 12 septembre 2022, [X] [Z] sollicite la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande relative au diagnostic énergétique, et de sa demande d'indemnisation au titre de son préjudice de jouissance pour nuisances, en ce qu'il l'a condamné au paiement de la somme de 8595,71 € au titre des loyers et charges impayées et en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'octroi de délais de paiement. Il demande à la cour, statuant à nouveau, de déclarer que les époux [Y] [U] ont manqué à leur obligation de délivrance d'un logement décent depuis la conclusion du bail, de déclarer que les époux [Y] [U] ont manqué à leur obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués, de déclarer que l'arriéré locatif exigible s'élève à la somme de 950,24 € correspondant aux loyers impayés d'août et de septembre 2020, et en conséquence de condamner les époux [Y] [U] à lui payer la somme de 500 € en réparation de son préjudice résultant de l'absence de délivrance de diagnostic énergétique du logement, et la somme de 1000 € en réparation du trouble de jouissance, de débouter les époux [Y] [U] de l'intégralité de leurs demandes plus amples ou contraires ; il réclame en outre le paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. À titre subsidiaire, [X] [Z] demande de plus larges délais de paiement sur une période de 24 mois pour s'acquitter du règlement de l'arriéré locatif, ainsi qu'un délai de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent arrêt, fixant l'indemnité d'occupation à la somme de 317 € par mois augmentée des charges. L'ordonnance de clôture était rendue le 27 septembre 2022. SUR QUOI : Attendu que la recevabilité de la demande des époux [Y] [U] n'est plus l'objet d'aucune contestation ; Sur la demande principale en expulsion : Attendu que que la validité du congé donné pour le 1er mars 2020 n'est ni contestable ni contestée, [X] [Z] prétendant seulement qu'il y avait ensuite renoncé, les bailleurs ayant, selon lui, consenti à la poursuite du bail ; Attendu que le congé donné conformément aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 est un acte unilatéral mettant fin au bail, et qui ne peut être rétracté sans l'accord du bailleur ; Attendu que pour statuer comme il l'a fait, le premier juge s'est fondé sur un courrier établi par [X] [Z] en date du 15 octobre 2020, à l'intention de l'agence gestionnaire, et par lequel le locataire indiquait que l'action aurait été accomplie de sa part sous la contrainte, en raison des troubles de jouissance, ajoutant que l'agence lui avait fait part de son intention de délivrer à son encontre un commandement de payer et de saisir le tribunal afin de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; Que le juge des contentieux de la protection a considéré que cette situation implique que le contrat de bail était alors considéré comme étant en vigueur, ajoutant que, le 22 avril 2021, l'agence gestionnaire, mandataire des bailleurs, avait adressé à [X] [Z] un courrier par lequel il lui était demandé de justifier de son obligation d'assurance ; Attendu que les époux [Y] [U] estiment que, si des échanges ont eu lieu entre [X] [Z] et leur mandataire, ce n'était pas en sa qualité de locataire mais en qualité d'occupant sans droit ni titre, dont ils indiquent de façon exacte que la situation justifiait de tels échanges ; Attendu que [X] [Z] ne peut justifier d'aucun accord exprès de la part de ses bailleurs ou de leur mandataire chargé de la gestion, les démarches faites par ce dernier ayant été rendues légitimes du fait du non-paiement des sommes qu'il était en droit d'exiger de la part de l'occupant des lieux, lequel d'une part ne les avait pas quittés comme il aurait dû le faire à la date du 1er mars 2020, et s'abstenait d'autre part, plus de six mois après cette date de faire face à ses obligations de paiement ; Que la perspective de la délivrance, alors que le locataire était débiteur de sommes importantes, d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ne saurait aucunement constituer la preuve de ce que le mandataire des bailleurs considérait que le bail était toujours en cours, l'utilisation des termes « commandement de payer visant la clause résolutoire » et « assignation en résolution de bail devant le tribunal » dans un courrier adressé à l'occupant au lieu du visa de la qualité d'occupant sans droit ni titre postérieurement à l'expiration du délai du congé ne pouvant qu'être mis sur le compte d'une maladresse de rédaction, dans un simple courrier, et non dans les actes eux-mêmes, ce qui n'emporte aucune conséquence juridique dont pourrait tirer parti [X] [Z] pour étayer sa position, puisque le contenu du courrier dont s'agit démontre par ailleurs que l'intention de son auteur, en qualité de mandataire des bailleurs, était d'une part que [X] [Z] quittât les lieux, d'autre part qu'il payât les sommes dont il était redevable ; Attendu au surplus qu'il était parfaitement légitime pour ce même mandataire d'exiger que l'occupant justifiât de la régularité de sa situation au regard de son obligation d'assurer les lieux , de sorte que la demande formée en ce sens ne peut s'interpréter aucunement comme la manifestation de sa volonté de revenir sur le congé donné par le locataire, que l'expiration du titre n'exemptait pas de son obligation d'assurer les locaux occupés tant qu'il y était présent ; Attendu qu'il ne peut être considéré qu'une volonté réelle de la part des bailleurs de consentir à la révocation du congé aurait été exprimée de façon suffisamment explicite ; Attendu qu'il y a lieu de réformer le jugement entrepris, de juger le congé comme valablement et irrévocablement donné par le locataire, lequel a perdu cette qualité à compter du 1er mars 2020 ; Sur les obligations du bailleur : Attendu qu'il n'est ni contestable ni contesté que la mairie d'[Localité 3] a, dans un courrier du 7 août 2020, sollicité auprès de l'agence gestionnaire l'accomplissement par les bailleurs d'un certain nombre de travaux dans un délai de deux mois, et ce à suite du passage d'un inspecteur de salubrité ; Que cette notification est intervenue postérieurement à l'expiration du bail et donc à une époque où [X] [Z] était devenu occupant sans droit ni titre, de sorte qu'il n'est recevable aujourd'hui à réclamer l'exécution d'aucuns travaux ; Attendu cependant que les travaux de l'inspecteur mandaté par la mairie d'[Localité 3] font apparaître que les troubles relevés sont antérieurs à l'expiration du bail, de sorte que le locataire doit pouvoir prétendre à une indemnisation ; Qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a alloué à [X] [Z] la somme de 2000 € au titre de son préjudice ; Attendu que pour débouter [X] [Z] de sa demande de dommages-intérêts pour non production d'un diagnostic électrique, le premier juge a considéré que le locataire ne démontrait pas l'existence d'un préjudice direct du fait d'une absence de production de ce diagnostic ou l'existence d'une faute des bailleurs, et qu'il ne démontrait pas en quoi cette absence l'aurait empêché de s'engager contractuellement ou aurait impliqué qu'il l'aurait fait des conditions différentes ; Que, pour contester cette motivation, l'intimé explique que lors de la visite de l'inspecteur de la salubrité en juillet 2020, celui-ci a relevé la non-conformité du tableau électrique présentant un risque physique aux chocs électriques en l'absence de dispositif différentiel raccordé à la terre, et une non-conformité générale du tableau ; Qu'il est certain que dans l'hypothèse où un diagnostic aurait été établi lors de la conclusion du bail, l'attention du locataire, profane en la matière, aurait été attirée sur la situation et sur le danger, ce qui l'aurait incité à demander à ses bailleurs d'y remédier ; Que l'absence de remise d'un tel diagnostic a empêché le locataire d'avoir connaissance du danger existant, ce qui lui cause un préjudice ouvrant droit à indemnisation à son profit ; Qu'il y a lieu de réformer sur ce point le jugement entrepris et d'allouer à [X] [Z], à titre de dommages-intérêts, la somme de 500 € ; Attendu que pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par [X] [Z] pour l'indemnisation d'un trouble de jouissance allégué, le premier juge a considéré que le locataire ne démontrait pas l'existence réelle ou l'importance des troubles, et l'absence de réaction du bailleur alors même qu'il apparaît que le locataire à leur origine avait quitté les lieux et que l'agence aurait accompli des démarches à ce titre ; Que [X] [Z] précise que les troubles causés par un voisin se seraient poursuivis sur une durée de 10 mois, entre novembre 2019 et août 2020, et que ce ne serait qu'à compter du 18 juin 2020 que l'agence mandataire des époux [Y] [U] aurait mis en 'uvre des actions concrètes afin de faire cesser les troubles de voisinage causés par le voisin qui a fini par partir de lui-même en août 2020 eu égard à la mobilisation de l'ensemble des locataires, reprochant à ses bailleurs de ne pas être émus des troubles de voisinage subis pendant cette période ; Qu'il reproche à l'agence gestionnaire de n'avoir alerté les propriétaires que le 5 mai 2020 de la situation dont il se plaignait, étant observé qu'il s'abstient de préciser la date exacte à laquelle il a signalé les troubles pour la première fois ; Qu'il sera rappelé qu'à la date du 5 mai 2020, le bail dont était titulaire [X] [Z] avait pris fin, de sorte que s'il pourrait être éventuellement déclaré recevable à agir contre l'agence gestionnaire, il ne l'est pas pour réclamer une indemnisation à ses propriétaires qui n'avaient à cet égard commis aucune faute avant le 1er mars 2020 ; Que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé comme il l'a fait sur cette question, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ; Sur la demande principale en paiement : Attendu que c'est par des motifs pertinents et adoptés que le tribunal a jugé, par un calcul exact, que l'arriéré s'élevait, au 1er janvier 2022, à un montant de 8595,71 €, à cette différence près qu'il ne s'agit pas d'un arriéré locatif mais d'un arriéré d'indemnité d'occupation ; Que, dans le dispositif de ses conclusions, [X] [Z] demande la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne le montant de 8595,71 € à la date du 1er janvier 2022 ; Que, du fait de l'abstention par le locataire de régler les sommes dues, cet arriéré s'élève, à la date du 1er juillet 2022, à un montant de 11'460,35 € qui devra donc être alloué aux époux [Y] [U] au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation ; Attendu que [X] [Z], qui déclare n'avoir repris les paiements qu'à compter de juillet 2022, occupe les lieux sans bourse délier, et sans avoir fait la moindre proposition de paiement, même partiel, depuis un temps suffisamment long pour qu'il puisse être considéré que sa demande subsidiaire d'octroi de délais de paiement ne peut être satisfaite ; Attendu, [X] [Z] n'étant pas redevable de loyers mais d'indemnités d'occupation, que les dispositions du jugement querellé relativement au montant du loyer et à la suspension du paiement de celui-ci deviennent sans objet, de sorte qu'il y a lieu en outre de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la réduction du montant du loyer à 317 €, sans d'ailleurs préciser à compter de quelle date, et en ce qu'il a suspendu le paiement du loyer découlant du bail à compter du 8 octobre 2020 jusqu'à l'achèvement des travaux préconisés par la mairie d'[Localité 3] ; Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [Y] [U] l'intégralité des sommes qu'ils ont dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de leur allouer à ce titre la somme de 2000 € ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a dit que le contrat de bail conclu entre les époux [Y] [U] d'une part et [X] [Z] d'autre part pour le bien à usage d'habitation situé [Adresse 1] s'est poursuivi après expiration du préavis en raison de leurs intentions mutuelles, en ce qu'il a constaté que [X] [Z] est locataire de ce bien, en ce qu'il a débouté les époux [Y] [U] de leur demande d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation, en ce qu'il a ordonné la réduction du montant du loyer à la somme de 317 €, en ce qu'il a suspendu le paiement du loyer à compter du 8 octobre 2020, en ce qu'il a enjoint aux époux [Y] [U] d'avoir à accomplir les travaux préconisés par la mairie d'[Localité 3], et en ce qu'il a débouté [X] [Z] de sa demande de dommages-intérêts pour défaut de remise du diagnostic énergétique, Statuant à nouveau sur les points infirmés, Juge que les époux [Y] [U] n'ont pas accepté de revenir sur le congé délivré par [X] [Z], constate en conséquence que ce dernier est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2022 de l'appartement sis à [Adresse 4] et autorise, à défaut de départ volontaire de sa part, l'expulsion de [X] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le secours de la force publique si besoin est, Dit que la condamnation de [X] [Z] au paiement des arriérés aux époux [Y] [U] recouvre des indemnités d'occupation, Fixe à 474,14 € le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par [X] [Z] à compter du 1er avril 2020 jusqu'à parfaite libération des locaux, Condamne les époux [Y] [U] à payer à [X] [Z] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts pour non communication du diagnostic électrique, Déclare [X] [Z] irrecevable en ses demandes d'exécution de travaux à la charge des propriétaires, de réduction et de suspension de paiement du loyer, Y ajoutant, Condamne [X] [Z] à payer aux époux [Y] [U] la somme de 2844,84 € au titre des sommes dues au 1er juillet 2022, et la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute [X] [Z] de sa demande de délais de paiement et de sa demande d'octroi d'un délai pour quitter les lieux, Condamne [X] [Z] aux dépens incluant le coût de la sommation. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,