Cour d'appel, 26 mars 2024. 22/16504

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 26 MARS 2024 N° 2024/133 N° RG 22/16504 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKO6M SARL RR ROYAL RESIDENCE C/ [I] [U] [M] [S] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Françoise BOULAN Me David SAID Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 25 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01409. APPELANTE SARL RR ROYAL RESIDENCE prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée chez [Adresse 5] représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉS Monsieur [I] [U] né le 30 Janvier 1963 à [Localité 6] (ROYAUME UNI), demeurant [Adresse 1] (ROYAUME UNI) Monsieur [M] [S] pris en sa qualité de mandataire à une vente immobilière né le 02 Juin 1965 à [Localité 9] (ROYAUME-UNI), demeurant [Adresse 2] (ROYAUME-UNI) tous deux représentés par Me David SAID, avocat au barreau de NICE substitué par Me Lauriane BUONOMANO, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistés de Me François BERTHOD de l'AARPI ARTEMONT, avocat au barreau de PARIS, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BRUE, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Fabienne ALLARD, Conseillère Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2024 Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anaïs DOVINA, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [I] [U] est propriétaire d'un bien immobilier qu'il a acquis en février 2005 au moyen d'un emprunt contracté auprès de la banque Société Générale private banking le 17 février 2005. Après avoir prononcé la déchéance du terme pour cause d'ouverture au Royaume-uni d'une procédure judiciaire, la banque a engagé contre M. [U], en mai 2019, une procédure de saisie immobilière devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nice. M. [U] a mis le bien en vente et, par acte authentique du 24 octobre 2019, une promesse de vente a été consentie à M. [P] [E], avec faculté de substitution et sous condition suspensive, soit d'autorisation de vente amiable du bien par le juge de l'exécution, soit de jugement définitif prononçant la caducité ou la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière, obtenus au plus tard, le 21 février 2020. Par jugement du 16 janvier 2020, le juge de l'exécution a débouté la banque de ses demandes et ordonné la mainlevée de la saisie immobilière. Cette décision a été confirmée par la cour d'Appel d'Aix en Provence. La société à responsabilité limitée (SARL) RR Royal résidence s'est substituée à M. [P] [E] le 31 janvier 2020 et, le 20 février suivant, a levé l'option. Devant le refus de M. [U] de réitérer la vente par acte authentique, la SARL RR Royal résidence a, par actes du 10 avril 2020, assigné M. [U] et M. [M] [S], en qualité de mandataire, devant le tribunal judiciaire de Nice, afin de voir dire et juger la vente parfaite et, subsidiairement, d'obtenir des dommages-intérêts. En cours de procédure, la SARL RR Royal résidence a proposé d'acquérir le bien grevé de l'inscription hypothécaire en contrepartie d'un prix revu à la baisse, en l'occurrence 5 800 000 €, et de la constitution d'un séquestre. Cette proposition n'a pas abouti. Par jugement du 25 novembre 2022, le tribunal a : - débouté la SARL RR Royal résidence de ses demandes ; - ordonné la radiation de la publication au service de la publicité foncière de l'assignation délivrée par la SARL RR Royal résidence le 10 avril 2020 sous le N°0604P04 2020PI1842 ; - débouté MM. [S] et [U] de leur demande de dommages-intérêts ; - condamné la SARL RR Royal résidence à payer à MM. [U] et [S] la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Pour statuer ainsi, il a considéré que : - la promesse de vente a été consentie sous condition suspensive d'autorisation expresse de vente amiable par le juge de l'exécution ou de jugement définitif au 21 février 2020 prononçant la caducité ou la nullité du commandement valant saisie immobilière, or, le jugement du 16 janvier 2020, par lequel le juge de l'exécution a mis un terme à la procédure de saisie immobilière, n'était pas définitif à cette date, peu important que l'exécution provisoire ait été ordonnée ; - en l'absence de réalisation de la condition suspensive, la promesse est caduque ; - la SARL RR Royal résidence ne peut se prévaloir d'un accord postérieur, en ce que la proposition d'achat du bien à 8 500 000 € était soumise à une condition suspensive afférente aux sommes à séquestrer afin de garantir la créance de la banque, et celle-ci ne s'est pas réalisée, faute d'accord des parties. Par acte du 12 décembre 2022, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SARL RR Royal résidence a relevé appel de cette décision, limité à ses chefs qui l'ont déboutée de l'ensemble de ses demandes, ont ordonné la radiation de la publication de l'assignation, l'ont condamnée à payer à MM. [U] et [S] la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 janvier 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 6 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SARL RR Royal résidence demande à la cour de : ' infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes, l'a condamnée à payer à MM [U] et [S] la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; Statuant de nouveau, A titre principal, ' déclarer parfaite la vente par M. [U] à son profit de l'ensemble immobilier situé à [Localité 8], [Adresse 4] et [Adresse 3]r, au prix principal de 5 800 000 € ; Subsidiairement, ' déclarer parfaite la vente par M. [U] à son profit, de l'ensemble immobilier au prix net vendeur de 6 392 000 € ; ' en cas de besoin déclarer nulle et de nul effet la condition suspensive particulière affectant la promesse de vente conclue par les parties par acte authentique du 24 octobre 2019, comme étant irréalisable et donc impossible ; En toute hypothèse ; ' condamner M. [U] à comparaître chez Me [O] [X] [B], notaire à [Localité 7], ou tout autre notaire, afin de signer l'acte authentique constatant la réalisation de la vente à son profit des biens et droits immobiliers au prix net vendeur de 5 800 000 € ou de 6 392 000 €, selon ce que décidera la cour, et ce, sous peine d'une astreinte de 10 000 € par jour de retard courant passé le délai d'un mois à compter de la date fixée pour le rendez-vous chez le notaire par la sommation qui lui aura été délivrée ; ' condamner M. [U] à lui payer 4 500 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice particulier que sa carence lui a directement causé ; ' ordonner la compensation entre les créances et dettes réciproques des parties ; ' débouter MM [U] et [S] de leur appel incident et de leurs demandes reconventionnelles ; ' débouter M. [U] et [S] de toute demande plus ample ou contraire ; ' déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable à M. [S] ès qualités ; ' condamner M. [U] à lui payer une indemnité de 10 000 € pour les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamner M. [U] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, distraits au profit de son avocat. Au soutien de son appel et de ses prétentions, elle fait valoir que : - en cours de procédure, afin de mettre un terme au litige, les parties se sont accordées pour une vente au prix de 5 800 000 € et il n'est pas démontré qu'elles n'ont pas réussi à s'entendre sur le séquestre ; - s'agissant de la promesse de vente initiale, dès lors qu'un jugement est rendu, abstraction faite des voies de recours dont il est susceptible de faire l'objet, l'autorité positive de chose jugée est attachée à la décision, de sorte qu'en l'espèce, sitôt le jugement du juge de l'exécution rendu, la condition suspensive a été levée, peu important qu'un appel ait été interjeté par la banque ; - à défaut, la réalisation de la condition suspensive doit être considérée comme impossible, et donc nulle, puisqu'aucune décision définitive ne pouvait être rendue avant le 21 février 2020, sauf à ce que la banque renonce à son droit d'appel ; - le sens de la condition suspensive telle que stipulée à la promesse unilatérale de vente et que le juge doit restituer, était bien de permettre au bénéficiaire de réaliser la vente, soit amiablement sur autorisation judiciaire, soit après que les biens et droits immobiliers soient redevenus pleinement disponibles, ce qui est le cas aux termes du jugement rendu par le juge de l'exécution le 16 janvier 2020 ; - elle a respecté toutes les conditions posées par la promesse unilatérale de vente du 24 octobre 2019, comme en atteste le procès-verbal de carence dressé par le notaire le 27 février 2021 ; - la volte face de M. [U] consacre un abus fautif engageant sa responsabilité, puisqu'elle a contrarié son activité dans un climat de crise sanitaire, puis de hausse des taux d'intérêt et de guerre sur le sol européen, ne permettant plus à des investisseurs russes, très actifs dans le département des Alpes-Maritimes, de favoriser son activité et l'exposant aux fluctuations du marché et à une hausse des taux d'intérêts ainsi que du coût de rénovation de l'immeuble ; - la publication de l'assignation ne peut être considérée comme fautive, dès lors qu'elle a été formée dans des conditions légales. Dans leurs dernières conclusions d'intimés et d'appel incident, régulièrement notifiées le 2 novembre 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, MM. [U] et [S] demandent à la cour de : ' juger irrecevable la demande principale de l'appelante consistant à déclarer parfaite la vente au prix principal de 5 000 000 € ; ' confirmer le jugement sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts ; Statuant à nouveau de ce chef, ' condamner la SARL RR Royal résidence à payer à M. [U] la somme mensuelle de 48 333 € à titre de dommages et intérêts représentant l'immobilisation du bien consécutive à la publication de l'assignation, et ce pendant la période allant du 10 avril 2020 au jour de la radiation effective de la formalité auprès du service de publicité foncière ; ' condamner la SARL RR Royal résidence à leur payer la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel et aux entiers dépens. Ils font valoir que : Sur l'irrecevabilité de la demande principale : - dans ses premières conclusions d'appelante, la SARL RR Royal résidence demandait que la vente soit déclarée parfaite au prix net vendeur de 6 392 000 € et ce, sous astreinte, de sorte que la demande figurant dans ses dernières conclusions afin que la vente soit déclarée parfaite pour un prix de 5 800 000 € est irrecevable pour ne pas avoir été formée dans le délai de l'article 908 du code de procédure civile ; Sur le bien fondé de la demande principale : - aucune acceptation conforme à l'offre n'est intervenue, puisque leur conseil a explicitement répondu que l'acceptation ne pourrait s'opérer que sous réserve d'un accord sur les conditions du séquestre et que les parties ne sont jamais parvenues à un tel accord ; - en tout état de cause, l'accord des parties portait sur un bien qui, à l'époque était grevé d'hypothèque, or, M. [U] n'a jamais été d'accord pour le céder à 5 800 000 € s'il était libre de toute hypothèque ; Sur le bien fondé de la demande subsidiaire : - la promesse de vente a été consentie sous condition suspensive d'un jugement prononçant la caducité ou la nullité du commandement valant saisie immobilière, l'acte stipulant expressément que le jugement devrait être définitif et purgé de tout recours par la production d'un certificat de non-appel, or au 21 février 2020 le jugement n'était pas définitif, ni purgé de tout recours, puisqu'à cette date, la banque avait interjeté appel et il importe peu que le jugement ait été déclaré exécutoire par provision ; - la condition suspensive a été stipulée dans l'intérêt des deux parties et sa réalisation n'était pas impossible, puisque la banque pouvait renoncer à son droit d'appel ; Sur la demande reconventionnelle : - si M. [U] a accepté de revoir le prix à la baisse, parce que les conditions suspensives de la promesse n'avaient pu être levées dans le délai et qu'il était conscient que le bien étant grevé, sa vente s'avérerait délicate, cette proposition était elle même conditionnée par la constitution d'un séquestre et, contrairement à ce que soutient la SARL RR Royal résidence, cette condition n'a pas été levée ; - l'assignation, dépourvue de tout moyen sérieux, n'avait aucun autre enjeu que d'être publiée au service de la publicité foncière afin de bloquer le bien et d'empêcher sa vente à un acquéreur concurrent. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande principale Dans ses dernières conclusions, la SARL RR Royal Résidence demande à la cour d'infirmer le jugement et, à titre principal de déclarer la vente parfaite au prix de 5 800 000 € et à titre subsidiaire de la déclarer parfaite au prix de 6 392 000 €. Dans ses premières conclusions, notifiées le 6 mars 2023, elle demandait à la cour, après avoir infirmé le jugement, de déclarer parfaite la vente par M. [I] [U] à son profit de l'ensemble immobilier au prix net vendeur de 6 392 000 € et de condamner M. [I] [U] à lui payer la somme de 650 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice particulier que sa carence lui a directement causé. En application de l'article 910-4 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. La notion de prétention renvoie à l'article 4 du code de procédure civile selon lequel l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. En l'espèce, l'objet du litige, tel que déterminé par les prétentions de la SARL RR Royal résidence est de voir déclarer la vente parfaite. Le prix de vente et les moyens articulés par l'appelant au soutien de cette demande ne concernent que les modalités de la prétention. En conséquence, bien que la SARL RR Royal résidence ait modifié, en cours de procédure les modalités entourant la vente qu'elle demande à la cour de déclarer parfaite, la prétention a bien été présentée dès ses première conclusions. Il n'y a donc pas lieu à irrecevabilité en application de l'article 910-4 du code de procédure civile. Sur la demande tendant à voir la vente déclarée parfaite La SARL RR Royal résidence soutient que la vente est parfaite aux motifs qu'en cours de procédure, les parties se sont accordées sur une vente au prix de 5 800 000 € et subsidiairement que la condition suspensive affectant la promesse de vente s'est réalisée. Par courrier adressé le 20 novembre 2020 à Me Berthod, avocat au barreau de Paris, Me Bosio Evrard, avocat de la SARL RR Royal résidence indique que 'afin de mettre un terme au litige et à la procédure, je vous informe que mes clients offrent d'acquérir la propriété constituant le lot n°151 du lotissement au prix de 5 800 000 € net vendeur ... il conviendra que le montant de la créance de la Société générale à l'encontre de M. [U], garantie par une inscription hypothécaire, soit séquestrée par le notaire dans l'attente de la mainlevée'. Il résulte de ce courrier que la SARL RR Royal résidence, dûment représentée par son avocat en exécution du mandat en cours depuis le début de la procédure judiciaire, se déclare prête à acheter le bien immobilier au prix de 580 000 €. Cependant, le consentement à une vente suppose la rencontre d'une offre et d'une acceptation. L'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d'être lié dans les termes de l'offre. Or, le même jour, le conseil de M [U] a répondu au conseil de la SARL RR Royal résidence en ces termes : 'en mains votre courrier officiel de ce jour aux termes duquel vos clients offrent d'acquérir la propriété du bien nonobstant l'absence de mainlevée de l'inscription hypothécaire ; sous réserve d'un accord sur les conditions du séquestre qui sera constitué au bénéfice de l'acquéreur, je vous informe que M. [U] accepte cette offre (5 800 000 € net vendeur commission d'agent immobilier à la charge exclusive de vos clients et désistement d'action réciproque de nos clients devant le tribunal judiciaire de Nice)'. Cet écrit contient une réserve expresse tenant aux conditions de séquestre à constituer au bénéfice de l'acquéreur, de sorte qu'il est insuffisant pour considérer que les aspirations des parties coïncidaient. Il appartient à celui qui prétend que la vente est parfaite par un accord de volontés des contractants, de le démontrer. En l'espèce, la SARL RR Royal résidence ne produit aucun élément démontrant que la question du séquestre a fait l'objet d'un accord des parties. Le courrier du 8 juillet 2023 de M. [P] [E], bénéficiaire initial de la promesse de vente, qui contient des considérations relatives à la pertinence du prix et rappelle, d'une part qu'il est ouvert à la discussion, d'autre part que les parties n'ont pas intérêt au maintien de la procédure, pour réaffirmer son offre d'achat, ne contient aucun élément relatif au séquestre, de sorte qu'il est insuffisant pour lever la réserve exprimée par le vendeur dans son courrier du 20 novembre 2020. La société RR Royal résidence ne peut utilement inverser la charge de la preuve en soutenant qu'il appartient à M. [U] de démontrer qu'aucun accord n'est intervenu. En l'absence d'élément permettant de considérer que les parties se sont, expressément ou tacitement, entendues sur les conditions du séquestre, qui a fait l'objet d'une réserve expresse dans la réponse à l'offre, la cour ne dispose pas d'éléments suffisants pour retenir une rencontre des volontés et déclarer la vente parfaite au prix de 580 000 €. S'agissant de la promesse de vente initiale, formalisée par acte authentique du 24 octobre 2019, au profit de M. [P] [E] avec faculté de substitution, elle a été consentie sous condition suspensive, soit d'autorisation de vente amiable du bien par le juge de l'exécution, soit de jugement définitif prononçant la caducité ou la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière. La levée de la conditions suspensive devait être obtenue au plus tard le 21 février 2020. Aucune autorisation de vente amiable n'a été donnée par le juge de l'exécution. Par ailleurs, le jugement rendu par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nice le 16 janvier 2020 a débouté la banque poursuivante de sa demande de validation de la saisie immobilière et ordonné la mainlevée de celle-ci, ainsi que la radiation du commandement de payer du 13 février 2019 au motif que M. [U] avait toujours et régulièrement honoré les échéances de remboursement de l'emprunt, que la banque ne produisait que des articles de presse non traduits et impropres à faire la preuve d'une procédure à son encontre, alors que la clause du contrat lui permettant d'opposer la déchéance du terme en cas de procédure en cours exigeait la preuve de ce que la procédure en cours pouvait avoir un effet défavorable important sur l'activité, les actifs ou la situation financière de l'emprunteur. Ce jugement, s'il remet en cause le commandement de payer valant saisie immobilière, n'était pas définitif au jour convenu par les parties, puisqu'il n'est pas contesté que la banque poursuivante en a relevé appel. Or, la condition suspensive exigeait un jugement définitif au 21 février 2020. Les termes de la clause sont dénués d'ambiguïté en ce que les parties ont expressément souhaité, compte tenu de son incidence sur la valeur marchande du bien immobilier, que le contentieux opposant M. [U] à la banque soit clos. Contrairement à ce soutient la SARL RR Royal résidence, la réalisation de cette condition n'était pas impossible, puisque la banque poursuivante pouvait accepter les termes du jugement et donner à celui-ci un caractère définitif. En conséquence, il n'y a pas lieu à annulation de cette condition suspensive. L'exécution provisoire, qui autorise le créancier à exiger une exécution de la décision par provision, nonobstant appel, n'a pas pour effet de rendre cette dernière définitive. En effet, lorsqu'un jugement, bien que revêtu de l'exécution provisoire, fait l'objet d'un appel, il n'est pas définitif dès lors que l'appel, voie de recours ordinaire, a précisément pour objet sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. L'appel remet donc en question la chose jugée devant la juridiction d'appel pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit. Il n'est pas contesté qu'en l'espèce, la cour d'appel n'avait pas encore statué le 21 février 2020. La SARL RR Royal résidence ne démontre donc pas qu'à cette date, convenue par les parties, la condition suspensive avait été levée. En conséquence, il n'y a pas lieu à annulation de la condition et la promesse de vente doit être considérée comme caduque. Sur la demande de dommages-intérêts La SARL RR Royal résidence soutient que la volte face de M. [U] consacre un abus fautif engageant sa responsabilité. Compte tenu des termes de la promesse, expressément suspendue par les parties à une décision définitive, la SARL RR Royal résidence ne démontre pas que M. [U], qui était en droit de se prévaloir de sa caducité, a abusé de ce droit. La condition avait expressément pour objectif, alors qu'il était en proie à un litige susceptible d'affecter la valeur marchande de son bien, de soumettre l'accord des volontés à la condition que ce litige soit définitivement clos. Il n'a donc fait qu'user du droit que la commune intention des parties lui conférait. En l'absence de preuve d'un quelconque abus de M. [U], le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SARL RR Royal résidence de sa demande de dommages-intérêts. Sur la demande reconventionnelle M. [U] soutient que la publication par la SARL RR Royal résidence de l'assignation est fautive et lui a causé un préjudice dont elle doit réparation. L'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 impose la publication au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles, des demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une disposition à cause de mort. En l'espèce, l'assignation ne contenait aucune demande tendant à la constatation de la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention. En revanche, l'article 37 alinéa 2, 1° du décret du 4 janvier 1955 autorise la publication, pour l'information des usagers, des demandes en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d'une promesse unilatérale de vente. La SARL RR Royal résidence était donc autorisée à publier l'assignation délivrée à MM. [U] et [S] afin que la promesse unilatérale de vente du 24 octobre 2019 soit réitérée en la forme authentique. L'exercice d'un droit ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où son titulaire en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui. MM. [U] et [S] soutiennent que la SARL RR Royal résidence ne pouvait ignorer qu'une vente ne peut être formée en présence d'un vendeur qui subordonne explicitement son acceptation à un accord ou une condition que le candidat acquéreur sait ne pas exister. La publication a pour objectif de résoudre le conflit qui est susceptible de naître entre celui qui se prétend acquéreur et le tiers qui aurait acquis le bien avant l'issue de la procédure judiciaire. L'appréciation inexacte par la SARL Royal résidence de ses droits n'est pas à elle seule constitutive d'une faute, excluant toute bonne foi de sa part. Il appartient à MM. [U] et [S] de démontrer qu'elle ne pouvait, à l'évidence, croire au succès de ses prétentions et qu'en publiant l'assignation, elle a fait preuve de mauvaise foi et dans une intention de lui nuire, a abusé de son droit de le faire. Or, même si cette publication a eu pour effet de geler toute transaction dans l'attente de l'issue de la procédure judiciaire, ils ne justifient d'aucun élément démontrant qu'elle procède, au delà d'une appréciation inexacte de ses droits par l'appelante, d'un abus destiné à leur nuire. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts de MM. [U] et [S]. Sur les dépens et frais irrépétibles Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées. La SARL RR Royal résidence, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens d'appel et n'est pas fondée à solliciter une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité justifie d'allouer à M. [U] et M. [S], ensemble, une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, DÉBOUTE la SARL RR Royal résidence de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ; CONDAMNE la SARL RR Royal résidence à payer à MM. [U] et [S], ensemble, une indemnité de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ; CONDAMNE la SARL RR Royal résidence aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT