Tribunal judiciaire, 06 mars 2024. 23/57532

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/57532 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZES N° : 14 Assignation du : 04 Octobre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 06 mars 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDEURS Madame [K] [M] épouse [P] [Adresse 5] [Localité 6] Monsieur [Y] [M] [Adresse 3] [Localité 4] représentés par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0074 DEFENDERESSE S.A.R.L. HALO RESTO (SEVENTY FIVE) [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Maître Richard ruben COHEN de la SELAS SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS - #C1887 DÉBATS A l’audience du 23 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 15 mai 2017, Monsieur [Y] [M] et Madame [K] [M], épouse [P], ont consenti à la société HALO RESTO un contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 20.400 euros, ainsi qu'une provision mensuelle sur charges de 100 euros. Les lieux étaient ainsi décrits au terme du contrat de bail : « Une boutique sise à la droite de l'entrée du dit immeuble avec arrière boutique, WC, cave et le droit d'accès aux WC communs situés dans la cour de l'immeuble ». Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont délivré au preneur un premier commandement de payer le 19 décembre 2022. Ils lui ont délivré un second commandement le 28 juillet 2023 portant sur la somme de 14.354,40 €. C'est dans ces conditions que Monsieur et Madame [M], se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, ont, par exploit délivré le 4 octobre 2023, fait citer la SARL HALO RESTO devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé. L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties. A l'audience du 23 janvier 2024, Monsieur et Madame [M] concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 août 2023, - ordonner l'expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir, outre la séquestration des biens laissés, - condamner la défenderesse à leur verser la somme de 4168,15€ au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024 inclus, majorée de 10% et portant intérêt au taux légal, - la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation forfaitaire, à compter du 28 août 2023, égale à deux fois le montant journalier du dernier loyer exigible par jour de retard, majoré des charges jusqu'à libération des lieux, - déclarer le dépôt de garantie acquis aux demandeurs, - ordonner la capitalisation des intérêts, - condamner la défenderesse à leur verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. En réponse, la défenderesse sollicite de : - in limine litis, condamner les demandeurs à verser aux débats une copie de l'état des lieux d'entrée sous astreinte de 200€ par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance, - à titre principal, dire et juger que les commandements de payer ont été mis en œuvre de mauvaise foi et que les demandes des requérants se heurtent à une contestation sérieuse, - à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur trois mois à hauteur de 1000€ par mois, le solde devant être versé à la 4ème mensualité, délais suspensifs de la clause résolutoire, - réduire la clause pénale à 1 euro symbolique, - en tout état de cause, condamner les requérants à lui verser la somme provisionnelle de 4300€ appelée pour la période du 1er juin 2017 au 31 décembre 2020 au titre des provisions sur charges, - ordonner la compensation judiciaire des créances et des dettes réciproques, - condamner les requérants à lui verser la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. A l'audience, le conseil de la défenderesse a remis à la barre un chèque d'un montant de 4168,15€, daté du 23 janvier 2024, établi à l'ordre de la CARPA, sollicitant qu'il soit encaissé le 12 février 2024. Par notes en délibérés sollicitées par le magistrat, les requérants ont communiqué le commandement de payer du 28 juillet 2023 en son intégralité et la défenderesse a communiqué le contrat de bail civil. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience. MOTIFS A titre liminaire, il convient de préciser que la demande de communication de pièces n'est pas une demande qui doit être présentée in limine litis. Dès lors, il n'y a pas lieu de la traiter préalablement aux autres demandes, le juge des référés n'étant pas juge de la mise en état. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En l'espèce, il résulte des écritures des parties qu'elles s'entendent, en dehors de la contestation portant sur la régularisation des charges, sur une dette locative de 4168,15€ arrêtée au 23 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus. La dette doit donc être arrêtée à cette somme. En vertu de l'article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. L'article R.145-36 du même code dispose que l'état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. Il est constant que l'absence de régularisation des charges rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges. Les requérants ne justifient pas avoir procédé à la régularisation des charges pour les années 2018 à 2020. Toutefois, sont communiqués les décomptes de charges de copropriété pour ces années, permettant d'identifier les charges locatives réelles. Elles se sont ainsi élevées en 2018 à 1149,68€, à 1229,26€ en 2019 et à 931,44€ au titre de l'année 2020. En conséquence, les requérants sont redevables à l'égard du preneur et au titre des régularisations des charges sur ces trois années, de la somme de 289,62€, selon calcul suivant (3600€ [provisions sur charges sur trois années] – 3310,38€ [charges locatives réelles]), à laquelle s'ajoutent les provisions sur charges de l'année 2017 à hauteur de 700€. Dès lors, les bailleurs sont redevables de la somme de 989,62€. Il y a lieu d'ordonner la compensation des sommes dues de parts et d'autres, de sorte que la défenderesse sera condamnée au paiement d'une somme non sérieusement contestable de 3178,53€ (4168,15€ - 989,62€) à titre de provision à valoir sur la dette arrêtée au 23 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus. La clause pénale n'apparaissant pas manifestement excessive, il y sera fait droit à hauteur de 317,85€ à titre provisoire. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d'une fraction de dépôt de garantie ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement soit de payer resté infructueux. Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. Les requérants se fondant sur le second commandement de payer, il n'y a pas lieu d'examiner les conditions de délivrance du premier commandement. La défenderesse soutient que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, en l'absence de régularisation des charges depuis l'année 2017 et du fait qu'elle a subi un trouble de jouissance résultant du fait que la cave située sous la boutique, et qui faisait partie des prévisions contractuelles lors de son entrée dans les lieux, s'est avérée ne pas appartenir aux bailleurs ce qui l'a contrainte à régulariser un bail civil avec le propriétaire de la cave, rétroactivement à compter du 1er avril 2014, à verser une somme de 8508,80€ à titre de régularisation et à payer un loyer mensuel de 221 euros. En réponse, les requérants exposent que le gestionnaire du bien n'a pas répondu à leurs sollicitations au titre des régularisations de charges, mais produisent les régularisations effectuées en 2021 et 2022, justifiant également des décomptes de charges établis par le syndicat des copropriétaires depuis 2018. En ce qui concerne la perte de jouissance, les époux [M] indiquent que le contrat de bail ne prévoit pas l'existence d'une communication entre le rez-de-chaussée et la cave, communication dont ils ignoraient l'existence. Ils ajoutent que le bail civil a été signé par la défenderesse sans qu'elle ne les en informe de sorte qu'ils ne peuvent être tenus responsables. En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 28 juillet 2023 pour la somme de 12.878,36€ au titre des loyers, le surplus étant lié à l'application d'une clause pénale. Il résulte du décompte annexé au commandement du 28 juillet 2023 qu'il ne porte pas sur les provisions sur charges des années antérieures à 2022. Dès lors, la jurisprudence citée par la défenderesse n'est pas applicable à l'espèce, Monsieur et Madame [M] n'ayant pas exigé le paiement de régularisations soudaines de charges. Dans la mesure où la régularisation de charges de l'année 2022 pouvait être effectuée jusqu'au 30 septembre 2022 en vertu de l'article R.145-36 du code de commerce, les causes du commandement délivré avant cette date n'apparaissent pas sérieusement contestables. En outre, il n'est pas démontré par la défenderesse que les bailleurs auraient manqué à leur obligation de délivrance qui aurait entraîné l'impossibilité d'exploiter les lieux, les conditions alléguées par la défenderesse dans lesquelles le bail civil portant sur la cave n°17 a été conclu n'étant pas démontrées et la défenderesse ne produisant aucun élément sur ce point. Au contraire, il résulte du contrat de bail civil portant sur la cave n°17 appartenant à Monsieur [V] que la société HALO RESTO a pris possession de cette cave à compter du mois de février 2018 et qu'elle n'ignorait pas que cette cave n'appartenait pas aux bailleurs puisque des versements étaient effectués sporadiquement à la société Gessim, gestionnaire de la cave n°17, qui n'est pas le gestionnaire des biens des époux [M]. En outre, il est indiqué que cette cave est utilisée à titre de remise et non de cuisine. Dès lors, le preneur ne démontre, par aucun élément, que la bonne foi des bailleurs au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement puisse être remise en cause de façon évidente, de sorte que la contestation opposée n'apparaît pas suffisamment sérieuse pour faire échec au jeu de la clause résolutoire. Il n'est pas allégué que les causes de ce commandement ont été régularisées dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire est acquise. Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Compte tenu de la diminution de la dette depuis la délivrance du commandement de payer, de la remise à la barre d'un chèque réglant le solde locatif, mais également de la condamnation des bailleurs au paiement d'une provision au titre des régularisations de charges, il y a lieu d'accorder à la défenderesse des délais de paiement qui auront pour effet de suspendre la clause résolutoire dans les conditions prévues au dispositif dans la limite de trois mois. A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion ordonnée, et le défendeur sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer actuel et des charges en cours, sans majoration suivant la clause relative au paiement de l'indemnité d'occupation. En effet, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation, à la conservation du dépôt de garantie et à la clause pénale de 10% des sommes dues, déjà allouée et toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à deux d'entre elles, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés. Il n'y aura pas lieu à référé sur ces demandes pour cette raison. Il n'y a pas lieu d'assortir la décision d'expulsion d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre le locataire à quitter les lieux volontairement. Sur la demande de communication de pièces L'article 11 du code de procédure civile dispose que les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. En vertu de l'article 142 du même code, les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139. L'article 139 dispose que s'il estime cette demande fondée, le juge ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce. Il est constant que la pièce dont la communication est sollicitée doit être utile à la résolution du litige et venir en appui des moyens soutenus par le requérant à la communication. En l'espèce, la demande de communication de l'état d'entrée dans les lieux a pour objet de démontrer que les époux [M] étaient informés de l'existence d'une trémie entre la cave et le rez-de-chaussée de l'immeuble. Toutefois, l'argument du preneur est de démontrer la mauvaise foi des bailleurs lors de la délivrance du commandement de payer, aux motifs que la cave située sous le rez-de-chaussée de l'immeuble ne leur appartenait pas et qu'il a du conclure un bail civil sur celui-ci. Dès lors, l'état des lieux ne peut qu'établir l'existence d'une trémie entre le rez-de-chaussée et la cave transformée en cuisine, sans pour autant établir la connaissance par les bailleurs du fait que la cave transformée en cuisine n'étaient pas leur cave mais celle de Monsieur [V], ce qui, au demeurant, ne résulte pas de la lecture du contrat de bail civil qui précise que la cave 17 est louée à destination de remise, ni des termes du constat d'huissier du 2 août 2021 repris dans les conclusions du syndicat des copropriétaires pour l'audience du 22 mai 2023 (pièce 9 de la défenderesse), qui décrit bien la cave n°16 (appartenant aux époux [M]) donnée à bail commercial et aménagée en cuisine. Dès lors, la production de l'état des lieux d'entrée n'apparaît pas utile ni pertinente à la résolution du litige et la demande sera rejetée. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse, succombant à l'instance, à verser aux requérants la somme de 2200 euros au titre de leurs frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. Succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en application des dispositions de l'article 696 du même code. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ; Constatons que la SARL HALO RESTO est redevable à l'égard de Monsieur et Madame [M] de la somme de 4168,15€ au titre de la dette locative échue au 23 janvier 2024 ; Constatons que Monsieur et Madame [M] sont redevables à l'égard de la SARL HALO RESTO de la somme de 989,62€ au titre des provisions sur charges ; Ordonnons la compensation judiciaire des sommes dues de parts et d'autres ; Condamnons en conséquence la SARL HALO RESTO à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 3178,53€, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 23 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus ; Condamnons la SARL HALO RESTO à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 317,85 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale ; Ordonnons la capitalisation des intérêts ; Autorisons la société HALO RESTO à se libérer de la somme de 3178,53€ en quatre mensualités, dont trois mensualités de 1000€, le solde devant être versé à la 4ème mensualité, en sus du loyer et des charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire du contrat de bail qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement précitées, Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets, Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société HALO RESTO portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la société HALO RESTO et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Rejetons la demande d'astreinte ; Condamnons en ce cas la société HALO RESTO à payer à Monsieur et Madame [M] une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux, Rejetons la demande de communication de pièces ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Condamnons la société HALO RESTO à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 2200 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la société HALO RESTO au paiement des dépens ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN