Cour d'appel, 06 février 2024. 20/00942

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 06 FEVRIER 2024 N° 2024/ 51 Rôle N° RG 20/00942 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPBH SAS SAGEC MEDITERRANNEE SCI CAMPUS NICEA C/ [Z] [P] S.D.C. RESIDENCE [Adresse 6] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-marc SZEPETOWSKI Me Thierry TROIN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Janvier 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/05088. APPELANTES SAS SAGEC MEDITERRANEE, demeurant [Adresse 2] SCCV CAMPUS NICEA, demeurant [Adresse 2] Toutes deux représentées par Me Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE INTIMES Monsieur [Z] [P] né le 12 Décembre 1963 à [Localité 3] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] S.D.C. RESIDENCE [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice le Cabinet PICADO, SARL demeurant [Adresse 1] Tous deux représentés par Me Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Le 10 mai 2013, la SAS Sagec Méditerranée a obtenu un permis de construire concernant l'édification d'un immeuble sur une parcelle mitoyenne de celle sur laquelle est édifié l'immeuble de la Résidence [Adresse 6], située [Adresse 6] à [Localité 4]. Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et M. [Z] [P] ont contesté ce permis devant le tribunal administratif de Nice, qui, par jugement du 12 novembre 2015 a rejeté leur requête, jugement dont il a été interjeté appel. Les parties se sont rapprochées et se sont accordées sur les termes d'un protocole transactionnel signé le 2 août 2016, aux termes duquel, notamment : - le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et M. [Z] [P] se sont engagés à se désister de leur recours contre le permis de construire, et à ne pas contester tout permis de construire modificatif dès lors que ce permis modificatif ne remettrait pas en cause les engagements figurant à l'article 2 et objet du permis modificatif que la SAS Sagec Méditerranée a obtenu, - cette dernière s'est engagée à régler à titre forfaitaire, transactionnel et définitif en réparation de l'ensemble des préjudices susceptibles d'être subis par le syndicat des copropriétaires et par M. [Z] [P] la somme de 90  000 euros, - la SAS Sagec Méditerranée s'est engagée à mettre en 'uvre le permis de construire modificatif selon plan annexé portant sur les points suivants: 1.la façade Est du bâtiment A sera alignée au bâtiment mitoyen (sur la limite Nord) avec suppression des balcons sur cette partie de façade modifiée, 2 .une jardinière sera rajoutée en limite de propriété Nord sur la terrasse du deuxième étage du bâtiment B, 3 .un pare vue sera ajouté au balcon situé en pignon Nord du bâtiment B, 4 .les balcons situés coté [Adresse 5] seront modifiés de telle manière à laisser un espace de 1,35 m entre ses balcons et ceux de la Résidence [Adresse 6]. Le permis de construire modificatif a été annexé au protocole. Le 15 septembre 2017, un procès-verbal de constat d'huissier a été dressé afin d'établir que l'alignement de la construction prévue au permis de construire modificatif n'était pas respecté et que la jardinière réalisée n'était pas conforme. Par courrier du 19 septembre 2017, la SAS Sagec Méditerranée a convenu que deux éléments différaient des plans du permis de construire modificatif n°0608812S02030M01, et a fait savoir que ces erreurs d'exécution avaient été corrigées et seraient reprises. Par assignation en référé d'heure à heure du 19 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de Résidence [Adresse 6] a fait assigner la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea, aux fins d'obtenir leur condamnation sous astreinte à arrêter les travaux de construction, la désignation d'un expert et leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 2 400 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, M. [Z] [P] et Mme [W] sont intervenus volontairement à la procédure de référé. Par ordonnance 25 octobre 2017, les demandes du syndicat des copropriétaires de Résidence [Adresse 6], M. [Z] [P] et Mme [W] ont été rejetées, ces derniers ont été condamnés à payer une somme de 10 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive outre 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile à la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea. Cette décision a été confirmée par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 20 septembre 2018. Par acte du 2 novembre 2017, la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] et M. [Z] [P] sur le fondement de l'article 1217 du code civil aux fins de prononcer la résolution du protocole du 2 août 2016, d'obtenir le remboursement de la somme de 90 000 € et d'obtenir une indemnisation à hauteur de 150 000 € de dommages et intérêts. Par jugement en date du 16 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nice a : débouté la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea de toutes leurs demandes, débouté le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] et M. [Z] [P] de leur demande d'expertise judiciaire, condamné la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea in solidum à payer à M. [Z] [P] et au syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, débouté la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea de leurs demandes sur ce fondement, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires. Le tribunal a estimé que M. [Z] [P] et le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] n'avaient pas manqué à leurs obligations contractuelles issues du protocole transactionnel, dans la mesure où ils ont renoncé à contester tout permis de construire modificatif dès lors que ce modificatif ne remettrait pas en cause les engagements de la SAS Sagec Méditerranée figurant à l'article 2 du protocole. Selon déclaration reçue au greffe le 20 janvier 2020, la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur le rejet de leurs demandes outre sur leur condamnation au paiement des dépens et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par dernières conclusions transmises le 31 juillet 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea sollicitent de la cour qu'elle : réforme intégralement la décision entreprise, prononce la résolution du protocole conclu entre elles, le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] et M. [Z] [P], condamne solidairement M. [Z] [P] et le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] à leur restituer la somme de 90 000 € perçue en exécution du protocole ainsi résolu, condamne solidairement M. [Z] [P] et le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] à leur payer la somme de 150 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par la SCCV Campus Nicea, condamne solidairement M. [Z] [P] et le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] à leur payer 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. La SAS Sagec Méditerranée et la SCI Campus Nicea s'appuient sur l'article 1217 du code civil et invoquent des agissements fautifs de la part de M. [Z] [P] et du syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6], justifiant la résolution du protocole transactionnel. En effet, les appelantes font valoir que les intimés, aux termes du protocole, ont 'renoncé irrévocablement à émettre quelque prétention que ce soit du fait de l'édification de l'immeuble objet du permis de construire', de sorte qu'ils ont violé cet engagement en introduisant le 19 octobre 2017 une instance en référé, jugée abusive, en vue d'obtenir une nouvelle indemnisation à raison de l'édification de l'immeuble voisin, déjà accordée aux termes du protocole, et afin de rechercher l'arrêt du chantier via une expertise demandée à titre dilatoire. Les appelantes soutiennent que l'instance en référé n'était pas seulement introduite sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, à visée exploratoire, mais tendait expressément pour les intimés à obtenir l'indemnisation d'un préjudice de jouissance revendiqué à raison de la construction voisine ainsi qu'à obtenir l'arrêt des travaux de construction. Les appelantes ajoutent que l'engagement pris par les intimés dans le cadre du protocole de 2016 ne concernait pas seulement la procédure devant le tribunal administratif, mais visait toute prétention du fait de l'édification de l'immeuble. Les appelantes entendent également être indemnisées des préjudices subis du fait des actions entreprises par les intimés, en retardant le chantier. Par dernières conclusions transmises le 13 juillet 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Z] [P] et le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] sollicitent de la cour qu'elle : confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 16 janvier 2020, déboute la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea de leurs demandes, condamne in solidum la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea à leur payer la somme de 3 000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, avec distraction. M. [Z] [P] et le syndicat des copropriétaires Résidence [Adresse 6] exposent que l'action en référé par eux intentée ne comprenait pas de demande de dommages et intérêts et avait pour fondement le protocole transactionnel et le permis modificatif manifestement non exécuté en conformité par les promoteurs. Les intimés se défendent de tout agissement fautif justifiant la résolution du protocole de 2016. Ils assurent dans ce cadre s'être engagés uniquement à se désister de l'appel du jugement du tribunal administratif de Nice de 2015 et à ne pas contester le permis de construire modificatif à déposer par la SAS Sagec Méditerranée, et non à ne jamais intenter d'action tendant à faire appliquer le protocole. Or, précisément l'action par eux intentée en référé avait pour but l'application du protocole en raison de la non-exécution conforme du permis modificatif par les promoteurs. Ils font valoir n'avoir formé aucune demande pécuniaire devant le juge des référés au titre de la construction litigieuse, s'agissant d'une action préventive, fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, afin d'éviter le non respect d'un permis de construire. Les intimés ajoutent que la demande d'arrêt des travaux et d'expertise était pleinement justifiée en exécution du protocole et du permis de construire modificatif, et que les appelantes ne démontrent l'existence d'aucun préjudice. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 20 novembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de résolution du protocole transactionnel Par application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. En vertu de l'article 1 du protocole signé le 2 août 2016, entre, d'une part, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et M. [Z] [P], et, d'autre part, la SAS Sagec Méditerranée, les parties ont pris les engagements réciproques suivants : - le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et M. [Z] [P] se sont engagés à se désister de leur recours contre le permis de construire, et à ne pas contester tout permis de construire modificatif dès lors que ce permis modificatif ne remettrait pas en cause les engagements figurant à l'article 2 et objet du permis modificatif que la SAS Sagec Méditerranée a obtenu, - la SAS Sagec Méditerranée s'est engagée à accepter ce désistement devant la cour administrative d'appel et à renoncer à toute demande au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'à la procédure indemnitaire initiée devant le tribunal de grande instance de Nice, désistement à cette instance acceptée par les intimés. Aux termes de l'article 2 du même protocole, et, en contre partie du désistement du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et de M. [Z] [P] contre le jugement du tribunal administratif de Nice, la SAS Sagec Méditerranée s'est engagée à régler à titre forfaitaire, transactionnel et définitif, en réparation de l'ensemble des préjudices susceptibles d'être subis par le syndicat des copropriétaires et par M. [Z] [P], la somme de 90 000 euros. La SAS Sagec Méditerranée s'est engagée, en outre, à mettre en 'uvre le permis de construire modificatif selon plan annexé portant sur les points suivants: 1.la façade Est du bâtiment A sera alignée au bâtiment mitoyen (sur la limite Nord) avec suppression des balcons sur cette partie de façade modifiée, 2 .une jardinière sera rajoutée en limite de propriété Nord sur la terrasse du deuxième étage du bâtiment B, 3 .un pare vue sera ajouté au balcon situé en pignon Nord du bâtiment B, 4 .les balcons situés coté [Adresse 5] seront modifiés de telle manière à laisser un espace de 1,35 m entre ses balcons et ceux de la Résidence [Adresse 6]. Le permis de construire modificatif a été annexé au protocole. Enfin, l'article 3 du même protocole est ainsi rédigé : 'plus généralement, moyennant le respect des engagements précités de la SAS Sagec Méditerranée, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et M. [Z] [P] se reconnaissent entièrement remplis de leurs droits et renoncent irrévocablement à émettre quelque prétention que ce soit du fait de l'édification de l'immeuble objet du permis de construire précité'. A la lecture de ce contrat, il appert qu'effectivement, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et M. [Z] [P] se sont engagés à renoncer à leur action relative à la contestation du permis de construire initial, en se désistant de leur appel contre le jugement du tribunal administratif de Nice du 12 novembre 2015, ainsi qu'à renoncer à toute action tendant à contester le permis de construire modificatif, au demeurant joint au protocole. Par ailleurs, ils ont également pris l'engagement de ne former aucune prétention 'du fait de l'édification de l'immeuble objet du permis de construire visé dans le protocole', sous la condition du respect par la SAS Sagec Méditerranée des engagements pris par elle dans ce cadre. Or, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] a assigné en référé d'heure à heure la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea par acte du 19 octobre 2017, en vue d'obtenir, d'une part, l'arrêt des travaux de construction sous astreinte, et, d'autre part, l'organisation d'une expertise préventive, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile au titre des travaux de construction en cours, en exécution notamment du permis de construire modificatif visé et annexé au protocole du 2 août 2016. M. [Z] [P] est intervenu volontairement à cette instance. Cette action faisait suite au procès-verbal de constat par huissier de justice du 15 septembre 2017 établissant deux non conformités entre les travaux réalisés et les préconisations du permis de construire modificatif, au titre de l'alignement de la construction et de la jardinière. La SAS Sagec Méditerranée avait admis ces discordances dans un courrier du 19 septembre 2017 et s'était engagée à les corriger. Ainsi, l'action intentée en référé par les intimés tendait à vérifier si les engagements pris par l'appelante dans le cadre du protocole du 2 août 2016 avaient été respectés ou non, mais n'avait pas pour objet de contester le permis de construire modificatif, ni ne se rattachait directement à l'édification de l'immeuble objet du permis de construire. L'action en référé avait donc pour fondement la bonne exécution ou non du protocole et la détermination de la conformité des travaux en cours au permis de construire modificatif, sur deux points notamment. Le protocole signé par les parties, notamment en son article 3, ne pouvait conduire l'une d'elles à renoncer à toute action future sans qu'il lui soit possible, d'abord, de vérifier si les conditions fixées à cette fin étaient ou non remplies. Tel est l'objet de l'action en référé engagée le 19 octobre 2017 qui ne comprend pas de demandes indemnitaires à proprement parler, mais dont l'enjeu principal est un référé préventif. Le fait que la mission sollicitée auprès de l'expert dont la désignation est demandée comporte la détermination des éventuels préjudices retenus ne caractérise pas une demande d'indemnisation, aucune prétention chiffrée n'étant présentée. En définitive, aux termes du protocole du 2 août 2016, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et M. [Z] [P] conservaient la possibilité d'exercer une action préventive, tendant à l'organisation d'une expertise en vue de vérifier si la SAS Sagec Méditerranée respectait, ou non, les engagements par elle pris au titre du permis de construire modificatif, ce qui est le cas de l'action engagée le 19 octobre 2017, étant observé qu'ils n'y ont joint aucune demande indemnitaire, qui aurait contrevenu aux dispositions contractuelles souscrites, ayant d'ores et déjà donné lieu à une indemnisation forfaitaire à hauteur de 90 000 €. Aucune violation du protocole du 2 août 2016 n'est donc caractérisée de la part des intimés et la décision entreprise doit être confirmée sur ce point. Sur la demande en restitution de la somme de 90 000 € Aucun manquement contractuel n'étant imputable au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et à M. [Z] [P], la SAS Sagec Méditerranée ne peut être déliée de ses propres engagements, et aucune restitution de la somme de 90 000 € n'est justifiée. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts Aucun manquement contractuel n'étant imputable au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et à M. [Z] [P], aucune faute ne peut être à l'origine d'un quelconque préjudice pour la SAS Sagec Méditerranée dont la demande de dommages et intérêts ne peut qu'être rejetée, ce que le premier juge a justement retenu. La décision entreprise doit être confirmée. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens La SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle elles ont été condamnées en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 € sera mise à leur charge au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et de M. [Z] [P], ensemble, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant : Condamne la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] et à M. [Z] [P] la somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea de leur demande sur ce même fondement, Condamne la SAS Sagec Méditerranée et la SCCV Campus Nicea au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT