Cour d'appel, 21 mars 2023. 22/01659

21/03/2023 ARRÊT N°201/2023 N° RG 22/01659 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OYHL CBB/CD Décision déférée du 31 Mars 2022 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 21/02858) Mme BIJAOUI [T] [L] C/ S.A. ALTEAL CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANT Monsieur [T] [L] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Armand MANKOU-NGUILA, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉE S.A. ALTEAL venant aux droits de la S.A [Localité 2] HABITAT, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant , chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Suivant acte en date du 5 décembre 2008 la SA [Localité 2] Habitat devenue la SA Alteal a consenti à M. [T] [L] la location d'un logement situé [Adresse 1] à [Localité 2]. Un commandement de payer la somme principale de 5819,39€ visant la clause résolutoire lui a été délivré le 1er mars 2021. PROCEDURE Par acte en date du 23 août 2021, la SA Alteal a fait assigner en référé M. [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé pour solliciter : - le constat de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, - son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, - dire et juger qu'en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 415,16€, jusqu'à la libération effective des lieux et d'une provision de 5481,64€ représentant les loyers et charges impayés au 27 juillet 2021, somme à parfaire au jour de l'audience, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - sa condamnation au paiement des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et de la somme de 765€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire en date du 31 mars 2022, le juge a': - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA Alteal anciennement dénommée la SA [Localité 2] Habitat et M. [T] [L] le 5 décembre 2008 pour un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 2 mai 2021 ; - rejeté la demande de délais de paiement de M. [T] [L], - ordonné en conséquence à Monsieur [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour M. [T] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Alteal pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné M. [T] [L] à verser à la SA Alteal à titre provisionnel la somme de 4102,60€ au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 27 janvier 2022), - condamné M. [T] [L] à payer à la SA Alteal à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 2 mai 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 28 janvier 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - condamné M. [T] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - condamné M. [T] [L] à verser à la SA Alteal une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. - rejeté le surplus des demandes des parties. Par déclaration en date du 28 avril 2022, M. [T] [L] a interjeté appel de la décision, sollicitant son infirmation en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais de paiement, prononcé la résiliation du bail locatif, ordonné son expulsion, et condamné à 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES M. [T] [L], dans ses dernières écritures en date du 18 juin 2022, demande à la cour au visa de l'article 1343-5 du code civil, de': - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : * constaté les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail, et a ordonné l'expulsion de M. [L], * rejeté la demande de délais de paiement de M. [L], * condamné M. [L] au paiement de la somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * l'infirmer pour le surplus, Statuant de nouveau, - juger la demande de délais de paiement M. [L] bien fondée, En conséquence, - infirmer la décision du juge des contentieux de la protection qui a constaté les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail, et a ordonné l'expulsion de M. [L], - octroyer à M. [L] un délai de grâce de 3 mois afin d'apurer le reliquat de sa dette locative, étant précisé qu'à ce jour, ladite dette a diminué de façon très substantielle de (1804.50€), - suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire insérée au bail, - dire qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison de la grande disparité de la situation économique des parties. La SA Alteal venant aux droits de la SA [Localité 2] Habitat, dans ses dernières écritures en date du 23 juin 2022, demande à la cour de': - confirmer en toutes ses dispositions la décision déférée sauf à actualiser le montant de la condamnation provisionnelle au montant des loyers impayés soit la somme de 1724.50 € au 23 juin 2022 y ajouter la condamnation de M. [T] [L] à payer à la société Alteal en sus la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter M. [T] de ses demandes, - condamner M. [T] [L] aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 janvier 2023. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIVATION L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement. En l'espèce, le bail du 5 décembre 2008 comprend une clause résolutoire en son article 10 conforme à l'article 24 sus-visé. La SA Alteal a fait délivrer le 1er mars 2021 à M. [L] un commandement de payer la somme principale de' 5819,39€. La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail. Au vu du décompte produit le solde était débiteur au 1er mai 2021 de la somme de 5502,87€. Dès lors, à défaut pour M. [L] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 1er mai 2021, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors, la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. Le juge des référés juge de l'évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 2 mai 2021 sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. En cet état, M. [L] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA Altéa depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 2 mai 2021, la bailleresse est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise. L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée de ces chefs. La bailleresse produit un décompte des sommes dues arrêté au 22 juin 2022 d'un montant de 1724,50€ déduction faite du paiement de toutes les sommes invoquées par M. [L]. L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à due concurrence, M. [L] doit donc être condamné au paiement de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision sera réformée de ce chef. Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. M. [L] sollicite le bénéfice de cette disposition en faisant valoir sa bonne foi'; il travaille dans le bâtiment, il a subi un licenciement en raison du défaut de renouvellement de son titre de séjour, puis l'arrêt de l'activité pendant la pandémie de Covid19, puis une reprise timide de l'activité en 2021'; il perçoit en moyenne 2500€ de salaire et il met tout en 'uvre, pour apurer de sa dette. Il a ainsi effectué des versements importants en 2022. Ses charges s'élèvent à 731,52€ par mois et la famille compte deux enfants. Il sollicite le bénéfice d'un échelonnement sur trois mois. La SA Altea s'oppose à cette demande considérant que M. [L] effectue des versements de façon sporadique et qu'elle-même étant un bailleur social elle ne peut se permettre de laisser des dettes locatives perdurer. Elle précise que les enfants de M. [L] sont majeurs et ne sont donc plus à sa charge. Toutefois, au vu du dernier décompte produit pas la bailleresse elle-même, arrêté au 22 juin 2022, il apparaît que M. [L] a versé entre mars et juin la somme de 4480€ ce qui a réduit la dette à 1724,50€. Il n'est pas produit de justificatif de la dette postérieurement à cette date et il n'est pas précisé le comportement du locataire depuis cette date. De sorte qu'eu égard à ses efforts, il ne peut être affirmé comme le fait la SA Altea que M. [L] est de mauvaise foi. Il produit des bulletins de paie des mois de janvier à mai 2022 attestant d'un salaire moyen de plus de 2000€. L'échéancier qu'il propose sur trois mois apparaît donc parfaitement viable de sorte que la décision sera confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire dès lors que l'impayé n'a pas été régularisé dans les deux mois du commandement de payer mais cette clause sera suspendue pendant un délai de trois mois au cours duquel M. [L] devra régler la dette de 1724,50 arrêtée au 22 juin 2022 par trois mensualités égales de 574,83€ à compter de la présente décision en sus du loyer courant à défaut de quoi, la totalité sera immédiatement due et la résiliation du bail reprendra ses effet avec les conséquence jugée par le juge des référés c'est à dire la libération des lieux sans délai et au besoin par une explusion et éventuellement le concours de la force publique. En revanche, si M. [L] se libère de cette dette dans le délai ainsi accordé en sus du loyer courant, la clause résolutoire n'aura jamais joué. M. [L] succombant partiellement en ses demandes devra conserver à sa charge les dépens d'appel. En revanche l'équité commande qu'il ne soit pas fait droit à la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour - Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en matière de référés en date du 31 mars 2022 en ce qu'elle a': * constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA Alteal anciennement dénommée la SA [Localité 2] Habitat et M. [T] [L] le 5 décembre 2008 pour un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] sont réunies à la date du 2 mai 2021 ; * ordonné en conséquence à Monsieur [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, * dit qu'à défaut pour M. [T] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Alteal pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, * dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, * condamné M. [T] [L] à payer à la SA Alteal à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 2 mai 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 28 janvier 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, * fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, * condamné M. [T] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, * condamné M. [T] [L] à verser à la SA Alteal une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. * rejeté le surplus des demandes des parties. - L'infirme en ce qu'elle a': * ordonné à M. [L] de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, * rejeté la demande de délais de paiement de M. [T] [L], * condamné M. [T] [L] à verser à la SA Alteal à titre provisionnel la somme de 4102,60€ au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 27 janvier 2022), Statuant à nouveau des chefs infirmés': * Condamne M. [L] à payer à la SA Altea la somme de 1724,50 arrêtée au 22 juin 2022 * Autorise M. [L] à se libérer de cette dette en sus du loyer courant par trois mensualités égales de 574,83€ à compter de la présente décision. * Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant le délai ainsi alloué. * Dit que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si M. [L] se libère selon les modalités ainsi fixées. * Dit que le défaut de paiement d'une seule échéance entraînera la déchéance immédiate du terme, et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire reprendra immédiatement tous ses effets. * Vu l'article 700 du code de procédure civile déboute la SA Altea de sa demande. *Condamne M. [L] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER