Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01605

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : DIRECTION NATIONALE D INTERVENTION DOMANIALE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dominique DEMEYERE Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/01605 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I6S N° MINUTE : 4 JTJ JUGEMENT rendu le vendredi 28 juin 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndicat la société SEGINE - [Adresse 1] représenté par Me Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291 DÉFENDERESSE ETABLISSEMENT PUBLIC DIRECTION NATIONALE D INTERVENTION DOMANIALE POLE DE GESTION DES PATRIMOINES PRIVÉS IDF prise en la personne de son directeur ès-qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [D] [P], dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 avril 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01605 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4I6S EXPOSE DU LITIGE M. [D] [P] était propriétaire des lots 23 et 62 dans l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété. M. [D] [P] est décédé le 12 janvier 2018. Par ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 21 avril 2023, le Pôle Gestion des Patrimoines Privés d’Ile de France a été nommé en qualité de curateur de la succession vacante de M. [D] [P]. Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SEGINE, a assigné le Pôle Gestion des Patrimoines Privés d’Ile de France, en qualité de curateur de la succession de M. [D] [P], devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 5236,97 euros au titre des charges et travaux impayés entre le 1er janvier 2021 et le 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2021, date de la première mise en demeure, 1805,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages-intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 26 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa créance au titre des charges à la somme de 3402,82 euros. Bien que régulièrement assigné à personne morale, le Pôle Gestion des Patrimoines Privés d’Ile de France n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat (relevé de matrice cadastrale, décompte du 1er janvier 2021 au 8 avril 2024, appels de provisions sur charges, de fonds travaux et de régularisations de charges pour la période considérée, procès-verbaux des assemblées générales du 29 mars 2021, 29 mars 2022, 30 mars 2023 ainsi que l’attestation de non-recours, mise en demeure du 18 février 2021, 19 mai 2021, 30 août 2021 dont les envois ne sont pas justifiés, mises en demeure des 23 novembre 2021, 21 février 2022 et 20 mai 2022 (LRAR retournées « pli avisé et non réclamé »), commandement de payer du 23 mai 2023) la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3402,82 euros pour la période allant du 1er janvier 2021 au 8 avril 2024. Le Pôle Gestion des Patrimoines Privés d’Ile de France sera en conséquence condamné à verser cette somme au syndicat des copropriétaires. Cette somme portera intérêts taux légal à compter de l’assignation soit le 22 février 2024 dans la mesure où, le défendeur n’a été désigné en qualité de curateur de la succession vacante de M. [D] [P], décédé 12 janvier 2018, que le 21 avril 2023 et que le commandement de payer ne lui a pas été délivré, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1805,20 euros au titre de huit relances, de cinq mises en demeure, des honoraires de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice et à l’avocat, des honoraires de l’avocat. Pour l'envoi du dossier à l'avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, le syndicat des copropriétaires produisant uniquement les factures du syndic, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Il n’est pas justifié des frais d’inscription d’hypothèque. En outre les honoraires d’avocat relèvent des frais irrépétibles. Enfin, comme vu ci-dessus, les frais de mises en demeure (dont l’envoi de certaines n’est pas justifié) et de relances, antérieurs à la désignation du Pôle Gestion des Patrimoines Privés d’Ile de France, seront écartés dans la mesure où elles n’ont pas été efficacement délivrés. Il en est de même du commandement de payer délivré à M. [D] [P] à étude. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires. Sur les dommages-intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire. En l’espèce, le propriétaire est décédé depuis 2018. Par ailleurs, le Pôle Gestion des Patrimoines Privés d’Ile de France a réglé la somme de 1800,17 euros le 23 février 2024. Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires Le Pôle Gestion des Patrimoines Privés d’Ile de France, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, exclusion faite du commandement de payer pour les raisons ci-dessus évoquées. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, CONDAMNE le Pôle Gestion des Patrimoines Privés d’Ile de France en qualité de curateur de la succession de M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SEGINE la somme de 3402,82 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2021 au 8 avril 2024 avec intérêts taux légal à compter du 22 février 2024 ; REJETTE le surplus des demandes, CONDAMNE le Pôle Gestion des Patrimoines Privés d’Ile de France en qualité de curateur de la succession de M. [D] [P] aux dépens, CONDAMNE le Pôle Gestion des Patrimoines Privés d’Ile de France en qualité de curateur de la succession de M. [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société SEGINE, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.   Le greffier,                                                               Le président.