Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 23/01605

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 MARS 2024 N° RG 23/01605 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVXB Code NAC : 66C AFFAIRE : S.A.S. NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS C/ S.D.C. [Adresse 4] DEMANDERESSE La société NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS Société par action simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LILLE METROPOLE sous le n° 824 350 763 dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Muguette ZIRAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1032, Me Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 26 DEFENDERESSE S.D.C. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 4] représentée par Me Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A428, Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 Débats tenus à l'audience du : 30 Janvier 2024 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 30 Janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mars 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE La société NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS a fait entreprendre en qualité de maître d'ouvrage, la construction d'un ensemble immobilier sur un terrain sis [Adresse 2]). Monsieur [D] [I] a été désigné en qualité d'expert suivant ordonnance de référé rendue le 15 mars 2022 dans le cadre d'un référé préventif. Les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la SAS LA PROVENCIALE, la SMG TP et la SAS GRIMAUD FONDATIONS et le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] est intervenu volontairement aux opérations d'expertise. Par acte de Commissaire de Justice en date du 22 novembre 2023, la société NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS a assigné le Syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] (78), représenté par son syndic la société ACCORD IMMOBILIER (désormais CITYA CHATEAU NEUF), en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles. Aux termes de ses conclusions, la demanderesse sollicite de voir : - condamner le Syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 50 000 euros, - condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l‘articIe 700 du code de procédure civile, - débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens. Elle expose que dès la deuxième réunion d'expertise, elle a fait état de la nécessité de dévier, pour les besoins de l'opération, une très petite portion du ru qui traverse la copropriété voisine sise [Adresse 5], et a communiqué à l'expert et à l'ensemble des parties la note technique et le plan de dévoiement du ru afin de permettre au Syndicat des copropriétaires de préparer son assemblée générale spéciale ; qu'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 3] s'est tenue le 26 septembre 2022 et a autorisé la demande de passage, l'indemnisation ayant été fixée unilatéralement à 50 000 euros, contrairement à ce qui était prévu dans les précédents échanges entre NEXITY et le Syndicat ; que néanmoins, le temps pressant et aucune autre solution technique n'étant possible, la société NEXITY a été contrainte de transférer la somme de 50 000 euros, via le compte CARPA de son avocat, en se réservant de contester cette indemnité "versée sous la pression". Elle ajoute qu'aucun des justificatifs de frais sollicités n'ayant été communiqué, elle a été contrainte de saisir le juge des référés d'une demande tendant à se voir rembourser le montant versé ; qu'il n'y a pas de contestation sérieuse, ni sur le montant dont il est demandé la restitution, ni sur le principe du droit à restitution. Elle relève qu'il n'est pas question de contester le principe même du droit à indemnisation du Syndicat des copropriétaires fait du «tour d'échelle », mais d'obtenir la restitution de l'indemnité qu'elle a versée sous la contrainte et qui n'a pas été justifiée ; qu'elle est ainsi bien fondée à solliciter le remboursement de l’indemnité versée tant sur le fondement de la violence, que du paiement de l’indû ou encore de l'enrichissement injustifié. Elle soulève en premier lieu l'abus de dépendance dans le cadre du tour d'échelle (article 1143 du Code civil); que l'accord préalable de la copropriété voisine pour l’exercice de son droit de tour d'échelle, la société NEXITY a été obtenu moyennant une indemnisation de 50 000 euros qui a été fixée unilatéralement par le Syndicat des copropriétaires sans concertation préalable ni accord de l'expert ; que la société NEXITY a fini par verser cette somme de 50 000 euros, sous la menace de ne pas pouvoir continuer ses travaux, se réservant tout de même le droit de la contester à l'avenir ; qu'elle a payé cette somme très importante parce qu'elle n'en avait pas le choix ; que la poursuite de ses travaux dépendait exclusivement de l'autorisation du Syndicat des copropriétaires qui a abusé de sa position de force. Elle relève en deuxième lieu le remboursement de l'indû (article 1302 du Code civil) faisant valoir que le Syndicat des copropriétaires a voulu tirer profit de l'impossibilité technique pour exiger la somme de 50 000 euros qu'il ne justifie d'ailleurs pas, et qui, au demeurant, est sans commune mesure avec la gêne occasionnée par l'emprise de courte durée de la société NEXITY ; que la somme perçue n'était pas due, celle-ci n'étant justifiée par aucun élément ; que le Syndicat des copropriétaires savait parfaitement que le paiement n'était pas libératoire et ne valait pas acquiescement au quantum, et pour preuve, avait demandé à NEXITY de renoncer à tous recours, ce qu'elle n'a pas fait ; que le Syndicat des copropriétaires a accepté l’exécution des travaux, connaissant les réserves qui avaient accompagné le versement de l’indemnité; que la présente procédure en remboursement des sommes excédentaires est la suite du versement sous réserves de la somme de 50 000 euros et de l’exécution des travaux. Elle relève en dernier lieu l'enrichissement injustifié (article 1303 du Code civil) soutenant qu'il est patent que le Syndicat des copropriétaires s'est enrichi au détriment de la société NEXITY en s'octroyant la somme de 50 000 euros ; que le droit à indemnisation du propriétaire du fond subissant le tour d'échelle, que ne conteste pas la demanderesse dans son principe, a été complètement détourné de son but par le Syndicat des copropriétaires qui ne justifie absolument pas de la somme réclamée. Aux termes de ses conclusions, le défendeur sollicite de voir : - se déclarer matériellement incompétent au profit du juge du fond, les demandes se heurtant à des contestations sérieuses, - débouter la société NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS de ses demandes, - condamner la société NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Elle relève l'existence de multiples contestations sérieuses. S'agissant de l’abus de dépendance allégué, elle rappelle qu'il ne relève pas de la compétence du juge des référés de se prononcer sur la validité d’un accord, sa résolution ou son interprétation, ni même de son existence, et soutient que le Syndicat des copropriétaires a consenti aux travaux souhaités par la société NEXITY sur son fonds, sous plusieurs conditions, dont le règlement d’une indemnité préalable, forfaitaire et définitive de 50 000 euros votée en assemblée générale extraordinaire du 26 septembre 2022 ; que la société NEXITY a versé cette somme marquant ainsi son accord sur les conditions fixées par le Syndicat des copropriétaires ; que si elle a indiqué qu’elle se réservait de contester l’indemnité versée, ce qui signifie qu’elle se réservait de faire valoir un vice de son consentement, il ne relève pas de la compétence du juge des référés de statuer sur l’existence ou non d’un tel vice ; que la pression alléguée ne manque pas de saveur quand on sait que le litige met en présence une petite copropriété face à un grand promoteur immobilier ; que la société NEXITY ne démontre nullement qu’elle ne disposait d’aucune solution alternative au dévoiement du ru et ainsi la contrainte qu’elle allègue ; que c’est la société NEXITY qui a cherché à exercer une pression sur la copropriété voisine en la mettant devant le fait accompli d’un projet conçu sans concertation de son voisin, impliquant le nécessaire dévoiement du ru et en prenant pour acquis qu’elle aurait nécessairement l’accord du voisin pour entreprendre de tels travaux sans bourse délier. S'agissant du remboursement de l’indû, elle rappelle que l’indemnité est forfaitaire et définitive et n’a donc pas être justifiée ; que cette indemnité versée n’est pas indue puisqu’elle est la contrepartie de l’accord de la copropriété à des travaux réalisés permettant à la société NEXITY d’édifier son ensemble immobilier ; que de plus, en aucune manière lors de son règlement, la société NEXITY n’a conditionné celui-ci à la production de justificatifs des frais exposés par la copropriété. S'agissant de l’enrichissement sans cause, elle rappelle qu'il n’est pas ici question de tour d’échelle qui implique uniquement un passage temporaire par le fonds voisin pour entreprendre des travaux sur son propre fonds, non sur celui du voisin, mais de travaux entrepris sur la parcelle du Syndicat des copropriétaires avec les nuisances et frais que cela a occasionné ; que la société NEXITY estime l’indemnité forfaitaire et définitive votée par l’assemblée générale excessive est une chose mais il ne s’agit en rien d’un enrichissement injustifié puisque les travaux ont bel et bien été réalisés au profit de la société NEXITY qui en a retiré un bénéfice certain puisqu’elle a pu mener à bien son projet immobilier ; qu'en tout état de cause, le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner une réfaction de prix. La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2024. MOTIFS Sur la demande de provision Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, il n'est pas contesté que dans le cadre de son opération de construction d'un ensemble immobilier sur le terrain sis [Adresse 2]), la société NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS a sollicité du Syndicat copropriétaires voisin du [Adresse 3], l'autorisation d'effectuer des travaux nécessaires de dévoiement d'une partie du ru traversant ladite copropriété voisine. L'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 3], en date du 26 septembre 2022 a autorisé la demande de passage en ces termes : "L'Assemblée Générale autorise la SAS NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS à faire réaliser, sous la seule responsabilité de cette dernière, le dévoiement partiel du ru sur la parcelle du [Adresse 4], pendant une durée de deux semaines, conformément au projet optimisé (...), à condition qu'elle prenne à sa charge le coût desdits travaux (...) la remise en état du terrain après travaux, la remise en état de la partie du gabion (...) et verse préalablement au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], via le compte CARPA de son conseil, Maître Laurent MEILLET, avocat au Barreau de Paris, une somme forfaitaire et définitive de 50 000,00 € (cinquante mille) pour couvrir tous ses frais en ceux compris les honoraires de l'architecte qui sera mandaté par le syndic afin de contrôler la conformité desdits travaux à ladite note technique, les frais de convocation de la présente assemblée, les honoraires de l'avocat et du syndic". La somme de 50 000 euros a été versée par la société NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS sur le compte CARPA de son avocat, en se réservant "de contester par tous moyens, l'indemnité versée sous la pression" (courrier du 22 février 2023 adressé par Maître ZIRAH à Maître MEILLET). Les travaux ont été réalisés. Toutefois, si les parties s'accordent sur le principe de l'indemnisation des travaux effectués par la société NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS sur le terrain de la copropriété voisine du [Adresse 3], elles s'opposent sur son quantum et sur son fondement qualifié pour la première de "tour d'échelle", et contesté pour le second. Il n'appartient pas au juge des référés d'apprécier la nature et l'étendue du consentement, ni sur le fondement juridique des travaux effectués, non plus que sur les notions d'enrichissement sans cause et de restitution de l'indû. La présente demande se heurte à une contestation sérieuse Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il y a lieu de condamner la demanderesse, partie succombante, à payer au défendeur la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demanderesse sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision, Condamnons la société NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS à payer au Syndicat des copropriétaires des [Adresse 4] (78), représenté par son syndic la société CITYA CHATEAU NEUF, la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la société NEXITY IR PROGRAMMES GRAND PARIS aux dépens. Prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ MARS DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le GreffierLa Première Vice-Présidente Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY