Cour d'appel, 23 mars 2023. 20/04715

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 23/03/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 20/04715 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TJJB Jugement (N° 11-19-0748) rendu le 25 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Valenciennes APPELANT Monsieur [B] [I] né le 27 janvier 1972 à [Localité 14] demeurant [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assisté de Me Stéphane Thierry-Leufroy, avocat au barreau de Meaux, avocat plaidant INTIMÉ Monsieur [K] [V] né le 21 avril 1971 à [Localité 13] demeurant [Adresse 10] [Localité 11] représenté par Me Michaël Mokrowiecki, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 15 décembre 2022 tenue par Céline Miller magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Céline Miller, conseiller Camille Colonna, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 avril 2022 **** Suivant acte sous seing privé du 6 avril 2016, M. [K] [V] a consenti à M. [B] [I], avec lequel il était entré en relation par l'intermédiaire du site Leboncoin.fr, une promesse de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3], [Adresse 12] à [Localité 13], cadastré section AI n°[Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8], portant sur un ensemble de trois petites maisons à usage d'habitation données en location, au prix de 90 000 euros. L'acquéreur arguant d'un défaut d'information par le vendeur, la vente n'a pas été réitérée par acte authentique et M. [I] a récupéré son dépôt de garantie le 4 janvier 2019. Par jugement en date du 25 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Valenciennes a débouté M.'[I] de ses demandes indemnitaires formées à l'encontre de M. [V] sur le fondement de la responsabilité délictuelle et l'a condamné aux entiers dépens et à payer à celui-ci une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [I] a interjeté appel de ce jugement et demande à la cour de l'infirmer en toutes ses dispositions et de condamner M. [K] [V], sur le fondement des articles 1137, 1240 et 1241 du code civil, à lui verser les sommes de 5 862 euros en réparation de son préjudice financier et de 4 000 euros en réparation de son préjudice de chance, assorties des intérêts au taux légal depuis le 6 avril 2016, outre la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et le condamner aux entiers dépens avec droit pour la SCP Processuel de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il fait essentiellement valoir qu'il était à la recherche d'un investissement locatif et qu'il a contracté avec M. [V] sur la foi des informations mensongères transmises par celui-ci selon lesquelles les trois maisons objets de la vente étaient en location, sans litige avec les locataires, et au vu du montant des loyers payés par les locataires qui lui avaient été communiqués ; qu'en réalité, il s'est avéré qu'au jour de la signature de la promesse le 6 avril 2016, la locataire de l'une des maisons avait donné son congé onze jours auparavant, que le propriétaire était en litige avec une autre locataire et que le montant du loyer mensuel payé par celle-ci était inférieur de 20 euros à celui indiqué dans la promesse ; que compte tenu de ces éléments, il n'a pas souhaité réitérer la vente mais que son dépôt de garantie d'un montant de 5 000 euros ne lui a été restitué que deux ans et demi plus tard ; que les assertions mensongères du vendeur lui ont causé un préjudice financier lié aux multiples démarches qu'il a dû entreprendre (banque, déplacements, notaire), ainsi qu'un préjudice de perte de chance de réaliser son investissement financier en raison du blocage de son dépôt de garantie. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 avril 2021, M.'[V] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions, débouter M.'[I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, le condamner à lui payer en cause d'appel à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Il soutient principalement que M. [I], qui ne souhaite plus acheter son bien et ne demande pas l'annulation du compromis, sollicite des dommages et intérêts au nom d'une faute dolosive dont il ne rapporte pas la preuve et en réparation des préjudices financiers et de perte de chance inexistants. Il explique que lors de la signature du compromis, le 6 avril 2016, la maison située [Adresse 5] louée à Mme [F] depuis le 1er mars 2016 était toujours en location, la locataire ne lui ayant fait parvenir son congé que fin avril 2016 ; qu'un nouveau locataire a été trouvé et qu'un nouveau bail a été signé sur cette maison le 1er août 2016 ; que la vacance locative d'un bien immobilier est un aléa inhérent à toute gestion locative. Il ajoute qu'il a bien transmis à M. [I] la copie du bail concernant la maison du [Adresse 4] louée à M. [G] et qu'il a remis les quittances de loyer au notaire. Il reconnaît que concernant la maison située [Adresse 9] louée à Mme [C], une erreur matérielle a été commise dans le compromis concernant le montant du loyer payé, mention étant faite d'un loyer de 378 euros alors que le loyer réel était de 358 euros, mais qu'il en a informé immédiatement le notaire et l'acquéreur et a proposé une baisse du prix de l'immeuble de 5 000 euros, en réponse à la demande de réduction de prix de M. [I] dans son courriel du 8 juin 2016 ; qu'enfin, le prétendu litige avec Mme [C], qui l'accusait en 2009 d'avoir imité sa signature dans un document adressé à la CAF, était étranger au bien vendu ; que si cette dame évoque dans son attestation un problème de porte d'entrée et le fait qu'il ne viendrait pas entretenir son jardin, il démontre par la production d'une photographie de la porte d'entrée qu'elle présente trois points de sécurité et par la production d'une correspondance de la mairie de [Localité 13] que c'est Mme [C] qui était à l'origine d'un trouble de voisinage en raison de son incurie à entretenir son jardin. Il rappelle que le dol suppose une intention délibérée de tromper son cocontractant et que c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les pièces produites ne permettaient pas d'établir la preuve d'une dissimulation ou d'une manoeuvre de sa part. Il souligne que M. [I] ne produit aucun justificatif des préjudices financier et de perte de chance qu'il allègue et indique que le dépôt de garantie de l'acquéreur lui a été restitué à première demande de sa part, certes tardive. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les demandes principales formées sur le fondement de la responsabilité délictuelle du vendeur A titre liminaire, il convient de rappeler que l'article 12 du code de procédure civile dispose que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. Si le juge a l'obligation de requalifier les faits soumis à son examen, il a également la faculté de modifier la dénomination ou le fondement juridique invoqué dès lors qu'il ne porte pas atteinte à l'objet du litige (Cass., Ass. Plé., 21 déc. 2007). Compte tenu de la date de signature de la promesse de vente au 6 avril 2016, les relations entre les parties sont régies par les dispositions du code civil dans leur version antérieure au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2006-131 du 10 février 2006 et non par celles, postérieures, évoquées par l'appelant au soutien de sa demande. Aux termes de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 dudit code, tout fait de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Par ailleurs, en vertu de l'article 1383, devenu 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. L'article 1109 dudit code dispose qu'il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol, l'article 1116 précisant que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. L'article 1137 nouveau du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges, le dol étant également constitué par la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Il résulte de la combinaison de ces textes que si le dol est une cause de nullité des conventions, c'est sans préjudice des dommages et intérêts pouvant être alloués à l'un des contractants, sur un fondement délictuel, en réparation du dommage qui lui aurait été causé par la faute dolosive de son cocontractant dans le cadre des relations pré-contractuelles. Il appartient à celui qui réclame des dommages et intérêts en réparation d'un dol de rapporter la preuve de la faute constituée par des manoeuvres, mensonges ou dissimulations intentionnelles d'informations, ainsi que de son préjudice et du lien de causalité entre cette faute et son préjudice. En l'espèce, il résulte de la promesse de vente conclue entre les parties le 6 avril 2016 que celle-ci porte sur un ensemble de trois petites maisons à usage d'habitation sis [Adresse 3], [Adresse 12], cadastré section AI n° [Cadastre 6],[Cadastre 7] et [Cadastre 8], pour une contenance de 02 a 69 ca, données en location : - s'agissant du n°3, au profit de M. [X] [G] en vertu d'un bail du 1er juillet 2 000 renouvelé depuis par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 272 euros, avec la précision faite que le vendeur n'a pas pu fournir la totalité du bail et qu'il s'engage à le faire dans les quinze jours du compromis ; - s'agissant du n° 4, au profit de Mme [D] [F], en vertu d'un bail sous seing privé du 1er mars 2016 pour se terminer le 28 février 2019, moyennant un loyer mensuel d'un montant de 400 euros ; - s'agissant du n°5, au profit de Mme [T] [C] en vertu d'un bail sous seing privé du 1er décembre 1995, renouvelé depuis par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 378 euros. Il est spécifié dans l'acte que le vendeur déclare n'avoir aucun litige avec ses locataires. Pour refuser de réitérer la vente par acte authentique et invoquer, par la suite, le dol commis par son cocontractant pour lequel il réclame réparation, M. [I] a fait valoir : - le fait que l'un des appartements (le n° 4) n'était pas loué, la locataire venant de délivrer son congé onze jours avant la signature du compromis ; - le fait qu'un deuxième appartement (le n° 5) était loué mais la locataire en litige avec le vendeur ; - le fait qu'un troisième appartement (en réalité également le n° 5) avait un loyer inférieur de 20 euros à celui indiqué dans la promesse de vente. Cependant, outre que le premier grief n'est pas démontré, à le supposer avéré il ne serait pas caractéristique d'une dissimulation dolosive du vendeur dès lors que juridiquement, le bail était toujours en cours lors de la signature du compromis. Par ailleurs, la vacance locative étant un aléa de la gestion des biens immobiliers à usage locatif, ce que l'acquéreur ne pouvait ignorer, celui-ci ne peut donc prétendre que son engagement aurait été pris à raison de la certitude de l'existence d'un bail en cours sur le bien acheté. S'agissant du litige en cours entre le vendeur et la locataire de la maison n° 5 allégué par l'acquéreur, si M. [I] produit une attestation de Mme [T] [C] en date du 19 février 2019 qui reproche à M. [V] la mauvaise qualité de sa porte d'entrée et affirme qu'elle aurait déposé une plainte pour imitation par celui-ci de sa signature sur un document de la CAF, cette attestation ne répond pas aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile. M. [I] produit également la copie, de la même écriture, d'un courrier adressé au procureur de la République de Valenciennes le 1er juillet 2009 par Mme [C] afin de se plaindre de l'imitation de sa signature par M. [V] sur un document destiné à la CAF. Il n'est cependant pas justifié de l'envoi effectif de ce courrier, ni des suites données à celui-ci, alors que les événements relatés sont antérieurs de sept ans à la vente. De plus, il convient de relever que ce litige ne porte pas sur l'immeuble objet de la vente mais sur des faits de nature pénale reprochés par la locataire à son bailleur, et qu'il n'est dès lors pas de nature à entraver la jouissance du bien par son acquéreur. Enfin, il n'est pas établi qu'un litige de nature civile, portant sur les relations entre locataire et bailleur ait été en cours entre M. [V] et sa locataire lors de la signature du compromis. S'agissant de l'erreur de 20 euros sur le montant du loyer du logement n° 5 mentionné dans la promesse de vente, celle-ci n'est pas caractéristique de manoeuvres dolosives de la part du vendeur dès lors qu'il en a lui-même averti le notaire et l'acquéreur lorsqu'il s'en est rendu compte et qu'il a accepté une renégociation du prix de vente à la baisse d'un montant de 5 000 euros. Au vu de l'ensemble de ses éléments, les manoeuvres ou réticences dolosives du vendeur ne sont pas caractérisées et c'est à juste titre que le premier juge a débouté M. [I] de ses demandes indemnitaires, étant ajouté au surplus que M. [I] ne rapporte pas davantage la preuve du préjudice qu'il allègue. La décision entreprise sera confirmée. Sur les demandes accessoires Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant en son appel, M. [I] en sera tenu des entiers dépens et sera condamné à payer à M. [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, tout en étant débouté de sa demande sur le même fondement. PAR CES MOTIFS La cour Confirme la décision entreprise, Y ajoutant, Condamne M. [B] [I] aux entiers dépens d'appel ; Le condamne à payer à M. [K] [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Le déboute de sa demande sur le même fondement. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet