Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 24/51229

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51229 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BAB N° : 8-CB Assignation du : 08 février 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 mai 2024 par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE Madame [F] [V] épouse [S] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS - #P0337 DEFENDERESSE La S.A.S. HK GROUP [Adresse 2] [Localité 3] non représentée DÉBATS A l’audience du 28 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Selon acte sous seing privé du 15 juin 2020, Madame [F] [V] épouse [S] a consenti à Monsieur [N] [Z], avec faculté de substitution au profit de la société HK GROUP alors en cours de formation, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel hors charges de 25.200 euros payable mensuellement d'avance. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] a fait délivrer au preneur, par exploit délivré le 6 avril 2023, un commandement de payer la somme en principal de 17.201,71 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2023, outre 1.720,17 euros au titre de la clause pénale, le commandement visant la clause résolutoire. Un nouveau commandement visant la clause résolutoire a été délivré au preneur le 19 octobre 2023 pour un montant de 6.557,21 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 11 octobre 2023. Un troisième commandement visant la clause résolutoire a été délivré au preneur pour la somme 11.193,21 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 31 décembre 2023, par exploit du 21 décembre 2023. Ce commandement mettait également en demeure le preneur " de garnir et tenir constamment garnis les lieux loués, de meubles, objets mobiliers matériels et marchandises en quantité et valeur suffisante pour répondre en tout temps du paiement des loyers et accessoires et de l'exécution des clauses et conditions du bail. De les tenir constamment ouverts et achalandés, sans pouvoir cesser, sans aucun prétexte même momentanément, de les employer à la destination prévue au bail". Se prévalant de la non-régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti, la bailleresse a fait assigner la société HK GROUP devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, par exploit du 8 février 2024, aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ; - ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ; - condamner à titre provisionnel la société HK GROUP à payer la somme de 5.829,21 euros correspondant aux loyers et charges impayés, février 2024 inclus ; - condamner à titre provisionnel la société HK GROUP au paiement d'une indemnité d'occupation prévisionnelle de 3.000 euros par mois à compter du 1er mars 2024 ; - condamner la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais des trois commandements de payer. A l'audience du 28 mars 2024 la demanderesse, représentée, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande de provision à la somme de 3.147,21 euros selon décompte arrêté au 28 mars 2024. La société HK GROUP, régulièrement citée à l'étude, n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience. La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. La loi prévoit donc une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire. L'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire interdit au bailleur de délivrer un commandement de mauvaise foi en réclamant dans des circonstances inhabituelles des sommes faisant l'objet de contestations sérieuses. En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer, ou à défaut d'exécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le contrat de bail stipule également dans sa clause 8-I 2° que le preneur est tenu " de garnir et tenir constamment garni les lieux loués de meuble, objets mobiliers, matériel et marchandises en quantité et valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et accessoires et de l'exécution des clauses et conditions du bail. De les tenir constamment ouverts et achalandés, sans pouvoir cesser, sans aucun prétexte même momentanément, de les employer à la destination prévue au bail". Au cas présent, la demanderesse se prévaut de l'acquisition de la clause résolutoire au titre de deux infractions contractuelles. Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des charges Le commandement du 21 décembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes. Il résulte du décompte produit que les causes du commandement, malgré le paiement de 10.000 euros intervenu la veille de sa délivrance, n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 21 janvier 2024. En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. Sur l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'ouverture et d'achalandage des locaux Le commandement délivré le 21 décembre 2023 reproduit la clause 8 I 2°, relative à l'obligation d'ouverture et d'achalandage des locaux, et fait commandement à la locataire de régulariser cette infraction dans le délai d'un mois à compter de sa délivrance. Il résulte du procès-verbal de constat établi le 29 janvier 2024 par Maître [B] [J], commissaire de justice, qu'à cette date à 16 heures, à l'adresse des locaux loués, les grilles recouvrant les fenêtres sont fermées, les vitrages sales et poussiéreux au point de ne permettre aucune constatation à l'intérieur des locaux en regardant depuis l'extérieur, que les lieux ne comportent ni achalandage, ni matériel, ni mobilier, et qu'aucune plaque n'est apposée afin d'indiquer le nom de l'entreprise ainsi que ses horaires d'ouverture. Le tout est qualifié de vétuste et en mauvais état par le commissaire de justice. Il résulte de ces éléments que les causes du commandement n'ont pas été régularisées dans le délai imparti, le local commercial n'étant manifestement pas tenu en état constant d'achalandage, ni ouvert aux horaires ouvrables aux fins d'accueillir la clientèle, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 janvier 2024 au titre de cette seconde infraction contractuelle. La demande d'expulsion sera par conséquent accueillie dans les conditions précisées au dispositif. Sur la provision L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 21 janvier 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 2 318 euros TTC. Il convient d'ores et déjà de condamner la défenderesse au paiement de la somme non sérieusement contestable de 3 147,21 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 28 mars 2024, terme de mars 2024 inclus. Sur les autres demandes En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 21 janvier 2024 ; Disons que la société HK GROUP devra libérer les locaux situés [Adresse 2] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamnons la société HK GROUP à payer à Madame [F] [V] épouse [S] : * la somme de 3 147,21 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus 28 mars 2024, terme de mars 2024 inclus ; * une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 2.318 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la société HK GROUP au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer du 21 décembre 2023 (178,21 euros) ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 16 mai 2024. Le Greffier,Le Président, Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS