Tribunal judiciaire, 14 mars 2024. 22/04659

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/04659 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WIRO JUGEMENT DU 14 MARS 2024 DEMANDEUR : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU COMMERCE, sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Isabelle MERVAILLE, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : La S.A.S. NORTHWALLS ADMINISTRATION, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu la clôture différée au 15 Décembre 2023. A l’audience publique du 12 Janvier 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Mars 2024. Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 14 Mars 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. Par acte d’huissier du 13 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [7] a fait assigner la société Northwalls administration devant le tribunal de grande instance de Lille en paiement de charges. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence du commerce demande au tribunal de : - Condamner la société Northwalls administration à lui payer : - la somme de 36 942,27 euros, correspondant aux sommes dues pour les lots 2001 et 2002, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, - les intérêts au taux légal avec anatocisme à compter du 12 juin 2020 sur la somme de 14 089,93 euros, du 15 décembre 2020 sur la somme de16 674,29 euros, du 13 juillet 2022 sur la somme de 27 811,83 euros et à compter des présentes pour le surplus conformément à l'article 1153 du code civil, - la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ; - Rappeler que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile ; - Débouter la société Northwalls administration de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. A l'appui de ses prétentions, il expose que la société Northwalls administration a acquis en 1997 plusieurs biens immobiliers dont des lots dans l’ensemble immobilier dénommé Résidence du [7], situé [Adresse 6], que cet ensemble a fait l’objet d’une scission en 2008, les lots de la société Northwalls administration se trouvant dans la Résidence du [7] désormais distincte de la Résidence de [8] ce qui a conduit à une modification des tantièmes. Il ajoute que le syndic de la résidence était initialement la société SLE, qui est d’ailleurs, le vendeur des lots à la société Northwalls administration, puis la société Logicil désormais dénommée Vilogia SA d’HLM puis, à compter d’une assemblée générale du 29 juin 2016, la société Vilogia Premium régulièrement désignée depuis. Il dit encore que ses comptes ont été régulièrement approuvés. Il se plaint que la société Northwalls administration est défaillant, tant dans le paiement des charges dues à lui-même mais également dans celui dû à d’autres copropriétés, ce qui a conduit à plusieurs instances devant les 4ème et 10ème chambre du tribunal qui l’ont condamnée à payer les sommes dues. Invoquant les articles 10 et 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il réclame la condamnation de la société Northwalls administration à payer l’arriéré de charges dont il justifie du bien fondé outre les intérêt à compter de chaque mise en demeure. Répliquant à son contradicteur, il objecte que le nouveau règlement de copropriété est opposable aux copropriétaires de plein droit, et définit notamment la manière de répartir les charges. Dans ses conclusions notifiées, par voie électronique le 16 octobre 2023, la société Northwalls administration demande au tribunal de : A titre principal : - Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire : - Constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le modificatif du règlement de copropriété du 17 avril 2008 ait été voté en assemblée générale ; - Juger que les charges de copropriété doivent être calculées conformément aux anciens tantièmes de copropriété telle que figurant dans le modificatif du 17 avril 2008 ; - Limiter sa condamnation à la somme de 6 415,06 euros au titre des charges de copropriété ; En tout état de cause : - Condamner le syndicat des copropriétaires à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Elle explique que la réclamation du syndicat des copropriétaires repose sur un acte modificatif du 17 avril 2008 qui a modifié les tantièmes : - l’ancien lot 13 et ses 172 / 10 000 devenant le lot 2001 avec 32 / 1 000 - l’ancien lot 14 et ses 78 / 10 000 devenant le lot 2002 avec 14 / 1000. Elle note que ce changement allégué affecte ses charges d’un coefficient multiplicateur de 1,92. Elle considère que pour que cet acte lui soit applicable, il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer qu’il a été adopté en assemblée générale et qu’elle-même y a été convoquée, une telle modification supposant l’unanimité, tandis qu’à défaut, c’est l’ancien règlement qui doit lui être appliqué. Or elle estime que cette preuve n’est pas rapportée et puisqu’aucune demande n’est chiffrée sur le fondement des anciens tantièmes, elle conclut au rejet pur et simple des demandes et subsidiairement tente une évaluation. La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 octobre 2023, à l’issue du calendrier de procédure, avec effet différé au 15 décembre 2023. La société Northwalls administration a notifié le 14 décembre 2023, veille de la clôture, de nouvelles conclusions. Le syndicat des copropriétaires a notifié le 15 décembre 2023, des conclusions visant à faire rejeter les écritures tardives de son contradicteur. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les conclusions du 14 décembre 2023 : Un calendrier de procédure a été décidé le 5 octobre 2022 impartissant aux parties de conclure alternativement aux 30 novembre 2023, 25 janvier, 29 mars, 31 mai, 31 juillet 2023 en vue d’une clôture prévisible au 18 octobre 2023 et d’une audience de plaidoirie au 12 janvier 2024. Il a été respecté jusqu’à l’échéance du 31 mai 2023 incluse, puisque le demandeur a conclu le 15 mai 2023. Puis le défendeur n’a pas conclu au 31 juillet 2023 mais au 16 octobre 2023, deux jours avant la clôture prévisible. L’effet de la clôture ordonnée le 18 octobre 2023 a, dans ces circonstances, été différé au 15 décembre 2023. Le demandeur a notifié des conclusions le 28 novembre 2023. C’est alors que le défendeur a notifié de nouvelles conclusions le 14 décembre 2023 à 18 h 49. Ces conclusions doivent être écartées comme tardives au regard du principe du contradictoire. Sur la demande principale en paiement des charges : Selon les articles 10 et 1061 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : “ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. [...]” “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;[...]” Il résulte de l’acte du 30 décembre 1997 (PC 1) que la société Northwalls administration a notamment acquis, dans la copropriété telle qu’elle existait avant la scission : - le lot 13 et 172/10 000èmes des parties communes générales, - le lot 14 et 78/10 000èmes des parties communes générales. Puis la scission est intervenue par l’effet d’une décision d’assemblée générale du 23 mai 2008 et un nouvel état descriptif de division et de règlement de copropriété a été adopté. Cet acte modificatif prévoit (PC 2) que les lots 13 et 14 deviennent les lots 2001 et 2002 de la nouvelle résidence du [7]. Il est affecté à ces lots respectivement : - au lot 2001 : 32 / 1 000èmes des parties communes générales, - au lot 2002 : 14 / 1 000èmes des parties communes générales. Les parties communes générales concernées par les tantièmes détenus par la société Northwalls administration ont changé de consistance du fait de la scission : l’ensemble immobilier initialement formé de deux immeubles situés de part et d’autre de la rue a été scindé en deux copropriétés distinctes. Le changement de la fraction des droits détenus par la société Northwalls administration dans une chose qui a changé de consistance est inopérant et n’est en tous cas pas révélateur d’une modification (ni en plus ni en moins) de la contribution de la société Northwalls administration au fonctionnement de la copropriété. L’assemblée ayant décidé la scission ayant eu lieu en 2008, et n’étant donc plus susceptible d’être contestée (sa validité n’est d’ailleurs pas contestée dans le cadre de la présente instance), il est inopérant que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que cette scission a été décidée à l’unanimité. Le procès verbal de cette assemblée a été annexé par le notaire qui a reçu le nouvel état descriptif de division et règlement de copropriété (PC 93). La délibération existe et le nouvel état descriptif de division également. Cette seule circonstance suffit à lier la société Northwalls administration qui est copropriétaire donc membre du syndicat des copropriétaires. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer les anciens tantièmes au nouvel immeuble (la résidence du [7] au sens strict) dont la consistance est moindre que l’ensemble immobilier initial (l’ancien ensemble formé par les deux résidences du Commerce et de Courtrai). Le décompte des sommes dues n’est pas autrement contesté. Il est donc suffisamment établi que la société Northwalls administration est débitrice envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 25 725,89 euros au titre du lot 2001 (PC 91) et 11 216,38 euros au titre du lot 2002 (PC 92), soit d’un total de 36 942,27 euros en tout, selon décompte arrêté au 27 septembre 2023 (appel de fonds et fonds travaux du 4ème trimestre 2023 inclus). Concernant les intérêts, l’article 1231-6 du code civil prévoit que : “ Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.” A la lecture des lettres de mise en demeure des 12 juin 2020 (PC 60), 15 décembre 2020 (PC 61), de l’assignation valant mise en demeure du 13 juillet 2022 et des dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2023, la société Northwalls administration sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 942,27 euros, ainsi que les intérêts au taux légal : - du 12 juin 2020 au 14 décembre 2020 sur la somme de 5 651,90 euros, - du 15 décembre 2020 au 12 juillet 2022 sur la somme de 21 194,96 euros, - du 13 juillet 2022 au 27 novembre 2023 sur la somme de 27 811,83 euros, - à compter du 28 novembre 2023 pour le surplus. Quant à la capitalisation annuelle des intérêts, l’article 1343-2 du code civil énonce que : “ Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.” Cette capitalisation est de droit lorsqu’elle est demandée et elle sera ordonnée. Sur l’exécution provisoire : Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile : “ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. “ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]” Il n’y a pas lieu de rappeler que le jugement est exécutoire par provision, de droit, par l’effet de cette disposition. Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l’article 1231-1 du code civil : “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.” La teneur des 5 jugements déjà rendus contre la société Northwalls administration en matière de paiement de charges de copropriété les 31 octobre 2022 (3 jugements pour 3 copropriétés différentes), 7 septembre 2023 et 9 novembre 2023 montre qu’outre le fait qu’elle était débitrice de sommes, elle n’a pas expliqué sa défaillance mais contesté, de manière assez formelle sinon dilatoire, les sommes dues, ce qui peut être analysé en une attitude de mauvaise foi. Toutefois, le syndicat des copropriétaires de la résidence du [7] n’était pas le créancier des sommes dues dans ces 5 décisions. Il ne fournit par ailleurs aucun élément de nature à établir l'existence et la consistance d'un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard. Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” La société Northwalls administration, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Ecarte les conclusions du 14 décembre 2023 notifiées par la société Northwalls administration ; Condamne la société Northwalls administration à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 942,27 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 27 septembre 2023 (appel de fonds et fonds travaux du 4ème trimestre 2023 inclus) outre les intérêts au taux légal : - du 12 juin 2020 au 14 décembre 2020 sur la somme de 5 651,90 euros, - du 15 décembre 2020 au 12 juillet 2022 sur la somme de 21 194,96 euros, - du 13 juillet 2022 au 27 novembre 2023 sur la somme de 27 811,83 euros, - à compter du 28 novembre 2023 pour le surplus ; Dit que les intérêts échus de cette somme, lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt ; Rejette la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires ; Condamne la société Northwalls administration à supporter les dépens de l’instance ; Condamne la société Northwalls administration à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier,La Présidente,