Cour d'appel, 19 mars 2024. 22/01766

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - COMMERCIALE CC/ILAF ARRET N°: AFFAIRE N° RG 22/01766 - N° Portalis DBVP-V-B7G-FCF5 ordonnance du 20 Octobre 2022 Président du TJ d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance 22/00339 ARRET DU 19 MARS 2024 APPELANTE : S.A.S.U. GROUPE MC DONER agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Aurélien GOGUET de la SELARL ASTROLABE AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 20220093 substitué par Me BAZIN INTIMEE : S.C.I. QUOUMBA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Thierry BOISNARD de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 22A00824 COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 15 Janvier 2024 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme CORBEL, présidente de chambre M. CHAPPERT, conseiller Mme GANDAIS, conseillère Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 19 mars 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PRÉTENTIONS Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2016, la société Quoumba a donné à bail commercial à la SAS Groupe Mc Doner des locaux destinés à une activité de sandwicherie, restauration rapide, et dépendant d'un immeuble en copropriété à usage mixte de commerce et d'habitation sis au [Adresse 1], à l'angle de ladite rue et de [Adresse 5]. Le 21 décembre 2021, la société Quoumba a fait dresser un procès-verbal de constat faisant apparaître l'ouverture d'une fenêtre côté [Adresse 6] comprenant trois vantaux dont deux coulissants, l'installation de deux stores bannes en façade de l'immeuble et l'installation d'un compteur de gaz dans les parties communes, travaux réalisés par la société Mc Doner. Par acte d'huissier du 23 décembre 2021, la société Quoumba a fait remettre à la SAS Groupe Mc Doner une copie de ce procès-verbal de constat et l'a sommée de remettre la façade en état, d'ôter tous les éléments installés sans l'accord de la copropriété sur celle-ci et de démonter les canalisations reliées au compteur de gaz, installées sans autorisation, dans le délai de deux mois. Le 31 mars 2022, la société Quoumba a fait dresser un nouveau procès-verbal de constat faisant apparaître l'exécution de nouveaux travaux tenant au remplacement de deux vitrines sur châssis par des baies vitrées comprenant deux vantaux coulissants. Le 8 avril 2022, la société Quoumba a fait signifier à la SAS Groupe Mc Doner un commandement, visant la clause résolutoire du bail, de remettre en état dans le délai d'un mois la façade du local et d'ôter tous les éléments installés sans accord de la copropriété (ouverture de la fenêtre côté [Adresse 6] et installation de stores banne) repris antérieurement dans la sommation du 23 décembre 2021, de démonter les canalisations au compteur de gaz installées posées sans autorisation dans les communs. Le 9 juin 2022, la société Quoumba a fait assigner la SAS Groupe Mc Doner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Angers en constatation de la résiliation du bail et en expulsion. Par ordonnance rendue le 20 octobre 2022, le juge des référés a : - débouté la SAS Groupe Mc Doner de sa demande de transport sur les lieux ; - constaté la résiliation de plein droit par l'effet de la clause résolutoire à la date du 9 mai 2022, du bail consenti le 1er juillet 2016 par la SCI Quoumba à la SAS'Groupe Mc Doner ; - débouté la SAS Groupe Mc Doner de sa demande de délais de grâce ; - ordonné la libération des lieux par la SAS Groupe Mc Doner, et ce tant de sa personne que de tous ses biens ou occupants de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance ; - dit qu'à défaut, la SAS Groupe Mc Doner sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - condamné la SAS Groupe Mc Doner à payer à la SCI Quoumba une indemnité d'occupation provisionnelle s'élevant, chaque mois à compter du 9 mai 2022 et jusqu'à la libération complète des lieux, au montant du loyer mensuel contractuellement prévu, charges en sus ; - débouté la SAS Groupe Mc Doner de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SAS Groupe Mc Doner à payer à la SCI Quoumba la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamné la SAS Groupe Mc Doner aux dépens comprenant les frais de constats des 23 décembre 2021, 31 mars, 3 juin et 29 août 2022, ceux de sommation de remise en état et les frais de commandement visant la clause résolutoire ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration reçue au greffe le 24 octobre 2022, la SAS Groupe Mc Doner a interjeté appel de cette ordonnance en attaquant chacune de ses dispositions. La SCI Quoumba a été intimée. Les parties ont conclu. L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024. Elle a été révoquée d'un commun accord à l'audience. La clôture a été reportée au 15 janvier 2024 avant les plaidoiries. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SAS Groupe Mc Doner demande à la cour de : - débouter la SCI Quoumba de ses demandes, - infirmer l'ordonnance du 20 octobre 2022 rendue et, statuant à nouveau : - débouter la SCI Quoumba de l'ensemble de ses demandes au constat relevé de sa mauvaise foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial ; - juger irrecevable, en raison de la renonciation univoque au manquement prétendu de l'installation sans autorisation de stores bannes en façade de l'immeuble, la SCI Quoumba de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial ; En conséquence, - priver d'effet, le commandement de remise en état des lieux visant la clause résolutoire du 8 avril 2022 ; A titre subsidiaire, - juger que l'application de la clause résolutoire souffre diverses contestations sérieuses tirées de la nécessité d'interpréter les obligations contractuelles pour caractériser l'existence des manquements allégués ; En conséquence, - juger qu'il n'y a lieu à référé sur la demande de la SCI Quoumba tendant à faire constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire ; - débouter la SCI Quoumba de sa demande tendant au constat de la résiliation du bail liant les parties ; - rejeter en conséquence la demande de la SCI Quoumba tendant au prononcé de l'expulsion de la SAS Groupe Mc Doner ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation ; A titre infiniment subsidiaire, - suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail ; - accorder à la SAS Groupe Mc Doner a minima douze mois de délai à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir pour exécuter les éventuelles obligations de remise en état restant à sa charge, après réception d'une liste détaillée et complète des travaux souhaités par la SCI Quoumba ; En tout état de cause, - condamner la SCI Quoumba à verser à la société SAS Groupe Mc Doner la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; - condamner la SCI Quoumba aux entiers dépens de première instance et d'appel. La SCI Quoumba demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance du 20 octobre 2022 Y ajoutant, - condamner la société Mc Doner au paiement d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner la société Mc Doner aux frais et dépens d'appel. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe : - le 3 janvier 2024 pour la SAS Groupe Mc Doner, - le 18 décembre 2023 pour la SCI Quoumba. MOTIFS DE LA DÉCISION : La cour n'est saisie que d'une demande de constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail, laquelle ne peut produire effet, en application des dispositions du 1er alinéa de l'article L145-41 du code de commerce, qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et seulement pour les infractions expressément visées dans ce commandement. Dès lors, il convient de rappeler, comme l'a fait exactement le premier juge, que le litige soumis à l'appréciation de la cour est circonscrit aux seuls manquements visés dans le commandement du 8 avril 2022, à savoir : - l'installation d'un compteur de gaz et la pose d'une canalisation reliée à ce compteur dans les parties communes ; - la suppression des vitrines et leur remplacement par des baies coulissantes ; - la pose de deux stores bannes en façade de l'immeuble. C'est donc de façon inopérante que la société Quoumba reproche également à la société Mc Doner d'être à l'origine de nombreuses dégradations des parties communes du fait de l'écoulement d'eau provenant du local commercial et de fuites d'huile, de ne pas respecter ses obligations en matière d'hygiène et dénonce le comportement menaçant de son dirigeant. La clause résolutoire insérée à l'article 17 du contrat de bail dispose que : «A'défaut pour le preneur d'exécuter une seule obligation, charges et conditions du bail, et notamment, sans que cette liste soit considérée comme limitative, à défaut pour le preneur de payer à son échéance un seul terme de loyer, partiellement ou en totalité, les accessoires du loyer, les charges, le montant de l'indemnité d'occupation, le coût des sommations et mises en demeure, tous arriérés, intérêts et rappels résultant de la fixation judiciaire, notamment en révision ou en renouvellement, ce qui inclut les intérêts de droit et toutes sommes fixés judiciairement, à défaut du non-respect de l'obligation d'exploitation effective et continue du fond, et, d'une façon générale, en cas de manquement du preneur à ses obligations, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, si le bailleur en décide ainsi. Et, ceci, dans les conditions de forme suivantes '/... » La clause résolutoire vise ainsi tout manquement du preneur à ses obligations. En l'espèce, les manquements qui sont reprochés à la société Groupe Mc Doner par la SCI Quoumba, sont fondés sur l'article 8 du bail, relatif aux travaux, aux termes duquel «tous les travaux devront au préalable faire l'objet d'une autorisation expresse et par écrit du bailleur. Toutefois par dérogation le preneur pourra effectuer dans les lieux loués sans autorisation préalable du bailleur tous travaux d'équipement, de distribution et d'installation qui seraient nécessaires à l'exercice de son activité, à condition que ces travaux ne puissent ni modifier la destination de l'immeuble, ni nuire à sa solidité ou à son aspect, ni causer aucun trouble aux autres occupants de l'immeuble dont dépendent les lieux loués. .../... En aucun cas les travaux, quelle qu'en soit la nature, ne devront porter atteinte aux droits des occupants de l'immeuble dont dépendent les lieux loués, ni à la destination de celui-ci. Ils devront être effectués en conformité avec les lois et règlements en vigueur ainsi que, le cas échéant, avec le règlement de copropriété [...] ». La société Quoumba soutient que tous les travaux en cause auraient dû faire l'objet d'une autorisation. La société Groupe Mc Doner rappelle exactement que la résiliation de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obligations expressément visées par le bail. Partant de ce que la clause relative aux travaux manquerait de clarté en ce qu'elle ne définit pas ce que sont les 'travaux d'équipement, de distribution et d'installation qui seraient nécessaires à l'exercice de son activité' que le preneur est autorisé à exécuter sans l'autorisation préalable du bailleur, la société Groupe Mc Doner soulève l'existence de contestations sérieuses rendant 'incompétente' la juridiction des référés pour statuer sur l'acquisition de la clause résolutoire dès lors qu'il serait nécessaire d'interpréter ladite clause pour déterminer s'il y a manquement. Elle fait valoir que : - la pose de stores bannes est parfaitement susceptible d'être qualifiée de travaux d'équipement ; - le raccordement au compteur gaz est parfaitement susceptible d'être qualifié de travaux d'installation ; - le remplacement d'une vitrine sur châssis par des baies vitrées comprenant des vantaux coulissants est parfaitement susceptible d'être qualifié de travaux de distribution. La société Groupe Mc Doner ajoute que les travaux en cause n'ont pas modifié la destination de l'immeuble, n'ont pas nui à son aspect, n'ont pas causé de troubles aux autres occupants et que si des troubles peuvent être causés aux autres occupants, ils le seraient uniquement du fait de l'activité exercée dans le local ; que les travaux réalisés ont été rendus nécessaires tant pour l'exercice de son activité (installation du compteur de gaz) qu'en raison d'un cas de force majeure (remplacement des vitrines cassées) et que la bailleresse a tacitement consenti à la pose des stores bannes tout autant qu'elle a expressément et indirectement renoncé à se prévaloir de leur défaut d'autorisation. Pour répondre à ces moyens, il y a lieu d'examiner chacun des manquements invoqués. Sur l'installation d'un compteur gaz dans une partie commune : Il est établi et non contesté par la société Groupe Mc Doner, qu'elle a fait installer un compteur de gaz dans le couloir d'entrée de l'immeuble, pour alimenter en gaz son local commercial. La SCI Quoumba déclare que l'immeuble n'était pas rattaché au gaz de ville et que les travaux ont, à la fois, porté atteinte aux parties communes de l'immeuble et modifié l'aspect du couloir, alors que l'article 8 du bail ne permet l'exécution des travaux sans autorisation du bailleur que s'ils ne modifient pas l'aspect de l'immeuble. Elle affirme que la preneuse a réalisé les travaux sans l'en informer et sans même faire état de ses besoins en puissance électrique. La société Groupe Mc Doner expose qu'elle n'a pas pris l'initiative de faire installer une canalisation de gaz dans les parties communes de l'immeuble mais a simplement usé de cette arrivée préexistante afin de s'en servir pour faire un branchement. Elle ajoute que ces travaux ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires. Mais, d'une part, ces travaux ont nui à l'aspect de l'immeuble étant relevé que l'article 8 exige dans ce cas l'autorisation du bailleur en ne faisant pas de distinction entre l'aspect extérieur et l'aspect intérieur de l'immeuble. Les photographies du compteur et de la conduite de gaz ajoutée dans le couloir d'entrée de l'immeuble figurant au procès-verbal de constat dressé le 21'décembre 2021, montrent l'aspect inesthétique de l'ajout d'une canalisation et de la présence du compteur sur un des murs. D'autre part, la société Groupe Mc Doner ne peut utilement venir prétendre qu'elle n'a fait qu'user des parties communes en se branchant sur une canalisation préexistante alors que, même si elle a effectué un branchement sur une ancienne canalisation de l'immeuble, elle a entrepris des travaux dans une partie commune et ne s'est donc pas limitée à opérer un branchement dans la partie privative qui lui est donnée en location. En effet, il n'est pas discuté que le couloir d'entrée est une partie commune de l'immeuble, telle qu'elle est définie à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 4 du règlement de copropriété. La pose d'un compteur dans le couloir et le branchement à cet endroit sur un élément d'équipement commun que constituait l'ancienne canalisation de gaz par l'ajout d'une nouvelle canalisation affectent une partie commune et ne peut donc se faire sans l'autorisation de la copropriété conformément à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, lequel soumet à la décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Il est exact qu'un preneur est un tiers à l'égard de la copropriété et que c'est au bailleur, en sa qualité de copropriétaire, d'obtenir l'autorisation de la copropriété pour l'exécution des travaux sur les parties communes qui seraient nécessaires à l'exploitation de l'activité du preneur. Mais encore faut-il que le preneur justifie avoir demandé au bailleur d'entreprendre une telle démarche. Or, tel n'est pas le cas. Il n'est d'ailleurs pas même prétendu par la preneuse qu'elle aurait demandé l'autorisation à la bailleresse de faire de tels travaux. Au contraire, la société Groupe Mc Doner soutient qu'elle était contractuellement libre d'engager de tels travaux sans l'accord de la bailleresse. Certes, le bail l'autorise à faire son affaire personnelle de tous les travaux et aménagements nécessaires à l'exploitation de son activité et, à l'article 8, précité, à faire, sans autorisation préalable du bailleur, tous les travaux d'équipement, de distribution et d'installation qui seraient nécessaires à l'exercice de son activité. Pour autant, elle n'est pas autorisée à faire elle-même des travaux en dehors du local pris à bail. Si le lot donné à bail contient tant le local privatif que l'usage des parties communes avec lesquelles il forme un tout indivisible, cela ne l'autorise pas à exécuter des travaux sur les parties communes, peu important qu'ils n'aient entraîné aucune nuisance à la solidité de l'immeuble ni à son aspect extérieur. L'article 8 est parfaitement clair sur ce point en ce qu'il stipule expressément que tous les travaux entrepris par la preneuse 'devront être effectués en conformité avec les lois et règlements en vigueur ainsi que, le cas échéant, avec le règlement de copropriété' . Ainsi, les travaux relatifs au branchement et au compteur de gaz nécessitaient une autorisation du bailleur à double titre. Enfin, pour s'exonérer de toute faute, la société Groupe Mc Doner fait valoir que la bailleresse ne peut se prévaloir de ce défaut d'autorisation dans la mesure où elle serait elle-même à l'origine de cette situation du fait de son propre manquement à son obligation de délivrance. Elle expose que c'est parce qu'il avait été constaté entre les parties que le compteur électrique triphasé affecté au local de la SCI Quoumba, tout comme le compteur général de l'immeuble, n'était pas d'une puissance suffisante (18 kVA) pour assurer l'alimentation de matériels électriques de cuisine et que l'installation d'arrivée électrique de l'immeuble ne permettait pas d'augmenter la puissance du compteur du local commercial, ce qui a été confirmé par la suite par les techniciens Enedis, que la clause de l'article 8 a été prévue au contrat ; que cette situation, qui persiste à ce jour, l'a contrainte à solliciter l'installation, en toute transparence envers la SCI Quoumba, d'un compteur de gaz dédié à son local commercial afin que l'activité de restauration rapide puisse y être normalement exploitée. La société Groupe Mc Doner en tire ainsi la preuve de la mauvaise foi de la bailleresse qui se prévaudrait de sa propre turpitude pour obtenir la résiliation unilatérale du bail. Pèse effectivement sur le bailleur, en application de l'article 1719 du code civil, une obligation de délivrance qui s'entend d'une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d'une mise à disposition d'un local permettant un usage conforme à sa destination. Mais la SCI Quoumba qui conteste les échanges supposés avoir eu lieu avec la société Groupe Mc Doner quant à l'insuffisance de l'installation électrique et qui affirme que le raccordement au gaz de ville n'était pas le seul moyen de faire fonctionner son activité, fait observer, à juste titre, que la preneuse, qui se borne à la production d'un avis de passage du 22 juin 2022, d'une lettre du même jour de la société Enedis indiquant qu'il est impossible d'augmenter la puissance à plus de 18 KVA, sans aucune explication technique sur les moyens pour y remédier, et d'une facture se rapportant à un autre fonds de commerce, ne démontre pas que la puissance électrique serait insuffisante pour l'alimentation des équipements dont le fonctionnement est nécessaire à son activité et, en tous cas, n'établit pas avoir fait part à la bailleresse d'un besoin spécifique en énergie, ce qui ne peut ressortir de la seule stipulation de la clause du bail autorisant des travaux d'installation nécessaires à l'exercice de son activité. Il en découle qu'en l'état de ces éléments, il ne peut pas être retenu que ce serait pour remédier au manquement de la SCI Quoumba à son obligation de délivrance que la société Groupe Mc Doner aurait été contrainte d'exécuter ces travaux. Sur le changement des vitrines : Le premier juge a retenu que la suppression des vitrines et leur remplacement par des baies coulissantes, créant une nouvelle ouverture côté rue, ont affecté l'extérieur de l'immeuble. Pour critiquer ce motif, la société Groupe Mc Doner fait valoir que le remplacement des vitrines n'a pas nui à l'aspect de l'immeuble mais a, au contraire, contribué à l'amélioration du local pour son isolation phonique et thermique, réduisant les nuisances susceptibles d'être causées par l'exploitation de son activité. Pour justifier ces travaux, elle invoque les clauses du bail, l'existence d'un cas de force majeure et des manquements de la bailleresse. Certes, la preneuse a l'obligation d'entretenir les lieux loués et leurs accessoires en bon état de réparations locatives pendant toute la durée du bail. Mais les travaux en cause n'ont pas seulement consisté dans le remplacement de baies vitrées vétustes en simple vitrage par des baies neuves double vitrage. Elles ont bien affecté l'aspect de la façade en ce qu'ils ont créé des ouvertures puisque les vitrines sont devenues des fenêtres coulissantes et que l'ouverture de droite permet d'en user comme d'un guichet. De tels travaux, en ce qu'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble étaient soumis à autorisation des copropriétaires dans les conditions prévues à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, précité. La société Groupe Mc Doner a demandé au mois de juin 2021 l'autorisation de changer les vitrines à la bailleresse, qui s'est tournée vers le syndic, lequel, après avoir interrogé des copropriétaires, a transmis le refus d'un copropriétaire à ce que le remplacement des vitres soit l'occasion d'ajouter des ouvertures sur l'extérieur mais n'était pas opposé à un changement à l'identique. Il est constant que la bailleresse n'a pas demandé en bonne et due forme à l'assemblée des copropriétaires de se prononcer sur la demande de la société Groupe Mc Doner, ce qui conduit celle-ci à affirmer que la bailleresse a entendu mettre en 'uvre la clause résolutoire en vertu d'un prétendu manquement dont l'origine trouve sa source dans ses propres insuffisances. Mais la bailleresse n'aurait été obligée de solliciter l'autorisation des copropriétaires par une décision prise en assemblée générale que si les modifications demandées étaient nécessaires à l'exercice de l'activité autorisée au bail, ce qui n'est pas le cas puisqu'il n'est nul besoin que les baies puissent s'ouvrir pour que l'activité de restauration rapide puisse être exercée. En outre, il n'est pas établi que le changement de toutes les vitrines aurait été rendu nécessaire parce qu'elles auraient été endommagées par vandalisme et, même dans ce cas, cela ne justifiait pas la transformation opérée des châssis fixes en baies vitrées coulissantes. En effet, il n'est démontré aucune force majeure ayant contraint à cette transformation. La seule lettre du poseur indiquant que la livraison de vantaux était plus rapide que la fourniture de vitrine n'est confortée par aucun élément et même est contredite par une attestation d'un autre professionnel, produite par la partie adverse. Il s'ensuit que le remplacement des vitrines par des baies ouvrantes nécessitait une autorisation du bailleur qui n'a pas été donnée. Sur la pose des stores bannes : Ces stores ont été posés à la fin de l'année 2016 ou début 2017 (facture du 19 janvier 2017), sans autorisation du bailleur, ce que ne conteste pas la société Groupe Mc Doner. La société Quoumba fait valoir que la société Mc Doner aurait dû demander l'autorisation avant de procéder à ces travaux. Elle ajoute que le code couleur des deux stores bannes modifie l'aspect de l'immeuble. La société Groupe Mc Doner soutient qu'elle n'avait pas à demander d'autorisation dès lors que la pose de ces stores n'affectait pas la destination de l'immeuble, ne nuisait pas à sa solidité ou à son aspect, les stores n'étant pas fixés sur un mur porteur ou sur la façade et ne causaient pas un trouble aux autres occupants de l'immeuble. Mais tout travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble est soumis à l'autorisation prévue à 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, la pose des stores bannes sur le devant de la façade, devait être autorisée par l'assemblée des copropriétaires et ce, même s'ils ne sont pas fixés directement sur le mur de façade mais sur une devanture en bois apposée sur le mur de façade de l'immeuble et que le bail confère à la preneuse le droit de poser sur la structure réservée à cet effet, toute signalétique, à sa dénomination, que la société Groupe Mc Doner assimile à l'enseigne. N'y change rien le fait que la preneuse ait pu obtenir les autorisations administratives pour l'ouverture de son commerce et l'aménagement d'une terrasse. En outre, la pose de ces stores change l'aspect de la façade et est donc comme tel doublement exclue par l'article 8 des travaux pouvant être faits sans autorisation. La preneuse fait valoir que la bailleresse a expressément et indirectement renoncé à se prévaloir de ce défaut d'autorisation, et que ce ne serait donc que de mauvaise foi qu'elle tente de se prévaloir de ce manquement. Elle expose que la société Quoumba a voté, lors d'une assemblée générale des copropriétaires du 7 novembre 2017, contre la résolution d'autoriser le syndic 'd'ester en justice pour obtenir la résiliation du bail entre la SCI Quoumba et Mc Doner' en raison de la mise en place de ces stores bannes et en déduit que la société Quoumba a ainsi manifesté sa volonté de ne pas engager d'instance pour obtenir la remise en état des lieux et son opposition de principe à la résiliation du contrat de bail sur ce fondement. Cette même volonté aurait été manifestée par la société Quoumba lors de l'assemblée générale du 22 octobre 2018 ayant adopté la résolution demandant au syndic de se désister de l'instance engagée. Elle ajoute que les stores bannes ayant été installés en 2017, la société Quoumba ne peut valablement, cinq ans après en avoir eu connaissance, s'en prévaloir pour obtenir la résiliation du bail à ce titre. La société Quoumba répond que si, pour des raisons budgétaires, la copropriété a choisi de ne pas poursuivre la société Groupe Mc Doner, cela ne signifie pas, pour autant, qu'elle ait renoncé, en sa qualité de bailleresse, à la procédure envisagée. Le choix de la part de la société Quoumba, en sa qualité de copropriétaire, de voter contre l'engagement par le syndicat de copropriété d'une action visant au retrait des stores, n'est pas motivé dans le procès-verbal de la délibération. Il peut s'expliquer par différentes considérations tenant à l'opportunité d'une action du syndicat de copropriété, de sorte qu'il ne peut en être déduit une renonciation implicite de la part de la société Quoumba de se prévaloir de l'infraction au bail. De même le seul écoulement du temps ne peut caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir d'un tel manquement, d'autant moins qu'en l'espèce, de nouveaux manquements ont été commis après la pose des stores. *** Il résulte de ce qui précède que les manquements de la société Groupe Mc Doner à ses obligations contractuelles tenant à l'exécution de travaux sans l'autorisation préalable du bailleur sont établis, ce qu'elle ne pouvait ignorer à la simple lecture de l'article 8 qui pose clairement la nécessité d'une telle autorisation lorsque les travaux nuisent à l'aspect de l'immeuble ou lorsqu'ils affectent une partie commune, ce qui résulte de la stipulation selon laquelle les travaux 'devront être effectués en conformité avec les lois et règlements en vigueur ainsi que, le cas échéant, avec le règlement de copropriété'. Ainsi, ce n'est pas la nature des travaux qui est en cause et il est nul besoin de déterminer s'ils peuvent être définis comme étant des travaux d'équipement, de distribution ou d'installation pour déterminer si les manquements sont établis. Les infractions aux clauses du bail ont persisté après l'expiration du délai de mise en demeure. Sur la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire Il résulte de ce qui précède que la bailleresse n'est pas à l'origine des manquements qu'elle reproche à la preneuse, qu'elle n'a pas renoncé à s'en prévaloir, qu'elle a laissé un temps suffisant à la preneuse pour remettre en état les lieux, qu'elle n'a pas détourné la procédure de résiliation pour parvenir à d'autres fins. Il n'est donc pas démontré que la clause résolutoire aurait été mise en oeuvre de mauvaise foi. Sur la demande de délai de grâce Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, alinéa 2, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Pour fonder sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la société Groupe Mc Doner explique l'absence jusqu'alors de remise en état des lieux par le fait que le sérieux d'un certain nombre de moyens invoqués par elle au soutien de sa contestation de l'existence de manquements contractuels la conduisait légitimement à l'existence d'un doute sur le sens dans lequel le juge des référés pouvait trancher le litige, et invoque le principe fondamental du droit d'accès au juge. C'est ainsi qu'elle met en avant : - que le bailleur a tardivement mis en 'uvre la clause résolutoire à raison de travaux engagés depuis plus de quatre années ; - qu'il existait un différend entre la locataire et la bailleresse sur le sens et l'interprétation à donner à la clause travaux - que les dégradations subies par la société Mc Doner lui ont imposé de reprendre immédiatement les menuiseries dégradées afin de pouvoir poursuivre son activité sans délai ; - qu'elle n'a pas eu le choix des modèles de menuiseries susceptibles d'être mis en place en raison d'une pénurie de matériel liée à la pandémie de Covid 19 ; - que la bailleresse n'a jamais correctement sollicité le syndic de copropriété afin qu'une assemblée générale puisse être réunie et statue sur la question des travaux de changement des huisseries alors qu'elle seule disposait de la qualité pour la solliciter - qu'elle a fait procéder, par GRDF et non pas personnellement, au branchement d'un compteur sur l'installation de gaz préexistante afin simplement de pouvoir exploiter le local loué (le bailleur ayant manqué à son obligation principale de délivrer un local exploitable) ; - que les stores bannes ne touchent pas aux parties communes de l'immeuble. Mais la cour constate que depuis qu'elle a été sommée de le faire, le 23 décembre 2021, la société Groupe Mc Doner n'a jamais entendu se conformer à ses obligations contractuelles, ayant même persisté, sans autorisation, à remplacer deux autres vitrines par des fenêtres à ventaux coulissant, alors qu'elle ne pouvait se méprendre sur le fait que tous les travaux en cause ne pouvaient être faits sans l'autorisation du bailleur. C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la bonne foi de la société Groupe Mc Doner au regard des violations répétées de ses obligations, en connaissance de cause. L'ordonnance est confirmée. Sur les frais et les dépens La société Groupe Mc Doner, partie perdante est condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société Quoumba la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe, Confirme l'ordonnance entreprise Y ajoutant, Condamne la société Groupe Mc Doner aux dépens d'appel. Condamne la société Groupe Mc Doner à la société Quoumba la somme de 2'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. TAILLEBOIS C. CORBEL