Cour d'appel, 01 décembre 2022. 21/04551

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 21/04551 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IJGF ET -AB COUR D'APPEL DE NIMES 09 septembre 2021 RG :19/04348 S.A.R.L. LG IMMOBILIER C/ [V] Grosse délivrée le 01/12/2022 à Me Nicolas OOSTERLYNCK à Me Aurélien KNOEPFLI COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2022 Décision déférée à la Cour : Arrêt du Cour d'Appel de NIMES en date du 09 Septembre 2021, N°19/04348 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre Mme Elisabeth TOULOUSE, Conseillère Mme Séverine LEGER, Conseillère GREFFIER : Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 03 Octobre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2022 prorogé au 01 Décembre 2022. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : DÉFENDERESSE À L'OPPOSITION : S.A.R.L. LG IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité en son siège sis [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Nicolas OOSTERLYNCK de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON INTIMÉE : DEMANDERESSE À L'OPPOSITION : Madame [Y] [V] née le 21 Juin 1966 à [Localité 2] (ALLEMAGNE) [Adresse 4] [Localité 2] (ALLEMAGNE) Représentée par Me Aurélien KNOEPFLI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 01 Décembre 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte sous-seing privé du 2 mars 2017, reçu en l'étude de Me [E] [M], notaire, Mme [D] [P] a convenu de vendre à Mme [Y] [V], domiciliée en Allemagne, une maison située à [Localité 5] (84) moyennant le prix de 445 000 euros, comprenant une commission de 20 000 euros à la charge du vendeur, due à l'agence LG Immobilier, que l'acquéreur s'obligeait à payer comptant au plus tard le jour de la régularisation de l'acte authentique de vente. L'acquéreur a versé à titre d'acompte sur le prix de vente une somme de 22 750 euros non productrice d'intérêts déposée entre les mains du notaire, l'encaissement valant acceptation tacite de sa mission de séquestre. Il a été par ailleurs, stipulé dans ce compromis de vente une pénalité de 45 500 euros au cas où l'une des parties, après avoir été mis en demeure, ne réaliserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations exigibles. La réitération de l'acte authentique devait intervenir le 2 juin 2017 et se prévalant d'un mail envoyé le 19 juillet 2017, Mme [V] a indiqué renoncer à l'achat du bien. Me [M] lui a alors adressé une lettre recommandée avec accusé de réception du 26 juillet 2017 lui rappelant les termes du compromis de vente. Par courrier en date du 28 août 2017, Mme [V] a proposé d'offrir la somme de 5000 euros, puis la somme de 7500 euros le 5 octobre 2017, à titre de dédommagement à Mme [P], ce qu'elle a refusé. Par acte du 14 mai 2018, Mme [P] a assigné Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Carpentras en paiement de la clause pénale, du remboursement des frais exposés ainsi que de l'obtention de dommages et intérêts. Parallèlement, La société LG Immobilier a assigné Mme [V] devant le même tribunal. Par jugement réputé contradictoire en date du 21 février 2019, le tribunal judiciaire de Carpentras a : - reçu en la forme Mme [P] en son action, - dit que la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 2 mars 2017 doit être modérée d'office, - condamné, en conséquence, Mme [V] à payer à Mme [P] la somme de 27 300 euros au titre de la clause pénale, - condamné Mme [V] à payer Mme [P] la somme de 4000 euros au titre des frais supplémentaires exposés, - rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par Mme [P] en application de l'article 1240 du code civil, - condamné Mme [V] à payer à Mme [P] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de Mme [P] au titre de la prise en charge des frais d'exécution forcée relevant de l'article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n°2001-212 du 8 mars 2001 portant fixation du tarif des huissiers, - condamné Mme [V] aux entiers dépens de la procédure, - autorisé Me Bonhommo, avocat de Mme [P], à les recouvrer selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions. Par jugement réputé contradictoire en date du 1er août 2019, le tribunal judiciaire de Carpentras a : - reçu en la forme la SARL LG Immobilier en son action ; - condamnée Mme [V] à payer à la SARL LG Immobilier la somme de 5.000 euros en réparation de la perte de chance subie ; - rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL LG Immobilier à titre de dommages et intérêts supplémentaires, en raison d'une prétendue résistance abusive de Mme [V]; - condamné Mme [V] à payer à la SARL LG Immobilier la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [V] aux entiers dépens de procédure. Par acte en date du 15 novembre 2019, la SARL LG Immobilier a interjeté appel de cette décision. Par arrêt rendu par défaut du 9 septembre 2021, la cour d'appel de Nîmes a : - infirmé le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [V] à payer à la SARL LG Immobilier la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance subie ; - l'a confirmé sur le reste ; - Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant : - a condamné Mme [V] à payer à la SARL LG Immobilier la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [V] a formé opposition à cet arrêt le 22 décembre 2021. Par ordonnance du 25 mai 2022, la procédure a été clôturée le 19 septembre 2022 et l'examen de l'affaire a été renvoyé à l'audience du 3 octobre 2022. EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2022, Mme [V] demande à la cour de recevoir l'opposition et de la juger bien fondée, dans sa demande. En conséquence, elle sollicite de la cour qu'elle : - constate que l'opposition a mis à néant l'arrêt entrepris ; - infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Carpentras le 1er août 2019 ; Et statuant à nouveau, - déboute la SARL LG Immobilier de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ; Si par extraordinaire, la cour faisait droit au raisonnement de la SARL LG Immobilier, elle lui demande de ramener à de plus justes proportions l'indemnisation au titre de la perte de chance sollicitée par la SARL LG Immobilier ; - déboute la SARL LG Immobilier de sa demande de dommages et intérêts au titre d'une prétendue résistance abusive ; - déboute la SARL LG Immobilier de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et statue ce que de droit sur les dépens. Elle fait essentiellement valoir que sa condamnation à payer à Mme [P] la somme de 27 300 euros au titre de la clause pénale a couvert la commission due à la SARL LG Immobilier par Mme [P]. Elle n'est donc pas redevable de sommes à l'égard de cette société puisqu'elle s'est déjà acquittée auprès de la seule et unique débitrice du montant de la commission qui lui est due. Elle affirme qu'à défaut cela reviendrait, outre l'enrichissement sans cause de Mme [P], à la condamner à payer deux fois pour un même fait. Par ailleurs, s'agissant des dommages et intérêts, elle fait valoir qu'en se refusant de poursuivre la restitution de sa commission auprès de son mandant Mme [P], la SARL LG Immobilier a commis une faute et lui doit réparation des préjudices qu'elle subit. A titre subsidiaire, elle affirme qu'elle ne peut être condamnée à verser la somme de 18 000 euros à la société LG Immobilier puisqu'il s'agit d'un montant égal à l'avantage qu'aurait procuré la vente si elle s'était réalisée. Elle ajoute que la société échoue à démontrer sa prétendue mauvaise foi s'agissant du moyen fondé sur la résistance abusive. Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 juin 2022 la SARL LG Immobilier demande à la cour de débouter Mme [V] de toutes ses demandes et d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné cette dernière à lui payer 5 000 euros au titre de la perte de chance subie et l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires au titre de la résistance abusive de Mme [V], enfin l'a condamné à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. Statuant à nouveau, elle lui demande de la condamner à lui payer la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 14 août 2017, de condamner Mme [V] à lui payer la somme de 5000 euros pour résistance abusive et de la condamner à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles, enfin de supporter les dépens. Elle soutient en résumé que Mme [V] a commis une faute contractuelle en ne réitérant pas l'acte de vente alors que l'ensemble des conditions étaient remplies, et que cette faute est à l'origine de son propre préjudice de perte de chance de percevoir sa rémunération de mandataire. Elle a donc engagé à son égard sa responsabilité délictuelle. Elle reproche également au premier juge de ne pas avoir estimé avec suffisance son préjudice et sollicite la somme de 18 000 euros représentant une perte de chance de 90%. Elle ajoute que c'est par une argumentation fallacieuse que Mme [V] indique que le paiement de la rémunération était compris dans la clause pénale de sorte qu'elle ne serait redevable d'aucune somme. Elle rappelle qu'elle n'était de toute façon pas partie au contrat et aucun élément figurant au contrat ne permet d'étayer cette thèse. Ainsi, Mme [P] qui s'est vu octroyée une somme de 27 300 euros en application de la clause pénale, n'est redevable d'aucune somme envers l'agence immobilière, et Mme [V] condamnée à réparer le préjudice qu'elle subit n'indemnise pas deux fois le même préjudice comme elle le prétend à tort. Enfin, elle a volontairement et de mauvaise foi, refusé de l'indemniser de son préjudice de sorte qu'elle doit être condamnée à payer des dommages et intérêts à ce titre. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et des prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION 1-La recevabilité de l'opposition n'est pas discutée. Elle sera reçue par la cour et la décision antérieurement rendue mise à néant. 2-Sur la demande principale de la SARL LG Immobilier En application des articles 1er et 6 de la loi du 2 janvier 1979, et 73 du décret du 20 juillet 1972, si l'opération pour laquelle l'agent immobilier a été mandaté n'a pas été effectivement conclue, alors l'agent immobilier n'a pas droit à sa rémunération . Ainsi, il est de jurisprudence constante qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l' agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur. En effet, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre la commission prévue au contrat à l' agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à l'agent immobilier de son préjudice. Par ailleurs, il sera rappelé que la clause pénale prévue au compromis a pour objet de sanctionner le comportement fautif de l'une ou l'autre des parties qui n'aurait pas satisfait à ses obligations contractuelles et non;, l'agent immobilier mandataire de la venderesse qui n'est pas partie au contrat. C'est donc à tort que Mme [V] croit pouvoir tirer argument de ce qu'elle a déjà été condamnée à payer la somme de 27 300 euros en application de la clause pénale prévue au compromis, cette clause ne concernant que l'acquéreur évincé. C'est également à tort qu'elle croit pouvoir prétendre que la rémunération de l'agent immobilier dont le compromis prévoyait qu'elle serait payée au jour de la réitération de l'acte de vente par prélèvement sur les sommes versées par l'acquéreur, était forcément incluse dans le montant de la clause pénale puisque le montant de la clause pénale a été calculé non pas sur 'le prix net vendeur' comme elle le soutient mais sur le prix de vente mentionné au contrat et devant être payé par l'acquéreur. Enfin, contrairement à ce que soutient encore Mme [V], elle ne s'est pas rétractée, cette faculté n'appartenant qu'à l'acquéreur, mais a volontairement refusé de vendre son bien alors que les conditions prévues au contrat étaient remplies. En cela, elle a commis une faute et cette faute contractuelle est bien la cause du préjudice subi par la société LG Immobilier qui a perdu toute chance de percevoir sa rémunération. Il s'en déduit que l'appelante est bien fondée à demander réparation de son préjudice à Mme [V] et non à Mme [P] comme le sous-entend Mme [V]. En effet, en l'absence de toute motif légitime à son comportement, Mme [V] a été condamnée à supporter la sanction de la clause pénale au profit de l'acquéreur évincé et doit également supporter la condamnation à réparer le préjudice de perte de chance de la société LG Immobilier, s'agissant pour l'une de la sanction d'une inexécution contractuelle et pour l'autre, d'une condamnation à la réparation du préjudice qu'a entraîné pour l'agence immobilière, le non respect par Mme [V] de ses obligations contractuelles. Au regard des éléments du compromis dont les mentions étaient parfaitement claires et non ambigües acceptées par les deux parties, la perte de chance de l'agence immobilière doit être fixée à hauteur de 90% et Mme [V] condamnée à lui payer la somme de 18 000 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil et non à compter de la mise en demeure comme réclamé. La décision de première instance déférée sera infirmée mais seulement en ce qu'elle a fixé le quantum des dommages et intérêts à la somme de 5 000 euros. 3-Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive Sur la demande indemnitaire formulée par la SARL LG Immobilier pour résistance abusive, il sera rappelé qu'en application des articles 1240 et 1241 du code civil, il est constant que le droit d'agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans les cas de mauvaise foi ou de légèreté blâmable. En l'espèce, il ne peut être déduit de la seule appréciation inexacte faite par Mme [V] de ses droits, un abus de droit. Le jugement déféré qui a débouté la SARL LG Immobilier mérite confirmation de ce chef. 4-Sur les mesures accessoires Partie perdante pour la majeure partie, Mme [Y] [V] supportera la charge des dépens d'appel comprenant ceux de l'opposition. Elle sera nécessairement déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée à payer à la SARL LG Immobilier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS, LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Déclare l'opposition recevable et met à néant l'arrêt rendu le 9 septembre 2021 ; Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a condamné Mme [Y] [V] à payer à la Sarl LG Immobilier la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance subie ; Le confirme sur le reste ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, Condamne Mme [Y] [V] à payer à la Sarl LG Immobilier la somme de 18 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de percevoir sa rémunération, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance ; Condamne Mme [Y] [V] à supporter les dépens d'appel comprenant ceux de l'opposition; Condamne Mme [Y] [V] à payer à la SARl LG Immobilier la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,