Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/02807

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Adresse 3] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 23/02807 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOVW Minute : 24/00162 S.A. SEQENS Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035 C/ Madame [B] [Y] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Antoine BENOIT-GUYOD Copie délivrée à : Madame [B] [Y] Le JUGEMENT DU 26 Février 2024 Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 26 Février 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; Après débats à l'audience publique du 08 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anaïs MEHAL, greffier ; ENTRE DEMANDEUR(S) : S.A. SEQENS [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] représentée par Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035 D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Madame [B] [Y] [Adresse 5] [Adresse 5] comparante D'AUTRE PART EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat sous seing privé en date du 5 mai 1998, la SA d’HLM SEQENS (anciennement dénommée France Habitation) a donné à bail à Madame [B] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1 877,68 francs outre une provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM SEQENS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 711,10 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 11 juillet 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, - ordonner l'expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, - dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner Madame [B] [Y] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 2 160,09 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, - condamner Madame [B] [Y] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM SEQENS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 11 juillet 2023, et ce pendant plus de deux mois. Un diagnostic social et financier a été déposé par la défenderesse à l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. A l'audience du 8 janvier 2024, la SA d’HLM SEQENS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 2 479,65 euros, selon décompte en date du 2 janvier 2024. Elle ne s’est pas opposée pas à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Madame [B] [Y], présente, a reconnu le montant de la dette, mais a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que la situation financière permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 961 euros de revenus mensuels, avec le versement d’une APL de 180 euros par mois. Elle précise qu’elle va recevoir prochainement une aide financière de 1 500 euros. Elle propose de verser 50 euros par mois pour apurer sa dette. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 17 octobre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la Caisse des allocations familiales (CAF) le 5 juin 223, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 5 mai 1998 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2023, pour la somme en principal de 1 711,10 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 septembre 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation Madame [B] [Y] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. La SA d’HLM SEQENS produit un décompte démontrant que Madame [B] [Y] reste lui devoir la somme de 2 479,65 euros à la date du 2 janvier 2024 hors frais de poursuite retirés par le bailleur. Madame [B] [Y] ne conteste pas le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 479,65 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 711,10 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus. Madame [B] [Y] sera également condamnée au paiement à compter du 3 janvier 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, compte tenu de l'accord intervenu à l'audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [B] [Y] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Faute pour Madame [B] [Y] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique. Sur les demandes accessoires Madame [B] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 1998 entre la SA d’HLM SEQENS et Madame [B] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 11 septembre 2023 ; Condamne Madame [B] [Y] à verser à la SA d’HLM SEQENS la somme de 2 479,65 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2024, incluant la mensualité de décembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 1 711,10 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; Autorise Madame [B] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; * que Madame [B] [Y] soit condamnée à verser à la SA d’HLM SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 3 janvier 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA d’HLM SEQENS ou à son mandataire ; Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [B] [Y] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier,Le juge des contentieux de la protection