Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Charges de copropriété
N° RG 22/12994
N° Portalis 352J-W-B7G-CYBOA
N° MINUTE :
Assignation du :
07 Octobre 2022
JUGEMENT
rendu le 16 Mai 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, S.A.S
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0720
DÉFENDERESSE
Société LUKY S.A.
[Adresse 2]
[Adresse 2]
non-représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 16 Mai 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/12994 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBOA
DÉBATS
A l’audience publique du 28 Février 2024
JUGEMENT
- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile
EXPOSÉ DU LITIGE
La SA Luky est propriétaire des lots n° 14, 43, 52 et 89 au sein de l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée en date du 3 février 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SA Luky de payer la somme de 4 074,33 euros au titre de charges de copropriété impayées.
Faute de paiement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a fait assigner la SA Luky devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d'huissier du 7 octobre 2022, et au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 du code civil et l'article 700 du code de procédure civile, en paiement de la somme principale de 12.819,57 euros au titre d'un arriéré de charges de copropriété arrêté du 1er octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre la somme de 4000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.
Bien que régulièrement assignée, la SA Luky n'a pas constitué avocat.
En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2023.
A l'audience du 13 décembre 2023, l'affaire a été renvoyée au 28 février 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 16 mai 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I - Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3]
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] demande la somme totale de 12.819,57 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2022, incluant l'appel de fonds du 4ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 7 octobre 2022.
***
Selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.
En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de la notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 12.819, 57 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 1er octobre 2022, incluant l'appel de fonds du 4ème trimestre 2021, (charges courantes, charges pour travaux hors budget prévisionnel, fonds de travaux, etc.), le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n°14, 43, 52 et 89 de la SA Luky (pièce n° 2),
- un décompte individuel de charges arrêté au 1er octobre 2022, appels de charges courantes du 4ème trimestre 2021 et appels travaux inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 11 769, 84 euros (12 819, 57-1049, 73) ( (pièce n° 5),
- les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à la SA Luky entre le 1er octobre 2021 et le 31 décembre 2022 (pièces n° 6),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 novembre 2020 et 17 novembre 2021, portant notamment approbation des comptes des exercices 2019 et 2020 et votant des budgets prévisionnels 2021 et 2022 (pièces n°7 et n° 8).
Le syndicat produit les relevés du compte de copropriété et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse dont il résulte que le compte individuel de copropriétaire de la SA Luky, déduction faite des frais de recouvrement, était, suivant décompte sur la période du 1octobre 2021 au 1er octobre 2022, débiteur de 11 769, 84 euros.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée en demande par le syndicat des copropriétaires de 11 769, 84 euros.
II- Sur les frais nécessaires
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d'un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.
Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 1049,73 euros au titre des frais nécessaires se décomposant comme suit :
- 42 euros de frais de mise en demeure du 3 février 2022 ;
- 14, 73 euros au titre des intérêts de retard au 3 mars 2022 ;
- 33 euros au titre de frais de relance ;
- 480 euros de frais de constitution de dossier huissier du 7 juin 2022 ;
- 480 euros de frais de constitution de dossier avocat du 21 juillet 2022.
S'agissant des frais de mise en demeure, le contrat de syndic prévoit que ces frais de recouvrement sont de 33,33 euros soit 40 euros TTC. Il sera donc allouer à la SA Lucky le somme de 40 euros, et non 42 euros, au titre des frais de la mise en demeure.
Concernant les frais de " constitution de dossier avocat " (480 euros) et les frais de " constitution du dossier huissier " outre qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s'agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu'ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).
De la même manière, la nécessité des frais de relance postérieure à l’assignation n’est pas démontrée et les frais au titre des intérêts nécessaires n’entrent pas dans les frais nécessaires.
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remboursement au titre des frais nécessaires, à l'exception de la mise en demeure du 3 février 2022 accompagnée de l'accusé de réception du courrier recommandé.
La SA Luky sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40 euros au titre des frais nécessaires.
III - Sur la demande de dommages et intérêts
Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que la résistance abusive de la SA Luky lui occasionne un préjudice distinct de celui qui peut être réparé par les intérêts au taux légal; qu'en s'abstenant de payer les charges, la SA Luky a perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété qui a été contrainte de supporter sa carence.
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble (ex. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-21518).
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SA Luky dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l'origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.
Faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
IV - Sur les autres demandes
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l'affaire, de l'ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l'assemblée générale.
La SA Luky, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.000,00 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] au titre des frais irrépétibles.
Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
CONDAMNE la SA Luky à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] : la somme de 11 769, 84 euros suivant décompte selon décompte arrêté du 1er octobre 2022avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation du 7 octobre 2022 ;
- la somme de 40 euros au titre des frais nécessaires ;
- la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE la SA Luky aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.
Fait et jugé à Paris le 16 mai 2024
La Greffière La Présidente
