Cour d'appel, 13 septembre 2022. 20/03261

N° RG 20/03261 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KSUG N° Minute : C2 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Myriam DUCKI la SELARL ESTELLE SANTONI AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 13 SEPTEMBRE 2022 Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/01668) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 03 septembre 2020, suivant déclaration d'appel du 21 Octobre 2020 APPELANTE : Mme [H] [C] née le 23 Juin 1984 à [Localité 7] ALGERIE de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Myriam DUCKI, avocat au barreau de GRENOBLE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/009324 du 12/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de GRENOBLE) INTIMÉE : S.A. ADOMA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Emmanuèle Cardona, présidente Laurent Grava, conseiller, Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 07 juin 2022, Emmanuèle Cardona, Présidente chargée du rapport, assistée de Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. FAITS ET PROCÉDURE Le 4 avril 2019, la SA Adoma a conclu un contrat de résidence pour résidence sociale avec Mme [H] [C] d'une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction emportant la jouissance privative du logement à usage d'habitation n° 12 situé à « [Adresse 6], à [Localité 2] (38). Par acte du 21 avril 2020, la société Adoma a assigné Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble pour voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, constater la résiliation du contrat de résidence et l'autoriser à procéder à l'expulsion de Mme [C], la voir condamner au paiement de la somme de 2 073,37 euros outre intérêts au taux légal et à une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant de la redevance mensuelle à compter du 10 janvier 2020 jusqu'à la libération effective des lieux, l'autoriser à faire transporter l'ensemble des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du résident, en garantie des sommes qui pourront être dues, outre la voir condamner aux frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût de la mise en demeure, de l'assignation, des diligences auprès de la CAF et des frais d'exécution du jugement à venir. Le 3 décembre 2019, la société Adoma a envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception une mise en demeure à Mme [C] de régler son arriéré de redevances impayées d'un montant de 2 349,04 euros au 3 décembre 2019. Par acte du 10 décembre 2019 déposé à l'étude d'huissier, la société Adoma a signifié à Mme [C] que la résiliation de son contrat de résidence serait acquise dans un délai d'un mois si elle ne réglait pas la somme de 2 349,04 euros due au titre de l'arriéré de redevances dû au 3 décembre 2019. Par jugement réputé contradictoire du 3 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a : - constaté la résiliation de plein droit du contrat liant les parties à la date du 11 janvier 2020 ; - dit que Mme [C] devra libérer les lieux ; - autorisé la société Adoma, à défaut de départ volontaire, à procéder à l'expulsion de Mme [C] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, du logement n° 12, [Adresse 4] ; - rejeté la demande de séquestre des meubles ; - fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 11 janvier 2020 égale au montant de la redevance qui aurait été exigible si le contrat de résidence n'avait pas été résilié, et qui sera réévaluée selon les dispositions contractuelles prévues pour la redevance mensuelle ; - condamné Mme [C] à payer à la société Adoma : * une indemnité d'occupation comme fixée plus haut dans le jugement à compter de la résiliation, soit le 11 janvier 2020, et jusqu'à la libération effective des lieux, * la somme de 2 073,01 euros correspondant au montant des redevances impayées au 12 mars 2020, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, * la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [C] à supporter les dépens de l'instance ; - rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le tribunal a retenu que : - le logement loué par la société Adoma est un logement-foyer exclu de l'application des articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; - la société Adoma justifie avoir saisie la CAF le 18 juillet 2019 et avoir fait délivrer à Mme [C] une mise en demeure le 10 décembre 2019visant la clause résolutoire ; - l'effet de la clause résolutoire a été acquis et le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 11 janvier 2020, conduisant à la libération des lieux, et à défaut, à l'expulsion de Mme [C] ; - le sort du mobilier en matière d'expulsion est réglée par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Le 21 octobre 2020, Mme [C] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a : - constaté la résiliation de plein droit du contrat liant les parties à la date du 11 janvier 2020 ; - autorisé la société Adoma à procéder à l'expulsion ; - dit que Mme [C] devra libérer les lieux. Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2021, Mme [H] [C] demande à la cour de : - infirmer la décision attaquée ; - débouter la société Adoma de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens ; - condamner Mme [C] à régler l'arriéré de loyer (redevances) dû à la société Adoma à la date du 3 septembre 2020, soit 937,28 euros dans le délai de 24 mois ; - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé ; - juger qu'à la date du 13 octobre 2020 Mme [C] avait intégralement remboursé la dette de loyer (redevances) due à la société Adoma ; - juger que la clause résolutoire est sans effet, Mme [C] ayant respecté son engagement ; - annuler la résiliation du bail et l'expulsion prononcées ; - débouter la société Adoma de sa demande de résiliation de bail ; - débouter la société Adoma de sa demande d'expulsion. Elle fait valoir les principaux éléments suivants au soutien de ses écritures : - elle a perdu son emploi et fait face à de graves difficultés financières l'empêchant de faire face à ses charges de loyer ; - elle sollicite des délais de paiement de 24 mois sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 412-3 de la loi du 27 janvier 2017 ; - elle justifie d'une demande de logement locatif dans le secteur social et avoir recherché du travail ; - elle a désormais la charge principal de sa fille depuis le mois de décembre 2020 ; - la suspension de la clause résolutoire peut être obtenue par tout preneur à bail qui a obtenu du juge des délais de paiement. Par conclusions d'intimée notifiées le 6 avril 2021, la société Adoma demande à la cour de': - dire recevable mais mal fondé l'appel interjeté par Mme [C] ; - confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ; Y ajoutant, - condamner Mme [C] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [C] aux entiers dépens. Elle fait valoir les principaux éléments suivants au soutien de ses prétentions : - Mme [C] sollicite des délais de paiement de 24 mois à compter du 3 septembre 2020, et vise les articles 13 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, or la société Adoma n'est pas soumise à ce texte puisqu'elle offre des contrats de résidence régis par les articles R. 633-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; - les difficultés de Mme [C] sont survenues postérieurement au rendu de la décision de justice alors que le relevé de compte montre qu'elle a cessé de régler ses redevances deux mois après son entrée dans les lieux. La clôture de l'instruction est intervenue le 7 juin 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur le respect de la procédure de résiliation du contrat de logement-foyer : En application de l'article R. 351-30 du code de la construction et de l'habitation, applicable en l'espèce, qui vise l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est prévu qu'à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. La première information de la CCAPEX vaut saisine. En l'espèce, il résulte du contrat de résidence pour résidence sociale conclu le 4 avril 2019 entre Mme [C] et la société Adoma, et plus particulièrement de l'article 1 de ce contrat, que le logement loué par Mme [C] est un logement-foyer conclu en application des articles L. 353-13 et R. 353-165 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Il est établi que le 18 juillet 2019, la société Adoma a régulièrement saisi la CAF de l'Isère aux fins de signaler la situation de redevances impayées de Mme [C] deux mois avant la signification de l'assignation. Il s'ensuit que c'est à bon droit que le premier juge a déclaré recevable la demande de la société Adoma. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur la résiliation du contrat de résidence : L'article L. 633-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit notamment : « Toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L. 633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit. Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l'établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat. [...] Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré ». Aux termes de l'article R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation applicable aux contrats de résidence dans un logement-foyer : « [...] II. Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité ». En cas de demande de résiliation, le juge apprécie souverainement si le manquement imputé au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de résidence. En l'espèce, il ressort des dispositions combinées susvisées, qu'en secteur locatif, l'impayé est constitué soit lorsque trois termes nets consécutifs sont totalement impayés, soit lorsque le locataire est débiteur à l'égard du bailleur d'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges, ce même article précisant que le montant mensuel net du loyer hors charges correspond à ce même loyer, déduction faite du montant de l'aide personnalisée au logement. L'article 11 du contrat conclu entre les parties prévoit la résiliation du contrat de résidence à l'initiative du gestionnaire notamment « en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur » et précise que « la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ». En outre, le règlement intérieur, annexé au contrat et signé par Mme [C], dispose en son article 11 que « le paiement de la redevance doit être effectué à son exacte échéance ». Il ressort des dispositions de l'article R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation que la société Adoma ne peut résilier le contrat que dans les conditions édictées par les textes précités, de sorte qu'à l'appui de sa demande de résiliation du contrat de résidence, elle doit démontrer : - soit que Mme [C] ne s'est pas acquittée de trois loyers résiduels (redevance moins APL) consécutifs, - soit, en cas de paiement partiel du loyer, que sa dette s'élève au moins à deux fois le montant total du loyer de 521,10 euros, à savoir la somme de 1 042,20 euros. Après envoi le 3 décembre 2019 d'une mise en demeure de régler l'arriéré de redevances impayées, la société Adoma a signifié par acte du 10 décembre 2019 à Mme [C] que la résiliation de son contrat de résidence serait acquise dans un délai d'un mois si elle ne réglait pas la somme de 2 349,04 euros due au titre de l'arriéré de redevances au 3 décembre 2019, somme figurant effectivement au débit de Mme [C] selon les décomptes produits. Le montant de la dette de Mme [C] était donc bien supérieur à deux fois le montant total du loyer, étant relevé qu'elle ne s'était pas non plus acquittée d'au moins trois mois de loyers résiduels consécutivement. Il résulte de l'attestation de compte du 12 mars 2020, que le solde de Mme [C] était toujours débiteur pour s'élever à la somme de 2 502,30 euros au 31 janvier 2020. Dès lors, les conditions prévues à l'article R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation étant remplies, la société Adoma est fondée à se prévaloir de la résiliation du contrat de résidence de Mme [C] et de faire procéder à son expulsion selon les formes et délais prévus par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il y a donc lieu, par ces motifs substitués, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé la société Adoma à procéder la libération des lieux et à l'expulsion de Mme [C], et en ce qu'il a condamné Mme [C] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie à l'occupation des lieux à compter du 11 janvier 2020, égale au montant de la redevance due avant la résiliation et ce jusqu'à la libération effective des lieux. Sur le montant de l'arriéré de redevances et la demande d'octroi de délais : L'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 exclut l'application des dispositions du chapitre dans lequel il est inséré, pour les logements-foyers à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1. Mme [C] sollicite un délai de paiement de 24 mois à compter du 3 septembre 2020 pour régler la somme de 937,28 euros correspondent à l'arriéré de loyer dû au 3 septembre 2020 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Dans le même temps, elle soutient que sa dette de redevances impayées au 13 octobre 2020 a été intégralement remboursée et justifie à ce titre d'un décompte du 13 octobre 2020 de la société Adoma faisant état d'un solde créditeur de 10,65 euros. Il s'ensuit que la demande de délai de paiement de Mme [C] est de facto devenue sans objet et sera rejetée. De plus, il sera rappelé que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable à la présente espèce. S'il est établi qu'au jour de l'audience la créance de la société Adoma n'est plus de 2 073,01 euros, le jugement sera néanmoins confirmé en ce que : - cette somme était bien due au titre des redevances impayées au 12 mars 2020 ; - la résiliation était acquise de droit à la date indiquée ci-dessus ; - les difficultés dont fait état Mme [C] sont survenues postérieurement au rendu de la décision de justice ; - le relevé de compte montre que Mme [C] a cessé de régler ses redevances à peine deux mois après son entrée dans les lieux. Le jugement entrepris sera confirmé de l'ensemble de ces chefs. Sur les demandes accessoires : Mme [C], dont les prétentions sont rejetées, sera condamnée aux dépens d'appel. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Adoma les frais engagés pour la défense de ses intérêts. Mme [C] sera condamnée à lui payer la somme complémentaire de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; Y ajoutant, Rejette les demandes de Mme [H] [C] ; Condamne Mme [H] [C] à payer à la SA Adoma la somme complémentaire de 600 euros (six cents euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne Mme [H] [C] aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière,Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERELA PRESIDENTE