Tribunal judiciaire, 24 mai 2024. 23/01629

Du 24 mai 2024 5AE SCI/ PPP Contentieux général N° RG 23/01629 - N° Portalis DBX6-W-B7H-X2HI Mutuelle MAIF, [W] [E] C/ [R] [V], [T] [J] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] - [Localité 7] JUGEMENT EN DATE DU 24 mai 2024 JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT, DEMANDERESSES : Mutuelle MAIF immatriculée sous le n° 775 709 702 [Adresse 4] [Localité 10] Représentée par Maître Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS Madame [W] [E] née le 19 Mai 1953 à [Localité 13] [Adresse 9] [Localité 6] Représentée par Maître Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS DEFENDEURS : Monsieur [R] [V] né le 24 Avril 1980 à [Localité 12] [Adresse 5] [Localité 8] Non comparant Monsieur [T] [J] né le 04 Mai 1992 à [Localité 14] [Adresse 1] [Localité 11] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale n° 2023/006791 du 09/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX) Représenté par Me Aurélie GOULET (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 25 Mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. Exposé du litige Par acte sous seing privé du 9 avril 2018 Mme [W] [E] a consenti à M. [T] [J] et M. [R] [V] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 12] moyennant un loyer mensuel de 667,52 euros outre une provision mensuelle sur la taxe d’ordures ménagères de 10,33 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 667,52 euros a été versé à l’entrée dans les lieux. Par ordonnance en date du 11 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection statuant en référé, saisi par assignation du 1er octobre 2019, a notamment constaté la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit à compter du 25 juillet 2019 et autorisé l’expulsion de M. [T] [J] et M. [R] [V], ce dernier seul comparant ayant toutefois indiqué que M. [T] [J] était hébergé par ses parents à la suite d’un AVC, et avait notifié un congé. M. [R] [V] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi le 2 novembre 2020. Par acte introductif d’instance en date du 5 avril 2023, Mme [W] [E] et la MAIF ont fait assigner M. [T] [J] et M. [R] [V] à l’audience du 16 mai 2023 du juge des contentieux de la protection au Pôle Protection et Proximité de Bordeaux, pour obtenir, leur condamnation solidaire : - à payer à la MAIF, subrogée dans les droits de Mme [W] [E], la somme de 3.249,95 euros - à payer à Mme [W] [E] la somme de 495,49 euros - à payer à Mme [W] [E] et M. [T] [J] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens. Après plusieurs reports successifs à la demande des parties, représentées par avocat, l’affaire a été examinée à l’audience du 25 mars 2024. Mme [W] [E] et la MAIF, représentés par avocat, ont maintenu leurs demandes à cette audience et conclu au débouté de M. [T] [J] de ses demandes, fins et conclusions. Ils expliquent qu’à la suite de la restitution des lieux, des désordres imputables aux défendeurs ont été constatés et consignés dans le rapport du cabinet POLYEXPERT qui a chiffré le coût des réparations à 3.745, 44 euros, que la MAIF a versé à Mme [W] [E] la somme de 3.249,95 euros et se trouve subrogée dans les droits de celle-ci. Les demanderesses soutiennent que M. [T] [J], qui a donné congé le 17 août 2020, demeurait tenu solidairement jusqu’au 17 février 2021 et par suite demeure tenu solidairement aux réparations à la suite de l’état des lieux de sortie du 2 novembre 2020. Ils s’en rapportent à justice s’agissant de la demande de délais de paiement. M. [T] [J], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de : * à titre principal, - constater que le contrat de bail de Monsieur [T] [J] était résilié depuis le 17 août 2020 - Par conséquent, débouter l’ensemble des parties de leurs demandes son encontre * à titre subsidiaire, - limiter les condamnations mises à sa charge à 1.477,01 € pour la MAIF et 378,00 € pour Madame [W] [E] ; - condamner Monsieur [R] [V] à le garantir et relever indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre * en tout état de cause, - débouter l'ensemble des parties de leurs demandes à son encontre - condamner toutes parties succombantes à payer à Maître Aurélie GOULET la somme de 1.500 € HT soit 1.800 € TTC au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 - condamner toutes parties succombantes aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile et, au surplus, à tous les frais d’exécution, en ce compris le droit proportionnel dû à l’huissier de justice sur le fondement de l’article A444-32 du Code de commerce. Il explique qu’à la suite d’un AVC le 22 juin 2020 il a quitté le logement dans lequel il n’est jamais retourné, qu’il a notifié un congé par lettre recommandée du 15 juillet 2020 avec accusé de réception du 17 juillet 2020 au mandataire de Mme [W] [E], le bail étant résilié à son égard le 17 août 2020 et qu’il ne peut être tenu des dégradations locatives constatées alors qu’il n’était plus locataire. Subsidiairement il fait valoir que seul l’état des lieux de sortie peut fonder la demande de réparations locatives. En comparant les états des lieux d’entrée et de sortie il conteste l’imputation de frais au titre des peintures, des frais de plomberie et des frais de ménage de Mme [W] [E]. Il soutient en outre que l’état du logement résulte du seul comportement de M. [R] [V] qui a commis une faute en ne procédant pas aux réparations et au nettoyage nécessaires et doit donc le relever indemne de toute condamnation. Il sollicite des délais de paiement en cas de condamnation à son encontre en indiquant percevoir 850 euros par mois au titre de l’AAH, et de la PCH qu’il reverse à sa mère. Il propose de verser entre 50 et 100 euros par mois. Il demande en outre au tribunal d’écarter l’exécution provisoire du jugement. M. [R] [V], régulièrement cité selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile, et auquel M. [T] [J] a fait signifier ses conclusions le 4 septembre 2023 par acte remis à personne, n'a pas comparu. Motifs de la décision Sur le défaut de comparution de M. [R] [V] En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable est fondée. M. [T] [J] assigné selon les modalités prévues par l’article 659 du code procédure civile n'a pas comparu. Les prétentions n’excédant pas la valeur de 5.000 euros, il convient de statuer par défaut en dernier ressort. Sur l’obligation de M. [T] [J] au paiement des frais de réparations locatives Aux termes du bail les locataires étaient tenus, à l’égard de leur bailleur, solidairement de leurs obligations locatives, parmi lesquelles celle d’entretenir le logement en bon état de propreté et de réparations locatives et de répondre des dégradations et pertes survenus pendant la durée de la location. Selon l’article 8-1 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. Il résulte des pièces produites par M. [T] [J] qu’il a notifié un congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 juillet 2020, dont la régularité n’est pas contestée, alors que le délai de préavis est d'un mois pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, ce qui était le cas de M. [T] [J]. Dès lors la date d’effet du congé était le 27 août 2020 et il demeurait tenu solidairement aux obligations précitées durant six mois à compter de cette date. En conséquence, l’état des lieux de sortie étant intervenu le 2 novembre 2020, M. [T] [J] demeure tenu solidairement au paiement des réparations locatives. Sur la demande en paiement au titre des frais de remise en état En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont notamment obligés : - d’user paisiblement des lieux loués, - de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent une cause étrangère exonératoire, - de prendre à leur charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par Décret en Conseil d’Etat. De son côté, en application de l’article 6 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé notamment : - de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; -d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ; - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En application de l’article 3-2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989, un état des lieux établi contradictoirement lors de la remise et lors de la restitution des clés est joint au contrat de bail. La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie permet de vérifier le manquement ou non d’un locataire à ses obligations d’entretien et de restitution des lieux sans dégradation. Cependant le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté résultant de l’écoulement naturel du temps doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement de quelconques indemnités en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps. Même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, doit donc être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire. Il convient en outre de rappeler que l’obligation d’indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n’est pas subordonnée à l’obligation pour le bailleur de justifier de la dépense faite mais de fournir les éléments permettant d’en évaluer le coût, notamment au moyen de devis, l’évaluation relevant de l’appréciation souveraine du juge. En l’espèce, les demandeurs produisent les état des lieux d’entrée en date du 17 mai 2018 et de sortie en date du 2 novembre 2020, ainsi qu’une expertise du cabinet POLYEXPERT en date du 18 février 2021 qui n’est pas contradictoire et est intervenue plusieurs mois après la reprise des lieux. Seul l’état des lieux de sortie du 2 novembre 2020 peut être pris en compte pour apprécier la nécessité de travaux imputables aux locataires sortants. De plus il convient de tenir compte d’une occupation du logement durant deux ans et demi. Les demandent réclament les indemnités suivantes : - frais de Peinture : 2.728 € TTC suivant facture de la société AZ PEINTURE du 28 février 2020 - Remplacement du néon de la salle d`eau : 12 € - Plomberie : 432,94 € TTC suivant devis de la SARL [C] PLOMBERIE du 19 février 2021 - Remplacement de la poignée de la fenêtre et réparation des charnières de la porte du meuble haut de cuisine : 104,50 € TTC suivant facture de la société LEANDRE du 26 janvier 2021 - frais de nettoyage des fenêtres et des volets : 253 € - frais de nettoyage par la requérante sur une durée de 9h valorisés à la somme de 90 €. S’agissant des frais de peinture la facture précitée du 28 février 2021 porte sur les murs du séjour et le sol, les murs de la cuisine et les murs de la chambre 1. Á l’entrée dans les lieux la peinture des murs dans la cuisine était neuve, sur une toile de verre mal posée. L’état des lieux de sortie ne comporte la mention d’aucune dégradation concernant les murs, même si de façon globale la pièce est décrite sale, les vitres non faites, les étagères sales, le placard haut cassé, et le frigo manquant. Il n’y a donc pas lieu d’allouer une indemnisation pour les frais de peinture dans la cuisine. Á l’entrée dans les lieux la peinture des murs était neuve s’agissant du séjour, alors que l’état des lieux de sortie mentionne que la peinture est à refaire, il y a donc lieu de retenir les frais de peinture d’un montant de 780 HT, soit 858 euros, en appliquant un coefficient de vétusté de 10%, la somme allouée de ce chef sera donc de 772,20 euros TTC. La peinture des sols est décrite neuve dans l’état des lieux d’entrée alors que l’état des lieux de sortie mentionne des éclats et impacts, ce qui justifie d’imputer les frais de peinture aux locataires sortants avec application d’un coefficient de vétusté de 10%. L’indemnité allouée sera donc de 356,40 euros (montant TTC dans la facture : 396 euros). La peinture de murs des deux chambres est mentionnée en état d’usage dans l’état des lieux d’entrée avec mention de multiples dégradations qui pour l’essentiel sont retrouvées dans l’état des lieux de sortie sans que l’on puisse retenir une aggravation dont l’origine serait imputable aux locataires, l’état d’usage ne pouvant évoluer que vers un état de plus en plus dégradé. Dès lors aucune indemnité ne peut être allouée en ce qui concerne la chambre. S’agissant des frais de plomberie, sont imputés aux locataires la fourniture et pose d’un ensemble douche, le remplacement de la pipe WC, la fourniture et pose d’une tête de radiateur, et le débouchage de la canalisation. Cependant dans l’état des lieux de sortie la douche est décrite comme étant neuve et aucune dégradation n’est mentionnée, le WC est décrit en bon état sans dégradation. Les radiateurs dans toutes les pièces sont décrits en bon état et il n’est pas mentionné qu’il manque une tête de radiateur. Par conséquent au vu de l’état des lieux de sortie aucune indemnité ne peut être allouée au titre des frais de plomberie. Par ailleurs sont justifiés au vu de l’état des lieux de sortie le remplacement de la poignée de la fenêtre et la réparation des charnières de la porte du meuble haut de cuisine (104,50 € TTC), le remplacement d’un néon (12 euros), les frais de nettoyage des fenêtres et des volets (253 €) ainsi que l’octroi d’une indemnité forfaitaire de 90 euros au titre des frais de nettoyage de l’appartement que l’état des lieux de sortie décrit comme étant à nettoyer entièrement. Par conséquent M. [T] [J] et M. [R] [V] seront condamnés à payer solidairement au total la somme de 1.588,10 euros. Par ailleurs en application de l’article L. 121-12 du code des assurances, l'assureur qui a payé l'indemnité d'assurance est subrogé, jusqu'à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l'assureur. Dès lors que la MAIF a versé à Mme [W] [E], son assurée, une indemnité de 3.249,95 euros, et qu’elle est subrogée dans ses droits, la condamnation précitée interviendra au profit de l’assureur. Sur la demande en garantie formée par M. [T] [J] à l’encontre de M. [R] [V] M. [T] [J] soutient que les frais de réparation doivent être supportés par M. [R] [V], seul occupant des lieux au jour de l’état des lieux de sortie, auquel il incombait de remettre le logement en bon état. Néanmoins M. [T] [J] ne démontre pas que les dégradations constatées sont survenues postérieurement à son départ, ni que le logement était propre quant il l’a quitté. Dès lors il ne peut être garanti par M. [R] [V] de la condamnation prononcée à son encontre, sauf à juger que dans les rapports entre eux, M. [T] [J] et M. [R] [V] devront chacun pour moitié supporter le paiement de l’indemnité due à la MAIF. Sur la demande de délais de paiement En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation de M. [T] [J], il lui sera accordé un délai de paiement pour acquitter la dette et ce dans les conditions précisées au dispositif. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. M. [T] [J] et M. [R] [V], condamnés au paiement, supporteront la charge des dépens, aucun motif ne justifiant qu’ils y soient tenus solidairement. Il est toutefois équitable que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés. En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. Par ces motifs Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut, en dernier ressort, CONDAMNE solidairement M. [T] [J] et M. [R] [V] à payer à la MAIF la somme de 1.588,10 euros au titre des réparations locatives, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DIT que dans leur rapport entre eux M. [T] [J] et M. [R] [V] supporteront la charge de cette dette chacun par moitié ; ACCORDE à M. [T] [J] des délais de paiement ; L'AUTORISE à s'acquitter de sa dette en 19 mensualités de 80 euros, suivies d’une mensualité correspondant au solde de la dette ; DIT que le premier versement aura lieu le 10 du premier mois qui suivra la signification du jugement, que les autres auront lieu le 10 de chaque mois ; DIT qu'à défaut de paiement d'une échéance à son terme, la dette redeviendra immédiatement exigible pour l'intégralité de son montant restant dû ; DÉBOUTE les parties en leurs demandes autres, plus amples ou contraires ; CONDAMNE M. [T] [J] et M. [R] [V] aux dépens ; REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code procédure civile ; CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection