Cour d'appel, 14 septembre 2022. 20/01368

ARRÊT N° FD/FA COUR D'APPEL DE BESANÇON - 172 501 116 00013 - ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2022 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE Réputé contradictoire Audience publique du 14 Juin 2022 N° de rôle : N° RG 20/01368 - N° Portalis DBVG-V-B7E-EJKS S/appel d'une décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BESANCON en date du 04 août 2020 [RG N° 19/00691] Code affaire : 50G Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente [T] [N] épouse [Y] C/ [F] [Y], S.A.R.L. SARL DU LION PARTIES EN CAUSE : Madame [T] [N] épouse [Y] née le 27 Février 1982 à Brazzaville (CONGO), de nationalité française, demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Lucile PASSEBOIS, avocat au barreau de BESANCON APPELANTE ET : Monsieur [F] [Y] né le 28 Mai 1981 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 2] N'ayant pas constitué avocat S.A.R.L. SARL DU LION Agence immobilière, sise [Adresse 3] Représentée par Me Tristan HUBERT de la SARL EVERGREEN LAWYER LYON, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant Représentée par Me Esther GUILLEMARD, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant INTIMÉS COMPOSITION DE LA COUR : Lors des débats : MAGISTRATS RAPPORTEURS : Monsieur J.F. LEVEQUE, conseiller doyen faisant fonction de président de chambre et F. DOMENEGO, conseiller, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l'accord des conseils des parties. GREFFIER : Madame F. ARNOUX, Greffier. Lors du délibéré : Monsieur J.F LEVEQUE, conseiller doyen, faisant fonction de président et Madame F. DOMENEGO, magistrat rédacteur ont rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats : Monsieur J.F LEVEQUE faisant fonction de président de chambre et Monsieur C. SAUNIER, conseiller. L'affaire, plaidée à l'audience du 14 juin 2022 a été mise en délibéré au 14 septembre 2022. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe. ************** Faits et prétentions des parties : Selon mandat en date du 24 août 2018, la SARL du LION s'est vu confier par Mme [T] [N] épouse [Y] et M. [F] [Y] un mandat enregistré sous le n°11 14 pour la vente de leur maison d'habitation sise à [Localité 5], au prix de 267 500 euros, les honorairesdu mandataire étant fixés à 17 500 euros. Une offre d'achat conforme au prix demandé a été régularisée par de potentiels acquéreurs et malgré son acceptation par M. [F] [Y] à la date du 29 août 2018, aucun compromis de vente n'a été ensuite régularisé. Estimant le refus des époux [Y] de régulariser le compromis de vente fautif, la SARL du LION a saisi le 20 mars 2019 le tribunal de grande instance de Besançon, devenu tribunal judiciaire, lequel a, dans son jugement en date du 4 août 2020, : - débouté Mme [T] [N] épouse [Y] de sa demande de nullité du mandat de vente - condamné Mme [T] [N] épouse [Y] et M. [F] [Y] à payer à la SARL du LION la somme de 7 000 euros de dommages et intérêts, - condamné Mme [T] [N] épouse [Y] et M. [F] [Y] à payer à la SARL du LION la somme de 1 000 euros au titre de Particle 700 du code de procédure civile, - débouté Mme [T] [N] épouse [Y] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [T] [N] épouse [Y] et M. [F] [Y] aux dépens. Par déclaration en date du 5 octobre 2020, Mme [T] [N] épouse [Y] a relevé appel de cette décision et aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 avril 2021, demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 4 août 2020 par le tribunal judiciaire de Besançon dans ses dispositions suivantes : - l'a déboutée de sa demande de nullité du mandat de vente - l'a condamnée avec M.[F] [Y] à payer à la SARL du LION la somme de 7000 euros de dommages et intérêts, - l'a condamnée avec M. [F] [Y] à payer à la SARL du LION la somme de 1000 euros au titre de l 'article 700 du code de procédure civile, - l'a déboutée de sa demande fondée sur l 'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamnée avec M. [Y] aux dépens. Et statuant à nouveau, - à titre principal : - dire et juger que la SARL du LION a manqué à ses obligations d'information, - dire et juger nul le mandat de vente exclusif conclu entre les époux [Y] et la SARL du LION le 24 août 2018, - dire et juger que la SARL du LION ne rapporte pas la preuve d'une faute et d'un préjudice qui lui serait imputable, - debouter la SARL du LION de ses demandes de condamnation à son encontre - à titre subsidiaire : - dire et juger qu'elle n'a pas donné son accord à l'offre d'achat émise par les consorts [P] et [C] et à aucune autre offre, - constater la caducité de l'offre d'achat des consorts [P] et [C] - dire et juger qu'aucune vente réputée parfaite n'a été conclue - debouter la SARL du LION de ses demandes de condanmation à son encontre - à titre infiniment subsidiaire : - dire et juger que la SARL du LION ne rapporte pas la preuve d'une faute qui lui serait imputable - débouter la SARL du LION de ses demandes de condamnation à son encontre - à titre très infiniment subsidiaire : - reduire la somme sollicitée dans de plus justes proportions - débouter la SARL du LION de l'intégralité de ses demandes, - condamner la SARL du LION à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SARL du LION aux entiers dépens de l'instance. A l'appui de ses demandes, Mme [N] épouse [Y] fait principalement valoir que le mandat de vente est nul à défaut pour l'agence immobilière d'avoir rempli son obligation d'information précontractuelle à son égard et de lui avoir remis le 24 août 2018 un exemplaire du contrat, accompagné des conditions générales et d'un formulaire de rétractation. Subsidiairement, elle conteste toute faute de sa part, soutenant au contraire la précipitation de l'agence immobilière à faire visiter le bien immobilier et à recueillir plusieurs offres d'achat, et rappelle l'absence d'accord ferme et définitif sur la vente, privant ainsi l'agence de la rémunération convenue. Très subsidiairement, elle fait valoir qu'elle n'a pas signé l'offre d'achat et que les conditions de la vente n'étaient pas clairement arrêtées et définies, en raison du manque de professionnalisme de l'agence immobilière qui n'avait pas pris en compte la présence d'une locataire. Dans ses dernières conclusions transmises le 18 février 2021, la SARL du LION, intimée et appelante incidente, demande à la cour de : - confirmer le jugement rendu le 4 août 2020 par le tribunal judiciaire de Besançon dans toutes ces dispositions sauf en ce qu'il a limité la somme allouée à titre de dommages et intérêts à 7.000 euros ; - statuant à nouveau, condamner Mme [T] [N] épouse [Y] et M. [F] [Y] à lui verser la somme de 17 500 euros à titre de dommages et intérêts. - débouter Mme [Y] de l'ensemble de ses demandes ; - condamner Mme [T] [N] épouse [Y] et M. [F] [Y] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Mme [T] [N] épouse [Y] et M. [F] [Y] aux entiers dépens. A l'appui de ses demandes, la SARL du LION fait valoir principalement avoir rempli son obligation précontractuelle d'information et remis aux vendeurs un exemplaire du mandat, lequel comprenait, outre l'ensemble des mentions requises à sa validité, les conditions générales et un bordereau de rétractation sur son verso. La SARL du LION soutient par ailleurs avoir subi un préjudice du refus de signer opposé par Mme [Y], qu'elle a estimé correspondre à la perte totale des honoraires prévus. M. [F] [Y], intimé, n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée à personne et les conclusions de l'appelante et de la SARL du LION lui ont été signifiées pour le 22 décembre 2020, en l'étude de Maître [O], huissier de justice, et le 9 avril 2021, selon procès-verbal de recherches infructueuses. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mai 2022. Motifs de la décision : - sur la nullité du mandat : Les conventions conclues avec les personnes assurant l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis relèvent des dispositions des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui imposent la rédaction d'un écrit, comprenant des mentions spécifiques s'agissant de la rémunération et de l'exécution des missions confiées. Ces conventions doivent par ailleurs répondre aux conditions de validité des contrats prévues aux articles 1128 et suivants du code civil et aux conditions spécifiques des articles L 221-1 et suivants du code de la consommation, lorsque ces dernières sont conclues en dehors de l'établissement. (Cass 1re civ - 30 mai 2012 - n° 11-11.446) En l'espèce, les époux [Y] ont donné mandat, lors d'une visite à leur domicile, le 24 août 2018 à la SARL du LION aux fins de 'rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre le bien immobilier sis [Adresse 1]), moyennant un prix de vente de 267 000 euros et selon une rémunération de 17 500 euros'. Si Mme [Y] conteste la validité du mandat ainsi régularisé, les premiers juges ont cependant retenu à raison que le mandat litigieux comportait en son recto l'ensemble des mentions requises à sa validité au titre de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée, les conditions de la vente envisagée, le coût des honoraires , la signature des époux [Y] et les conditions générales de la vente, qui détaillaient les modalités de résiliation dudit mandat et inséraient un formulaire de rétractation, facilement détachable. Les époux [Y] ont au surplus apposé leur signature en dessous de la mention par laquelle 'ils reconnaissaient expressément avoir pris connaissance de l'ensemble des conditions générales présentes au verso du mandat comme de toutes les informations prévues aux articles L 111-1 et suivants du code de la consommation'. Les dispositions des articles L 221-5, L 221-9, L 111-1, L 111-2, R 111- 2, L 221-18 et L 221-19 du code de la consommation ont donc été parfaitement respectées et le mandat, qui répond à l'ensemble des exigences légales et pour la signature duquel aucun vice du consentement n'est soulevé par les époux [Y], ne saurait être déclaré nul, l'agence immobilière ayant parfaitement rempli son obligation précontractuelle d'information et délivré une information complète, lisible et compréhensible. Si Mme [Y] conteste avoir eu en sa possession, avec son époux, ledit mandat, les mentions présentes sur ce dernier attestent cependant que ce mandat a été établi en deux exemplaires, dont l'un remis aux mandants lors de son établissement, remise qu'aucun courriel contemporain ne vient contredire et qui s'avère confirmée par la propre production qu'en fait Mme [Y] dans ses pièces. Mme [Y] ne rapporte pas la preuve que cette mention, certes type, n'aurait pas correspondu à la réalité et que l'agence immobilière aurait manqué aux obligations posées à l'article L 221-9 du code de la consommation. Cette preuve ne saurait en aucune façon se déduire de l'envoi des 'conditions relatives au mandat de vente' par l'agence immobilière par courriel du 3 septembre 2018, un tel envoi faisant manifestement suite à un entretien en agence pour examiner les offres d'achat reçues. Aucun élément ne permet en conséquence d'établir que la SARL du LION a méconnu son obligation précontratuelle d'information et omis de mettre les époux [Y] dans la connaissance de l'ensemble de leurs engagements et des modalités pour rompre ces derniers. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté Mme [Y] de sa demande de nullité du mandat de vente. - sur l'exécution du mandat : Aux termes de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux agents immobiliers ou ne peut être exigé ou accepté par eux, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. En l'espèce, une offre d'achat a été présentée aux prix et conditions prévues par M. [C] et Mme [P] le 29 août 2018 et acceptée par M. [Y], seul, lequel s'engageait pour la signature d'un compromis avant le 12 septembre 2018. Contrairement à ce que soulève la SARL du LION, cette offre se devait de revêtir la signature de Mme [Y], copropriétaire, pour pouvoir valablement conduire à la rédaction d'un compromis de vente, en l'absence de toute solidarité prévue dans l'acte entre les deux époux. Par ailleurs, cette offre mentionnait spécifiquement l'existence d'une condition suspensive à insérer au compromis de vente, les acquéreurs ayant indiqué être dans l'attente de l'obtention d'un prêt de 290 000 euros, de telle sorte que la SARL du LION ne bénéficiait d'aucun accord ferme et définitif sur la vente. Pour autant, les premiers juges ont relevé à juste titre que le défaut de signature opposé par Mme [Y] était fautif dès lors d'une part, que l'offre d'achat présentée par M. [C] et Mme [P] était parfaitement conforme au prix demandé par les époux [Y] dans leur mandat de vente et d'autre part, que Mme [Y] ne justifiait pas d'un cas de force majeure permettant de la dispenser de l'exécution de ses obligations en application de l'article 1218 du code civil. Si cette dernière invoque la location dont faisait l'objet une dépendance dudit bien, un tel élément n'avait cependant pas été abordé lors de la signature du mandat de vente, laquelle, faite au domicile des époux [Y], s'était pourtant manifestement accompagnée d'une visite des lieux. Le bien avait été au contraire décrit comme libre de toute occupation et si tant est qu'un contrat de bail est désormais produit aux débats au bénéfice de Mme [W] [N], soeur de Mme [Y], la présence de cette dernière ressort plus comme organisée dans le cadre d'une entraide familiale que dans des relations bailleurs-locataires. En témoigne ainsi l'ordonnance de non-conciliation en date du 2 octobre 2018 produite aux débats laquelle, prise au regard des avis d'impositions des époux, ne porte nullement mention, au titre des revenus de chacun d'eux, du loyer de 510 euros prétendument acquitté par 'la locataire' depuis 2013. Par ailleurs, à supposer même l'existence réelle de ce bail, ce contrat pré-existait à la signature du mandat et ne constitue donc pas 'un événement échappant à tout contrôle du débiteur, ne pouvant être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées', caractérisant la force majeure prévue à l'article 1218 du code civil. Aucun élément ne permet en effet d'indiquer, comme l'ont retenu à raison les premiers juges, que ce bail empêchait la signature de la vente aux conditions préalablement fixées, les acquéreurs n'ayant manifestement pas été questionnés sur cette présence. Mme [Y] ne justifie par ailleurs d'aucune démarche pour purger le droit de préemption, malgré son courriel du 12 octobre 2018 en ce sens, et l'ensemble de ses autres correspondances laissent au contraire transparaître son refus de quitter le logement 'à défaut de savoir où aller avec ses trois enfants'. Enfin, Mme [Y] ne pouvait, comme elle l'a fait le 17 novembre 2018, résilier seule le mandat de vente exclusif, en l'absence de toute solidarité entre les deux époux spécifiée dans le mandat, en instance de divorce au demeurant. En conséquence, en refusant de signer l'offre d'achat et en ne permettant pas aux époux [Y] de régulariser le compromis de vente, Mme [Y] a exécuté de mauvaise foi le mandat et manqué à ses obligations contractuelles, occasionnant ainsi un préjudice certain et direct à la SARL du LION. Contrairement à ce que soutient la SARL du LION, le préjudice subi par cette dernière ne saurait être évalué à la somme de 17 500 euros, correspondant au montant des honoraires contractuellement prévus, dès lors que la réalisation de la vente demeurait hypothétique. En fixant au contraire ce dernier à 7 000 euros, les premiers juges ont justement apprécié l'entier préjudice de la SARL du LION, caractérisé en la perte d'une chance d'être rémunéré du fait de la non-réalisation fautive de la vente par les vendeurs. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont condamné les époux [Y] à payer à la SARL du LION la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, et non au titre d'une clause pénale, comme soulevé improprement par l'appelante à titre infiniment subsidiaire. Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé de ce chef. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant par décision réputée contradictoire, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Besançon le 4 août 2020 ; Y ajoutant : Condamne Mme [T] [N] épouse [Y] aux dépens d'appel ; Et, vu l'article 700 du même code, la déboute de sa demande et la condamne à payer à la SARL du LION la somme de 1 500 euros. Ledit arrêt a été signé par Jean-François Lévêque, faisant fonction de président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré, et par Mme Leila Zait, greffier. Le greffier,le président de chambre