Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/57668 - N° Portalis 352J-W-B7H-C24R4
N° : 13-MD
Assignation du :
06 Octobre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 28 février 2024
par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. WILDE DAGGA
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS - #P0208
DEFENDERESSE
La S.A.S. SABK
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Elisabeth DIRIL, avocate au barreau de PARIS - #A0436
DÉBATS
A l’audience du 24 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte du 23 février 2022 à effet au 1er juillet 2021, Madame [Y] [H], Madame [T] [H] et Monsieur [N] [I] ont renouvelé le bail commercial consenti à la société à responsabilité limitée LE TIRE BOUCHON, portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal de 35068 euros, hors charges et hors taxes, payable d'avance à une fréquence trimestrielle.
Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2022, la société LE TIRE BOUCHON a cédé son fonds de commerce à la société par actions simplifiée SABK.
Par acte authentique du 22 novembre 2022, la société civile immobilière WILDE DAGGA a acquis la propriété des locaux donnés à bail.
Par acte extrajudiciaire délivré le 28 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 27 092,73 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2023, augmenté d'une clause pénale et du coût de l'acte.
Par acte extrajudiciaire délivré le même jour, le bailleur a fait délivrer à la preneuse un commandement de lui communiquer une attestation d'assurance des locaux donnés à bail, visant la clause résolutoire.
Par exploit extrajudiciaire délivré le 6 octobre 2023, la société WILDE DAGGA a fait assigner la société SABK devant la juridiction des référés, aux fins de voir :
-constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
-ordonner l'expulsion de la société SABK et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
-ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
-condamner la société SABK à payer à la société WILDE DAGGA la somme provisionnelle de 38 254,73 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2023 ;
-condamner la société SABK au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle au montant résultant du contrat résilié, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
-condamner la société SABK au paiement d'une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des commandements, de l'extrait Kbis et des états d'endettement.
A l'audience du 24 janvier 2024, la société WILDE DAGGA, par l'intermédiaire de son conseil, maintient les prétentions de son exploit introductif d'instance et les moyens qui y sont contenus en actualisant le quantum de sa demande de provision portant sur l'arriéré locatif à 49 641,51 euros au premier trimestre 2024 inclus. Elle précise être opposé à tout délai de paiement.
Par la voix de son conseil, la société SABK sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement.
L'assignation a été dénoncée à la société CIC EST et à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS, créanciers inscrits.
Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- l'inexécution de l'obligation contractuelle visée dans le commandement ou la sommation soit manifestement fautive,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou d'inexécution d'une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d'un commandement de payer ou de faire demeuré infructueux.
Il n'est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 27 092,73 euros correspondant à l'arriéré de loyer et charges incluant l'échéance du troisième trimestre 2023.
Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Il n'est pas davantage soulevé de contestation quant aux conditions de délivrance et aux mentions du commandement d'avoir à justifier de l'assurance garantissant les lieux loués, qui se réfère à une obligation à laquelle la société SABK ne conteste pas être assujettie en application du bail originel de 1er juillet 2013 non versé aux débats.
La société SABK ne justifie pas avoir satisfait à l'injonction du bailleur et lui avoir transmis une attestation d'assurance dans le mois.
- Sur la demande de provision
L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Selon le décompte versé aux débats, dont le quantum n'est pas contesté par la preneuse, le solde de la dette s'élève à la somme de 49 641,51 euros au 11 janvier 2024, ce montant incluant l'échéance de loyer afférente au premier trimestre 2024.
Aussi la société SABK sera-t-elle condamnée à verser à la société WILDE DAGGA la somme de 49 641,51 euros à titre provisionnel.
- Sur la demande reconventionnelle de délais d'exécution de l'obligation
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.
Aux termes de l'article L145-41 alinéa second, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En application de ces dispositions, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire, quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations.
En l'espèce, la société SABK sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette en un versement de 15 000 euros au cours du mois de février 2024 suivi d'un apurement progressif en douze mensualités. La bailleresse s'oppose à tout délai.
La preneuse justifie de l'émission d'un virement de 4000 euros le 23 janvier 2024, soit à une date trop proche de l'audience pour que son effectivité soit établie. Elle a justifié, lors de la précédente audience, de problèmes de santé de sa dirigeante, susceptibles d'expliquer des difficultés financières conjoncturelles.
Par ailleurs, la société bailleresse ne fait état d'aucun élément de nature à démontrer que l'octroi de délais de paiement serait de nature à lui porter gravement préjudice, pas davantage qu'elle n'argumente sa position tendant au rejet de toute demande de délais de paiement.
Enfin, les modalités de paiement proposées par la preneuse, consistant en un paiement de plus d'un tiers de la dette suivi de l'apurement progressif du solde, sont de nature à restaurer rapidement la confiance du bailleur en le désintéressant rapidement d'une fraction conséquente de sa créance, tout en permettant à la société preneuse de poursuivre l'exploitation de son activité dans les lieux loués.
Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.
Il sera parallèlement accordé à la société preneuse un délai d'un mois pour justifier auprès du bailleur d'une assurance garantissant le local loué.
A défaut de respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L'expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Le cas échéant, l'indemnité d'occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu'il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, la fixation d'une part d'indemnité d'occupation supérieure au revenu locatif -susceptible de s'analyser en une clause pénale pouvant donner lieu à réduction par le juge du fond- ne pouvant être accueillie par le juge des référés, juge de l'évidence.
- Sur les mesures accessoires
L'article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Succombant, la société SABK doit supporter la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer mais non celui de la levée de l'état des créanciers inscrits qui ne constitue pas un dépens ni n'entretient de lien étroit et nécessaire avec l'instance dès lors qu'il correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de la société SABK ne permet d'écarter la demande de la société WILDE DAGGA formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 août 2023 à minuit, par l'effet du commandement de payer délivré le 28 juillet 2023 ;
Condamnons par provision la société SABK à payer à la société WILDE DAGGA la somme de 49 641,51 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 11 janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus) ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société SABK verse à la société WILDE DAGGA la somme de quarante-neuf mille six cent quarante-et-un euros et cinquante-et-un centimes (49 641,51 euros) selon les modalités suivantes :
- un versement de quinze mille euros (15 000 euros) au plus tard le 29 février 2024 ;
- onze versements mensuels d'un montant de quatre mille cent trente-cinq euros (4135 euros) suivis d'un versement du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 5 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ;
Constatons la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 août 2023 à minuit, par l'effet du commandement d'avoir à se conformer aux clauses du bail délivré le 28 juillet 2023 ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, sous la condition que la société SABK justifie auprès de la société WILDE DAGGA de la souscription d'une assurance garantissant les locaux ;
Disons qu'à défaut de respect des délais accordés ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, à l'expulsion de la société SABK des lieux loués qu'elle occupe [Adresse 2] et de tous occupants de son chef,
- la société SABK devra payer à la société WILDE DAGGA, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par l'expulsion des occupants ou la remise des clés ;
- le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la société SABK aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 28 juillet 2023 ;
Condamnons la société SABK à payer à la société WILDE DAGGA la somme de huit cents euros (800 euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejetons toutes les autres demandes des parties ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 28 février 2024
Le Greffier,Le Président,
Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT
