Cour d'appel, 28 mars 2024. 22/03900

N° RG 22/03900 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LSDN C1 Minute : Copie exécutoire délivrée le : la SELARL CDMF AVOCATS la SCP CABINET 24 AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 28 MARS 2024 Appel d'une décision (N° RG 20/01040) rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE en date du 29 août 2022 suivant déclaration d'appel du 27 octobre 2022 APPELANTE : S.A.S. LE FOURNIL MARTINEROIS immatriculé au RCS de GRENOBLE sous le n°788 835 700, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Me Jean-Luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué et plaidant par Me JAY, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉE : S.C.I. LA TUILERIE au capital de 12500,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de GRENOBLE, sous le numéro 810 347 740,agissant poursuites et diligences de son representant legal domicilie es qualites audit siège [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Céline BERALDIN de la SCP CABINET 24, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me CHAUVIN, avocat au barreau d'ALBERVILLE, COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre, M. Lionel BRUNO, Conseiller, Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 09 février 2024, Mme FAIVRE, Conseillère, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. EXPOSE DU LITIGE La société civile immobilière La Tuilerie, ci-après désignée la SCI La Tuilerie, a procédé à la construction d'un centre commercial situé à Tencin (38570). Il s'agissait de l'aménagement d'un supermarché « U EXPRESS '' avec une galerie commerciale contigüe. Le 15 octobre 2015, la SCI La Tuilerie a donné à bail commercial à la société Le Fournil Martinerois (anciennement dénommée La Fournée Dorée), ci-après désignée la société Le Fournil Martinerois, un local commercial de 314,08 m2 brut de gros 'uvre et fluides en attente, destiné à l'exploitation d'un fonds de boulangerie-pâtisserie et la jouissance avec les autres occupants du centre commercial de parkings et des voies de circulation. Le bail a été conclu pour une durée de 10 ans, commençant à courir du 15 octobre 2015 et jusqu'au 14 octobre 2025, pour un loyer annuel de 37.500 euros hors taxes et net de charges. S'estimant créancière de loyers et de charges impayés, la SCI La Tuilerie a fait délivrer, par acte d'huissier en date du 10 octobre 2016, un commandement de payer à la société Le Fournil Martinerois la somme de 39.877,42 euros visant la clause résolutoire du bail commercial. Le 6 décembre 2016, la société La Tuilerie a engagé une procédure en résiliation du bail devant le juge des référés du tribunal de Grande Instance de Grenoble, à l'encontre de la société Le Fournil Martinerois. Par ordonnance en date du 3 mai 2017, le tribunal de grande instance a : -constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 novembre 2016, -condamné la société Le Fournil Martinerois à payer à la SCI La Tuilerie la somme de 4.020 euros au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 5 avril 2017, -suspendu les effets de la clause résolutoire, et dit que la société Le Fournil Martinerois avait la possibilité de s'acquitter de sa dette moyennant 10 mensualités de 402 euros en plus du paiement du loyer et des charges courantes payables le 15 de chaque mois à compter du 15 juin 2017. La SCI La Tuilerie a interjeté appel de cette ordonnance. Par arrêt en date du 28 septembre 2017, la cour d'appel de Grenoble a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire en date du 11 novembre 2016, - condamné la société Le Fournil Martinerois à payer à la SCI La Tuilerie, une provision de 15.126,31 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté après prise en compte du versement de 4.210 euros payé le 13 juin 2017, - suspendu les effets de la résolutoire pour permettre à la société Le Fournil Martinerois de s'acquitter de sa dette, - dit qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité, la totalité du solde sera exigible et que le bail sera résilié à compter du 11 novembre 2016, - condamné la société La Fournée Dorée aux entiers dépens. Estimant que les loyers n'étaient pas payés, la SCI La Tuilerie a constaté la résiliation du bail et a fait délivrer, par acte d'huissier en date du 30 mars 2018, à la société Le Fournil Martinerois, un commandement de quitter les lieux. Le 6 juin 2018, la société Le Fournil Martinerois a restitué les clés à la SCI La Tuilerie. Par acte d'huissier du 4 mars 2020, la SCI La Tuilerie a fait assigner la société Le Fournil Martinerois devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes : - 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résiliation anticipée du bail, - 62.531,65 euros à titre de rappel de loyers et charges avec intérêts de droit dès le jour de l'assignation, - 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par jugement en date du 29 août 2022, le tribunal judiciaire a : Rejetant toute autre demande - condamné la société Le Fournil Martinerois à payer en deniers et quittances à la SCI La Tuilerie la somme de 55.537,47 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2020 avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - condamné la société Le Fournil Martinerois à payer à la SCI La Tuilerie la somme de 750 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Le Fournil Martinerois aux dépens. Par déclaration d'appel du 27 octobre 2022, la société Le Fournil Martinerois a interjeté appel de ce jugement en vue d'obtenir sa réformation. Prétentions et moyens de la société Le Fournil Martinerois : Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée, le 26 janvier 2024, la société Le Fournil Martinerois demande à la cour de : Réformer le jugement de première instance en ce qu'il a : - condamné la société Le Fournil Martinerois à payer en deniers et quittances à la SCI La Tuilerie la somme de 55.537,47 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2020 avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; - condamné la société Le Fournil Martinerois à payer à la SCI La Tuilerie la somme de 750 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens En conséquence, - débouter la SCI La Tuilerie de l'intégralité de ses demandes, -juger que les agissements de la SCI La Tuilerie lui ont causé un préjudice, -condamner en conséquence la SCI La Tuilerie au paiement de la somme de 430.000 euros en réparation de son préjudice, En tout état de cause, -condamner la SCI La Tuilerie au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la SCI La Tuilerie aux entiers dépens. Au soutien de sa demande relative au montant des sommes acquittées au titre des loyers, elle expose que : - le jugement déféré l'a condamné à tort au paiement de la somme de 55.537,47 euros au titre de l'occupation au sein du local du 1er janvier 2016 au 6 juin 2018, en considérant qu'elle a versé uniquement à la SCI La Tuilerie la somme de 59.275 euros sur un total d'une somme due s'élevant à 114.812,47 euros. - elle a en réalité versé à la SCI La Tuilerie la somme de 112.355 euros, - le tribunal aurait dû retenir, dans le décompte des sommes retenues au profit de la SCI La Tuilerie, le paiement de 15.000 euros, s'agissant d'avance sur loyers effectuées et ce quand bien même le versement a été émis depuis le compte bancaire de l'épouse de M. [K], président de la société Le Fournil Martinerois, vers le compte de l'épouse de M. [U] [F], gérant de la SCI La Tuilerie, - elle a subi un préjudice du fait du retard dans la livraison du local, puisqu'il était prévu qu'elle commence l'exploitation de ce dernier à partir du 1er janvier 2016 mais que cela n'a été possible qu'à compter du 28 avril 2016 en raison du raccordement tardif à l'électricité, imputable à l'intimée qui n'a pas fait le nécessaire pour assurer une arrivée électrique plus rapide, la promesse de bail stipulant que les travaux devaient être terminés au plus tard dans les trente jours suivants la livraison, de sorte qu'avec un raccordement au 9 février 2016, l'achèvement des travaux dans le délai de 60 jours était impossible. Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 430.000 euros, elle expose que : -elle a réalisé des travaux dans le local afin de le rendre exploitable pour une activité professionnelle de boulangerie pour un montant de 200.000 euros, -elle s'est vue délivrer un commandement de quitter les lieux le 30 mars 2018 pour défaut de paiement des loyers, en dépit de la remise de trois chèques en février 2018, représentant trois mois de loyers d'avance, entrainant ainsi une perte de son fonds de commerce qu'elle avait pour ambition de vendre à hauteur de 230.000 euros. Pour s'opposer à la demande indemnitaire de l'intimée, elle fait valoir que c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé cette demande abusive et non fondée, laquelle demande est uniquement faite pour battre monnaie. Prétentions et moyens de la SCI La Tuilerie : Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie dématérialisée le 6 mars 2023 la SCI La Tuilerie demande à la cour de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la société Le Fournil Martinerois à payer les loyers et charges impayés, - condamner, en conséquence, la société Le Fournil Martinerois à lui payer au titre des loyers et charges impayés, la somme de 63.157,47 euros, avec intérêts de droit dès le 4 mars 2020 avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, - réformer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résiliation anticipée du bail imputable à la société Le Fournil Martinerois, - condamner à ce titre la société Le Fournil Martinerois à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts qui est totalement injustifiée, - condamner la société Le Fournil Martinerois à lui payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Au soutien de sa demande en paiement de l'arriéré de loyers, elle indique que: - le versement de la somme de 15.000 euros entre les mains de M. [F], qui n'est pas le créancier des loyers dus par la société Le Fournil Martinerois ne peut être pris en compte, - comme l'a retenu le tribunal, lorsque l'arrêt de la cour d'appel a été rendu le 28 septembre 2017, il était noté, ce qui effectivement engage les parties, qu'à la date du 10 octobre 2016, date du commandement de payer, déduction faite des postes susvisés, des dépôts de garantie et des refacturations, les parties s'accordent à chiffrer l'arriéré à l'euro près à 23.041,75 euros, de sorte que si l'on déduit de cette somme celle de 11.430 euros qu'elle reconnaît avoir perçu, il était dû à la date du commandement de payer la somme de 11.611,75 euros, - la société Le Fournil Martinerois ne rapporte pas la preuve qu'elle serait responsable du retard dans la livraison du local, et en tout état de cause le bail a prévu que le loyer était dû à compter du 1er janvier 2016, - suite à la délivrance du commandement de quitter les lieux, l'appelante n'a effectivement quitté les lieux qu'en date du 16 juillet 2018, de sorte que les loyers sont dus au moins jusqu'au 1er juillet 2018, soit six mois de loyer qui s'ajoutent, soit pour six mois la somme de 3.810 euros (indépendamment des charges) x 6 = 22.860 euros. Or, pour cette période, il a été versé seulement la somme de 15.240 euros (3.810 euros x 4). Le solde dû par le débiteur sur la période suscitée est de 7.620 euros, soit au total une somme de 55.537 euros+ 7.620 euros= 63.157 euros. Au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros elle expose que indépendamment du préjudice subi du fait du non règlement des loyers dans les délais, elle a subi un préjudice du fait de la résiliation anticipée du bail, qui était signé pour 10 ans, durée qui était justifiée par les aménagements importants réalisés. Pour s'opposer à la demande indemnitaire de l'appelante , elle explique que: - cette dernière ne rapporte pas la preuve que les chèques remis représentent trois mois de loyer d'avance, - cette dernière ne justifie par aucune pièce les aménagements effectués et leur coût, - la perte du fonds de commerce, résulte de la résiliation du bail imputable à l'appelante, dès lors qu'elle n'a pas payé les loyers courants ni versé les arriérés de loyers. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er février 2024, l'affaire a été appelée à l'audience du 9 février 2024 et la décision mise en délibéré a été prononcée le 28 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION S'agissant de l'arriéré locatif Selon l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il appartient donc à la société Le Fournil Martinerois, qui se prétend libérée de sa dette de loyer de prouver qu'elle a effectivement payé les sommes dues. Les clauses du contrat de bail à usage commercial régularisé entre les parties stipulent que celui-ci est « consenti et accepté pour un loyer annuel hors taxes et net de charges de 37.000 euros payable trimestriellement et d'avance les 15 octobre, 15 janvier, 15 avril, 15 juillet et ainsi de suite de terme en terme jusqu'à la fin du bail ». Pour autant, la cour relève que nonobstant les termes du contrat de bail régularisé entre elles, les parties déclarent de manière concordante que le loyer a été fixé à la somme annuelle de 37.500 euros hors charges et s'accordent pour retenir un loyer mensuel de 3.810 euros. Le bail stipule que le premier paiement de loyer aura lieu à la date du premier jour d'ouverture du local, ou au plus tard le 1er janvier 2016, de sorte que l'appelante était tenue du versement d'un loyer du 1er janvier 2016 jusqu'au 6 juin 2018 date à laquelle elle a quitté les lieux. Les parties s'accordent également sur le fait que le montant total des loyers et charges et indemnités d'occupation dûs pour la totalité de la période d'occupation s'élève à 114.812,47 euros et aucune des deux ne produit de décompte actualisé. L'appelante fait grief au jugement déféré d'avoir retenu qu'elle s'est acquittée de la somme de 59.275 euros sur un total d'une somme due s'élevant à 114.812,47 euros et soutient avoir en réalité payé la somme de 112.355 euros. Or, il ressort de l'examen des pièces de la procédure que : - le paiement de la somme de 15.00 euros n'est pas établi, alors que ce versement a été effectué sur le compte bancaire de Mme [S] [F], épouse de M. [U] [F], gérant de la SCI La Tuilerie et émis depuis le compte bancaire de Mme [X] [K], épouse de M. [K], dirigeant de la société Le Fournil Martinerois, et que Mme [S] [F] comme Mme [X] [K], n'entretiennent aucun rapport juridique avec les sociétés bailleresses et preneuses, étant relevé que l'intimée conteste fermement avoir été la destinataire finale de cette somme, - le paiement de la somme de 11.250 euros du 24 août 2016 est justifié comme en atteste le relevé de compte « La Fournée Dorée » au 22 novembre 2019 produit en pièce n°4 par l'intimée qui retrace ce versement, -le paiement de la somme de 9.525 euros du 14 septembre 2016 est justifié comme en atteste le relevé de compte « La Fournée Dorée » au 22 novembre 2019 produit en pièce n°4 par l'intimée qui retrace ce versement et par l'ordre de virement du 14 septembre 2016 versé en pièce 6 par l'appelante, - le paiement de la somme de 11.430 euros du 11 octobre 2016 est justifié comme en atteste le relevé de compte « La Fournée Dorée » au 22 novembre 2019 produit en pièce n°4 par l'intimée et par l'ordre de virement du 11 octobre 2016 versé en pièce 7 par l'appelante, - le paiement de la somme de 49.530 euros correspondant à 13 virements d'un montant de 3.810 euros chacun entre le 17 novembre 2016 et le 27 janvier 2018 est établi par la production de l'ensemble des ordres de virement en pièces 8 à 28 de l'appelante, -le paiement de la somme de 4.200 euros le 13 juin 2017 est établi par le relevé de compte bancaire de la société La Fournée Doré qui retrace en débit le virement SEPA à la SCI La Tuilerie de ce montant (pièce 15 de l'appelante), - les trois versements par chèques n°001112, n°001113 et n°0011114 d'un montant de 3.810 euros chacun émis le 16 avril 2018 pour deux d'entre eux et le 19 avril 2018 pour le dernier sont établis comme cela résulte des relevés de compte de l'appelante versés aux débats en pièces 29, 30 et 31 et qui mentionnent ces trois chèques au débit du compte. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que la société Le Fournil Mertinerois s'est acquittée de la somme totale de 97.375 euros au titre du paiement des loyers et indemnités d'occupation sur la période du 1er janvier 2016 et ce jusqu'au 6 juin 2018, de sorte qu'il reste dû à l'intimée la somme de 17.437,47 euros (114 812,47 euros - 97.375 euros). Enfin, les parties n'ont jamais érigé l'ouverture du commerce au plus tard au mois de janvier 2016 en condition de paiement du loyer par le locataire, de sorte que l'affirmation d'une ouverture tardive du fonds de commerce, au 28 avril 2016, du fait du retard dans l'installation de l'électricité imputable au bailleur, à la supposer établie, ce qui ne saurait résulter de la seule preuve de la mise sous tension de la colonne au 9 février 2016 alors au demeurant que le cahier de charges joint en annexe n°1 à la promesse de bail met à la charge du preneur le poste électricité-courant faibles et la connexion du câble aux masses métalliques, n'est pas de nature à exonérer l'appelante du paiement des sommes dues au titre des loyers impayés. Il convient donc en considération de l'ensemble de ces éléments, d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'impayé de loyer à la somme de 55.537,47 euros et de condamner la société Le Fournil Martinerois à payer à la SCI La Tuilerie la somme de 17.437,47 euros outre intérêt au taux légal à compter du 4 mars 2020 avec capitalisation des intérêts. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts de la société Le Fournil Martinerois Conformément à l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. La responsabilité civile contractuelle suppose la démonstration d'une faute d'un préjudice et d'un lien de causalité entre le manquement et le dommage allégué. En l'espèce, la mise en 'uvre de la clause résolutoire du bail qui est exclusivement imputable à la société Le Fournil Martinerois du fait de l'absence de paiement des loyers dans les délais et du défaut de respect de l'échéancier fixé par la cour d'appel de Grenoble dans sa décision du 28 septembre 2017 qui en suspendait les effets, n'est pas de nature à caractériser une quelconque faute du bailleur, dont le commandement de quitter les lieux était parfaitement fondé. Il s'ensuit qu'en l'absence de démonstration d'une faute imputable à la SCI La Tuilerie, l'appelante n'est pas fondée dans sa demande de dommages et intérêts, étant au demeurant observé que la copie d'un plan non daté et dont rien ne permet d'établir qu'il s'agit de la boulangerie exploitée par l'appelante, n'est pas de nature à démontrer la réalité d'un aménagement du fonds de commerce pour un montant de 200.000 euros et qu'enfin, le témoignage du fournisseur de farine attestant de ce que la société Le Fournil Martinerois a manifesté son intention de céder son fonds de commerce ne permet pas davantage d'établir ni le principe ni le montant de la transaction alléguée. L'appelante doit en conséquence être déboutée de sa demande de dommages et intérêts étant précisé que le tribunal n'a pas statué sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI La Tuilerie Conformément à l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. La responsabilité civile contractuelle suppose la démonstration d'une faute d'un préjudice et d'un lien de causalité entre le manquement et le dommage allégué. En l'espèce, comme l'ont justement relevé les premiers juges, la SCI Le Fournil ne produit aucun élément de nature à justifier d'un préjudice de 50.000 euros résultant de la résiliation du bail. Il convient donc de confirmer le jugement déféré qui l'a déboutée de cette demande. Sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens Succombant dans son action, la société Le Fournil Martinerois doit supporter les dépens de première instance et d'appel comme la totalité des frais irrépétibles exposés et verser à la SCI La Tuilerie une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Il convient en outre de confirmer le jugement déféré sur ces points et de débouter la société Le Fournil Martinerois de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la société Le Fournil Martinerois à payer en deniers et quittances à la SCI La Tuilerie la somme de 55.537,47 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2020 avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil, Confirme le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau et ajoutant, Condamne la société Le Fournil Martinerois à payer en deniers et quittances à la SCI La Tuilerie la somme de 17.437,47 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2020 avec capitalisation des intérêts, Déboute la société Le Fournil Martinerois de sa demande en paiement de la somme de 430.000 euros à titre de dommages et intérêts, Condamne la société Le Fournil Martinerois à payer à la SCI La Tuilerie la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Déboute la société Le Fournil Martinerois de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Le Fournil Martinerois aux dépens d'appel. SIGNÉ par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente