Tribunal judiciaire, 05 août 2025. 25/00421

N° RG 25/00421 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NOPE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 9] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Adresse 7] [Localité 5] 11ème civ. S2 N° RG 25/00421 N° Portalis DB2E-W-B7I-NOPE Minute n° ☐ Copie exec. à : Me Jean WEYL Monsieur [T] [O] ☐ Copie c.c à la Préfecture Le 05 Août 2025 Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 05 AOUT 2025 PARTIE REQUÉRANTE : S.A. 3F GRAND EST, Groupe Action Logement d’H.L.M [Adresse 6] [Localité 4] représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111 PARTIE REQUISE : Monsieur [T] [O] [Adresse 1] [Adresse 8] [Localité 4] Comparant OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Aurélie MALGOUVERNE, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Août 2025. ORDONNANCE: Contradictoire en Premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier RAPPEL DES FAITS Par contrat de location du 19 octobre 2017 ayant pris effet le 25 octobre 2017, la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a donné à bail à M. [T] [O] pour une durée de 3 mois un logement à usage d’habitation n° A893L-0010, logement 0010 sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 325,98 € outre les provisions et régularisation annuelle de charges. Des loyers étant demeurés impayés, la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 7 janvier 2025. La Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement a ensuite fait signifier à M. [T] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 janvier 2025 pour la somme en principal de 1 267,88 €. Puis elle a fait assigner à l’audience du 4 juillet 2025, M. [T] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A cette audience, le président a constaté la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier. La Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de : - constater la résiliation au 10 mars 2025 du contrat de bail conclu entre les parties le 19 octobre 2017 ; En conséquence, - constater que M. [T] [O] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe ; - ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ; - le condamner à lui payer une provision de 1 814,88 € ; - le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 11 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués ; - le condamner au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer. - Constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision. Elle actualise sa créance à la somme de 3 126,75 selon relevé de compte du 2 juillet 2025. La dette ayant augmenté, les trois derniers loyers demeurés impayés, elle demande l’expulsion. M. [T] [O] a comparu. Il expose être dans l’attente d’une décision d’indemnisation à la suite de sa perte d’emploi du fait de problèmes avec son titre de séjour. Il indique que les premiers paiements sont intervenus. Il a donc versé 525 € à son bailleur le 3 juillet 2025 et propose de payer 100 € par mois en sus du loyer courant. La demanderesse est autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé reçu le lundi 7 juillet 2025. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9-1, et un commandement de payer a été signifié le 10 janvier 2025 pour un montant en principal de 1 267,88 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seuls trois paiements respectivement de 150, 200 et 300 € sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025 à 24 heures. M. [T] [O], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. L’expulsion de M. [T] [O] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration. 3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». N° RG 25/00421 - N° Portalis DB2E-W-B7I-NOPE Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement...» En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». La Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement produit un décompte démontrant que M. [T] [O] reste lui devoir la somme de 3 126,75 € au quittancement du mois de juin 2025. M. [T] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et justifie d’un paiement de 526,75 € ramenant la dette à 2 600 €. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 600 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». Compte tenu de ces éléments et de l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer courant caractérisée par le seul paiement de 526,75 € depuis les effets du commandement de payer, paiement qui ne justifie pas de sa capacité financière à s’acquitter du loyer courant outre les 100 € supplémentaires qu’il se propose de payer chaque mois, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [T] [O] des délais de paiement. 5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : M. [T] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [T] [O] sera condamné à lui verser une somme de 260,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 19 octobre 2017 ayant pris effet le 25 octobre 2017 entre la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement et M. [T] [O] concernant un logement à usage d’habitation n° A893L-0010, logement 0010 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 mars 2025 à 24 heures ; ORDONNE en conséquence à M. [T] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour M. [T] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [T] [O] à payer à la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation, la somme de 2 600 € (décompte arrêté à la date du 3 juillet 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ; CONDAMNE M. [T] [O] à payer à la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 11 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ; CONDAMNE M. [T] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNE M. [T] [O] à verser à la Société Anonyme d'HLM, 3F GRAND EST, Groupe Action Logement la somme de 260,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe. Le Greffier Le Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, en référé Aurélie MALGOUVERNE Laurent DUCHEMIN