Tribunal judiciaire, 18 décembre 2025. 25/00081

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS MINUTE N° : 1ère Chambre Loyers commerciaux N° RG 25/00081 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NC4K En date du : 18 décembre 2025 Jugement de la 1ère Chambre en date du dix huit décembre deux mil vingt cinq COMPOSITION DU TRIBUNAL L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 octobre 2025 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier. A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025. Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. DEMANDERESSE : Société SAS UNIK2, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Robin EVRARD, avocat au barreau de NICE DEFENDERESSE : Société SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Hervé BOULARD, avocat au barreau de NICE Grosses délivrées le : à : Me Hervé BOULARD - 650 Me Robin EVRARD - 244 Mme [Z] [U] (expert) LS EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 26 août 2005, la SCI GRAND HOTEL, aux droits de laquelle vient la SAS UNIK2, a consenti à la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, un bail commercial portant sur des locaux de 300 m2 situés au premier étage d’un immeuble sis à [Adresse 5], pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel de 22 300€. Le bail a été renouvelé depuis et le loyer actuel s’élève à la somme de 36 470,16€ par an. Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2023, la SAS UNIK2 a signifié à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 31 août 2023 aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent, à l’exception du loyer fixé à la somme de 72 693€. Par courrier recommandé du 25 septembre 2024 réceptionné le 30 septembre 2024, la SAS UNIK2 a notifié à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR un mémoire préalable en sollicitant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 72 693€ hors charges et hors taxes à compter du 1er septembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SAS UNIK2 a fait assigner la SAS CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de fixation du loyer renouvelé au 31 août 2023 à la somme de 72 693€ HT HC par an. Dans son dernier mémoire notifié par recommandé avec accusé de réception et par RPVA le 12 août 2025, la SAS UNIK2 demande au juge des loyers commerciaux de : RECEVOIR la société requérante en ses demandes et l’en déclarer bien fondée ; DEBOUTER la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE de toutes ses exceptions, fins et demandes ; FIXER le loyer du bail renouvelé au 31 août 2023 à la somme de 72.693€ par an hors charges et taxes convenues dans le bail commercial ; CONDAMNER la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR au paiement dudit loyer en tant que de besoin à compter du 1er septembre 2023 ; LA CONDAMNER à payer à la Société UNIK 2 la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; Débouter la CAISSE D’EPARGNE de ses demandes contraires ; Subsidiairement, Avant-dire droit, Désigner tel expert qu’il plaira à Monsieur le Juge des Loyers (sic !), avec la mission d’usage en la matière et notamment de se rendre sur les lieux, se faire remettre tous documents, proposer une valeur locative pour le local loué, tenant compte de la spécificité de l’activité qui y est pratiquée et des caractéristiques de l’environnement Dans son dernier mémoire notifié par recommandé avec accusé de réception et par RPVA le 12 mai 2025, la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal : Annuler le mémoire en fixation du 27 mars 2024 et déclarer par voie de conséquence la procédure irrecevable ; Juger irrecevable l’action engagée par la SAS UNIK2 en conséquence de la fin de non-recevoir tirée de l’absence de notification du mémoire préalable de fixation du loyer ; A titre subsidiaire : Débouter la SAS UNIK2 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; A titre très subsidiaire : Ordonner une mesure d’expertise à l’effet de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail ; Juger que le loyer provisionnel pendant la durée de l’expertise sera fixé à 37 470,16€ HT HC ; En tout cas : Condamner la SAS UNIK2 à payer à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens de l’instance qui comprendront le cas échéant les honoraires de l’expert judiciaire. L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2025. Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre 2025. La SAS UNIK2 et la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, représentées par leur conseil, ont déposé leurs mémoires. Lors de l'audience du 16 octobre 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025. MOTIFS DE LA DECISION Sur les nullités et fins de non-recevoir Il résulte de l’article R. 145-23 et suivants du code de commerce que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les mémoires indiquent l'adresse de l'immeuble donné à bail ainsi que, pour les personnes morales, leurs dénomination et siège social, ainsi que le titre et les nom et prénoms de leur représentant légal.  Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le juge ne peut, à peine d'irrecevabilité, être saisi avant l'expiration d'un délai d'un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi. En l’espèce, il ressort des pièces produites par la SAS UNIK2 que, par courrier recommandé du 25 septembre 2024 réceptionné le 30 septembre 2024, la SAS UNIK2 a notifié à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR un mémoire préalable en sollicitant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 72 693€ hors charges et hors taxes à compter du 1er septembre 2023. Cette notification a été effectuée plus d’un mois avant la saisine du juge des loyers commerciaux, par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, respectant ainsi le délai prévu à l’article R. 145-27 du code de commerce. Et le mémoire préalable prévu à l’article R. 145-23 du même code comportait la mention de l’adresse du local pris à bail, du siège social du preneur à [Localité 7] et de sa dénomination, conformément aux dispositions de l’article R. 145-24 du code de commerce. Le mémoire a été régulièrement notifié à l’établissement secondaire de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR de [Localité 4], ce qui n'est contraire à aucune disposition du code de commerce. Enfin, le mémoire du 27 mars 2024 auquel la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR fait référence n’est pas produit aux débats. Il y a donc lieu d’écarter l’exception de nullité du mémoire en fixation du loyer du 27 mars 2024 ainsi que la fin de non-recevoir tirée de l’absence de notification du mémoire préalable de fixation du loyer. Sur la demande de fixation du loyer Il résulte de l’article L. 145-36 du code de commerce que les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. Aux termes des dispositions de l'article R. 145-11 du code de commerce : " Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables." L'article R. 145-7 du code de commerce dispose que : " Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation." Le montant du loyer renouvelé des locaux donnés à bail par la SAS UNIK2 doit, s’agissant de bureaux, être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents. Pour demander la fixation du loyer annuel renouvelé à la somme de 72 693€ alors que le montant du loyer annuel exigible s’élève à la somme de 36 470,16€ par an, le bailleur produit une expertise amiable réalisée par M. [B] [O] le 17 janvier 2023. Toutefois, ce rapport, qui porte sur l’ensemble immobilier comprenant le rez-de-chaussée et le 1er étage occupé par la banque, avec une distinction entre la valeur locative du rez-de-chaussée et celle du 1er étage, comporte un tableau illisible relatif à la pondération des surfaces. En outre, les références de locaux équivalents portent sur des baux anciens (2016 à 2019) alors que la demande concerne la fixation du loyer renouvelé au 1er septembre 2023. Dans ces conditions, la SAS UNIK2 n'établit pas que la valeur locative des locaux pris à bail devrait être estimée à la somme annuelle de 72 693€. Les éléments versés aux débats ne permettant pas à la juridiction saisie de préciser le montant du loyer du bail renouvelé, il convient d’ordonner une expertise judiciaire. L’ensemble des demandes et les dépens seront réservés, le loyer provisionnel étant fixé au montant du loyer actuel. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux statuant après débats tenus publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit et par mise à disposition au greffe ; ECARTE l’exception de nullité soulevée par la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR ; ECARTE la fin de non-recevoir soulevée par la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR ; ORDONNE une expertise ; COMMET pour y procéder Mme [Z] [U], [Adresse 9], Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 8]. : 06.72.76.04.46, Courriel : [Courriel 6], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, avec mission de : - se rendre sur les lieux au premier étage d’un immeuble sis à [Adresse 5], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ; - décrire les locaux commerciaux, ainsi que leur état d’entretien aussi bien en ce qui concerne le bâti que les aménagements réalisés par le locataire ; - determiner la surface des locaux ainsi que leur surface pondérée ; - donner son avis sur la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par les articles R. 145-3 à R. 145-11 du code de commerce, en identifiant les loyers pratiqués pour des locaux équivalents ; - procéder au moyen d’un pré-rapport ; - répondre aux dires des parties ; - faire toutes observations utiles au présent litige ; Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise : DIT que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine (à réception de l’avis de consignation) ; DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ; DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations ; DIT que l'expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ; DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ; RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport : - le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixé par l’expert est un délai impératif ; - les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ; DIT que l'expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis ) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ; DIT que les parties disposeront d’un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération ; DIT que les frais d'expertise seront provisoirement avancés par la société la SAS UNIK2 qui devra consigner la somme globale de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert, auprès du Régisseur d'Avances et de Recettes du Tribunal, avant l’expiration d’un de deux mois à compter de l’avis de consignation délivré par le service des expertises étant précisé que : - à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l'expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime) - chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus ; FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ; DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de plaidoirie du 18 juin 2026 à 9h ; AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS. LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE