Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 23/59601 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OV7
N° : 6
Assignation du :
13 Décembre 2023
[1]
[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 26 février 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La société [Adresse 5] SCI
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Jean-françois FAOU, avocat au barreau de PARIS - #C1256
DEFENDERESSE
La société INDEPENDANT BREWS UNITED S.A.S.
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal, M. [W] [K],
comparant en personne
non constituée
DÉBATS
A l’audience du 22 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 1er octobre 2014, la société [Adresse 5] a donné à bail commercial à la société HAZE et ATTAR, des locaux situés [Adresse 1] (lot n°1), pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2014, moyennant un loyer en principal de 24.000 euros, payable d’avance, à une fréquence mensuelle, pour l’activité de salon de thé, sandwicherie, petite restauration, café, bar.
La société HAZE et ATTAR a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société INDEPENDANT BREWS UNITED par acte du 4 mai 2018.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 31 octobre 2023, à la société INDEPENDANT BREWS UNITED, pour une somme de 8.340,01 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 27 octobre 2023, outre 834 euros de clause pénale.
Par acte délivré le 13 décembre 2023, la société [Adresse 5] a fait assigner la société INDEPENDANT BREWS UNITED devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
- “Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail par suite du non respect dans le délai d'un mois du commandement visant cette clause résolutoire,
- Dire et juger que faute par la société INDEPENDENT BREWS UNITED d'avoir déféré au commandement, cette dernière est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023 des locaux sis [Adresse 1] et ce en application de la clause résolutoire du bail,
- Ordonner en conséquence l'expulsion immédiate de la société INDEPENDENT BREWS UNITED et de tout occupant de son chef desdits locaux sis [Adresse 1] avec l'assistance du Commissaire de Police, de la Force Publique et d'un serrurier,
- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il appartiendra aux frais, risques et périls de la défenderesse,
- Condamner par provision la société INDEPENDENT BREWS UNITED à payer à la société [Adresse 5] la somme de 11.050,63 € arrêtée en décembre 2023 représentant les loyers et charges impayés, décembre 2023 inclus, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement,
- Condamner par provision la société INDEPENDENT BREWS UNITED à payer une indemnité d'occupation du montant du dernier loyer majoré des charges locatives et ceci jusqu'à la complète libération des locaux,
- Condamner également la société INDEPENDENT BREWS UNITED à payer à la société [Adresse 5] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du CPC,
- Condamner la société INDEPENDENT BREWS UNITED en tous les dépens y compris les frais du commandement”.
A l’audience du 22 janvier 2024, la société [Adresse 5] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus hors actualisation de la demande de provision à la somme de 8.079,16 euros, mois de janvier 2024 inclus, et s’est déclarée favorable à l’octroi de délais de paiement sur 10 mois.
La société INDEPENDANT BREWS UNITED, représentée par son gérant, M. [W] [K], n’a pas constitué avocat et a observé être favorable à l’octroi de délais de paiement sur 10 mois.
L’assignation a été dénoncée par acte du 21 décembre 2023 à la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Centre France, créancier inscrit, lequel n’a pas constitué avocat.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail stipule en son article 10 une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance exacte de l’un des termes du loyer et accessoires,un mois après un commandement de payer demeuré sans effet.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la société [Adresse 5] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 8.340,01 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2023.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Au vu de l’accord du bailleur pour l’octroi de délais de paiement suspensifs sur une durée de dix mois, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L.145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie .
Dans cette hypothèse, le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société INDEPENDANT BREWS UNITED depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société [Adresse 5], l'obligation de la société INDEPENDANT BREWS UNITED au titre des loyers, charges, taxes, accessoires au 17 janvier 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 7.909,57 euros (échéance de janvier 2024 incluse, déduction faite de frais de commandement par ailleurs sollicités au titre des dépens), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société INDEPENDANT BREWS UNITED.
Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 31 octobre 2023.
- Sur les autres demandes
La société INDEPENDANT BREWS UNITED, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société INDEPENDANT BREWS UNITED ne permet d’écarter la demande de la société [Adresse 5] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 900 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 novembre 2023 à minuit ;
Condamnons la société INDEPENDANT BREWS UNITED à payer à la société [Adresse 5] :
- la somme provisionnelle de 7.909,57 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 17 janvier 2024 (échéance de janvier 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023,
- la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société INDEPENDANT BREWS UNITED se libère des provisions et indemnité ci-dessus allouées en 9 mensualités égales et continues d'un montant de 880,96 euros et une 10ème et dernière mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts;
Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;
Disons que le paiement de la première mensualité devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les mensualités suivantes avant le 10 de chacun des mois suivants;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société INDEPENDANT BREWS UNITED et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] (lot n°1),
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- La société INDEPENDANT BREWS UNITED devra payer mensuellement à la société [Adresse 5], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Condamnons la société INDEPENDANT BREWS UNITED aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement (169,59 euros) ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à Paris le 26 février 2024
Le Greffier,Le Président,
Pascale GARAVELViolette BATY
