Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 20/11639
N° Portalis 352J-W-B7E-CTHW6
N° MINUTE : 10
Assignation du :
27 Octobre 2020
Jugement de fixation
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 21 Février 2024
DEMANDERESSE
Société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. venant aux droits de la S.A.S. BENETTON FRANCE COMMERCIAL représenté par son Président Monsieur [L] [R]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Marie PFYFFER D’ALTISHOFEN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #K80
DEFENDERESSE
S.C.P.I. IMMORENTE
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 15 Novembre 2023 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous signature privée en date du 8 septembre 2010, la S.C.P.I. IMMORENTE a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.S. BENETTON FRANCE COMMERCIAL des locaux composés d’un magasin en rez-de-chaussée avec lavabo et toilettes en sous-sol constituant le lot n°1 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er avril 2010 afin qu’y soit exercée une activité d’orfèvrerie-bijouterie, de maroquinerie-bagage pour des produits de qualité ou vendus sous une enseigne de notoriété, de prêt-à-porter et de produits dérivés sous enseigne de notoriété nationale ou internationale, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 310.000 euros hors taxes et hors charges.
Par acte d’huissier en date du 4 mars 2019, la S.A.S. BENETTON FRANCE COMMERCIAL a fait signifier à la S.C.P.I. IMMORENTE une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er avril 2019.
En l’absence de réponse dans un délai de trois mois à compter de cette signification, la S.C.P.I. IMMORENTE est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
À défaut d’accord sur le montant du loyer, la S.A.S. BENETTON FRANCE COMMERCIAL a, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 15 juin 2020 réceptionnée le lendemain, notifié à la S.C.P.I. IMMORENTE un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 146.601 euros hors taxes et hors charges en principal, puis l’a, par exploit d’huissier en date du 27 octobre 2020, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Par acte sous signature privée en date du 8 juin 2021 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°120 A des 21 et 22 juin 2021, la S.A.S. BENETTON FRANCE COMMERCIAL a fait l’objet d’une fusion-absorption entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L.
Par jugement contradictoire en date du 22 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [S] [Y] ; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges.
L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 28 octobre 2021, a adressé un pré-rapport le 12 mai 2022, et a déposé son rapport définitif le 4 octobre 2022, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 304.000 euros hors taxes et hors charges en prenant en compte l’ensemble du sous-sol, de 296.000 euros hors taxes et hors charges en excluant la cuisine et la réserve n°5 du sous-sol, et de 286.000 euros hors taxes et hors charges en prenant en compte un sous-sol d’une surface de 87 m2.
Par jugement contradictoire en date du 20 juin 2023, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 15 novembre 2023.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 31 mars 2023 réceptionnée le 5 avril 2023 et remis au greffe par RPVA le 31 mars 2023, la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. venant aux droits de la S.A.S. BENETTON FRANCE COMMERCIAL demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, et des articles 1231-6, 1343-2 et 1344-1 du code civil, de :
à titre principal, constater que la S.C.P.I. IMMORENTE ne justifie de son droit de propriété que sur une surface de 87 m2 au sous-sol des locaux loués ;juger que la surface de l’assiette locative est de 146,20 m2 pondérés ;dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 aux clauses et conditions du bail expiré moyennant un loyer en principal annuel d’un montant de 220.418,90 euros hors taxes et hors charges ;ordonner la restitution du trop-perçu de loyers à compter du 1er avril 2019 d’un montant de 564.712,18 euros hors taxes et hors charges ;juger que le trop-perçu de loyers portera intérêts au taux légal ;juger que les intérêts échus produiront les mêmes effets ;soit la somme de 574.064,23 euros hors taxes et hors charges, intérêts de retard compris et capitalisation des intérêts inclus à la date du 31 mars 2023, à parfaire à la date du jugement à intervenir ;à titre subsidiaire, juger que la surface de l’assiette locative est de 151,60 m2 pondérés ;dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 aux clauses et conditions du bail expiré moyennant un loyer en principal annuel d’un montant de 220.418,90 euros hors taxes et hors charges ;ordonner la restitution du trop-perçu de loyers à compter du 1er avril 2019 d’un montant de 530.620,24 euros hors taxes et hors charges ;juger que le trop-perçu de loyers portera intérêts au taux légal ;juger que les intérêts échus produiront les mêmes effets ;soit la somme de 541.115,19 euros hors taxes et hors charges, intérêts de retard compris et capitalisation des intérêts inclus à la date du 31 mars 2023, à parfaire à la date du jugement à intervenir ;à titre plus subsidiaire, juger que la surface de l’assiette locative est de 155,40 m2 pondérés ;dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 aux clauses et conditions du bail expiré moyennant un loyer en principal annuel d’un montant de 220.418,90 euros hors taxes et hors charges ;ordonner la restitution du trop-perçu de loyers à compter du 1er avril 2019 d’un montant de 506.629,62 euros hors taxes et hors charges ;juger que le trop-perçu de loyers portera intérêts au taux légal ;juger que les intérêts échus produiront les mêmes effets ;soit la somme de 516.650,12 euros hors taxes et hors charges, intérêts de retard compris et capitalisation des intérêts inclus à la date du 31 mars 2023, à parfaire à la date du jugement à intervenir ;à titre infiniment subsidiaire, constater que la S.C.P.I. IMMORENTE ne justifie de son droit de propriété que sur une surface de 87 m2 au sous-sol des locaux loués ;juger que la surface de l’assiette locative est de 146,20 m2 pondérés ;dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2019 aux clauses et conditions du bail expiré moyennant un loyer en principal annuel d’un montant de 286.000 euros hors taxes et hors charges ;ordonner la restitution du trop-perçu de loyers à compter du 1er avril 2019 d’un montant de 294.894,96 euros hors taxes et hors charges ;juger que le trop-perçu de loyers portera intérêts au taux légal ;juger que les intérêts échus produiront les mêmes effets ;soit la somme de 299.778,70 euros hors taxes et hors charges, intérêts de retard compris et capitalisation des intérêts inclus à la date du 31 mars 2023, à parfaire à la date du jugement à intervenir ;en tout état de cause, condamner la S.C.P.I. IMMORENTE à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.C.P.I. IMMORENTE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 25 octobre 2023 réceptionnée le 30 octobre 2023 et remis au greffe par RPVA le 26 octobre 2023, la S.C.P.I. IMMORENTE sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce, de :
débouter la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. de sa demande de restitution du trop-perçu de loyers comme étant irrecevable, ou à tout le moins mal fondée ;débouter la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. de l’ensemble de ses demandes ;constater le renouvellement du bail à effet au 1er avril 2019 ;fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 349.842,68 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2019 ;condamner la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.
L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 15 novembre 2023, et la décision mise en délibéré au 22 janvier 2024, prorogée au 7 puis au 21 février 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
Aux termes des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.
En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article L. 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Il résulte de la combinaison de ces dispositions que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, alors le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative, même si celle-ci est inférieure au loyer en vigueur lors du renouvellement (Civ. 3, 11 décembre 2007 : pourvoi n°07-10476 ; Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-21990 ; Civ. 3, 23 juin 2015 : pourvoi n°14-12411).
En conséquence, il convient de déterminer la valeur locative de renouvellement des locaux litigieux.
Sur les caractéristiques des locaux
Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.
En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.
En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 4 octobre 2022 : que la [Adresse 7] se situe dans un quartier d’habitation central, animé et touristique où réside une population disposant d’un pouvoir d’achat très élevé ; et que cette rue constitue un axe commerçant majeur de la capitale, à circulation automobile à double sens, présentant de larges trottoirs sans arbres (pièce n°9 en demande, page 13).
S’agissant de l’immeuble, l’expert explique que celui-ci est ancien, avec une façade en pierre de taille en mauvais état de ravalement (pièce n°9 en demande, page 16).
En ce qui concerne les locaux en eux-mêmes, lesquels sont situés au rez-de-chaussée et au sous-sol, l’expert relève qu’ils sont en très bon état apparent s’agissant de la boutique, et en état d’usage s’agissant du sous-sol (pièce n°9 en demande, page 29).
En vertu de la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).
En l’espèce, l’expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 276,30 m2, et une surface pondérée totale de 155,40 m2 (pièce n°9 en demande, page 32), en tenant compte de l’intégralité de la surface du sous-sol.
Si la demanderesse allègue que la bailleresse ne serait propriétaire que d’une surface de 87 m2 au sous-sol, il y a toutefois lieu de relever que d’une part, Monsieur [F] [P], géomètre-expert, indique que « pour le lot 1, le règlement de copropriété de décembre 1953 (page 50) ne mentionne pas de sous-sol, par contre il est mentionné page 75, 9ème annexe dudit règlement, un sous-sol de 87 m2 environ. La surface représentée sur le plan est de 136 m2 environ, soit un écart de +49 m2. Ce supplément de surface ne peut s’expliquer que par un empiétement sur partie commune. Le bail du 1er avril 1940 mentionné sur celui du 25 janvier 1989 fait part d’un descriptif sommaire des locaux sans précision de surface » (pièce n°13 en demande, page 22), si bien qu’en raison de cet empiétement non contesté par le syndicat des copropriétaires, la S.C.P.I. IMMORENTE est fondée à se prévaloir de la prescription acquisitive immobilière, sur le fondement des dispositions de l’article 2272 du code civil, et que d’autre part la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. occupe bel et bien l’intégralité du sous-sol, et non simplement une surface de 87 m2.
En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 155,40 m2.
Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage
Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.
En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
Il y a lieu de rappeler que si le tribunal ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la libre discussion des parties, il ne peut cependant se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisé à la demande unilatérale de l’une des parties (Cass. mixte, 28 septembre 2012 : pourvoi n°11-18710 ; Civ. 2, 24 novembre 2022 : pourvoi n°21-17580 ; Civ. 2, 21 septembre 2023 : pourvoi n°22-10698), fût-il établi contradictoirement (Civ. 2, 13 septembre 2018 : pourvoi n°17-20099 ; Civ. 3, 14 mai 2020 : pourvois n°19-16278 et 19-16279 ; Civ. 1, 6 juillet 2022 : pourvoi n°21-12545 ; Civ. 2, 9 février 2023 : pourvoi n°21-15784), ledit rapport d’expertise devant alors être corroboré par d’autres éléments de preuve (Civ. 2, 2 mars 2017 : pourvoi n°16-13337 ; Civ. 1, 15 septembre 2021 : pourvoi n°20-11939 ; Civ. 1, 13 octobre 2021 : pourvoi n°19-24008 ; Civ. 3, 16 février 2022 : pourvoi n°20-22778 ; Civ. 2, 15 décembre 2022 : pourvoi n°21-17957 ; Cass. Mixte, 21 juillet 2023 : pourvoi n°21-15809).
En l’espèce, compte tenu des 10 références analysées, toutes situées dans la [Adresse 7], l’expert judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 1.800 euros par mètre carré pondéré (pièce n°9 en demande, pages 36 à 39).
Si la preneuse produit aux débats un rapport d’expertise amiable unilatérale rédigé par Madame [X] [K] en date du 22 novembre 2021 fixant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 1.650 euros par mètre carré pondéré (pièce n°11 en demande, page 23), force est toutefois de constater que cette conclusion n’est corroborée par aucun autre élément.
Dès lors, la valeur locative unitaire de renouvellement évaluée par l’expert judiciaire au montant de 1.800 euros par mètre carré pondéré apparaît particulièrement pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.
En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 1.800 euros par mètre carré pondéré.
Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties
En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Il y a lieu de rappeler que d’une part, le montant de la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur mais qui a été contractuellement mis à la charge du preneur, peut être déduit de la valeur locative (Civ. 3, 24 mars 2015 : pourvoi n°13-23553 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-19818 ; Civ. 3, 23 mai 2019 : pourvoi n°18-14917 ; Civ. 3, 8 avril 2021 : pourvoi n°19-23183), et que d’autre part la clause d’accession en fin de relations contractuelles constitue un transfert de charge sur le preneur ayant une incidence sur la valeur locative, ce qui justifie l’application d’un abattement (Civ. 3, 18 juin 2013 : pourvoi n°12-22226 ; Civ. 3, 14 juin 2018 : pourvoi n°17-14599).
En l’espèce, dans son rapport définitif en date du 4 octobre 2022, l’expert judiciaire propose l’application d’un abattement de 10% s’agissant de la clause d’accession en fin de bail, et de trois majorations respectivement de 5% s’agissant de la communication au rez-de-chaussée avec les locaux mitoyens, de 10% s’agissant de la large destination du bail avec possibilité de libre cession du droit au bail, et de 5% s’agissant de la clause d’accession (pièce n°9 en demande, page 39), soit une majoration totale de : - 10% + 5% + 10% + 5% = 10%.
En outre, il déduit la taxe foncière d’un montant de 3.925 euros (pièce n°9 en demande, page 39).
En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative de renouvellement des locaux donnés à bail une majoration de 10%, et de déduire le montant de 3.925 euros au titre de la taxe foncière.
Conclusion sur la fixation du loyer du bail renouvelé
En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 155,40 m2, à la valeur locative unitaire de renouvellement de 1.800 euros par mètre carré pondéré, à la majoration totale de 10% tenant compte des clauses exorbitantes de droit commun contenues dans le contrat de bail commercial, et à la déduction de la taxe foncière d’un montant de 3.925 euros, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : (1.800 x 155,40) + (1.800 x 155,40 x 10%) - 3.925 = 303.767 euros.
En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le montant du loyer plafonné s’élève à la somme annuelle de 349.842,68 euros (pièce n°9 en demande, page 41), ce qui n’est pas contesté.
Dès lors que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné, le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de 303.767 euros.
En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 303.767 euros.
Sur la demande de restitution du trop-perçu de loyers
Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.
Il y a lieu de rappeler que la compétence du juge des loyers commerciaux est exclusive du prononcé d’une condamnation (Civ. 3, 11 mai 2022 : pourvois n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).
En l’espèce, dès lors que la demanderesse a payé, depuis le 1er avril 2019 et pendant toute la durée de la présente instance, un loyer supérieur à celui du bail renouvelé, il y a lieu d’ordonner la restitution des loyers perçus en trop par la bailleresse, sans pour autant prononcer de condamnation.
En conséquence, il convient d’ordonner la restitution par la S.C.P.I. IMMORENTE à la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. des loyers perçus en trop depuis le 1er avril 2019 jusqu’à la date de la présente décision.
Sur les intérêts au taux légal
En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
En l’espèce, la restitution des loyers perçus en trop emportera intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2020, date de l’assignation introductive de la présente instance.
En conséquence, il convient de dire que la restitution des loyers perçus en trop par la S.C.P.I. IMMORENTE portera intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2020.
Sur l’anatocisme
Selon les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci (Civ. 1, 19 décembre 2000 : pourvoi n°98-14487 ; Civ. 2, 11 mai 2017 : pourvoi n°16-14881 ; Com., 9 octobre 2019 : pourvoi n°18-11694).
En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 27 octobre 2020, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.
En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2020.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
De même, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit aux demandes d’indemnités respectives présentées par la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. et par la S.C.P.I. IMMORENTE au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 303.767 (TROIS CENT TROIS MILLE SEPT CENT SOIXANTE-SEPT) euros hors taxes et hors charges à compter du 1er avril 2019, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la S.C.P.I. IMMORENTE et la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. portant sur les locaux constituant le lot n°1 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6] demeurant inchangées,
ORDONNE à la S.C.P.I. IMMORENTE de restituer à la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. le montant des loyers perçus en trop depuis le 1er avril 2019 jusqu’à la date de la présente décision, assorti des intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2020,
ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2020,
DÉBOUTE la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. et la S.C.P.I. IMMORENTE de leurs demandes d’indemnités respectives présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre la société de droit italien BENETTON GROUP S.R.L. et la S.C.P.I. IMMORENTE, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à PARIS, le 21 février 2024.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM
