Cour d'appel, 28 septembre 2022. 21/00676

N° RG 21/00676 - N° Portalis DBV2-V-B7F-IV6Q COUR D'APPEL DE ROUEN 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 18/04417 Tribunal judiciaire de Rouen du 18 janvier 2021 APPELANTS : Monsieur [F] [E] né le 26 février 1947 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 4] représenté et assisté par Me François BOULO, avocat au barreau de Rouen Madame [L] [E] née le 23 février 1949 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] représentée et assistée par Me François BOULO, avocat au barreau de Rouen INTIMES : Monsieur [M] [Z] né le 27 décembre 1955 à [Localité 7] [Adresse 3] [Localité 9] représenté et assisté par Me Camille PERCHERON de la Scp STREAM, avocat au barreau du Havre Madame [T] [Z] née le 02 juin 1955 à [Localité 9] [Adresse 3] [Localité 9] représentée et assistée par Me Camille PERCHERON de la Scp STREAM, avocat au barreau du Havre COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 13 juin 2022 sans opposition des avocats devant M. Jean-François MELLET, conseiller, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée : Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, M. Jean-François MELLET, conseiller, Mme Magali DEGUETTE, conseillère, GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme Catherine CHEVALIER, DEBATS : A l'audience publique du 13 juin 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2022. ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 28 septembre 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier. * * * EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Le 27 novembre 2017, M. [F] [E] et Mme [L] [E] ont signé un compromis de vente avec M. [M] [Z] et Mme [T] [Z], propriétaires, portant sur l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 2] (76) moyennant la somme de 195 000 euros. Cet acte contient une stipulation manuscrite qui le soumet 'à la condition suspensive d'obtention du certificat de conformité. Il est expressément convenu que si cette pièce n'était pas obtenue le 1er mars, la date de régularisation des présentes serait automatiquement prorogée de trois mois'. Le 18 mai 2018, la mairie de [Localité 5] a délivré un certificat de non-conformité qui vise les irrégularités suivantes : - la pose d'une couverture aluminium de couleur gris anthracite au lieu de la couleur blanche prévue au permis de construire initial ; - l'absence de garde-corps au-dessus du garage ; - l'absence de bardage sur le garage ; - l'absence des habillages aluminium gris anthracite entre les fenêtres R+1 de la façade sud ; - l'absence de clôture sur l'ensemble du linéaire de la propriété en limite d'emprise publique ; - l'absence de clôture au-dessus de la terrasse ; - l'absence de mur de soutènement en limite de propriété Ouest ; - l'absence de casquette au-dessus de la terrasse R+1. La vente n'a pas été réitérée. M. et Mme [E] ont fait assigner M. et Mme [Z] en paiement de la clause pénale d'un montant de 19 500 euros. Par jugement réputé contradictoire du 18 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Rouen les a déboutés et condamnés à payer à M. et Mme [Z] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la Scp Ince & Co. Par déclaration reçue au greffe le 17 février 2021, M. et Mme [E] ont interjeté appel de la décision. EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 20 mai 2022, M. et Mme [E] demandent à la cour, au visa des articles 12 du code de procédure civile, 1188 et suivants, 1217, 1304 et suivants, et 1170 du code civil, de : - réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - débouter M. et Mme [Z] de l'intégralité de leurs demandes ; - dire et juger que M. et Mme [Z] ont manqué à leur obligation contractuelle d'édifier la maison en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire annexé au compromis de vente en date du 27 novembre 2017 ; - dire et juger que par leur manquement à cette obligation, l'absence de réalisation de la vente leur est entièrement imputable ; en conséquence, - condamner M. et Mme [Z] en paiement de la somme de 19 500 euros au titre de l'indemnité contractuelle stipulée aux termes du compromis de vente du 27 novembre 2017 ; - condamner M. et Mme [Z] en paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. et Mme [Z] aux entiers dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Me François Boulo dans les conditions définies à l'article 699 du code de procédure civile. Il soutiennent en substance ce qui suit : - M. et Mme [Z] avaient bien l'obligation de faire réaliser les travaux prévus conformément au permis de construire annexé à l'acte de vente ; - les vendeurs se devaient de respecter toutes les prescriptions du permis de construire, lesquelles ne se limitaient pas au gros 'uvre de la maison, mais aussi à la réhabilitation d'un garage et à la création d'une place de stationnement couverte et d'une place extérieure, ainsi qu'un certain nombre d'aménagements extérieurs ; - si la clause manuscrite exclut expressément la réalisation des aménagements intérieurs de la maison, elle n'exonère pas les vendeurs de leur obligation de réaliser les aménagements extérieurs tels que prévus par le permis de construire ; - la clause contractuelle manuscrite dénommée 'condition suspensive' doit être requalifiée en obligation à terme en application des règles d'interprétation des contrats ; - en application de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement ; - les vendeurs engagent leur responsabilité sur le fondement de l'article 1217 du code civil dès lors qu'ils n'ont pas respecté leur obligation relative à l'exécution des travaux et que, ce faisant, ils ont refusé de réitérer la vente ; - toute clause qui prive de sa substance l'obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ; - la condition suspensive relative à l'obtention du certificat de conformité des travaux vide totalement de sa substance le compromis de vente ; - au 1er juin 2018, date limite fixée pour procéder à la réitération des consentements, les travaux n'avaient toujours pas été réalisés Par dernières conclusions notifiées le 21 juin 2021 M. et Mme [Z] , demandent à la cour, au visa des articles 1589, 1304 et 1304-6 du code civil et 32-1 du code de procédure civile de confirmer en toutes ses dispositions le jugement et de : - débouter les époux [E] de leur demande tendant à voir dire et juger que les vendeurs ont manqué à leur obligation contractuelle d'édifier la maison en respectant la totalité des prescriptions édictées par le permis de construire annexé au compromis de vente en date du 27 novembre 2017 et que le défaut de réitération de la vente leur serait imputable ; y ajoutant, - condamner M. et Mme [E] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par eux du fait de leur procédure abusive ; - condamner M. et Mme [E] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner les mêmes aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de la Scp Stream France qui affirme en avoir fait l'avance. Ils soutiennent en substance ce qui suit : - la clause 'identification du bien' stipulée à l'acte rappelle expressément que le vendeur ne reste responsable que du gros-'uvre et que l'acquéreur prendra le bien dans l'état où il se trouve ; - le permis de construire a été respecté sur tout ce qui a été construit : la construction n'est tout simplement pas allée à son terme ; - par application de l'article 1304-6 du code civil, la condition suspensive ayant défailli, les époux [E] se sont donc trouvés libérés de leur engagement, - la clause litigieuse ne saurait être qualifiée d'obligation à terme puisqu'elle ne répond à aucune des conditions édictées à l'article 1305 du code civil. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2022. MOTIFS Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties et, lorsqu'elle ne peut être décelée, selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Les clauses s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacun le sens qui respecte la cohérence de l'acte entier. Toutefois, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier. Contrairement à ce que font plaider les appelants afin d'établir que la vente aurait porté sur l'acquisition d'une maison dotée d'aménagement extérieurs achevés, il n'existe pas d'incohérence entre les différentes clauses du compromis de vente qu'ils ont signé. Ainsi que l'a retenu le tribunal, il ressort de la clause d'identification du bien stipulée en page 2 du compromis que la vente ne portait que sur le 'gros oeuvre', et que l'acquéreur devait 'réaliser à ses frais tout l'aménagement de l'immeuble'. Il était expressément stipulé, à la même clause, que l'immeuble vendu était dans cette mesure 'achevé' . La clause stipulée en page 8 confirme que le bien est pris 'dans l'état où il se trouve à ce jour', 'tel que l'acquéreur l'a vu et visité'. Au vu de ce qui précède, il ne peut être soutenu, sauf à dénaturer le compromis, que les vendeurs auraient pris l'engagement de livrer, au jour de la réitération, une maison dont les aménagements extérieurs auraient été réalisés. L'énoncé de la clause de condition suspensive est, quand à elle, claire et précise et n'appelle aucune interprétation ni requalification : son objet est de conditionner la validité du compromis à l'obtention du certificat de conformité, et non de créer une obligation de construire supplémentaire à la charge des vendeurs portant sur les aménagements extérieurs. Dès lors cette clause ne vide pas l'obligation essentielle de sa substance. Les parties se sont accordées pour livrer le bien tel qu'il était au moment de la signature du compromis. Le prix de vente a d'ailleurs été fixé en conséquence à la somme de 195 000 euros. Si les vendeurs ont indiqué en page 10 avoir 'fait édifier la maison en respectant la totalité des prescriptions du permis de construire', c'est dans la mesure de la construction déjà réalisée. Dès lors que le permis de construire prévoyait certains aménagements extérieurs, et que ce ceux-ci n'avaient pas été réalisés, les services de l'urbanisme ont refusé de délivrer le certificat d'urbanisme le 18 mai 2018. La condition suspensive a donc défailli dans le délai de validité du compromis, qui a été automatiquement prorogé au 1er juin 2018 par l'effet de la clause stipulée en page 6. A cette date, les parties étaient libres de disposer de leurs droits. L'argumentation des appelants ne peut être suivie en ce qu'elle repose sur l'invocation d'une obligation de construire non démontrée, que ce soit au titre des aménagements extérieurs ou des places de stationnement. Il ne peut, pour la même raison, être considéré que les vendeurs auraient empêché l'accomplissement de la condition suspensive en ne réalisant pas ces travaux, puisqu'il ne leur incombait pas de les réaliser. Ils n'avaient aucune obligation de livrer un immeuble dont les aménagements extérieurs auraient été intégralement achevés. Il n'est pas plaidé que les vendeurs auraient empêché l'avènement de la condition en faisant construire une couverture d'une couleur non conforme au permis de construire, item également relevé par les services de l'urbanisme. En toute hypothèse, aucune preuve d'un empêchement volontaire n'est rapportée à cet égard. La décision sera donc confirmée. Quand bien-même l'appel repose sur une interprétation dénaturante de la convention conclue, il n'apparaît pas abusif ou gravement négligent. Il n'y a donc pas lieu de condamner les appelants pour procédure abusive. M. et Mme [E] seront condamnés aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la Scp Stream France et Maître François Boulo , outre au paiement d'une somme de 3 500 pour frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour d'appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne M. [F] [E] et Mme [L] [E] à payer la somme de 3 500 euros à M. [M] [Z] et Mme [T] [Z] au titre des frais irrépétibles ; Condamne M. [F] [E] et Mme [L] [E] aux dépens d'appel dont distraction au profit de la Scp Stream France et Me François Boulo. Le greffier,La présidente de chambre,