Cour d'appel, 31 janvier 2023. 22/02225

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 31 JANVIER 2023 N° RG 22/02225 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VDM7 AFFAIRE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ M. [F] [O] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE N° RG : 11-21-2091 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 31/01/23 à : Me Sammy JEANBART RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sammy JEANBART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 111 Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER- DELION- GAYMARD - RISPAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516 - APPELANTE **************** Monsieur [F] [O] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Madame [E] [G] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Assignés à étude INTIMES DEFAILLANTS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2019, M. [J] et Mme [J] ont donné en location à M. [F] [O] et Mme [E] [G], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1]. Suite à des quittances subrogatives, la société Action Logement Services a payé les loyers impayés aux bailleurs en lieu et place de M. [O] et Mme [G]. La société Action Logement Services a fait délivrer, le 13 novembre 2020 à M. [O] et Mme [G] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à lui payer la somme de 2 040 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au mois d'octobre 2020 inclus. Par acte de commissaire de justice délivré le 4 octobre 2021, la société Action Logement Services a assigné M. [O] et Mme [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers, ainsi que, subsidiairement le prononcé de la résiliation du contrat de bail, - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 8 330,85 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement, arrêtée au mois de septembre 2021, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 040 euros à compter du 13 novembre 2020, - leur expulsion, à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, en cas de besoin, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 1], - leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges jusqu'à la complète libération des lieux, - leur condamnation solidaire à la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 17 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise a : - déclaré recevable la demande tendant à la résiliation du contrat de bail, - rejeté la demande tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, - rejeté la demande tendant à la résiliation du contrat de bail, - rejeté la demande en paiement des loyers, - condamné la société Action Logement Services aux dépens de l'instance, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de droit, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire. Par déclaration reçue au greffe le 1er avril 2022, la société Action Logement Services a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 mai 2022, elle demande à la cour de : - la recevoir en son action, - l'en déclarer bien fondée, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, statuant à nouveau : - déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, - à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, - ordonner l'expulsion de M. [O] et Mme [G] et celle de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique, Au visa des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, - condamner solidairement M. [O] et Mme [G] à lui payer la somme de 7 912,35 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 novembre 2020 sur la somme de 2 040 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation, - fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - condamner solidairement M. [O] et Mme [G] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, - condamner solidairement M. [O] et Mme [G] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum M. [O] et Mme [G] en tous les dépens qui comprendraient le coût du commandement de payer. Ni M. [O], ni Mme [G] n'ont constitué avocat. Par actes d'huissier de justice délivrés le 13 mai 2022, la déclaration d'appel leur a été signifiée par dépôt à l'étude. Par actes d'huissier de justice délivrés le 31 mai 2022, les conclusions de l'appelant leur ont été signifiées par dépôt à l'étude. La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 octobre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. Sur l'appel de la société Action Logement Services. - Sur la recevabilité de l'action de la société Action Logement Services en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur. Il y a tout d'abord lieu de rappeler, pour une bonne compréhension du litige, que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2019/2020 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en oeuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL), organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans, comme pour les locataires qui se trouvent en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur. L'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale dispose que 'en vertu de l'article 2306 du code civil, la caution, c'est à dire le CIL (comité interprofessionnel du logement), recueille de la part du bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l'encontre du locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du bailleur. La subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). LES CIL s'étant portés caution mettront en oeuvre les actions en recouvrement amiables et contentieuses à l'encontre du locataire débiteur, jusqu'à la résolution du bail'. La société Action Logement Services se trouve aujourd'hui et ce, depuis la réforme engagée avec les partenaires sociaux en 2015, aux droits des CILS, dont les associations Astria et Solendi. L'article 2306 du code civil dispose que 'la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur, et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement'. Il résulte de la généralité des termes de l'article susvisé, que la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, ce qui lui permet d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance sans être payés, et partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée. L'article 8 du contrat de cautionnement VISALE, pris en application de l'article 761 de la convention Etat-UESL précité, stipule que : 'conformément à l'article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l'impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées....Le bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale (article 8.1). ' dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à informer les locataires des déclarations d'impayés de loyer, ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment la possibilité pour le locataire de proposer un plan de remboursement par la biais du site....S'agissant des actions contentieuse engagées à l'encontre du locataire par la caution pour le recouvrement de sa dette, le bailleur aura la possibilité de s'adjoindre à la procédure engagée par la caution en cas d'assignation pour résiliation du bail (article 8.2). En l'espèce, lors de la prise à bail, le 13 novembre 2019, du logement appartenant à M. et Mme [J] par M. [O] et Mme [G], la société Action Logement Services s'est portée caution pour le paiement des loyers et charges. Il s'ensuit que la société Action Logement Services est recevable en son action tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ou voir prononcer la résiliation du bail aux torts des locataires. Il est établi qu'à la suite d'incidents de paiement, M. et Mme [J] ont fait jouer l'engagement de caution, de sorte qu'il leur a été réglé la somme de 2 040 euros au titre des loyers de septembre et octobre 2020,. C'est ainsi que, par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2020, la société Action Logement Services a fait délivrer à M. [O] et Mme [G] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d'avoir à lui payer la somme de 2 040 euros au titre des loyers impayés de septembre et octobre 2020. Or, M. [O] et Mme [G] se sont acquittés de la somme due dans le délai imparti, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a déclaré que la clause résolutoire n'a pas pu jouer et a donc débouté la société Action Logement Services de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de cette clause. Le jugement déféré est donc confirmé sur ce point. - Sur la résiliation du bail et la demande en paiement formée par la société Action Logement Services. La société Action Logement Services critique le jugement déféré en ce que le premier juge l'a déboutée de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation du bail et tendant à voir condamner M. [O] et Mme [G] au paiement de l'arriéré locatif, après avoir constaté des divergences importantes entre le décompte locatif et le décompte de la créance subrogée qui lui a été présentée. L'appelante fait observer que, pour apprécier le bien-fondé de sa demande et vérifier que sa créance est cohérente avec les loyers et charges dus, ainsi qu'avec les règlements effectués tant par les locataires que par la CAF, il faut raisonner de manière globale et non mois par mois. Sur ce, Il résulte du décompte locatif que depuis la prise d'effet du bail le 13 novembre 2013 et jusqu'au 7 avril 2022 : * les loyers et charges s'élèvent à la somme de 30 305,72 euros * les régularisations de charges s'élèvent à la somme de 647,40 euros * les sommes versées par les locataires s'élèvent à la somme de 16 824,62 euros * les sommes versées par la CAF s'élèvent à la somme de 5 100,00 euros Les locataires restaient donc redevables de la somme de 9 028,50 euros. La société Action Logement Services verse aux débats deux quittances subrogatives établies les 27 avril et 23 novembre 2021 aux termes desquelles Mme [J], bailleresse, reconnaît que la caution lui a réglé la somme totale de 11 045,92 euros au titre des loyers dus par le locataire défaillant. Elle justifie que sur cette somme, le bailleur lui a remboursé la somme de 2 017,42 euros, soit un solde de 9 028,50 euros. La société Action Logement Services justifie que les locataires lui ont réglé la somme de 1 116,15 euros de sorte qu'ils lui restent encore devoir la somme de 7 912,35 euros (9 028,50 euros - 1 116,15 euros). Le jugement doit être infirmé en ce que, pour débouter la société Action Logement Services de sa demande, il a estimé que le montant de la dette était imprécis. Statuant à nouveau, M. [O] et Mme [G] doivent être solidairement condamnés à verser à la société Action Logement Services la somme de 7 912,35 euros et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 040 euros à compter du 13 novembre 2020, date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente décision. La société Action Logement Services est bien fondée en sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs des locataires, pour manquements graves et répétés des locataires à leur obligation essentielle de régler leurs loyers. Le jugement est donc infirmé sur ce point. La société Action Logement Services est par voie de conséquence recevable et bien fondée en sa demande d'expulsion, ainsi qu'en toutes ses demandes subséquentes. Il y a lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer indexé, outre les charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et de condamner solidairement M. [O] et Mme [G] à verser cette indemnité à la société Action Logement Services, dans la limite des sommes qu'elle justifiera avoir réglées à M. et Mme [J], bailleurs, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. Sur l'indemnité procédurale et les dépens. M. [O] et Mme [G] sont condamnés in solidum aux dépens d'appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées. La somme qui doit être mise à la charge in solidum de M. [O] et Mme [G] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d'appel par la société Action Logement Services peut être équitablement fixée à 1 000 euros. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf celle ayant débouté la société Action Logement Services de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, Statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2019 entre les parties, portant sur le logement à usage d'habitation situé [Adresse 1] et ce, aux torts et griefs exclusifs de M. [O] et Mme [G], locataires. A défaut de départ volontaire, autorise la société Action Logement Services à faire procéder, dans les formes légales, à l'expulsion de M. [O] et Mme [G], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1] et en tout état de cause à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, Fait droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi augmentée des charges, Condamne solidairement M. [O] et Mme [G] à verser à la société Action Logement Services, dans la limite des sommes qu'elle justifiera avoir réglées à M. et Mme [J], bailleurs, une indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, Condamne solidairement M. [O] et Mme [G] à verser à la société Action Logement Services la somme de 7 912,35 euros et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2040 euros à compter du 13 novembre 2020, date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente décision, Condamne in solidum M. [O] et Mme [G] à verser à la société Action Logement Services la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [O] et Mme [G] aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT