Tribunal judiciaire, 07 mai 2024. 23/54687

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/54687 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7PF N° : 15-DB Assignation du : 07 Juin 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 07 mai 2024 par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. DEMANDERESSE Société ACCES VALEUR PIERRE [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV de la SELARL RACINE, avocats au barreau de PARIS - #L0301 DEFENDERESSE S.A.S. EMOTIONS Enseigne LEBANON [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS - #A0235 DÉBATS A l’audience du 26 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 12 juin 2015, la société ACCES VALEUR PIERRE a consenti un contrat de bail à la société Chirachel, aux droits de laquelle est venue la SAS EMOTIONS des suites d'une cession de fonds de commerce le 23 mai 2019, portant sur un local commercial situé [Adresse 2], à usage exclusif de commerce : « de boucherie – triperie – salaisons – volaille – traiteur.de sandwicherie élaborée à partir des produits précités avec possibilité de consommation sur place.à l'exclusion de toute autre utilisation». Le bailleur a délivré au preneur le 4 avril 2023 une sommation de respecter la destination stipulée au bail et de mettre fin à l'activité de restauration traditionnelle qu'il exploitait dans les locaux loués et qui n'était pas autorisée au sein du bail, la sommation visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Se prévalant du fait que la destination du bail n'était toujours pas respectée le 10 mai 2023, la société ACCES VALEUR PIERRE a, par exploit délivré le 7 juin 2023, fait citer la SAS EMOTIONS devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire. L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et celles-ci ont été enjointes de rencontrer un médiateur. A l'audience de renvoi du 26 mars 2024 et dans le dernier état de ses prétentions, la SCPI ACCES VALEUR PIERRE conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 5 mai 2023, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision, outre la séquestration des biens laissés, - condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 137,04€ HT par jour, majorée des charges, provisions pour charges, taxes, accessoires et TVA, à compter du 5 mai 2023 jusqu'à libération définitive des lieux, - la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 28.277,14€ au titre des indemnités d'occupation, provisions sur charges, charges, accessoires, taxes et TVA dus au 21 mars 2024, avec intérêts au taux légal majoré de six points à compter de la date d'exigibilité de la facture impayée, - la condamner au paiement de la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dont le coût de la sommation. En réponse, la défenderesse sollicite de : - rejeter les prétentions adverses, - à titre subsidiaire, lui accorder un délai suspensif des effets de la clause résolutoire rétroactivement jusqu'au 30 juin 2023, et subsidiairement jusqu'au 8 janvier 2024, et constater qu'elle s'est exécutée et que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué, - à titre plus subsidiaire, lui accorder un délai suspensif des effets de la clause résolutoire pour exécuter la sommation et dire que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si elle s'exécute dans le délai imparti, - en tout état de cause, condamner la requérante au paiement de la somme de 4000€ au titre de l'indemnité de procédure, - juger qu'elle n'est redevable, à défaut d'autres justificatifs, que de la somme de 12.166,68€ au titre du 4ème trimestre 2023, outre le terme courant du 1er trimestre 2024 à hauteur du même montant, - lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter de la somme qui sera mise à sa charge. Par note en délibéré dûment autorisée, la société ACCES VALEUR PIERRE a communiqué le justificatif de la taxe foncière. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience. MOTIFS Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». En l’espèce, l'article 18 du contrat de bail stipule qu'en cas d'inexécution par le preneur de l'une quelconque des clauses et conditions du bail, même dans le cas d'exécution postérieure par le preneur à l'expiration du délai, le bail pourra être résilié de plein droit un mois après la délivrance d'une sommation d'exécuter restée en tout ou en partie sans effet, et contenant déclaration du bailleur de son intention d'user du bénéfice de la clause résolutoire. La sommation délivrée le 4 avril 2023 est fondée sur le non respect de la destination des lieux par le preneur. Au soutien de ce grief, la requérante fait valoir que le preneur exerce désormais dans les lieux une activité de restauration traditionnelle avec service de plats et/ou de traiteur sur place qui n'est pas autorisée par le bail, seule la consommation sur place de sandwicherie élaborée à partir des activités listées au premier alinéa de la clause de destination étant autorisée. En réponse, la défenderesse rappelle qu'il n'appartient pas au juge des référés d'interpréter la commune intention des parties lorsque la clause est ambiguë, ajoutant que certaines activités, qui ne sont pourtant pas énumérées dans la clause de destination, peuvent être considérées par les juges du fonds comme implicitement incluses, comme c'est le cas de la consommation sur place de boissons. Elle fait valoir que l'activité de petite restauration n'est pas interdite par le bail et que la consommation sur place y est expressément autorisée, ce qui suppose l'installation de chaises et de tables. En l'espèce, la clause de destination du bail stipule : « 2.1. Les Locaux Loués ne seront affectés qu'à usage exclusif de COMMERCE : « de boucherie – triperie – salaisons – volaille – traiteur.de sandwicherie élaborée à partir des produits précités avec possibilité de consommation sur place.à l'exclusion de toute autre utilisation ». Il résulte de la présence des deux alinéas, présentés par des tirets, que la possibilité de consommation sur place ne s'applique avec l'évidence requise en référé qu'à l'activité de sandwicherie. Le fait que ces sandwichs soient élaborés à partir des produits cités dans le premier alinéa de la clause de destination ne permet pas d'en déduire que la consommation sur place s'étend à l'activité de boucherie, de triperie, de salaisons, de volaille ou de traiteur. Dès lors, la clause de destination, par l'énumération qu'elle fait des activités exclusives pouvant être exercées dans les locaux, et par le fait que la consommation sur place n'est visée qu'au second alinéa à la suite de l'activité de sandwicherie, n'apparaît pas ambiguë et sujette à interprétation. Par ailleurs, aucun élément ne permet de démontrer que la consommation sur place des produits de boucherie, triperie, salaisons, volaille, traiteur, peut être considérée comme une activité connexe de l'activité principale, cette consommation s'apparentant à une activité de restauration, qui n'a manifestement pas été envisagée par les parties lors de la signature du bail. Enfin, les débats relatifs à la modification de l'extraction et au silence gardé par le bailleur ne sont pas susceptibles de faire échec à la possibilité pour le bailleur de se prévaloir de l'application de la clause de destination, dans la mesure où, d'une part, la présence d'une extraction se justifie par l'activité de traiteur qui suppose la cuisson d'aliments et d'autre part, la volonté non équivoque du bailleur de renoncer à se prévaloir de la clause de destination n'est pas démontrée avec l'évidence requise en référé. Le procès-verbal de constat sur ordonnance établi le 22 septembre 2022 relève qu'en terrasse, de nombreuses tables sont installées sur lesquelles déjeunent des clients ; qu'un présentoir installé sur le trottoir affiche un menu qui propose un choix de plusieurs entrées, plats et desserts ; qu'en cuisine, plusieurs personnes s'affairent à dresser des assiettes (plats de viande ou de poisson, salades, dessert). La sommation du 3 avril 2023 met en demeure la société EMOTIONS de respecter la destination stipulée au bail et de mettre fin à l'activité de restauration. Le 10 mai 2023, le bailleur a fait constater, par Me [L], Commissaire de Justice, notamment la présence d'un chevalet comportant une ardoise mentionnant « Menu traiteur 25€ Sur place ou à emporter Salade de bœuf (…) Pavé de saumon, Poulet à l'estragon, Filet mignon, Pièce de boucher, Brochette de poulet ». Ces plats ne sont manifestement pas des sandwichs, mais des plats préparés qui peuvent être servis à table. Dès lors, il est établi que le preneur n'a pas régularisé les causes de la sommation dans le délai d'un mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise. Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'article 1228 du code civil rappelle que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant un délai au débiteur. Le preneur verse aux débats un procès-verbal de constat établi le 30 juin 2023 par Me [D], Commissaire de Justice, qui démontre qu'il n'exercerait plus d'activité de restauration, le chevalet comportant l'ardoise ne mentionnant plus que « TRAITEUR A Emporter ». Toutefois, la valeur probatoire de ce constat est limitée en ce qu'il a été établi à l'initiative du preneur, qui a été à même d'organiser en amont la visite du Commissaire de justice. Le bailleur a fait établir par la suite le 13 septembre 2023 un nouveau constat par Commissaire de Justice peu probant dans la mesure où l'auxiliaire de justice n'a pas pu constater la nature des plats se trouvant dans les assiettes vides des clients, hormis une feuille de salade. L'ardoise ne fait mention que de « Traiteur Menu 25€ », sans préciser s'il s'agit de vente à emporter ou sur place, ou des deux. Toutefois, il est mentionné « Happy Hour !!! Jusqu'à 21h », ce qui correspond à une activité de bar non prévue par la clause de destination. Enfin, le preneur a produit un procès-verbal de constat établi le 5 janvier 2024 dont il ne résulte pas, avec l'évidence requise en référé, qu'il se serait conformé à la clause de destination. En effet, s'il est précisé que le menu et les plats sont à emporter, Monsieur [S] [Y] a indiqué à l'auxiliaire de justice que les clients pouvaient emporter les mets et boissons commercialisés ou les déguster sur place, sans service. Au titre de ces mets, se trouvent des brochettes de bœuf ou poulet, des Falafel, la Soupe du jour et des Bowls qui n'entrent pas, de façon évidente, dans la définition de la sandwicherie, qui est une « Boutique, échoppe où l'on vend des sandwichs, des boissons », les sandwichs étant définis de la façon suivante « Mets constitué de deux tranches de pain, entre lesquelles on place des aliments froids (jambon, viande, saucisson, pâté, fromage, salade, etc.... » (Le Petit Robert Juin 2000). Dès lors, le preneur ne démontre s'être tout à fait mis en conformité avec la clause de destination le 5 janvier 2024, des mets étant encore consommables sur place alors qu'ils n'entrent pas dans la définition des sandwichs ou aliments assimilés. Toutefois, compte tenu des efforts manifestés par ce dernier pour modifier sa carte et sa pratique, et alors que les nuisances alléguées par l'activité de restauration ne sont pas démontrées, il y a lieu de lui accorder des délais pour régulariser les causes de la sommation, dans des conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance. A défaut de respecter lesdits délais, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse, expulsée, sans besoin d'assortir la décision d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour la contraindre à quitter les lieux volontairement. La défenderesse sera également condamnée, en cette hypothèse, au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers, charges et taxes jusqu'à libération des lieux. En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum. Sur la provision Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. En l'espèce, il résulte du décompte locatif que la défenderesse reste redevable au 11 mars 2024, de la somme de 28.277,14€. Le preneur a communiqué la copie de six chèques adressés au bailleur d'un montant égal de 4074,84€. Le chèque n°5103488 n'a pas été remis à l'encaissement par le bailleur, puisqu'il ne figure pas sur le décompte locatif. En revanche, le chèque n°5103499 qui ne fait pas partie de la liasse de chèques communiquée par le preneur a été encaissé par le bailleur. Le décompte locatif est détaillé et débute par un solde nul. A défaut de démontrer que le chèque n°5103488 a été encaissé et non comptabilisé par le bailleur, la créance apparaît justifiée, le bailleur ayant en outre communiqué la copie de la taxe foncière, qui a légèrement augmenté par rapport aux années passées, ainsi que le calcul des tantièmes. L'échéance du 3ème trimestre 2023 comporte des rappels de loyer et de dépôt de garantie, qui sont donc justifiés. L'assurance n'étant pas justifiée, seule la somme de 63,80 € sera déduite de la créance due. Dès lors, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 28.213,34 euros au titre de la dette locative échue au 11 mars 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de six points à compter de la date d'exigibilité de la facture, conformément aux dispositions de l'article 18.2.1 du contrat de bail, cette majoration n'étant pas manifestement excessive compte tenu des dispositions de l'article L.313-3 du code monétaire et financier, qui majore de cinq points l'intérêt légal deux mois après la signification de la décision. Compte tenu du respect des précédents délais de paiement acceptés de fait par le bailleur et de la situation respective des parties, il y a lieu de faire droit à la demande afin de permettre au preneur de régulariser l'ensemble de sa situation, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Sur le surplus des demandes Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du même code, sans qu'il ne soit besoin de lister les actes compris à ce titre. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail sont réunies ; Autorisons la société EMOTIONS à se libérer des causes de la sommation d'exécuter jusqu'au 14 juin 2024, sauf meilleur accord des parties, Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de régularisation des causes du commandement ; Disons qu’à défaut d'avoir rempli l'obligation stipulée dans le commandement, la clause résolutoire reprendra ses effets, Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti sur des locaux situés [Adresse 2], ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la société EMOTIONS, et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Rejetons la demande d'astreinte ; Condamnons la société EMOTIONS à verser à la société ACCES VALEUR PIERRE la somme de 28.213,34 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 11 mars 2024, premier trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal majoré de six points à compter de la date d'exigibilité de la facture ; L'autorisons à payer cette somme dans un délai de deux ans, par vingt-quatre mensualités égales, le premier versement devant intervenir le premier jour du mois suivant la signification de la décision, puis le 1er de chaque mois, en sus du paiement des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé prioritairement sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ; Disons qu'à défaut de respecter ces délais de paiement et/ou d'honorer le paiement des échéances courantes, la somme deviendra immédiatement exigible ; Condamnons la société EMOTIONS à verser à la société ACCES VALEUR PIERRE la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la société EMOTIONS au paiement des dépens ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mai 2024. Le Greffier,Le Président, Anne-Sophie MORELAnne-Charlotte MEIGNAN