Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 23/05027

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection JUGEMENT Chambre 4 N° RG 23/05027 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J5WJ MINUTE N° JUGEMENT DU 26 Juin 2024 [L], [L], [L], [L], [L], [L], [L], [L] c/ [G] COPIES DÉLIVRÉES LE 26 Juin 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Me Lionel ESCOFFIER, Me Eve-marie HOEL 1 copie dossier DÉBATS : A l’audience publique du 15 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Isabelle PLANTARD, Juge des contentieux de la protection du TJ de DRAGUIGNAN assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2024 ENTRE : DEMANDEURS: Madame [J] [L], venant aux droits de feu Mme [B] [L] née le 25 Février 1965 à [Localité 12] (VAR) Profession : Assistant/e de Direction [Adresse 4] [Localité 10] Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [I] [L] veuve [O], venant aux droits de feu Mme [B] [L] née le 28 Juillet 1959 à [Localité 17] (VAR) Profession : Directeur/trice [Adresse 5] [Localité 1] (SUISSE) Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [D] [L] épouse [F], venant aux droits de feu Mme [B] [L] née le 19 Septembre 1962 à [Localité 13] (VAR) [Adresse 14] [Adresse 14] [Localité 12] Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Madame [U] [L] épouse [V], venant aux droits de feu Mme [B] [L] née le 23 Novembre 1963 à [Localité 13] (VAR) [Adresse 3] [Localité 12] Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Monsieur [E] [L], venant aux droits de feu Mme [B] [L] né le 23 Août 1966 à [Localité 12] (VAR) Profession : Entrepreneur [Adresse 6] [Localité 16] (SUISSE) Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Monsieur [W] [L], venant aux droits de feu Mme [B] [L] né le 28 Octobre 1968 à [Localité 12] (VAR) Profession : Electricien [Adresse 7] [Localité 12] Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Monsieur [C] [N] [L], venant aux droits de feu Mme [B] [L] né le 09 Mai 1970 à [Localité 12] (VAR) Profession : Paysagiste [Adresse 2] [Localité 12] Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Monsieur [M] [L], venant aux droits de feu Mme [B] [L] né le 29 Juillet 1971 à [Localité 12] (VAR) Profession : Magasinier [Adresse 15] [Localité 12] Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTERVENANT VOLONTAIRE : SCI SAINT ROCH [Adresse 9] [Localité 11] Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDEUR: Monsieur [T] [G] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 12] Rep/assistant : Me Eve-marie HOEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN EXPOSE DU LITIGE Le 1er janvier 2002, feu Madame [B] [L] a consenti un bail d'habitation verbal à Monsieur [T] [G] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 8] à [Localité 12] contre le paiement d'un loyer mensuel de 304,90 euros. Madame [B] [L] est décédée le 5 avril 2022 laissant comme ayant droit Madame [I] [L], Madame [J] [L], Madame [D] [L], Madame [U] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [W] [L], Monsieur [C] [L] et Monsieur [M] [L]. Ces ayants droit invoquant la défaillance du locataire dans le paiement de ses loyers ont fait délivrer à Monsieur [T] [G] suivant acte de Commissaire de Justice du 2 juin 2022, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 3116 euros, suivant un décompte arrêté en juin 2022. Le commandement visait également l'obligation de fournir une attestation d'assurance et de cesser les troubles de voisinage. Par acte de commissaire de Justice du 2 juin 2023, Madame [J] [L], Madame [I] [L], Madame [D] [L], Madame [U] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [W] [L], Monsieur [C] [L] et Monsieur [M] [L] ont fait assigner Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans aux fins de voir : - déclarer les requérants recevables en leur action - juger l'absence d'attestation d'assurance pour les lieux loués pour les années 2022 et 2023 - juger le trouble de voisinage - juger le non-paiement des loyers - juger que le locataire a commis une faute dans la jouissance des lieux - condamner Monsieur [T] [G] à payer aux demandeurs la somme de 3 956 € au titre des loyers impayés arrêtés au 2 août 2022 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer valant mise en demeure - condamner [T] [G] à payer aux consorts [L] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer échu et révisable dans les mêmes conditions outre les charges et ceci à compter du 3 août 2022 jusqu'à complète libération des lieux soit la somme de 3780 € à mai 2023 - constater la résiliation du bail au 2 août 2022 Par conséquent - ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, - dire que faute pour lui de le faire, le requérant pourra faire procéder à l'expulsion tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef en la forme ordinaire en faisant s'il y a lieu procéder à l'ouverture des portes éventuellement avec l'assistance de la force publique - autoriser les requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix à vos frais risques et périls - condamner M. [T] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation de 850 € par mois et jusqu'à complète libération des lieux à compter de la présente assignation - condamner Monsieur [T] [G] à payer aux consorts [L] la somme de 2500 € au titre de ses frais irrépétibles outre les dépens comprenant les frais de commandement de payer. Par acte notarié du 29 août 2023, les consorts [L] ont vendu l'immeuble dans lequel se trouve le logement querellé à la SCI SAINT ROCH. Après des renvois successifs à la demande des parties, l'affaire a finalement été retenue à l'audience du 15 mai 2024. A cette audience, Madame [J] [L], Madame [I] [L], Madame [D] [L], Madame [U] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [W] [L], Monsieur [C] [L] et Monsieur [M] [L] et la SCI SAINT ROCH, intervenante volontaire représentés par leur conseil a déposé leur dossier de plaidoirie. Aux termes de leurs conclusions, la SCI SAINT ROCH intervenant volontairement et les consorts [L] ont formulé les mêmes prétentions que dans l'acte introductif d'instance sauf à rajouter de voir juger la SCI SAINT ROCH recevable en son intervention volontaire et voir condamner le défendeur en plus des 3780 € réclamés à titre d'indemnité d'occupation, à la somme de 2520 € pour les mois de juin à novembre 2023. Monsieur [T] [G] était représenté par son conseil qui a également déposé don dossier de plaidoirie. Aux termes de ses conclusions, il sollicite du juge des contentieux de la protection de : - Débouter les consorts [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions- In limine litis, - DECLARER irrecevables les demandes de Madame [J] [L], Madame [I] [L], Madame [D] [L], Madame [U] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [W] [L], Monsieur [C] [L] et de Monsieur [M] [L] pour défaut d'intérêt à agir, A titre principal, - JUGER l'absence de clause résolutoire permettant le prononcé d'une résiliation conventionnelle, - JUGER l'absence d'inexécution suffisamment grave permettant le prononcé d'une résiliation judiciaire, En conséquence, - DECLARER mal fondées les demandes de Madame [J] [L], Madame [I] [L], Madame [D] [L], Madame [U] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [W] [L], Monsieur [C] [L] et Monsieur [M] [L], relatives à la résiliation du bail d'habitation, - DIRE n'y avoir lieu à résiliation du bail verbal conclu entre Madame [B] [L] et Monsieur [T] [G] au mois de mai 2002, - RECONNAITRE l'exception d'inexécution au profit de Monsieur [T] [G], A titre subsidiaire, - JUGER que le montant de l'arriéré de loyers s'élève à la somme de 1.562 euros, arrêtée au moins d'août 2022, - ECHELONNER sur deux ans le paiement des sommes dues par Monsieur [T] [G], A titre reconventionnel, - Faisant application des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle et 700 du Code de Procédure Civile, - CONDAMNER in solidum Madame [J] [L], Madame [I] [L], Madame [D] [L], Madame [U] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [W] [L], Monsieur [C] [L] et Monsieur [M] [L], à payer à Maître EveMarie HOËL, Avocat, une somme d'un montant de 2.000 euros au titre de ses honoraires, - CONSTATER que Maître Eve-Marie HOËL, Avocat, s'engage à renoncer au bénéfice de l'aide juridictionnelle, dans les conditions prévues à l'article 108 du décret du 19 décembre 1991 si elle parvient, dans les douze mois de la délivrance de l'attestation de fin de mission, à recouvrer auprès de Madame [J] [L], Madame [I] [L], Madame [D] [L], Madame [U] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [W] [L], Monsieur [C] [L] et Monsieur [M] [L] la somme ainsi allouée, - CONDAMNER in solidum Madame [J] [L], Madame [I] [L], Madame [D] [L], Madame [U] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [W] [L], Monsieur [C] [L] et Monsieur [M] [L] aux entiers dépens d'appel distraits au profit de Maître Eve-Marie HOËL, Avocat aux offres de droit, En tout état de cause, - CONDAMNER in solidum Madame [J] [L], Madame [I] [L], Madame [D] [L], Madame [U] [L], Monsieur [E] [L], Monsieur [W] [L], Monsieur [C] [L] et Monsieur [M] [L] aux entiers dépens. Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2024. MOTIVATION DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de préciser qu'un arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation (Civ.2°, 1er juillet 2021, F-B, N°20-12.303) retient que le dépôt du dossier sauf le cas de refus par le tribunal, par une partie présente ou représentée vaut référence à ses conclusions écrites, même non reprises oralement. Sur les demandes de « juger » et « donner acte ou constater un renoncement au bénéfice de l'aide juridictionnelle » : Les demandes présentées par les parties tendant à « juger » des éléments de fait ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais le rappel des moyens invoqués dans le corps des écritures. Il ne sera en conséquence pas statué sur ces demandes. Sur l'intervention volontaire de la SCI SAINT ROCH et l'intérêt à agir des consorts [L] : Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers, partie au procès engagé entre les parties originaires ; lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire. Selon l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’article 329 définit l’intervention principale comme étant celle qui élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. En l'espèce, il est acquis que la SCI SAINT ROCH a acquis selon acte notarié du 29 août 2023 des consorts [L], demandeurs initiaux en leur qualité d'ayant droits de Madame [B] [L] selon projet d'un acte de notoriété dressé en 2022, les droits et propriété du bien sis [Adresse 8] dans lequel se trouve le bien loué à Monsieur [G] par bail verbal. La SCI SAINT ROCH a déclaré faire son affaire personnelle de la procédure judiciaire déjà engagée au moment de la vente. En conséquence, il y a lieu de recevoir l'intervention volontaire de la SCI SAINT ROCH, seule propriétaire et nouveau bailleur de Monsieur [T] [G]. L'intervention volontaire a permis de régulariser la procédure de sorte qu'il n'y a pas lieu de juger que les consorts [L] étaient irrecevables à agir et ce d'autant plus qu'au moment de leur assignation le 2 juin 2023, ils étaient bien propriétaires et bailleurs de Monsieur [T] [G]. Sur la recevabilité de la demande : L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 16 juin 2023 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 06/09/2023. Les formalités prévues à peine d'irrecevabilité de l'assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme. Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire : L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations contractuelles issues de leur bail verbal. Dans le corps de ses conclusions, force est de constater que la SCI SAINT ROCH expose que le contrat de bail est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire deux mois après le commandement de payer resté infructueux soit le 2 août 2022 en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle demande à ce que soit constaté la résiliation du bail au 2 août 2022. Or, il s'agit bien d'un bail verbal en l'espèce de sorte qu'il ne peut y avoir mise en jeu d’une clause résolutoire nécessairement inexistante. En outre, aucun règlement intérieur de la copropriété de l'immeuble qui pourrait éventuellement prévoir une telle clause n'est communiquée. Il s'ensuit qu'aucun constat de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire que ce soit au titre d'impayés de loyers ou de défaut d'assurance ne pourra aboutir. Si dans le corps de ces écritures, la SCI SAINT ROCH aborde un problème de nuisances sonores dont se rendrait coupable le locataire, Monsieur [G], elle n'en tire aucune conséquence en terme de prononcé de résiliation de bail. En effet, aucune demande de prononcé de résiliation pour manquement à ses obligations par Monsieur [G] en qualité de locataire n'est sollicitée dans le dispositif de ses conclusions, même à titre subsidiaire, et même si elle invoque rapidement dans le corps de ses conclusions, la jurisprudence prononçant de manière constante la résiliation judiciaire d'un bail aux torts exclusifs du locataire pour troubles de voisinage. Or, en application de l’article 753 alinéa 2 du code de procédure civile applicable pour toute assignation délivrée après le 11 mai 2017, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Dans ces conditions, la demande de constatation de résiliation et d'acquisition de clause résolutoire sera rejetée et en conséquence, la demande au titre de l'expulsion et celles relatives aux indemnités d'occupation (que ce soit au titre d'arriérés d'indemnités d'occupation que de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation) apparaissent sans objet. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif : L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil. Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée. LA SCI SAINT ROCH sollicite le paiement de la somme de 3 956 € au titre des loyers impayés arrêtés au 2 août 2022. Cependant, force est de remarquer qu'aucun décompte de créance n'est communiqué de sorte qu'elle ne justifie pas de la réalité de sa créance, étant rappelé qu'en application des dispositions de l’article 1315 du Code civil devenu l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. La demande sera rejetée à ce titre. Par ailleurs, il est justifié de la perception par Monsieur [G] d'une allocation logement versée directement entre les mains de la propriétaire, Madame [B] [L]. Or, il n'est pas précisé la composition de la dette réclamée de 3 956 € et notamment si l'allocation logement directement perçue a été déduite. Aucune condamnation à un arriéré locatif n'étant prononcée en l'espèce, la demande d'une reconnaissance d'exception d'inexécution devient sans objet de même que corrélativement la demande d'échelonnement de paiement. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [T] [G] : Sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil qui prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure, Monsieur [G] soutient que ni Madame [B] [L] ni ses héritiers n'ont respecté leurs obligations locatives tirées de l'article 6 de la loi n°89-492 du 6 juillet 1989 et l'article 1719 du code civil car il estime vivre dans un logement vétuste. Il demande la condamnation des consorts [L] à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts. Si le préjudice allégué doit s'analyser et être requalifié en préjudice de jouissance, la charge de la preuve d'un tel préjudice incombe au locataire. Or, à l'appui de ses prétentions, Monsieur [G] verse la photographie d'un WC qui ne démontre aucune fuite mais un manque manifeste d'entretien par le locataire vu la saleté du sol et de la cuvette ainsi qu'une seconde photographie montrant un tuyau de robinet de cuisine désolidarisé et perclus de calcaire. Ces éléments restent insuffisants à caractériser la vétusté du logement et à établir un préjudice de jouissance subi par Monsieur [G]. Dans ces conditions, sa demande sera rejetée. Sur les demandes accessoires : Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, la SCI SAINT ROCH, partie demanderesse et succombante, sera condamnée aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer. Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ». En l'espèce, l'équité commande de ne pas allouer d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour les décisions de première instance. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, contradictoirement et en premier ressort, RECOIT l'intervention volontaire de la SCI SAINT ROCH ; DECLARE recevable la demande initiée par les consorts [L] ; DEBOUTE la SCI SAINT ROCH de toutes ses demandes ; En conséquence DIT sans objet la demande de reconnaissance d'une exception d'inexécution et d'échelonnement de la dette ; REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [T] [G] ; DIT n'y avoir lieu à allouer des indemnités au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; CONDAMNE la SCI SAINT ROCH aux dépens de l'instance; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l'exécution provisoire; Ainsi jugé et prononcé aux jour, mois et an susdits, la minute étant signée par le juge et le greffier, auquel cette minute a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER , LE PRESIDENT,