Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/01392

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 16/05/2024 **** N° de MINUTE : 24/387 N° RG 23/01392 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U2CX Jugement (N° ) rendu le 24 Janvier 2023 par le Tribunal de proximité de Lens APPELANT Monsieur [E] [U] né le 30 Juin 1972 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] Représenté par Me Alexis Merlin, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/002793 du 31/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉES Madame [S] [Z] née le 10 Mars 1977 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Lysiane Vairon, avocat au barreau de Béthune, avocat constitué (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/004628 du 16/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) SA SIA Habitat SA D'HLM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 20 février 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 janvier 2024 **** Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2009, la SA Société Immobilière de l'Artois Habitat a donné à bail à Mme [S] [Z] et M. [B] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5] avec effet à compter du même jour pour un loyer mensuel de 551,86 euros, hors charges. Par acte d'huissier du 23 décembre 2021, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à lui payer la somme de 2 946,48 euros, arrêtée au 16 décembre 2021, au titre des loyers et charges impayés. Le commandement étant resté infructueux, par actes d'huissier signifiés les 23 et 27 mai 2022, le bailleur a fait assigner Mme [S] [Z] et M. [B] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens aux fins de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, d'ordonner l'expulsion de Mme [S] [Z] et M. [B] [U] et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 8 275,23 euros avec les intérêts légaux, d'une indemnité mensuelle d'occupation de la date de la résiliation jusqu'à la libération effective des locaux, de 152,45 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de leur dénonciation au préfet, le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Par jugement réputé contradictoire en date du 24 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 8 janvier 2009 entre la SA Société Immobilière de l'Artois Habitat et Mme [S] [Z] et M [E] [U] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 février 2022, - condamné solidairement Mme [S] [Z] et M [E] [U] à payer à la SA Société Immobilière de l'Artois Habitat la somme de 8 275,23 euros, avec intérêt au taux légal à compter du jugement, au titre des loyers et charges dus au 16 novembre 2022, mois de novembre 2022 échu, - ordonné l'expulsion de Mme [S] [Z] et M [E] [U] des lieux loués, ainsi que celles de toutes personnes introduites par eux dans les lieux ; -dit qu'à défaut de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l'assistance de la force publique et / ou d'un serrurier, - condamné solidairement Mme [S] [Z] et M [E] [U] à payer à la SA société Immobilière de l'Artois Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et ce jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'échéance, - rejeté les demandes de la SA Société Immobilière de l'Artois Habitat au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute demande plus ample ou contraire, - condamné in solidum Mme [S] [Z] et M. [E] [U] aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, du signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification au préfet. M. [E] [U] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 21 mars 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise. La SA Société Immobilière de l'Artois Habitat a constitué avocat le 24 mars 2023. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023, M. [E] [U] demande la cour de : - juger M. [E] [U] recevable et bien fondé en son appel, ses demandes, fins et conclusions, - juger les demandes de Mme [S] [Z] irrecevables comme nouvelles en cause d'appel: * dire que Mme [S] [Z] sera déchargée de la dette à l'égard de la SIA Habitat à compter du 28 février 2021, date de la séparation d'avec M. [E] [U], * dire que toutes les autres demandes de la SIA Habitat à l'encontre de Mme [S] [Z] seront sans objet, - réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité de Lens le 24 janvier 2023 en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 8 janvier 2009 entre la SA Société Immobilière de l'Artois Habitat et Mme [S] [Z] et M [E] [U] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 février 2022, condamné solidairement Mme [S] [Z] et M. [E] [U] à payer à la SA Société Immobilière de l'Artois Habitat la somme de 8 275,23 euros, avec intérêt au taux légal à compter du jugement, au titre des loyers et charges dus au 16 novembre 2022, mois de novembre 2022 échu, ordonné l'expulsion de Mme [S] [Z] et M. [E] [U] des lieux loués, ainsi que celles de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, dit qu'à défaut de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l'assistance de la force publique et / ou d'un serrurier, condamné solidairement Mme [S] [Z] et M. [E] [U] à payer à la SA Société Immobilière de L'Artois Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et ce jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'échéance, condamné in solidum Mme [S] [Z] et M. [E] [U] aux dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, du signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification au préfet, dit que la décision sera notifiée au préfet du Pas-de-Calais rappelé que le jugement est exécutoire par provision, Statuant à nouveau, - accorder à M. [E] [U] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative, - suspendre les effets de la clause résolutoire introduite au bail signé entre les parties le 8 janvier 2019, - débouter les intimés de leurs demandes plus amples ou contraires, - débouter Mme [S] [Z] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2023, Mme [S] [Z] demande à la cour de: - réformer le jugement du 24 janvier 2023 du tribunal de proximité de Lens, - dire que Mme [S] [Z] sera déchargée de la dette à l'égard de la Sia Habitat à compter du 28 février 2021, date de la séparation d'avec M. [E] [U], - dire que toutes les autres demandes de la SIA Habitat à l'encontre de Mme [S] [Z] sont sans objet, - laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens qui seront recouvrés conformément aux lois sur l'aide juridictionnelle. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, la SA Société Immobilière de l'Artois Habitat demande à la cour de : - débouter Mme [S] [Z] et M. [E] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en cause d'appel, En conséquence, - constater que les motifs du premier juge justifient pleinement sa décision, - confirmer celle-ci dans toutes ses dispositions et dire qu'elle sortira à son plein et entier effet, Y ajoutant, - condamner solidairement Mme [S] [Z] et M. [E] [U] à payer la SA Société Immobilière de l'Artois Habitat la somme de 1 200 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, - les condamner également aux entiers dépens de l'appel lesquels pourront être recouvrés directement par Me Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Sur la recevabilité des demandes de Mme [Z] Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. Enfin, il résulte des dispositions de l'article 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. M. [U] invoque l'irrecevabilité de la demande de Mme [Z] tendant à voir écarter la solidarité de la dette locative à compter du 28 février 2021 au motif que celle-ci n'a pas été formulée devant le premier juge. Toutefois, alors que la demande de Mme [Z] tendant à voir écarter la solidarité de la dette locative pour la période postérieure au 28 février 2021 a pour objet de faire écarter les prétentions adverses, cette dernière doit donc être déclarée recevable en application des dispositions de l'article 564 susvisées. La demande de M. [U] sera donc rejetée. Sur la demande de Mme [Z] Aux termes des dispositions de l'article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison des violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l'autre membre du couple ou de la copie d'une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois. La solidarité du locataire victime de violences et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date. Enfin, il résulte des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, Mme [Z] fait valoir qu'elle s'est séparée avec M. [U] le 28 février 2021, ce dernier restant dans le logement et qu'il a cessé de payer les loyers. Elle expose qu'elle a été victime de violences conjugales, M. [U] ayant été condamné pour ces faits par jugement du tribunal correctionnel de Béthune en date du 13 août 2021. Alors que Mme [Z] ne justifie pas avoir personnellement donné congé au bailleur ni l'avoir informé de son départ du logement loué en raison de l'existence violences conjugales conformément aux dispositions de l'article 8-2 susvisé, il ne résulte pas des éléments du dossier que le jugement de divorce définitif ait fait l'objet d'une transcription sur les registres d'état civil, seule de nature à faire cesser la solidarité légale et conventionnelle des locataires à l'égard du bailleur. En conséquence, Mme [Z] reste solidairement tenue du paiement de la dette locative jusqu'au 24 février 2022, date de la résiliation du bail, sa demande étant rejetée de ce chef. Sur la résiliation du bail L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article. Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 23 décembre 2021, le bailleur a fait commandement aux locataires d'avoir à lui payer la somme de 2946,48 euros au titre des loyers et charges échus impayés en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail. Il sera précisé que la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement des particuliers au profit de M. [U] le 6 juillet 2023, laquelle a eu pour effet d'interdire au débiteur de régler les dettes antérieures à son prononcé, n'a pu avoir aucun effet sur l'efficacité dudit commandement dès lors qu'elle est intervenue plus de deux mois après la signification de ce dernier. Ce commandement de payer n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond, et la cour ne relève elle-même aucune contravention à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office. Il n'est par ailleurs pas contesté que les causes du commandement n'ont pas été soldées dans les deux mois suivant la signification de ce dernier. Il convient dès lors pour la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 février 2022. Sur la dette locative Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Aux termes des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée (...); 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. (...) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. (...) Il convient de relever que le contrat de bail régularisé par les parties comporte une clause d'indexation des loyers et prévoit le versement d'acomptes par le locataire à titre de provision sur charges dans l'attente d'une régularisation annuelle. En l'espèce, la SA Sia Habitat justifie avoir informé annuellement les locataires du montant des charges en produisant un décompte annuel individuel de charges. Ainsi, M. [U] ne justifie d'aucune irrégularité à ce titre. Concernant la dette locative, alors que la preuve de sa libération incombe au locataire, il résulte du décompte actualisé produit aux débats par la SA Sia Habitat que M. [U] reste redevable de la somme de 13497,50 euros au 16 septembre 2023, ce décompte portant mention de plusieurs versements réalisés par le locataire soit 250 euros le 2 juin 2023, 684,40 euros le 9 août 2023 et 300 euros le 12 septembre 2023. La décision entreprise sera donc actualisée sur ce point. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire Il convient pour la cour de se référer aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui assurent l'articulation entre les procédures de résiliation-expulsion et les procédures de surendettement et notamment de l'article 24 VI lequel dispose que : ' Par dérogation à la première phase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes: 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement; 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4 et L.733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposé par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L.733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L.732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet '. En l'espèce, par décision en date du 6 juillet 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par M. [U] et orienté le dossier vers un réaménagement des dettes. Toutefois les pièces produites aux débats font apparaître que le locataire n'a procédé qu'à des versements ponctuels depuis le mois de juin 2023 sans reprise du paiement du loyer courant. En conséquence, les circonstances de la cause à savoir l'ancienneté de la dette et son montant conséquent ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiement en vertu des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989. Il convient dès lors pour la cour de débouter M. [U] de l'ensemble de ses demandes et de confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'acquisition définitive des effets de la clause résolutoire à la date du 24 février 2022 et fixé l'indemnité d'occupation par référence au loyer courant. Le jugement sera aussi confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article  L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Le sort des dépens a été exactement réglé par le jugement entrepris. Il convient de confirmer la décision du premier juge de ce chef. M. [U] succombant dans son recours en supportera les dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Il sera fait une application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif. PAR CES MOTIFS, La cour, Déclare recevable la demande formulée par Mme [S] [Z] en cause d'appel, Dit que Mme [S] [Z] est solidairement tenue avec M. [E] [U] du paiement de la dette locative jusqu'au 24 février 2022, date de la résiliation du bail, soit à hauteur de 4 947,50 euros, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 13 497,50 euros au 16 septembre 2023 euros selon décompte arrêté à la même date et condamne M. [E] [U] à payer cette somme à la SA Sia Habitat, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du présent arrêt, Mme [S] [Z] étant solidairement tenue du paiement de la somme de 4 947,50 euros, somme due au 24 février 2022, date de la résiliation du bail; Ajoutant au jugement entrepris, Déboute M. [E] [U] de l'ensemble de ses demandes, Condamne M. [E] [U] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ; Le condamne à payer à la SA Sia Habitat une indemnité de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. Le Greffier Harmony Poyteau Le Président Véronique Dellelis