Cour d'appel, 28 mars 2023. 19/14925

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 28 MARS 2023 N° 2023/ 120 Rôle N° RG 19/14925 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE5PT [P] [R] [W] [R] C/ [N] [I] [E] [H] SCI SCI S2CS Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pascal ALIAS Me Marie-lorraine VOLAND Me Philippe HAGE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 10 Septembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/06015. APPELANTS Madame [P] [R] née le 01 Février 1970 à [Localité 3] (86), demeurant [Adresse 5] Monsieur [W] [R] né le 27 Septembre 1965 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 5] Tous deux représentés par Me Pascal ALIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMES SCI S2CS représentée par son représentant légal, domicilié es qualité audit siège social, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Marie-lorraine VOLAND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE PARTIE(S) INTERVENANTE(S) Monsieur [E] [H] né le 18 Septembre 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE Madame [N] [I] née le 18 Février 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Philippe HAGE de la SCP ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 20 Février 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Danielle DEMONT, Conseiller Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique du 1er février 2013, la SCI S2CS à vendu à M. [W] [R] et à Mme [P] [U] épouse [R], une maison d'habitation de type villa Phénix sise [Adresse 5], à [Localité 9] (13). Se plaignant de l'apparition de fissures, ils ont mandaté un cabinet d'expertise [S] lequel a rendu son rapport le 1er octobre 2013. Ils ont ensuite saisi la GMF, leur assureur de protection juridique, pour organiser une expertise et le cabinet Polyexpert a dressé rapport le 27 février 2014. Par ordonnance de référé du 14 octobre 2014, un expert judiciaire a été nommé. M. [X], qui a déposé son rapport le 27 mars 2017, estimant le coût de remise en état à un montant de 31'537 €. Par exploit du 27 septembre 2017, les époux [R] ont assigné leur vendeur en résolution de la vente au visa des articles1147 devenu 1231-1 et 1641 du code civil. Par exploits datés du 20 décembre 2017 et du 18 janvier 2018, la SCI S2CS a attrait en la cause M. [E] [H] et Mme [I] [N], ses propres vendeurs. Les deux procédures ont été jointes. Par jugement en date du 10 septembre 2019 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a débouté les époux [R] de toutes leurs demandes, déclaré sans objet l'appel en garantie formé par la société S2CS, condamné les époux [R] à payer à la société S2CS la somme de 2500 € et à M. [E] [H] et à Mme [N] [I] la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Le 24 septembre 2019, M. [W] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] ont relevé appel de cette décision. Par conclusions notifiées le 28 octobre 2022, ils demandent à la cour, au visa des articles1147 devenu 1231-1 et 1641 du code civil : ' d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes ; ' de prononcer la résolution de la vente objet du litige aux torts exclusifs de la SCI 2CS ; ' de débouter la SCI S2CS de l'ensemble de toutes ses demandes ; ' de la condamner à lui restituer la somme de 291'000 € au titre du prix de vente contre la restitution de l'immeuble ; ' de la condamner à leur payer les sommes suivantes : - 2000 €, à parfaire jusqu'à leur départ effectif, à raison de 500 € par an, en réparation de leur préjudice matériel lié à la perte d'isolation thermique due aux désordres, -979 € en réparation du préjudice financier subi du fait de la prise des travaux d'urgence préconisés par M. [X] ; - 9 600 € à parfaire jusqu'à leur départ effectif, à raison de 200 € par mois en réparation de leur préjudice de jouissance lié à l'inhabitabilité de la pièce bureau-mezzanine, -3000 € en réparation de leur préjudice moral, A titre subsidiaire, ' de désigner un expert aux fins notamment d'examiner les désordres allégués et de rechercher s'ils sont apparus avant la vente intervenue le 1er février 2013, et de chiffrer le coût des travaux de remise en état éventuellement nécessaires ; ' et en tout état de cause, de condamner la société S2CS à leur payer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure outre les dépens. Par conclusions du 26 mars 2020, la société S2CS demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter les époux de toutes leurs demandes, et de les condamner à lui payer la somme de 5000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec distraction Par conclusions du 28 septembre 2020, M. [E] [H] et Mme [N] [I] demandent à la cour de juger irrecevable l'action en nullité de la vente, de les mettre hors de cause, et de débouter la SCI S2CS de son appel en garantie dirigé contre eux, et de condamner cette société à leur payer la somme de 6 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. Motifs Attendu que les époux [R] appelants font valoir qu'en application de l'article 1643 du code civil, la clause de non garantie ne s'applique pas à un vendeur professionnel qui est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus ; que la SI S2 CS a pour objet « la propriété, la gestion et plus généralement l'exploitation par bail, location ou tout autre forme de bien immobilier qu'elle se propose d'acquérir et toutes opérations financières mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l'objet social » ; que la société a fait l'acquisition de la maison en 2007 au prix de 270'000 € et après travaux elle l'a revendu 291'000 €, soit une plus-value de 21'000 € ; que le premier juge, comme l'expert M. [X], ont estimé que les appelants ne démontraient pas que les travaux de transformation du garage en bureau avaient été exécutés par la société SCI S2CS, et que cette SCI a déclaré à l'acte que la transformation avait été accomplie par le précédent propriétaire, alors que dans son propre acte d'achat, il était mentionné que la SCI achetait un garage, et non d'un bureau ; que si dans un rapport de diagnostic effectué à la demande des époux [H], il y avait déjà un bureau et une mezzanine dans la villa, les mentions qui étaient portées à l'acte authentique ont une valeur probante supérieure à un diagnostic ; et que par ailleurs le gérant de la SCI S2CS avait indiqué « n'avoir effectué aucuns travaux excepté la transformation du garage en bureau » ; qu'il en a donc fait l'aveu lui-même ; et qu'il s'agit là d'une dissimulation dans l'acte de vente ; Mais attendu en premier lieu que la qualité de vendeur de biens immobiliers ne fait pas pour autant de la SCI S2CS une professionnelle du bâtiment, contrairement à ce qui est soutenu, d'où il suit le rejet du moyen ; Attendu que l'expert judiciaire qui a déposé son rapport le 27 mars 2017 a relevé que les désordres sont localisés à la jonction du volume de la maison type Phénix avec un volume de construction objet des travaux d'extension en bloc d'agglos ; qu'il relève une fissuration au droit du portique permettant l'accès de la salle à manger vers le salon, au droit du portique permettant d'accéder au bureau et en cueillie de plafond de la mezzanine, une microfissuration du doublage ainsi que sur le mur de la façade nord et à la jonction de deux volumes une microfissure verticale à la liaison des deux corps de construction en forme de V avec écartement maximal en-tête ; Que M. [X] conclut que les désordres observés sont consécutifs à une amorce de basculement de la façade nord d'un volume objet de travaux d'extension, basculement dû à un défaut ou à une absence de chaînage de la maçonnerie ; Qu'il a exclu la construction de la mezzanine comme cause du désordre, celle-ci 'n'étant pas de nature à générer ce type de pathologie en raison de l'horizontalité de son plancher' ; que de même M. [X] exclut un événement de sécheresse comme origine du sinistre, 'les pathologies observées étant sans rapport avec celles relevant d'une prise d'assise différentielle consécutive à des mouvements de terrain dûs à la sécheresse et à la réhydratation ensuite des sols' ; Attendu que l'expert judiciaire, comme avant lui le cabinet [S], souligne que les désordres relevés empêchent l'utilisation normale de l'habitation puisque la mezzanine et le bureau ne peuvent plus être utilisés, et que l'accès entre la salle à manger et le salon est compromis ; et que si le phénomène de fissuration est apparu postérieurement à la vente, il est la manifestation d'un vice de construction en germe au moment de celle-ci ; Attendu que si l'expert a observé de nombreux entoilages au niveau du garage aménagé, de l'arche du salon ainsi qu' à l'extérieur la présence de trois poteaux extérieurs et un trottoir en pied de façade, ces travaux qui n'ont pu contenir les désordres, n'ont pas pu être datés ; Qu'en ce qui concerne en particulier les travaux de rénovation qui ont été entrepris spécifiquement par le vendeur, peu avant la vente, M. [X] précise qu'ils n'étaient pas de nature à camoufler un desaffleure qui n'existait pas alors, au vu du procédé utilisé, de sorte que ce désaffleure est nécessairement apparu postérieurement à la vente ; Attendu qu'en toute hypothèse il n'est pas établi que la SCI S2CS aurait accompli des travaux en connaissant les défauts constructifs de la villa pour les dissimuler ; Que, même si le vendeur avait dissimulé dans l'acte de vente avoir réalisé lui-même la transformation du garage en bureau et mezzanine, ce fait serait sans emport aucun, dans la mesure où l'expert judiciaire note que cette transformation du garage en bureau n'a pas affecté la structure du bâtiment et qu'elle n'a pu avoir techniquement aucun impact sur les défauts dans l'édification de l'annexe qu'il décrit ; Attendu en définitive que le fondement juridique du vice caché étant le seul invoqué, et la preuve de la mauvaise foi du vendeur n'étant pas rapportée par les époux [R], le tribunal a exactement fait application de la clause de non garantie figurant à l'acte de vente pour rejeter l'action résolutoire, et déclarer sans objet la demande en garantie ; et qu'il s'ensuit la confirmation du jugement déféré ; PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort, Dit n'y avoir lieu à expertise judiciaire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant Condamne in solidum M. [W] [R] et Mme [P] [U] épouse [R] aux dépens, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte. LE GREFFIER LE PRESIDENT