Cour d'appel, 21 septembre 2022. 19/03435

5ème Chambre ARRÊT N°-263 N° RG 19/03435 - N° Portalis DBVL-V-B7D-PZMV SCI E.PRIOU BUREAUX C/ GIE GLD SERVICES Confirme partiellement la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 21 SEPTEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 01 Juin 2022 ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTE : SCI E.PRIOU BUREAUX Société Civile Immobilière, inscrite au RCS de RENNES sous le n° 534 427 943, dont le siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Marie-Caroline CLAEYS de la SELARL HSA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉE : GIE GLD SERVICES Groupement d'intérêt économique immatriculé au RCS de RENNES sous le n°380 855 486, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Bruno CRESSARD de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Représentée par Me Vincent DUTTO de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES Suivant acte sous seing privé du 10 avril 1998, M. [S] [D], aux droits duquel vient la SCI E. Priou Bureaux, a donné à bail commercial à usage de bureaux au groupement d'intérêt économique (Gie) Gld Services un local d'une superficie de 245 m² dans un immeuble situé au [Adresse 1] pour une durée de neuf années à compter du 18 février 1998 moyennant un loyer trimestriel de 4 902,19 euros HT. Ce bail commercial a été renouvelé à compter du 1er janvier 2010 pour neuf années moyennant le versement d'un loyer annuel HT de 24 600 euros, porté à 26 154,80 euros HT à compter du 1er janvier 2014 en application de la clause d'indexation contractuelle. Par ordonnance du 9 juillet 2015, le juge des référés a notamment condamné le Gie Gld Services à payer à la SCI E. Priou bureaux, à titre provisionnel, la somme de 7 846,44 euros toutes taxes comprises et la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par acte d'huissier du 12 février 2016, le Gie Gld Services a donné congé pour le 31 décembre 2016 et libéré les locaux. Par arrêt du 14 septembre 2016, la cour d'appel a notamment : - confirmé l'ordonnance sauf en ce qu'elle a accordé à la SCI Fou de Bassan une provision de 8 406,18 euros au titre des pénalités contractuelles, - rejeté la demande de provision de la SCI Fou de Bassan - constaté que le Gie Gld Services et la SA Holding Le Duff ont procédé aux règlements des loyers et charges impayées au titre de l'année 2014 et du premier trimestre 2015. Estimant que la société locataire ne pouvait pas donner congé avant la fin de la période triennale, la SCI E. Priou Bureaux a fait assigner par acte d'huissier du 13 octobre 2016, le Gie Gld Services devant le tribunal de grande instance de Rennes afin d'obtenir notamment le règlement des loyers et charges dus jusqu'au 31 décembre 2018, outre une indemnité au titre des frais non répétibles. Par jugement en date du 30 avril 2019, le tribunal a : - débouté la SCI E. Priou Bureaux de sa demande en paiement des loyers et charges dus jusqu'au 31 décembre 2018, - condamné le Gie Gld Services à payer à la SCI E. Priou Bureaux la somme de 500 euros au titre des réparations locatives, - débouté le Gie Gld Services de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, - condamné la SCI E. Priou Bureaux à payer au Gie Gld Services la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI E. Priou Bureaux au paiement des dépens de l'instance. Le 23 mai 2019, la société E. Priou Bureaux a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 janvier 2022, elle demande à la cour de : - dire et la juger recevable et bien fondée en son appel, - dire et juger que les dispositions figurant à « l'article II ' Durée » du contrat de bail, autorisant le preneur à délivrer un congé à chaque échéance annuelle du bail, sont contraires aux dispositions du statut des baux commerciaux déclarées d'ordre public et donc non écrites, - dire et juger que le congé signifié par le Gie Gld Services par exploit du 12 février 2016, ne saurait produire effet au 31 décembre 2016, mais à la date du 31 décembre 2018, terme de l'échéance triennale en cours, - dire et juger que le Gie Gld Services est tenue des frais de remise en état des locaux, En conséquence, - réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en paiement au titre des loyers et charges jusqu'au 31 décembre 2018, ainsi qu'au titre des frais de remise en état, - condamner le Gie Gld Services à exécuter ses obligations découlant du contrat de bail, dont notamment le paiement des loyers et charges à échéance, jusqu'au 31 décembre 2018 soit au paiement de la somme de 87 553,62 euros TTC, selon détail suivant : * loyer indexé du 01/01/17 au 31/12/2017 : 26 130,72 euros HT soit 31 356,86 euros TTC * loyer indexé du 01/01/18 au 31/12/2018 : 26 400 euros HT soit 31 688 euros TTC * taxe foncière 2017 : 5 342 euros HT soit 6 410,04 euros TTC * taxe foncière 2018 : 5 291 HT soit 6 349,20 euros TTC * charges de copropriété 2017 : 4 665,40 euros HT soit 5 598,48 euros TTC * charges de copropriété 2018 : 5 126,17 HT soit 6 151,04 eurosTTC - condamner le Gie Gld Services à lui verser une indemnité de 45 311,62 euros au titre des frais de remise en état des locaux : * au titre du devis SMAC : 44 321,72 euros HT à titre principal (et 38 343,87 euros HT euros à titre subsidiaire) ; * au titre du devis JPR : 980,10 euros HT, * au titre de la facture Legallais : 9,80 euros HT, - débouter le Gie Gld Services de sa demande incidente visant à sa condamnation pour procédure abusive et plus généralement de toutes ses demandes, fins et prétentions, - condamner le Gie Gld Services à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 9 novembre 2021, le Gie Gld Services demande à la cour de : - débouter la société E. Priou Bureaux de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - recevoir le Gie Gld Services en son appel incident, En conséquence, - confirmer le jugement en ce qu'il a constaté la validité de la clause de congé annuel et la validité du congé donné elle, - infirmer, et à tout le moins réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser à la société E. Priou Bureaux la somme de 500 euros au titre des réparations locatives, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnisation pour procédure abusive, - condamner la société E. Priou Bureaux à lui verser la somme de 20 000 euros de dommages intérêts, A titre subsidiaire - constater que la remise en cause du congé ne peut avoir aucune conséquence financière favorable à la société E. Priou Bureaux, notamment au titre de la perception de loyers, - confirmer le jugement en ce qu'il a limité la somme due à la société E. Priou Bureaux à 500 euros, et à défaut limiter le montant de l'indemnité à la somme de 38 066,72 euros, En toute hypothèse, - condamner la société E. Priou Bureaux à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur le congé. La SCI E. Priou Bureaux explique que la date du congé du Gie Gld Services ne correspond pas au terme d'une échéance triennale. Elle entend se prévaloir de l'article L 145-15 issu de la loi du 18 juin 2014, dite Loi Pinel et indique que l'article II du contrat est réputé non écrit. Elle estime que le Gie Gld Services ne peut se prévaloir des dérogations instaurées par l'article L 145-4 du code de commerce. Elle réclame le paiement des loyers jusqu'au 31 décembre 2018. Le Gie Gld Services explique le projet immobilier du groupe Le Duff en 2010 et la nécessité de prévoir la faculté de résiliation annuelle par une clause contractuelle. Elle soutient avoir mis un terme au contrat en respectant les formalités prévues à l'acte de renouvellement, s'agissant de locaux à usage de bureaux. Le contrat de bail prévoit en son article II dénommé 'durée' que le présent bail est conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018. Le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration de la première période triennale puis ensuite tous les ans à la date anniversaire du bail à charge pour lui d'en informer le bailleur selon les formes et délais requis et au moins 6 mois à l'avance. Cette clause a été insérée au bail conformément aux dispositions de l'article L 145-4 du code du commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juin 2014. L'article L 145-4 du code de commerce, issue de la loi du 18 juin 2014, d'application immédiate aux contrats en cours, indique : La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. Ainsi les nouvelles dispositions de l'article L 145-4 du code commerce ne remettent pas en cause la possibilité d'insérer des clauses dérogatoires à la faculté triennale du preneur pour les baux à usage exclusif de bureaux. Il est vain pour le bailleur d'affirmer que la clause figurant à l'article II du bail serait non écrite puisque, par dérogation, la possibilité d'un congé annuel a toujours existé pour les baux à usage de bureaux. Au visa de l'article R 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L 145-47 à L 145-5. Le bail prévoit en son article dénommé 'destination des lieux loués' : Les locaux présentement loués devront servir au preneur à usage de bureaux. Il est expressément stipulé que le Gie Gld Services fera son affaire personnelle de toutes autorisations administratives et autres concernant la sécurité nécessaire à l'activité exercée sans que le bailleur ne puisse en aucune matière être inquiété ni recherché à ce sujet. L'attestation notariée mentionne : l'immeuble ci-après désigné : [Adresse 6]. Dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5] (2ème tranche) à usage de bureaux. Le bailleur n'a pas contesté devant les premiers juges la destination des lieux à usage de bureaux. Il a reconnu dans ses écritures l'affectation des locaux à usage de bureaux. Aujourd'hui, il ne peut sans se contredire affirmer que 'l'usage de bureau, au sens des stipulations contractuelles, autorise donc l'exercice d'activités notamment commerciales dans les lieux', sans apporter au dossier le moindre élément probant objectif. L'argumentaire du bailleur sur les locaux monovalents n'apporte rien à la solution du litige, s'agissant de locaux utilisés à usage de bureaux seulement. Ainsi, le Gie Gld Services a valablement délivré le congé pour le 31 décembre 2016, date d'expiration de la période annuelle du bail. C'est par une juste appréciation que le premier juge a débouté la SIC E. Priou Bureaux de sa demande tendant à ce que le preneur soit tenu au paiement des loyers et charges jusqu'au 31 décembre 2018. - Sur les travaux. La SCI E. Priou Bureaux rappelle qu'aucun état des lieux n'a été établi lors de la prise de bail et invoque la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil. Elle fait état du constat d'huissier établi à la demande du preneur et indique que de nombreuses dégradations ont été constatées. En réponse, le Gie Gld Services soutient que le bailleur ne justifie pas que les locaux lui auraient été restitués dans un état dégradé par rapport à son entrée dans les lieux. Il considère qu'à défaut de produire un état des lieux d'entrée, le bailleur est censé reprendre les locaux sans pouvoir solliciter quelque réparation que ce soit. Il entend invoquer les réparations dues à la vétusté et rappelle qu'il a occupé les lieux pendant près de 20 ans. Il affirme que le bailleur ne subit aucun préjudice. Selon l'article L 145-40- 1 de la loi issue de la loi du 18 juin 2014, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. Selon l'article 13 II de la loi du 18 juin 2014, pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi précitée, l'article L. 145-40-1, dans sa rédaction résultant de la loi Pinel, s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession. À défaut d'état des lieux d'entrée, les dispositions précitées ne sont pas applicables. Au visa de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoirs reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire à la charge du preneur. Il n'est pas contesté que la SCI E. Priou Bureaux a récupéré les clés des locaux le 26 décembre 2016 après deux années de travaux réalisés sur le système de chauffage et après une occupation des lieux par le preneur pendant 18 années. Contrairement aux affirmations du bailleur, cette durée n'est pas indifférente puisqu'après 18 années, la vétusté, l'usure ne peuvent être imputées au locataire. Si le preneur doit rendre les lieux en bon état, le bailleur doit prendre en charge ce qui relève de la vétusté. Les photographies jointes au procès-verbal du 26 décembre 2016 montre des locaux essentiellement en état d'usage. Le bailleur produit au dossier un devis du concernant la dépose et la pose des sols moquette ou PVC, des plinthes PVC, le ragréage de l'ensemble du plateau, la peinture des plafonds ou de radiateurs, ainsi qu'un devis sur le remplacement de 24 néons. La comparaison de ces devis et de l'état des lieux ne permet pas de déterminer ce que le bailleur veut prendre en charge au titre des dégradations du locataire ou au titre de l'usure. Il communique également une facture (qui ne correspond pas au devis) sur la réfection des peintures, des sols, des menuiseries intérieures et extérieures, la réfection du tableau électrique ou la pose d'une douche pour des bureaux. Il appartient au bailleur de caractériser les réparations nécessaires du fait des dégradations du locataire, en spécifiant chacune de ces dégradations et, en corollaire, le coût y afférent. Peuvent être reprochés au locataire des tâches sur des murs ou la moquette, des trous, une absence de nettoyage, une absence de fonctionnement de certains néons, notamment. Le bailleur ne peut réclamer une réfection quasi totale des locaux. La cour ne dispose d'aucun devis ou aucune facture sur le nettoyage ou les clés manquantes. Sont justifiées les sommes réclamées au titre du remplacement d'une serrure (11,76 euros), les néons (1 176,12 euros), la dépose des placards (6 255 euros) soit un total de 7 442,88 euros. Le jugement est infirmé sur le montant des réparations locatives. - Sur les autres demandes. Le Gie Gld Services considère que la procédure initiée par la SCI E. Priou Bureaux est abusive. Le bailleur conteste cette demande. L'exercice d'une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. Cette mauvaise foi ou malice n'est pas démontrée dans le cas présent et la mauvaise appréciation de ses demandes par la SCI E. Priou Bureaux ne constitue pas un abus et ce d'autant plus qu'une partie de ses demandes a été accueillie. Le Gie Gld Services est débouté de sa demande. Le jugement est confirmé à ce titre. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties sont déboutées de cette demande. Chaque partie, ayant partiellement succombé en appel, supportera la moitié des dépens d'appel. Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf celle concernant le montant des réparations locatives ; Statuant à nouveau, Condamne le Gie Gld Services à payer à la SCI E. Priou Bureaux la somme de 7 442,88 euros ; Y ajoutant, Déboute la SCI E. Priou Bureaux et le Gie Gld Services de leur demande en frais irrépétibles ; Condamne chacune des parties à supporter la moitié des dépens d'appel. La greffièreLa présidente