Texte intégral
MINUTE N°
N° RG 25/00435 - N° Portalis DB22-W-B7J-S6YQ
S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 4]
C/
S.C.I. CISA
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 2]
[Adresse 11]
[Localité 9]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 21 Novembre 2025
DEMANDEUR :
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société par actions simplifiée GML IMMO, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 15] sous le numéro 890 457 641 - dont le siège social est sis [Adresse 8]
Non comparante, représentée par Maître Sophie BILSKI, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Magali LIMA, avocat au barreau de PARIS
d'une part,
DÉFENDEUR :
Société civile immobilière CISA, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 15] sous le numéro 444 225 783 - dont le siège social est sis [Adresse 1]
Non représentée
d'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire
Greffier présent lors de débats : Victor ANTONY
Greffier présent lors de la mise à disposition : Thomas BOUMIER
Copies délivrées le :
1 copie exécutoire à : Maître Sophie BILSKI
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, le Syndicat Des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 3] à SAINT GERMAIN EN LAYE (78 100), pris en la personne de son Syndic en exercice, la société GML IMMO, [Adresse 7], a fait assigner la SCI CISA, devant ce Tribunal aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
2 208,07 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés, arrêtés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 ;2 055,20 € au titre des frais de recouvrement ;soit un total de 4 263,27 € ;2 500 € à titre de dommages et intérêts ;2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;en disant qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été délivrée pour l'audience du Tribunal du 23 septembre 2025.
A l’audience du 23 septembre 2025, le Syndicat Des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12], représenté par son Conseil, a actualisé sa créance pour la porter à la somme de 3 563,27 €, dont 1 508,07 € de charges et travaux et 2 055,20 € de frais, deux règlements de 300 € et 400 € ayant été effectués. Le Syndicat Des Copropriétaires a maintenu ses autres demandes.
Citée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI CISA n'a été ni présente, ni représentée.
Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 21 novembre 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les conséquences du défaut de comparution de la défenderesse :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la SCI CISA, régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.
En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.
Sur les charges et travaux de copropriété :
Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.
De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.
Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le Syndicat Des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] verse aux débats :
le relevé de propriété des lots appartenant à la SCI CISA ;les appels de charges et travaux du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales en date des 27 juin 2023, 25 avril 2024 et 7 mai 2025, portant approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2023, 2024, 2025 et 2026, avec des attestations de non-recours pour chacune de ces assemblées ;le décompte de la créance depuis du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 ;la mise en demeure du 23 octobre 2024 adressée par le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires à la SCI CISA ;un jugement du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, en date du 19 octobre 2022, ayant condamné la SCI CISA au titre de charges et travaux de copropriété précédemment impayés ;les Contrats de Syndic en vigueur du 26 avril 2024 au 30 juin 2026.
Il ressort de ces documents que la SCI CISA reste devoir la somme de 1 508,07 € au titre des charges et travaux de copropriété du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024, date de la mise en demeure.
Sur les frais de recouvrement :
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En l'espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de reprise de dossier et de mise en demeure pour le montant de 720 € et de lancement d’assignation pour celui de 1 335,20 €, soit un total de 2 055,20 €.
Toutefois, le Contrat de Syndic en vigueur, à l’époque où ces frais ont été facturés, ne prévoit pas la facturation de tels frais.
Il est par ailleurs rappelé que la constitution, la transmission et le suivi des dossiers confiés aux commissaires de justice et avocats constituent des actes d'administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.
Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Enfin, s’agissant des frais dits irrépétibles, il sera statué ci-après en ce qui les concerne.
En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat Des Copropriétaires concernant les frais de recouvrement.
Sur les dommages et intérêts :
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En se refusant de façon prolongée et réitérée à acquitter ses charges de copropriété, sans raisons valables, la SCI CISA a commis une faute, qui a causé au Syndicat Des Copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.
Sur l'article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire :
Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat Des Copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 600 € lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI CISA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Le jugement sera assorti de plein droit de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI CISA à payer au Syndicat Des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 3] à SAINT GERMAIN EN LAYE (78 100), pris en la personne de son Syndic en exercice, la société GML IMMO, [Adresse 5], à CARRIERES SOUS POISSY (78 955), les sommes de :
1 508,07 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 1er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal, à compter du 23 octobre 2024, date de la mise en demeure ;500 € à titre de dommages et intérêts ;
DEBOUTE le Syndidat Des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société GML IMMO, [Adresse 5], à [Localité 10], de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE la SCI CISA à verser au Syndicat Des Copropriétaires de l’Immeuble situé [Adresse 3] à SAINT GERMAIN EN LAYE (78 100), pris en la personne de son Syndic en exercice, la société GML IMMO, [Adresse 6] à CARRIERES [Adresse 14] POISSY (78 955), la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI CISA aux dépens ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;
DÉBOUTE le Syndicat Des Copropriétaire de l’Immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 13], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société GML IMMO, [Adresse 5], à [Localité 10], de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.
Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.
Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire
