Cour d'appel, 15 décembre 2022. 22/02935

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 15 DECEMBRE 2022 N° RG 22/02935 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VFD5 AFFAIRE : [G] [W] C/ Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - OPH DE [Localité 3] EPT PARIS OUEST - LA DEFENSE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu(e) le 11 Mars 2022 par le Juridiction de proximité de COURBEVOIE N° RG : 12-21-0001 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 15.12.2022 à : Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [G] [W] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Oriane DONTOT de l'AARPI JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20220353 Assisté par Me Malika LAHNAIT, avocat plaidant au barreau de Paris APPELANT **************** OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT RIVES DE SEINE HABITAT Venant aux droits de L'OPH de [Localité 3] EPT Paris ouest - La Défense, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. N° SIRET : 279 20 0 3 23 [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 22216 Assisté de Me François-Xavier LEMOINE, avocat plaidant au barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 11 août 2011, la société OPH - [Localité 3] Habitat Paris Ouest La Défense a consenti un bail d'habitation à M. [G] [W] sur un appartement sis au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 169,32 euros. Par acte d'huissier de justice du 29 octobre 2020, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8 536,82 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] le 17 novembre 2020. Par acte d'huissier de justice délivré le 30 juin 2021, la société OPH a fait assigner en référé M. [W] aux fins d'obtenir principalement de constater l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de M. [W] et sa condamnation au paiement de la somme de 11 407,60 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 11 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : - constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 octobre 2020 n'a pas été réglée dans les deux mois, - constaté en conséquence, que le contrat conclu le 11 août 2011 entre la société OPH, d'une part, et M. [W] d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 30 décembre 2020, - dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, - ordonné à M. [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, - dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expulsion d'un délai de deux mois suivants la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - condamné M. [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, - dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 décembre 2020, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, - condamné M. [W] à payer à la société OPH la somme de 1 422,28 euros (surloyer de solidarité exclu) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2021, - rejeté la demande en fixation d'un surloyer de solidarité, - dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la décision, - condamné M. [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2020 et celui de l'assignation du 30 juin 2021. Par déclaration reçue au greffe le 26 avril 2022, M. [W] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 13 juin 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [G] [W] demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal de proximité de Courbevoie le 11 mars 2022 ; et statuant à nouveau, - débouter la société OPH de toutes ses demandes ; - annuler le commandement de payer en date du 29 octobre 2020 signifié par la société OPH ; - condamner la société OPH à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux la concernant au profit de Maître Oriane Dontot conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées le 13 septembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, l'OPH Rives de Seine Habitat venant aux droits de l'OPH [Localité 3] demande à la cour de : - donner acte à l'OPH Rives de Seine Habitat de ce qu'elle vient aux droits de l'OPH [Localité 3] ; - la déclarer recevable en ses demandes ; - débouter M. [W] de l'ensemble de ses demandes ; - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 11 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie ; par conséquent, - juger que le contrat conclu le 11 août 2011 entre l'OPH d'une part, et M. [W], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 30 décembre 2020 ; - ordonner à M. [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; - juger qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner M. [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ; - juger que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 décembre 2020, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ; - constater l'acquisition de la clause résolutoire ; - débouter M. [W] de sa demande de délais pour quitter les lieux et plus généralement de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - condamner M. [W] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [W] aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 octobre 2022. Par message RPVA en date du 14 novembre 2022, il a été indiqué aux parties que la cour envisageait d'octroyer d'office à M. [W] des délais de paiement et de suspendre la clause résolutoire, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il leur était demandé de faire parvenir leurs observations sur ce point. Le conseil de M. [W] indique dans son message du 16 novembre 2022 qu'il est favorable à la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement eu égard au faible montant de la dette locative. Le conseil de l'OPH Rives de Seine Habitat expose n'avoir pas d'observations particulières à formuler. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [W] expose n'avoir pu régler son loyer durant l'année 2020 à cause des conséquences de la pandémie de Covid-19 sur son activité professionnelle, mais que sa bailleresse lui a surtout réclamé à tort à compter de mars 2020 un important surloyer, qui a artificiellement gonflé sa dette locative. Arguant de la nullité du commandement de payer auquel était annexé un décompte manifestement erroné puisqu'aucun surloyer n'était dû, il soutient que la bailleresse est en conséquence mal fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire. Il soutient être à jour du paiement de ses loyers et charges. Affirmant en réponse que le commandement de payer était parfaitement régulier, l'OPH Rives de Seine Habitat expose en effet qu'à cette date, M. [W] était redevable du supplément de loyer de solidarité puisqu'il n'avait pas transmis son avis d'imposition. Il conclut à la confirmation de l'ordonnance déférée, faisant valoir que les règlements dont se prévaut l'appelant sont postérieurs à cette décision. Sur ce, sur la résiliation du bail L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux'. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement. En l'espèce, l'OPH Rives de Seine Habitat, qui reconnaît avoir appliqué à M. [W] un supplément de loyer de solidarité, affirme que c'est la conséquence de la carence de celui-ci à justifier de sa situation financière. En vertu des dispositions de l'article L. 441-3 du code de la construction et de l'habitation, 'les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements'. L'article L. 441-9 du même code prévoit que 'l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer'. Dès lors que M. [W] ne démontre pas la date à laquelle il a justifié de sa situation personnelle en faisant parvenir à son bailleur son avis d'imposition pour les années 2020 et 2021, alors qu'il avait reçu chaque année la lettre d'enquête prévue à cet effet et qu'il a reçu la notification par lettre recommandée de l'application d'un surloyer, il ne peut se plaindre de l'application par l'OPH Rives de Seine Habitat d'un supplément de loyer de solidarité, même si une régularisation est intervenue a posteriori lorsqu'il a produit les justificatifs demandés. Il ne peut être reproché à l'intimé d'avoir délivré un commandement de payer réclamant le surloyer dans ces conditions. Le contrat de bail comprend une clause résolutoire et l'appelant ne conteste pas ne pas avoir payé les sommes réclamées aux termes du commandement de payer dans le délai de 2 mois imparti pour ce faire. Dès lors, en application des dispositions légales susvisées, il convient de constater que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 décembre 2020. L'ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu'elle a procédé à ce constat. sur l'actualisation de la dette locative En application de l'article 835 du code de procédure civile, ' Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'. En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. L'OPH Rives de Seine Habitat versent aux débats un décompte locatif qui fait apparaître un solde débiteur de 540, 66 euros à la date du 31 octobre 2022 (loyer d'octobre inclus). M. [W] ne conteste pas cette dette. Il y a lieu en conséquence de condamner M. [W] à verser à l'OPH Rives de Seine Habitat une provision de 540, 66 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 octobre 2022, terme d'octobre inclus. L'ordonnance déférée sera émendée de ce chef. sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, les effets de la clause de résiliation étant suspendus durant le cours des délais ainsi accordés. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des historiques du compte de M. [W] que celui-ci a certes accusé des retards de paiement en 2020 et 2021, mais qu'il a procédé à des versements permettant d'apurer totalement sa dette en mars 2022. Par la suite, des règlements réguliers sont intervenus et le décompte produit par l'OPH Rives de Seine Habitat fait apparaître l'existence d'une dette modeste. Cela démontre la bonne foi de M. [W], ses efforts pour apurer sa dette locative et sa capacité financière à assumer le loyer courant. Au surplus, il n'est pas contesté que l'essentiel de la dette locative était constituée par un supplément de loyer de solidarité qui n'était finalement pas dû, la somme de 15 805, 90 euros ayant été créditée sur le compte de M. [W] le 31 octobre 2021. Il convient en conséquence de suspendre d'office les effets de la clause résolutoire et d'accorder à M. [W] des délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative en précisant que si le locataire se libère dans les conditions fixées au dispositif du présent arrêt, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. La dette n'ayant été, pour l'essentiel, réglée que postérieurement à l'audience devant le premier juge, il y a lieu de dire que M. [W] conservera la charge des dépens d'appel. En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance du 28 juin 2021 sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée à l'OPH Rives de Seine Habitat et à l'octroi de délais de paiement ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne M. [G] [W] à payer à l'OPH Rives de Seine Habitat la somme provisionnelle de 540, 66 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 octobre 2022, terme d'octobre inclus ; Autorise M. [G] [W] à se libérer de sa dette par 10 versements mensuels successifs de 50 euros, en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant versé le 11ème mois ; Rappelle que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire et le loyer courant régulièrement payé, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Dit qu'à défaut de paiement de cette mensualité ou du loyer et des charges courantes, la clause résolutoire reprendra son plein effet ; Rejette toute demande plus ample ou contraire ; Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [W] aux dépens d'appel. Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,