Cour d'appel, 15 mars 2023. 21/08953

N° RG 21/08953 N° Portalis DBVX-V-B7F-N77E Décision du Juge des contentieux de la protection de LYON Au fond du 16 novembre 2021 RG : 11-21-0026 [V] [V] [V] [V] [S] NÉE [O] C/ [E] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 15 MARS 2023 APPELANTS : Mme [A] [V] ayant droit de Madame [O] [G] épouse [V] [Adresse 4] [Localité 8] M. [D] [V] ayant droit de Madame [O] [G] épouse [V] [Adresse 7] [Localité 8] M. [Z] [V] ayant droit de Madame [O] [G] épouse [V] [Adresse 10] [Localité 9] Mme [U] [V] ayant droit de Madame [O] [G] épouse [V] [Adresse 2] [Localité 8] Mme [C] [S] née [O] [Adresse 1] [Localité 8] Ayant tous pour mandataire en exercice la société [W] SERVICES IMMOBILIER, SAS au capital de 12 500 € inscrite au RCS de LYON sous le n° 534 065 883, ayant son siège [Adresse 5], représenté par M. [M] [W], en sa qualité de Président, domicilié es-qualité audit siège social Représentés par Me Mani MOAYED de la SCP RGM, avocat au barreau de LYON, toque : 1014 INTIMÉ : M. [B] [E] [Adresse 3] [Localité 6] défaillant * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 13 Octobre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Janvier 2023 Date de mise à disposition : 15 Mars 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Rendue par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSÉ DU LITIGE Le 24 avril 2003, l'indivision [V] a donné à bail conventionné à [B] [E] un appartement situé [Adresse 3] désigné comme suit : « Logement de type T2 au rez-de-chaussée d'une surface de 38,52m² », moyennant un loyer mensuel de 195 €, outre charges. Le bail prenait effet au 1er mai 2003. Le bail était renouvelable par période triennale jusqu'à l'expiration de la convention conclue le 18 mai 1981 entre les propriétaires indivis et l'État, soit un premier terme fixé au 18 mai 2006. Selon exploit en date du 22 décembre 2020, les propriétaires ont régulièrement dénoncé la convention conclue avec l'État français pour le 30 juin 2021. En parallèle, un congé a été signifié à [B] [E] le 24 décembre 2020 pour le 30 juin 2021, avec proposition d'un nouveau bail au 1er juillet 2021 soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, moyennant un loyer mensuel de 527,30 €, déterminé par référence aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. En l'absence de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, les bailleurs ont saisi la commission départementale de conciliation et une séance a été fixée le 3 juin 2021. [B] [E] ne s'est pas rendu à la Commission de conciliation des baux d'habitation et un avis de non-conciliation a été rendu. C'est dans ces conditions que par exploit du 16 juin 2021, [A], [D], [Z] et [U] [V] ainsi qu'[C] [S] ont assigné [B] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon afin de voir au principal fixer judiciairement le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 395,24 € par mois. [B] [E] n'a pas comparu. Par jugement du 16 novembre 2021, le Juge des contentieux de la protection a : Rejeté toutes les demandes présentées par [A], [D], [Z] et [U] [V] et [C] [S] à l'encontre d'[B] [E] dont le contrat de bail, portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 3], a été tacitement renouvelé aux conditions antérieures ; Rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ; Condamné in solidum les demandeurs aux dépens. Le juge des contentieux de la protection a retenu en substance : qu'au visa de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe aux demandeurs de rapporter la preuve que le loyer, actuellement d'un montant de 263,53 € hors charges, est manifestement sous-évalué ; que ceux-ci ne rapportent pas cette preuve, les 7 contrats de bail servant de référence qu'ils produisent aux débats ne concernant pas des logements comparables, au sens du texte précité, s'agissant de logements soit meublés alors que le logement loué est loué nu, soit concernant des logements dont le nombre de pièces est supérieur au logement loué, soit des logements plus grands, soit des logements situés en étage alors que le logement loué est au rez de chaussée ; que le bail est en conséquence renouvelé par tacite reconduction aux conditions antérieures. Par acte régularisé par RPVA le 17 décembre 2021, les consorts [V]-[S] ont interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif du jugement du 16 novembre 2021, dont ils ont repris les termes dans leur déclaration d'appel. Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par RPVA le 7 février 2022, les appelants demandent à la Cour de : Vu la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, Vu le Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, Vu le Décret n° 90-780 du 31 août 1990, Infirmer les chefs de jugement critiqués du Jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon le 16 novembre 2021, et ce faisant : Dire [A], [D], [Z], [U] [V] et [C] [S] recevables et bien fondés en leurs demandes, Y faisant droit, Juger que la convention portant logement conventionné avec l'Etat a été régulièrement dénoncée par exploit du 20 décembre 2020, Juger que le terme du bail d'habitation consenti à [B] [E] est fixé au 30 juin 2021, Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 395,24 € par mois, ou subsidiairement 378,34 € par mois, après abattement et hors charges au 1er juillet 2021, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance d'arriéré à compter de l'assignation, Condamner [B] [E] à leur payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de la première instance, y incluant le coût du congé du 24 décembre 2020, et de l'instance d'appel. Les appelants indiquent fonder leurs demandes sur les dispositions des articles 17-1, 17-2 et 18 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, de l'article 5 et 6 du Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 et du décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Les appelants exposent : qu'au terme du précédent bail à loyer conventionné, [B] [E] réglait la somme de 263,53 € mensuels, outre 53,84 € de provision sur charges, soit un total de 317,37 € par mois, pour un appartement situé dans le [Localité 6] d'une superficie de 38,52m² ; que le 24 décembre 2020, conformément aux textes, ils ont proposé au locataire un nouveau bail et un loyer fixé à la valeur locative, dans un contexte où les références obtenues révélaient des loyers oscillant entre 565 et 740 € par mois, soit une moyenne de 13,69 € le mètre carré, ce qui, appliqué au logement considéré, aboutissait à une valeur locative de : 38,52 × 13,69 = 527,33 € arrondis à 527,30 € ; que préalablement à la séance de la commission de conciliation du 3 juin 2021, ils ont été informés qu'en toute hypothèse le loyer appliqué ne saurait être supérieur à la somme de 395,24€ et qu'ils ont accepté ce nouveau montant mais ont été confrontés au refus infondé du locataire. Ils observent que si le premier juge a considéré que les loyers des 7 contrats de bail produits par les bailleurs n'étaient pas représentatifs ou pas comparables avec le loyer litigieux, cette appréciation est contestable, alors que : le fait que les logements de comparaison soient plus grands est sans incidence dès lors que le loyer de référence varie inversement à la surface de l'appartement, plus la surface du logement étant grande et moins le loyer de référence étant élevé ; les loyers servant de références peuvent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables même s'ils ne sont pas identiques au loyer litigieux, car il est bien évident qu'une similarité parfaite est quasiment impossible à obtenir. Les appelants indiquent que pour déterminer le loyer de référence du voisinage, ils ont déjà produit en première instance 7 contrats de location et qu'ils soumettent 11 contrats supplémentaires dans le cadre de l'appel, dont la pertinence est d'autant moins contestable qu'il s'agit des loyers pratiqués dans le même immeuble que celui dans lequel est situé l'appartement loué à [B] [E]. Ils indiquent qu'après calcul dans les limites de l'article 5 du Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, le montant du loyer réévalué est de 395,36 €, montant qui doit être retenu. Subsidiairement, ils relèvent que le loyer actuel d'[B] est en tout état de cause manifestement sous-évalué par rapport au loyer de référence fixé par la Préfecture du Rhône pour l'encadrement des loyers, et qu'il peut alors être fixé à la somme de 378,34 €. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION 1) Sur la réévaluation du loyer L'article 17-2 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d'Etat définit les éléments constitutifs de ces références. Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants. Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent article, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent article et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10 à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 s'applique à chaque valeur ainsi définie. » L'article 17-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I. - Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. II. - Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer. » L'article 18 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. ['] » Selon l'article 5 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes : 1° La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ; 2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer. » Selon l'article 6 du même décret : « Pour l'application des dispositions du 2° de l'article 4 et du 1° de l'article 5 : 1° Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret du 31 août 1990 susvisé ; ['] » Enfin, aux termes du Décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : Article 1 : « Les références à fournir par le bailleur en application de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ou, pour le locataire, en application du VI de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique mentionnent au moins pour chaque logement loué : a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ; b) Le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ; c) L'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ; d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ; e) L'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ; f) L'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central ; g) L'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ; h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ; i) L'année de constatation des éléments constitutifs de la référence. » Article 1-1 : « Lorsque la détermination du montant d'un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références sont jointes au contrat. Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans. » En l'espèce, il est justifié par les pièces versées aux débats : qu'aux termes du précédent bail à loyer conventionné, le loyer d'[B] [E] s'élevait à la somme de 263,53 € hors charges ; que la convention conclue avec l'État a été dénoncée par les bailleurs à effet au 30 juin 2021 ; qu'en date du 24 décembre 2020, les bailleurs ont proposé à [B] [E] un nouveau bail et un loyer fixé à la valeur locative à hauteur de 527,30 €, déterminée par référence aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables, le nouveau loyer proposé étant en définitive de 395,24 €, les bailleurs ayant pris en compte la recommandation de la commission de conciliation, montant qu'ils ont sollicité dans leur assignation en l'absence d'accord d'[B] [E]. En vertu des dispositions précitées, il convient de déterminer en premier lieu le loyer de référence pratiqué dans le voisinage pour déterminer si le loyer d'[B] [E] est manifestement sous-évalué, étant observé qu'au sens de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 précédemment cité, seul est exigé que les logements soient comparables sans pour autant être identiques. Les bailleurs produisent à cette fin, outre les sept contrats de location produits en première instance qui concernent des appartements situés dans le 3ème arrondissement, onze baux supplémentaires concernant le même immeuble que celui dans lequel est situé l'appartement loué par [B] [E], pour l'essentiel d'une superficie se rapprochant de l'appartement loué et dans un état similaire. Il ressort des éléments de comparaison produits, qui peuvent être retenus comme représentatifs des loyers pratiqués dans le voisinage, que le prix moyen au mètre carré de ces 18 loyers est de 13,69 € au mètre carré. Or, dans la mesure où le loyer d'[B] [E] avant renouvellement est de 263,63 € pour un appartement d'une superficie de 38,52 mètres carré, soit 6,84 € du mètre carré, il est incontestable que le loyer de son appartement est inférieur de 50 % par rapport au loyer de référence et qu'il est donc bien manifestement sous-évalué, au sens de l'article 17-2 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, ce qui permet d'appliquer une hausse lors du renouvellement du contrat. Ce loyer manifestement sous-évalué peut donner lieu à une hausse de loyer dans la limite de la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, en application de l'article 5 du Décret du 27 juillet 2017 précédemment cité, soit : montant du loyer par référence aux loyers constatés dans le voisinage : 38,52 mètres carrés × 13,69 € = 527,33 €, arrondi à 527,30 € moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence au voisinage et le loyer appliqué avant renouvellement : 527,30 € ' 263,63 = 263,67 € : 2 = 131,83 €, montant de la hausse applicable. Le montant du loyer réévalué est donc de 395,36 € ( 263,53 €, montant actuel du loyer + 131,83 € ). Le montant sollicité par les bailleurs, soit 395, 24 € peut donc être légitimement retenu. La Cour en conséquence infirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté l'ensemble des demandes présentées par [A], [D], [Z] et [U] [V] et [C] [S] à l'encontre d'[B] [E] et dit que le contrat de bail, portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 3], a été tacitement renouvelé aux conditions antérieures, et, statuant à nouveau : Fixe le montant du loyer mensuel hors charges du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 395,24 €, étant précisé qu'en vertu des dispositions de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, cette augmentation s'appliquera par sixième annuel, ce avec intérêt au taux légal sur chaque échéance d'arriéré à compter du 16 juin 2021, date de l'assignation. 2) Sur les demandes accessoires [B] [E] succombant, la Cour infirme la décision déférée qui a condamné in solidum [A], [D], [Z] et [U] [V] ainsi qu'[C] [S] aux dépens de la procédure de première instance, et statuant à nouveau condamne [B] [E] aux dépens de la procédure de première instance, lesquels ne sauraient inclure le coût du congé du 24 décembre 2020, intervenu hors procédure. Pour la même raison, la Cour condamne [B] [E] aux dépens à hauteur d'appel. En équité, compte tenu de la nature de l'affaire, la Cour considère que la demande présentée par les appelants sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, doit être rejetée. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Infirme la décision déférée en ce qu'elle a rejeté l'ensemble des demandes présentées par [A], [D], [Z] et [U] [V] et [C] [S] à l'encontre d'[B] [E] et dit que le contrat de bail, portant sur un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 3], a été tacitement renouvelé aux conditions antérieures, et, Statuant à nouveau : Fixe le montant du loyer mensuel hors charges du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 395,24 € ; Dit que le montant dû portera intérêt au taux légal sur chaque échéance d'arriéré à compter du 16 juin 2021 ; Dit que cette augmentation s'appliquera par sixième annuel. Infirme la décision déférée qui a condamné in solidum [A], [D], [Z] et [U] [V] ainsi qu'[C] [S] aux dépens de la procédure de première instance, et, Statuant à nouveau : Condamne [B] [E] aux dépens de la procédure de première instance ; Condamne [B] [E] aux dépens à hauteur d'appel ; Rejette la demande présentée à l'encontre d'[B] [E] par [A], [D], [Z] et [U] [V] ainsi qu' [C] [S] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel ; Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT