Tribunal judiciaire, 02 septembre 2025. 24/00013

02 Septembre 2025 N° Rôle : N° RG 24/00013 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N7XA CODE NAC : 30C S.A.S. ELORAL DISTRIBUTION c/ S.C.I. VYC TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE ---===ooo§ooo===-- LOYERS COMMERCIAUX ---===ooo§ooo===--- JUGEMENT AVANT DIRE DROIT. JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire de PONTOISE par Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffière, le 02 Septembre 2025 après débats à l’audience publique du 1er juillet 2025. ---ooo§ooo--- DEMANDERESSE S.A.S. ELORAL DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Me Fanny COUTURIER, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et Me Patrice YE, avocat plaidant au barreau de PARIS DÉFENDERESSE S.C.I. VYC, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Nathalie SAINTJEAN, avocat postulant au barreau de VAL D’OISE, et Me Nicolas LIGNEUL, avocat plaidant au barreau de PARIS, FAITS ET PROCEDURE Suivant acte authentique du 30 décembre 2004, la SCI AUBEL MORA a donné à bail à la Société de Distribution Alimentaire des locaux (lots 101 et 201) situés dans un ensemble immobilier dénommé « le Carré d’Ormesson», à Deuil-la-Barre, [Adresse 13] [Adresse 22], [Adresse 23] et [Adresse 24] cadastrés AP [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11]. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives, ayant commencé à courir à compter du 30 décembre 2004 pour se terminer le 29 décembre 2013. Suivant acte notarié du 22 juin 2009, la société civile immobilière VYC a acquis les locaux ci-dessus cités. Suivant acte sous-seing privé du 28 mars 2014, la société civile immobilière VYC, venant aux droits de la société AUBEL MORA, et la société de Distribution Alimentaire ont renouvelé le bail initial pour une durée de neuf années à compter du 30 décembre 2013 pour se terminer le 29 décembre 2022. La société Districarre Ormesson est venue aux droits de la société de Distribution Alimentaire. Suivant exploit du 30 mars 2023, elle a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023. Suivant acte notarié du 20 juillet 2023, la société Districarre a cédé son fonds de commerce à la société Eloral Distribution. Suivant mémoire du 13 mai 2024 reçu par lettre recommandée avec avis de réception du 15 mai 2024, la société ELORAL DISTRIBUTION a sollicité le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023, la fixation du loyer à la somme annuelle de 49 846 € hors taxes et hors charges, un dépôt de garantie réajusté, des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2023 sur le différentiel entre les loyers, la capitalisation des intérêts. A titre subsidiaire, la désignation d’un expert a été sollicitée avec fixation d’un loyer prévisionnel à hauteur de 49 846 €. Suivant exploit du 12 septembre 2024, la SAS ELORAL DISTRIBUTION a donné assignation à la SCI VYK afin de solliciter la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 49 846 € au premier avril 2023, avec ajustement du dépôt de garantie, intérêts au taux légal sur le différentiel à compter du 1er avril 2023, outre la capitalisation des intérêts et le paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. À titre subsidiaire, elle a sollicité la désignation d’un expert avec fixation du loyer provisionnel annuel à hauteur de 49 846 € et la réserve des dépens. Suivant mémoire numéro 2 du 24 juin 2025 reçu par lettre recommandée avec avis de réception du 30 juin 2025, la société ELORAL DISTRIBUTION a maintenu ses demandes, précisant qu'aucune demande de déplafonnement n'était formulée mais seulement une application de la règle posée par l'article L 145-33 du code de commerce selon laquelle le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative. Elle a ajouté que la clause d'indexation contractuellement prévue n'emporte pas acceptation par le preneur d'un quelconque loyer de renouvellement. Au soutien de ses demandes, le preneur fait valoir que la surface pondérée des locaux a été établie suivant expertise amiable à environ 239 m² pondérés, à laquelle il faut appliquer un valeur locative de 360 euros par mètre carré par an, en tenant compte des facteurs de minoration de la valeur locative (transfert des travaux au preneur, clause d'accession, droit de préférence, impôt foncier), soit une valeur locative de 49 846 euros HT HC par an. Suivant mémoire en réponse du 11 juin 2025, notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 18 juin 2025, la société civile immobilière VYC a sollicité : – à titre principal : la fixation de la valeur locative à la somme de 96 595 € hors-taxes et hors charges par an, la fixation de la valeur du loyer renouvelé à une somme de 96 170,77 € hors-taxes et hors charges au 1er avril 2023, outre le rejet des demandes de la partie adverse, – à titre subsidiaire : la désignation d'un expert judiciaire indépendant, – en tout état de cause, la condamnation de la partie adverse à payer la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens. Au soutien de ses demandes, la société civile immobilière VYC fait valoir que le loyer, par le jeu de la clause d'échelle mobile, devrait être de 96 170,77 €. Elle a déploré la mauvaise foi du preneur, qui lui a caché de façon déloyale, au moment de la cession du fonds de commerce, qu'il solliciterait une modification du prix du loyer en s'abstenant notamment de lui transmettre un rapport d'expertise amiable, lequel est non contradictoire et partial. La bailleresse soutient que le déplafonnement du loyer n'est pas possible, dans la mesure où il est prévu contractuellement que le montant du loyer renouvelé doit être fixé en application de l'indice d'indexation et que cet indice ne peut s'appliquer qu'à la hausse. En outre, la bailleresse relève que les caractéristiques du local considéré se sont améliorées (travaux réalisés par le preneur en échange d'avantages, travaux réalisés par la commune, zone de chalandise qui s'est développée, très bon emplacement, chiffre d'affaires important, absence de toute modification des clauses du contrat de bail). Par ailleurs, la bailleresse relève que la valeur locative à retenir est de 403 € par mètre carré pour une surface utile d'environ 297 m², sans pour autant appliquer de pondération ni de minoration en raison des clauses du bail commercial. Enfin, elle sollicite le rejet des demandes formulées par la partie adverse au titre des échéances d'avril 2023 à mai 2024, la demanderesse n'étant pas locataire à cette date. L’audience de plaidoirie a eu lieu le 1er juillet 2025. Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à l'acte et au mémoire susvisé. MOTIFS DE LA DECISION La date de renouvellement En vertu de l'article L 145–12 du code de commerce, le nouveau bail prend effet, dans le cadre d'une demande de renouvellement faite en cours de prolongation du bail précédent, au premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. En l'espèce, le précédent bail est venu à échéance le 29 décembre 2022 et s'est poursuivi par tacite prorogation. La demande de renouvellement du bail a été effectuée par le preneur le 30 mars 2023. La date d'effet du bail renouvelé est donc le 1er avril 2023. Sur les stipulations contractuelles La bailleresse fait valoir que le loyer de renouvellement ne peut pas être inférieur au loyer contractuel indexé en raison de la stipulation suivante prévue au paragraphe « révision » du contrat de bail commercial : « en cas de renouvellement de bail, la clause d'indexation restera en vigueur et s'appliquera automatiquement au loyer du bail renouvelé ». Par ailleurs, la bailleresse souligne l'existence d'une clause stipulant : « Il est expressément convenu qu'en cas de baisse de l'indice, le loyer ne variera pas, la révision ne pouvant s'appliquer qu'à la hausse ». La clause d’indexation, fréquemment stipulée par les baux commerciaux, a pour objet d’organiser la révision du loyer. Elle a un caractère automatique et repose sur des indices. Elle est régie par les dispositions des articles L. 112-1 et suivants du Code monétaire et financier, réglementation d’ordre public de direction, dont l’objet principal est de lutter contre l’inflation. Cet article fait référence à l’indexation automatique des prix de biens ou de services. Il sera précisé que la renonciation d'un droit lié au renouvellement du bail ne peut valblement intervenir qu'une fois ce droit acquis, soit à la date de renouvellement et non pas à la date de signature du contrat. Ainsi, force est de constater que la première clause citée ci-dessus révèle seulement le caractère automatique de la clause d'indexation et ne permet pas d'écarter la possibilité d'un déplafonnement ou d'une fixation judiciaire à la date de renouvellement du bail. S'agissant de la deuxième clause, celle-ci n'a aucune incidence sur la possibilité pour le locataire de solliciter la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative devant le juge des loyers commerciaux, mais exclut seulement toute réciprocité de la variation indiciaire en prévoyant que l'indexation ne s'effectuera que dans l'hypothèse d'une variation à la hausse de l'indice. Il appartient au juge du fond, s'il est saisi d'une telle question, de statuer sur de ladite clause. Ainsi, les stipulations contractuelles ne peuvent être considérées comme empêchant le preneur de saisir le juge des loyers commerciaux dans le cadre de la fixation du loyer de renouvellement. Par ailleurs, le bailleur fait valoir que le preneur sollicite le déplafonnement à la baisse. L'article L 145 – 33 du code de commerce pose le principe de la fixation à la valeur locative du loyer de renouvellement mais l'article L 145-34 du même code pose immédiatement une règle contraire, précisant que, sauf déplafonnement, le loyer du bail renouvelé doit être plafonné. Ainsi, l'article L. 145-34 du Code de commerce n'exclut pas la règle de l'article L. 145-33 lorsque la valeur locative est inférieure au prix plafond. Dans ce cas, le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative, c'est-à-dire à un prix inférieur à celui résultant du plafonnement lors du renouvellement, étant précisé que les juges ont l'obligation de vérifier le montant de la valeur locative, au besoin d'office. Le terme de "déplafonnement" doit être réservé à une fixation à un prix supérieur au plafond. En l'espèce, si le locataire demande la fixation à la valeur locative, en-dessous du plafond, voire en-dessous du loyer contractuel, celui-ci n'a aucune preuve à apporter autre que celle de la valeur locative (à l'exclusion d'un motif de déplafonnement). Ainsi, la demande principale de fixation de la valeur locative du loyer de renouvellement à la somme de 96 595 € par an hors taxes et hors charges (correspondant au loyer indexé) formulée par la bailleresse sera rejetée. S'agissant de l'expertise judiciaire La destination contractuelle du bail est la suivante : « supérette–supermarché, commerce de détail de produits alimentaires, produits ménagers courants, vente de fruits et légumes, boucherie et cinquième rayon ». Les locaux sont situés sur la commune de [Localité 14], commune du Val-d’Oise comptant 22 000 habitants environ, située à 14 km environ au nord de [Localité 21]. Les locaux loués sont situés dans un ensemble immobilier constitué de deux corps de bâtiment élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages et d’un cinquième étage mansardé. La description contractuelle des locaux loués est la suivante : « dépendant d’un immeuble appartenant au bailleur situé à [Localité 15] [Adresse 1] [Adresse 18], [Adresse 23] et [Adresse 24] (…) 1-un local commercial d’une superficie d’environ 83,60 m², situé au [Adresse 20], représentant le lot numéro 101 de l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux et consistant en : lot numéro 101 : dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, un local commercial numéro 2 et les 128/10000 de la propriété du sol et des parties communes générales. 2-Un local d’activité d’une superficie d’environ 164,20 m², situé au [Adresse 19] [Adresse 12], représentant le lot numéro 201 de l’ensemble immobilier dont dépendent les locaux loués consistant en : lot numéro 201: un local d’activité et les 251/10000 de la propriété du sol et des parties communes générales ». Conformément aux dispositions de l'article L 145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, sous réserve des dispositions de l'article L 145–34 du même code relatives au plafonnement de ce loyer. L'article L 145-34 énonce qu'à moins d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des activités tertiaires. Il n'est pas contesté que, suite au jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer était de 87 882,48 € hors-taxes hors charges par an au 1er avril 2023. En l'espèce, la SAS ELORAL DISTRIBUTION fait valoir que la surface pondérée à retenir est de 239,69 m², que la valeur locative peut être évaluée à 86 288 € (soit 360 € par mètre carré pondéré selon comparaison effectuée avec cinq autres commerces situés à [Localité 14]). Elle fait valoir qu’il convient d’appliquer un abattement de 10 % pour transfert au preneur des travaux prescrits par les autorisations administratives et des grosses réparations, un abattement de 20 % pour tenir compte de la clause d’accession, un abattement de 5 % pour tenir compte du droit de préférence bénéficiant au bailleur en cas de cession par le preneur du fonds de commerce ou du droit au bail, outre la déduction l’impôt foncier à hauteur de 6 241 €. La société ELORAL fait donc valoir que le loyer annuel de renouvellement s’élève à 49 846 €. La bailleresse conteste fermement ce chiffrage : tout d'abord, elle s'oppose à la surface pondérée retenue ainsi qu'aux éléments de comparaison, tout en précisant que le bail contient des dispositions favorables au locataire. Force est de constater que le preneur, s'il fournit un tableau qui contient des valeurs locatives, ne produit aucun contrat de bail à l'appui de ses affirmations. Par ailleurs, il serait judicieux de permettre à un professionnel de pouvoir fixer la surface pondérée des locaux servant de base à la fixation du loyer de renouvellement. Le loyer de renouvellement proposé par le preneur étant contesté, il est d'une bonne administration de la justice de faire droit aux demandes subsidiaires des parties et de désigner un expert judiciaire, avec la mission précisée au dispositif. Il appartiendra à l'expert judiciaire de vérifier les éléments invoqués, d'évaluer précisément la surface pondérée du local commercial, de proposer une estimation de la valeur locative des locaux, selon les modalités du présent dispositif. Les frais de consignation de l'expertise judiciaire seront pris en charge par la SAS ELORAL DISTRIBUTION, qui sollicite un loyer de renouvellement inférieur au loyer contractuel indexé. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert judiciaire, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer en cours indexé. L'exécution provisoire est de droit, il n'y a pas lieu de l'écarter. Les dépens seront réservés et il sera sursis à statuer sur les autres demandes, en ce compris les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par jugement contradictoire en matière de loyers commerciaux et en premier ressort, Constate que la date d'effet du bail renouvelé est le 1er avril 2023, Avant dire droit, ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur [V] [P], [Adresse 5], 01.34.44.78.78, 06.07.96.81.85, [Courriel 16], en qualité d'expert avec pour mission de : –visiter les lieux, les décrire, entendre les parties et prendre connaissance de tous les documents utiles, –déterminer les caractéristiques du local considéré, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage et en tirer toute information utile pour la résolution du présent litige, –se prononcer sur un éventuel déplafonnement du loyer, –proposer, en fonction de ces éléments une valeur locative des locaux au 1er avril 2023, –donner tout élément permettant d'établir la surface pondérée du local commercial, –de manière générale, donner tout élément permettant au juge de statuer sur le présent litige, -informer le médiateur quand la note de synthèse aura été transmise aux parties ; après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ; Dit que la SAS ELORAL DISTRIBUTION devra consigner entre les mains de Monsieur le Régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Pontoise une provision de 2 500 €, à valoir sur les frais d'expertise dans un délai de cinq semaines, à compter de la notification du présent jugement, Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de l'avis de consignation, Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations, statuer sur les incidents et procéder, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l'expert empêché, Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : Monsieur [G] [Z] [Adresse 7] 06 80 65 07 69 [Courriel 17] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en att endant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ; Dit qu’à l’issue de ce rendez-vous d’information, les parties disposent d'un délai maximal d'un mois à compter de la réunion de présentation organisée par le médiateur pour accepter ou refuser la médiation; Dit qu'à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans ce délai, le médiateur en avisera l’expert et le juge des loyers commerciaux par voie électronique ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : le médiateur en informera l’expert et le juge des loyers commerciaux, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ; le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, étant précisé que les parties lui verseront une rémunération pour moitié chacune, que le versement de la provision à verser au médiateur (dont le montant est fixé ci-dessous) devra intervenir au plus tard 15 jours, à peine de caducité, après l'acceptation de la médiation constatée par le médiateur qui devra aviser le juge des loyers commerciaux ainsi que l'expert désigné du versement de la provision sur honoraires qui lui est allouée; Dit que le délai de 3 mois imparti pour mener à bien la médiation débute à compter du versement total de la provision entre les mains du médiateur, Fixe, dans ce cas, le montant de la provision à la somme de 2 000 euros HT à partager par moitié entre la SAS ELORAL DISTRIBUTION et la société civile immobilière VYC, Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge des loyers commerciaux par voie électronique, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ; Dit qu'en cas de difficulté, le médiateur pourra informera le juge des loyers commerciaux par tout moyen, notamment par voie électronique; Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ; Fixe le montant du loyer provisionnel dû à compter du présent jugement et pendant toute la durée de l’instance, Ordonne l'exécution provisoire de la décision, Sursoit à statuer sur les autres demandes, Ordonne le retrait du rôle durant les opérations d’expertises, sauf opposition des parties pouvant parvenir au juge des loyers commerciaux par tout moyen, Réserve les dépens, Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 2 septembre 2025, La Greffière, La Présidente,