Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/00451

N° RG 24/00451 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6BP Minute N°2024/ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 27 Juin 2024 -------------------------------------- S.A.R.L. VINCENT COLOMBANI C/ [E] [U] épouse [V] [S] [V] ------------------------------------- Exécutoire délivré le 27/06/2024 à : - Me Antoine FEREZOU - 298 copie certifiée conforme délivrée le 27/06/2024 à : - l’expert - Me Antoine FEREZOU - 298 - la SELARL HAROLD AVOCATS I - 283 - dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) ___________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ___________________________________________ Président :Pierre GRAMAIZE Greffier :Florence RAMEAU DÉBATS à l'audience publique du 06 Juin 2024 PRONONCÉ fixé au 27 Juin 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.A.R.L. VINCENT COLOMBANI, (RCS NANTES n° 829190479), dont le siège social est sis [Adresse 2] Rep/assistant : Me Antoine FEREZOU, avocat au barreau de NANTES DEMANDERESSE D'UNE PART ET : Madame [E] [U] épouse [V], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, avocats au barreau de NANTES Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Maître Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, avocats au barreau de NANTES DÉFENDEURS D'AUTRE PART PRESENTATION DU LITIGE Suivant acte notarié du 30 mai 2017, les époux [S] [V] ont donné à bail commercial à la S.A.R.L. VINCENT COLOMBANI un local correspondant au lot n° 9 d'un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à destination de vente de boissons et produits alimentaires en gros et en détail et tous articles dérivés moyennant un loyer annuel de 9 000 € hors taxes hors charges payable mensuellement d'avance. Suite à des doléances concernant l'état des locaux et notamment le dysfonctionnement de la porte d'entrée, la vétusté des menuiseries, l'insuffisance de chauffage, des fissures infiltrantes en sous-sol, des coulures et auréoles, la S.A.R.L. VINCENT COLOMBANI a obtenu l'organisation d'une expertise par ordonnance de référé du 27 juillet 2023. M. [G] [R] a été désigné comme expert avant d'être remplacé par M. [I] [X] par ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises. Soutenant que le juge des référés a initialement écarté de la mission de l'expert la vérification du tableau électrique et des équipements de chauffage au motif que les doutes émis n'étaient pas circonstanciés alors que les difficultés sont bien réelles ainsi qu'a pu le vérifier l'expert lors d'une première réunion et le bureau Veritas dans un rapport et que des flammèches ont été filmées sur l'installation électrique, la S.A.R.L. VINCENT COLOMBANI a fait assigner les époux [S] [V] en référé par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024 afin de solliciter l’extension de la mission de l'expert à l'examen : - des problèmes de conformité du réseau électrique et du tableau électrique du local, notamment pour confirmer les doutes, risques et mises en garde identifiés par le Bureau Veritas dans son rapport, - de l'impossibilité de chauffer le local en hiver avec l'absence d'un convecteur dans la pièce principale du local et des déperditions de chaleur en lien avec la vétusté des huisseries et de la vitrine, - de la conformité du DPE produit par le bailleur. Les époux [S] [V] répliquent que : - le risque d'incendie identifié par le Bureau Véritas concerne les alcools stockés par la demanderesse en vue de leur vente, - les travaux de mise en conformité sont à la charge du preneur, - aucun dysfonctionnement de l'installation électrique n'a été relevé, - il n'y a pas d'obligation légale d'installer un chauffage dans le local commercial, - l'erreur alléguée concernant le classement du local au DPE résulte de la rédaction du notaire faisant référence à un logement, alors que les éléments de ce document n'ont qu'une valeur informative et ne leur sont pas opposables. Ils concluent au débouté de la demanderesse avec condamnation de celle-ci à leur payer une somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, et formulent à titre subsidiaire toutes protestations et réserves. La S.A.R.L. VINCENT COLOMBANI rétorque que : - la demande est fondée sur les articles 145 du code de procédure civile, 1719 à 1721, 1755 du code civil et la jurisprudence sur l'obligation de délivrance du bailleur, - l'expert a répondu favorablement à la demande d'extension de la mission d'expertise, - le Bureau Veritas a relevé 13 points non satisfaisants, dont le risque d'incendie qui concerne l'état de l'installation électrique et non le stockage d'alcools, - l'obligation de délivrance s'étend à la fourniture d'un local équipé d'un chauffage permettant la réception de la clientèle dans des conditions satisfaisantes. MOTIFS DE LA DECISION La S.A.R.L. VINCENT COLOMBANI présente des copies des documents suivants : - assignation et ordonnance de référé du 27 juillet 2023, - bail commercial du 30 mai 2017, - constat de commissaire de justice du 28/03/23, - courriers, - compte-rendu de vérification périodique du 20/09/23 du BUREAU VERITAS, - dire et réponse de l'expert, - note n° 1 de l'expert, - attestations [W] [T] et [Y] [K]. N° RG 24/00451 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M6BP du 27 Juin 2024 Il résulte des explications données et pièces produites qu'il existe un litige sur l'état des locaux à propos des trois points soulevés par la demanderesse ainsi que sur la charge des travaux à entreprendre pour y remédier. Toute action ne saurait être considérée comme vouée à l'échec à propos de la conformité de l'installation électrique aux normes, qui est suffisamment mise en doute par le rapport du BUREAU VERITAS, étant souligné que la charge des travaux ne pourra être décidée que par le juge du fond, compte tenu de la nécessité de procéder à une interprétation du contrat pour déterminer si cette mise aux normes de l'installation est à la charge du preneur ou du bailleur au vu de plusieurs articles susceptibles de s'appliquer et au regard des principes applicables en la matière. De même, s'agissant de la discussion sur la nécessité ou non de chauffer les lieux pour exploiter une cave à vins, question déterminant la charge des éléments en découlant, l'analyse complexe qui doit être réalisée relève aussi du juge du fond en fonction des stipulations du bail, des dispositions d'ordre public et de leur interprétation pour l'activité du commerce considéré. Il est donc légitime d'étendre la mission d'expertise à ces points en discussion. En revanche, la présentation du DPE dans le cadre du bail, dont il est rappelé en page 5 du contrat qu'il n'a qu'un caractère informatif et que le preneur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du bailleur, ne peut être source de litige recevable devant une juridiction, de sorte que l'examen de ce point par l'expert est inutile et sera rejeté. Il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile en l'état. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Ordonnons l'extension des opérations d'expertise confiées à M. [I] [X] par ordonnance de référé du 27 juillet 2023 (23/507) et ordonnance du juge chargé du contrôle des expertises à l'examen des désordres et non conformités alléguées concernant : - la conformité du réseau électrique et du tableau électrique du local, notamment au regard du rapport du Bureau Veritas, - les difficultés de chauffage du local en hiver, Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires, Laissons provisoirement les dépens à la charge de la demanderesse. Le greffier, Le président, Florence RAMEAU Pierre GRAMAIZE