Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/00836

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A 1 Promenade Jean Rostand 4ème étage 93009 BOBIGNY CEDEX Téléphone : 01 48 96 11 10 Télécopie : 01 48 96 07 52 @ : civil.tj-bobigny@justice.fr N° RG 23/00836 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLTV Minute : 24/00129 E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : C1272 C/ Madame [Y] [L] Représentant : Me Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 57 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024 DEMANDEUR : E.P.I.C. SEINE SAINT DENIS HABITAT [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 3] représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris DÉFENDEUR : Madame [Y] [L] [Adresse 2] [Localité 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-009563 du 09/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) représentée par Maître Alexandra DEFOSSE-MONTJARRET, avocat au barreau de Seine Saint Denis DÉBATS : Audience publique du 26 Janvier 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame [S] [K], en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 26 juin 2015, à effet rétroactif au 2 juin 2014, l'office public de l'habitat de Seine-Saint-Denis, aux droits de laquelle vient Seine-Saint-Denis Habitat, a consenti à Madame [Y] [L] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 2]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 364,99 €, outre les provisions mensuelles sur charges, un dépôt de garantie ayant été préalablement versé dans le cadre de la signature d'un précédent contrat de location résilié (1822.76 Francs). Aux termes d'un acte sous seing privé établi 28 février 2020, Seine-Saint-Denis Habitat a consenti à Madame [Y] [L] une autorisation de stationnement sur l'emplacement n° 34 situé [Adresse 1]), moyennant le paiement d'une indemnité d'occupation en principal de 10 €. Le 28 mars 2022, le bailleur a fait délivrer à Madame [Y] [L] un commandement de payer la somme en principal de 8270,30€ arrêtée au 25 mars 2022 inclus, et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice délivré le 21 août 2023, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Madame [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de : -constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location pour défaut de paiement du loyer, -ordonner l'expulsion de Madame [Y] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, -dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -condamner Madame [Y] [L] au paiement de la somme de 16 131,27 € à titre de provision suivant décompte arrêté au terme du mois de juin 2023 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 28 mars 2022, date du commandement de payer, -la condamner par provision à compter du mois de juillet 2023 au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et à la même date que le loyer qui était prévu au bail d'habitation, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, -la condamner d'avoir à produire son attestation d'assurance locative sous astreinte de 15 € par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir, -la condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer ses loyers, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail lui a été délivré par acte d'huissier de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. A l'audience du 26 janvier 2024, Seine-Saint-Denis Habitat, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 18 240,03 € selon décompte arrêté au 25 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il s'est désisté de sa demande relative à l'assurance et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il ne s'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la locataire, précisant que Madame [L] a été déclarée recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement le 24 janvier 2024. Madame [Y] [L], représentée, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a indiqué percevoir le revenu de solidarité active, avoir trois enfants à charge. Elle a expliqué avoir repris le paiement du loyer résiduel depuis juin 2023 et avoir déposé un dossier à la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l'octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du paiement du loyer courant. L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis le 12 septembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience en date du 24 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales de la Seine Saint Denis le 13 août 2021, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 août 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 28 mars 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Les baux en date du 26 juin 2015 et 28 février 2020 contiennent une clause résolutoire. Un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 28 mars 2022, pour la somme en principal de 8270,30 arrêtée au 25 mars 2022, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 mai 2022. Sur le montant de l'arriéré locatif Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que Madame [Y] [L] reste lui devoir la somme de 18 240,03 € arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse. Madame [Y] [L] sera donc condamnée à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme provisionnelle de 18 240,03 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2022 sur la somme de 5 960,30 euros, à compter du 21 août 2023 sur la somme de 10 200,97 euros, et sur le surplus à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Par dérogation à la première phrase du V, l'article 24 VI dispose que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. L'article 714-1 du code de la consommation dispose que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24. Pendant le cours des délais mentionnés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [Y] [L] justifie du dépôt d'un dossier auprès de la commission de surendettement le 15 décembre 2023 et les parties s'entendent sur le fait que ce dossier a été déclaré recevable le 24 janvier 2024. Il ressort du décompte produit par la bailleresse que la locataire a repris le paiement du loyer résiduel depuis plusieurs mois. Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus au cours des délais de de paiement qui seront accordés, selon les modalités fixées au dispositif de la décision. En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux. Sur les demandes accessoires Madame [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux du 26 juin 2015 et du 28 février 2020 entre l'office public de l'habitat de Seine-Saint-Denis, aux droits de laquelle vient Seine-Saint-Denis Habitat, et Madame [Y] [L] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement n°34 situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 28 mai 2022 ; Condamnons Madame [Y] [L] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 18 240,03 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2022 sur la somme de 5 960,30 euros, à compter du 21 août 2023 sur la somme de 10 200,97 euros, et sur le surplus à compter de la présente décision; Autorisons Madame [Y] [L] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 50 €, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement; Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Rappelons que les éventuels délais et modalités de paiement accordés postérieurement par la commission de surendettement ou le juge du surendettement se substitueront, le cas échéant, à ceux précédemment accordés ; Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [Y] [L] portant sur le local d'habitation et l'emplacement de stationnement n°34 situé [Adresse 2]); Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [Y] [L] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ; Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons en ce cas Madame [Y] [L] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; Rejetons la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Seine-Saint-Denis Habitat ; Condamnons Madame [Y] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 mars 2024 Le GreffierLe Juge